«Рынок недвижимости России: развивающийся и рискованный»

Какие изменения на рынке недвижимости Киева Вы наблюдаете в течение последних 10 лет? Максим Гасиев, генеральный директор консалтинговой компании Colliers International (Россия) фото: COLLIERS INTERNATIONAL (РОССИЯ) В первую очередь, что всегда бросается в глаза, – это развитие, расширение города за счет строительства: появляются новые здания, строительные площадки, на рынок выходят новые ритейл-операторы. Но он все еще сильно отстает от рынков Центральной и Восточной Европы, которые начали развитие на 5-10 лет раньше: рынки Болгарии, Польши, стран Прибалтики давно достигли состояния насыщения сегментов недвижимости. Следом за ними началось развитие Киева и Москвы. Ведется ли негласное соревнование между офисами Colliers International в разных странах? Все мы работаем на показатели – это факт. Но рынки разных стран и городов существенно отличаются, их сложно сравнивать, соответственно, соревнования между офисами не может быть. Какие изменения на российском рынке недвижимости, которые проявились в результате кризиса, можно считать позитивными? Самым большим положительным изменением я назвал бы то, что игроки рынка недвижимости стали более прагматичными. К примеру, до кризиса любая идея проекта тут же переносилась на бумагу, под него привлекалось финансирование, арендаторы. Однако необходимость таких проектов не всегда продумывалась и просчитывалась. Таким образом, до кризиса кредитное финансирование получили много ненужных рынку проектов, например, проекты 5-звездочных отелей и бизнес-центров класса А в мелких городах. На тот момент мало кто задавался вопросом, необходим ли этот объект в данной локации, окупится ли он. Сейчас к вопросу экономической целесообразности игроки российского рынка недвижимости относятся серьезно. В сегменте торговой недвижимости была распространена следующая практика: архитектор создавал проект под имеющийся участок земли, под этот проект подписывались договоры аренды, собирались обеспечительные арендные взносы. Арендаторы охотно шли в подобные проекты из-за существующей на тот момент высокой конкуренции – спрос ощутимо превышал предложение. Сейчас ритейл-операторы не будут подписывать никаких договоров, пока не увидят реальной стройки. Рынок стал более прагматичным, и это хорошо. Но я думаю, что это временное явление. Людям свойственно забывать о граблях, на которые они наступили, и со временем наступать на них снова. Какие были бы последствия, если бы кризис случился несколькими годами позже? Случись кризис позже, это еще более негативно сказалось бы на рынке и сильно ударило бы по экономике, потому что появилось бы больше объектов, не подкрепленных спросом. К примеру, в Москве из-за кризиса существенно снизились ставки аренды на офисные помещения, вырос уровень вакантности ввиду того, что совпали два фактора – снизился спрос (компаниям не нужно было переезжать, расширяться) и достроилось несколько объектов, которые необходимо было сдавать в аренду. Если сейчас кризис случится снова, он не будет столь ощутимым из-за отсутствия бурного строительства. Какой город Вы посоветовали бы инвестору, который хочет инвестировать в строительство объекта недвижимости в России, скажем, 50 миллионов евро? Я бы не советовал конкретный город. Можно выбирать любой населенный пункт при условии наличия хорошей площадки для застройки, за исключением тех, где крайне низкие доходы населения. Расположение площадки важнее, чем сам город. К примеру, есть отдаленные города с успешными торговыми центрами. Если речь идет о зарубежном инвесторе, то я советовал бы искать партнера в лице российских компаний, имеющих хороший административный ресурс в конкретном городе, и оставлять их в качестве миноритарного акционера. Дело в том, что в России непрозрачный рынок земли и бюрократически сложная процедура получения разрешения на строительство, поэтому, действуя самостоятельно, есть риск «не добежать до финала». Возвращаясь к вопросу объемов инвестирования, в России сейчас легче, чем в Украине, привлечь заемное финансирование для строительства. В России много банков выдают кредиты на строительство, и наиболее активным из них является «Сбербанк». Поэтому инвестору с 50 миллионами евро можно рассчитывать на 150 миллионов совокупных инвестиций. Этой суммы будет достаточно для реализации проекта торговой недвижимости общей площадью 100 000 м². Кто в России инвестирует больше – зарубежные или локальные структуры? В 2011 году в общем объеме инвестиций в российский рынок преобладал зарубежный капитал. Статистическую картину существенно изменила покупка фондом Morgan Stanley Real Estate Fund VII торгово-развлекательного центра «Галерея» в Санкт-Петербурге. Сумма сделки превысила $1 миллиард. Однако в пересчете на количество компаний преобладали российские инвесторы. В текущем году, я думаю, ситуация может измениться. В этом году Вы ожидаете крупные инвестиционные сделки, подобные продаже ТРЦ «Галерея»? Вряд ли. Доходность и ликвидность объекта зависит от стабильности его дохода. ТРЦ «Галерея» имеет выгодное месторасположение, и других подобных объектов в стране очень мало. Удачное ли сейчас время для продажи объектов? Все зависит от стратегии и амбиций девелопера. Можно подождать 3-4 года с расчетом на то, что ставки капитализации упадут, и продать объект подороже: сумма сделки будет соответствовать 12,5-13 годам аренды. Можно продать объект раньше, но сумма трансакции будет соответствовать 10-11 годам аренды, однако полученные средства можно реинвестировать в новые проекты, которые впоследствии также продать. Есть компании, которые принципиально не продают объекты недвижимости. Для них девелопмент – не основной бизнес. У таких компаний имеются другие источники дохода, поэтому большой бизнес сталкивается с вопросом, что делать с деньгами? Держать их в бездействии глупо. Можно вкладывать в фондовые рынки, но там ситуация напоминает «палку о двух концах» – высокая доходность и высокие риски, или низкие риски и невысокая доходность. Недвижимость – хороший способ для диверсификации рисков. Охарактеризуйте тремя ключевыми фразами рынок недвижимости России. Развивающийся, все более и более профессиональный, рискованный. Но, прежде всего, это рынок с очень большим потенциалом. До наполнения рынка недвижимости России торговыми, офисными, складскими площадями еще очень далеко. К примеру, если сравнивать с Польшей, где рынок очень развит и в каждом маленьком городке есть 1-2 торговых центра, российскому рынку еще есть куда расти. В России есть огромное количество людей, не вовлеченных в захватывающую игру под названием «шоппинг». Если раньше было все равно, какую одежду носить, то теперь люди обращают внимание, что написано на бирке. Культура потребления постепенно меняется, что, соответственно, положительно влияет на оборот ритейлеров. А это весомый посыл к тому, чтобы строить торговые центры и в небольших городах. Если говорить о стране в целом, емкость рынка России существенна, потому что в стране есть 13 городов-милионников и около 20 городов с населением от 500 000 до одного миллиона. Это достаточно большой рынок. Половина бизнеса нашей компании в торговой недвижимости сосредоточена не в Москве, а в других городах России. Какой стратегии сегодня следует придерживаться девелоперским компаниям – активизировать деятельность или занять выжидательную позицию? Не стоит ждать улучшения ситуации. Если нет возможностей для реализации крупных, высококлассных проектов, то следует делать проекты попроще, реализовывать меньшее количество проектов, но все-таки строить, развиваться. Замедление в девелопменте создаст дефицит, и, когда спрос на рынке будет восстанавливаться, выиграют те, кто сможет предложить арендаторам площади. Россия, в отличие от Украины, значительно продвинулась в вопросе проектного финансирования. Расскажите об условиях работы российских банков в сфере проектного финансирования. Проектное финансирование – это кредит, выданный на строительство конкретного проекта. Данный вид кредита является необеспеченным, поскольку стоимость участка земли и акций компании, которые даются в залог, ниже суммы кредита. Сегодня банки требуют, чтобы во время строительства соотношение собственных и заемных средств составляло 30% к 70% соответственно. Бывает, что банк требует предоставить в залог, помимо участка земли и акций компании, на которую оформлена земля, активы, не связанные с проектом, например, акции публичной компании. В данном случае речь идет о смешанном проектном финансировании. В России наиболее активным игроком на рынке проектного финансирования является «Сбербанк», о котором я уже упоминал. Один из наибольших рисков для банка в схеме проектного финансирования – неконтролируемые расходы, иными словами, воровство на стройке. Недобросовестные заемщики могут показать большие объемы якобы выполненных работ и взять большую сумму кредита, но на самом деле сложно проверить, сколько на самом деле было затрачено стройматериалов, и, соответственно, средств. Поэтому банк, как правило, прибегает к услугам третьих компаний, которые проверяют, на что были потрачены деньги, и подписывают акты приема выполненных работ. «Сбербанк» – один из немногих банков, имеющих собственное подразделение, которое может контролировать выполнение строительства. По данным отчета «Обзор рынка торговой недвижимости Москвы, 2011», ограниченный объем ввода торговых центров в 2011 году в Москве усилил конкуренцию розничных операторов за лучшие торговые места. Означает ли это, что рынок уверенно двигается в сторону рынка арендодателя? Да, это так. До кризиса рынок торговой недвижимости был рынком арендодателя, в период кризиса он ненадолго стал рынком арендатора, теперь движется в обратном направлении. Однако как только рынок наполнится торговой недвижимостью, баланс перевесит в сторону арендатора. Смещение акцентов в сторону арендатора или арендодателя является нормальным процессом в ходе развития рынка. С точки зрения консультантов, смещение рынка в сторону арендодателя является положительной или негативной тенденцией? Для консультанта не имеет существенного значения, перевес в какую сторону существует. Консультанту главное, чтобы рынок был активным, чтобы имели место трансакции. Офисная и складская недвижимость в этом смысле интересны тем, что по завершению сроков аренды арендатор зачастую привлекает профессионального брокера для перезаключения договора или поиска другого здания. В сегменте торговой недвижимости продление договоров осуществляется зачастую без посредничества брокеров. В торговой недвижимости сам арендатор является специалистом по аренде. Для него исследование рынка недвижимости является частью профессиональной деятельности. Ведь ритейлер извлекает доход именно из того места, где он арендует площади, а способность платить арендную ставку напрямую зависит от условий в определенном проекте. С другой стороны, арендатор в торговой недвижимости может иметь в аренде несколько магазинов и постоянно развиваться. В 2011 году правительство Москвы осуществило ряд преобразований, в частности, было ограничено строительство в центре столицы, продолжилась ревизия ранее заключенных городом инвестиционных контрактов. Какие последствия имеют эти решения? На самом деле ограничения на застройку в центре города существовали и раньше и не связаны с переизбранием мэра Москвы в 2010 году. Новое правительство города одной из своих основных задач определило улучшение транспортной инфраструктуры, борьбу с пробками. Строительство любого коммерческого объекта, особенно торговой недвижимости, сильно влияет на инфраструктуру города. Раньше город далеко не всегда пытался заставить застройщика компенсировать это влияние. Одной из первых мер нового правительства стало приостановление тех инвестиционных проектов в центре Москвы, которые не начали строить, или которые находились на начальных этапах строительства. Сейчас можно увидеть возобновление реализации некоторых «замороженных» проектов. Это означает, что девелоперам удалось договориться с городскими властями.