Рынок недвижимости: начало распродаж

КИРИЛЛ ИГНАТЬЕВ,
председатель совета директоров группы компаний «Русские инвестиции» ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Группа компаний «Русские инвестиции» предоставляет услуги в области управления активами. Предметом управления являются как отдельные предприятия, так и их активы. Специализация группы компаний – активы в области недвижимости, розничной торговли, Интернет, а основные клиенты представляют крупный и средний бизнес. К первой половине 2008 года группа компаний «Русские инвестиции» управляла 141 343 м² недвижимых площадей и инвестиционными ресурсами 17 крупных клиентов. Группа компаний сконцентрирована преимущественно на российском рынке. Кроме того, группа ведет деятельность в Автономной Республике Крым (Украина), республике Абхазия, Хорватии, Монако, Франции, республике Мальта. КОММЕНТАРИЙ

Кирилл Игнатьев фото: «РУССКИЕ ИНВЕСТИЦИИ» «Финансовый кризис, который начался в 2008 году, имеет долгосрочный характер. Он ничуть не похож на кризисы пятнадцати- и десятилетней давности. Его самый близкий исторический аналог – Великая депрессия 30-х годов. Вначале происходит разгар кризиса – этот момент мы наблюдаем сейчас. При этом эпицентр кризиса смещается из одной отрасли в другую. Девелопмент кризис затронул следующим после банковского сектора. Значительное число проектов строилось на заемные деньги, которые теперь не получить. В результате можно наблюдать фактическое банкротство девелоперов, которые не имеют достаточных финансовых запасов, поскольку «живых» денег у них нет, все инвестиции находятся в квадратных метрах – реальных или проектируемых. Те же, кто переживут кризис, попадут в долгую депрессию. Она не будет многолетней, но продлится точно более полутора лет. Цены на стройматериалы уже падают, и цены на недвижимость, безусловно, упадут. Следствием кризиса станет то, что новых проектов будет намного меньше, а «незавершенка» появится снова, как в постсоветские времена. Вот здесь и наступит правильное время для инвесторов с деньгами, чтобы начинать новые проекты. Именно в разгар депрессии необходимо начинать: себестоимость ниже всего, а к моменту завершения депрессии снова появится спрос. Инвесторы снова придут. Их будет существенно меньше, чем до 2008 года, но они будут «на белом коне». Откуда придут зарубежные инвестиции? По-видимому, в основном из оффшоров. В кризисный период все будут экономить. При этом доля украинских оффшорных денег поначалу будет более 50%. Затем появятся международные инвестфонды и российские инвесторы. Прямых денег из дальнего зарубежья в ближайшее время будет немного. Естественно, быстрее других «проснутся» частные инвесторы в курортную недвижимость Крыма, а также состоятельные жители Киева, Донецка, крупнейших украинских городов. «СЛЕДСТВИЕМ КРИЗИСА СТАНЕТ ТО, ЧТО НОВЫХ ПРОЕКТОВ БУДЕТ НАМНОГО МЕНЬШЕ, А «НЕЗАВЕРШЕНКА» ПОЯВИТСЯ СНОВА, КАК В ПОСТСОВЕТСКИЕ ВРЕМЕНА» Сегодня сделок купли/продажи объектов недвижимости заключается крайне мало. Предметы сделок (земельные участки, проекты и существующие объекты) предлагаются на продажу по стоимости в два и более раз ниже так называемого рынка. На самом деле эта стоимость и есть реальная рыночная стоимость! Остальное – амбиции и нереалистичная оценка ситуации. В данный момент инвесторы, у которых есть финансовые средства, заняли выжидательную позицию. Первые крупные сделки по покупке/продаже, по моему мнению, стоит ожидать в виде скупки активов у кредиторов. Участки, принадлежащие обанкротившимся компаниям, необходимо покупать не у самих компаний-банкротов, а у кредиторов с дисконтом. Цены банкрота все равно обычно психологически завышены, а у кредитора – реалистично договорные. Речь будет идти об участках и проектах с удачным месторасположением. Наиболее подходящее время для таких сделок – когда компания окончательно обанкротится, и вопрос с кредиторами можно будет решать без ее участия. Второй этап – начало новых проектов инвесторами с деньгами именно в период депрессии. Их будет немного, но они выиграют долгосрочно. Я думаю, правильно начинать приобретать участки для развития новых проектов летом 2009 года, соответственно, проекты будут рассчитаны на рынок 2011-2012 года. Наиболее ликвидными с точки зрения покупателя-инвестора на сегодняшний день являются объекты с денежным потоком. При этом значение имеет стабильный денежный поток, удачное месторасположение, перспективное или эксклюзивное место, минимум проектных ошибок, отсутствие серьезных обременений и невыясненных вопросов». СЕРГЕЙ АЛЕКСЕЕНКО,
вице-президент «Ренессанс Капитал Украина» ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ «Ренессанс Капитал» – независимая инвестиционно-банковская компания, работающая на финансовых рынках России, Украины и других стран СНГ, а также в некоторых странах Африки, и обслуживающая как локальных, так и иностранных клиентов, инвестирующих средства в развивающиеся рынки. В группу входят компании, осуществляющие инвестиционно-банковскую деятельность, а также предоставляющие услуги по управлению активами, прямыми инвестициями и потребительскому кредитованию. КОММЕНТАРИЙ

Сергей Алексеенко фото: «РЕНЕССАНС КАПИТАЛ УКРАИНА» «Сегодня инвесторы заняли выжидательную позицию не только по отношению к рынку недвижимости, но и рынку акций, облигаций. Сокращается объем прямых иностранных инвестиций. Рынки Европы и США испытывают общее снижение инвестиционной активности. Проблемы, которые переживает Украина сейчас, имеют глобальную природу, и решение этих проблем во многом будет зависеть от настроения на рынках капитала в других странах. В данный момент на украинском рынке недвижимости необходимо констатировать факт резкого роста вынужденных продаж. Причем когда речь заходит о вынужденных продажах, то продаваться будет все: земля, объекты, проекты и т.д. Именно факт вынужденной необходимости как повод к продаже определяет настроение продавцов и создает базу ожиданий покупателей. Поскольку готовых объектов в Украине никогда не было много, заметный рост предложения следует ожидать в виде земельных участков, проектирующихся и недостроенных объектов. Что бы не продавалось, стоимость будет низкой. Даже на объекты премиального качества в хорошем состоянии падение цен будет ощутимым, не говоря уже о таковых с недостатками, цены на которые упадут в разы. Объекты, которые уже сейчас генерируют арендный доход и смогут, несмотря на кризис, продолжать его генерировать, всегда будут более ликвидными для покупателей, чем, к примеру, земельные участки с проектами. При этом профессионально созданный объект с четкой концепцией и позиционированием относительно целевой аудитории всегда найдет своего покупателя. Именно такие объекты будут покупаться в первую очередь, именно к ним в первую очередь вернется инвестиционный интерес. Таких объектов немного, и будут или нет заключаться конкретные сделки по ним, зависит от массы конкретных условий, в частности, от положения собственника и деталей предложения. При этом недостроенные объекты высокого уровня завершенности будут интересовать покупателей во вторую очередь. Что касается объектов недвижимости на стадии проектирования, они будут продаваться крайне вяло. Проблема в том, что их сложно оценить. Возможно ли будет реализовать их в сроки действия прав землепользования, какие коммерческие параметры следует закладывать в реализацию проекта – доходы, затраты, финансирование? Многие из этих вопросов будут оставаться открытыми достаточно долго. Без ответа на них провести оценку стоимости не представляется возможным. Поэтому стоимость продажи земли с проектами будет приближаться к стоимости земельного участка. А сложные проекты, с длинным сроком реализации или окупаемости, могут не найти своих покупателей вообще. «ПРИОБРЕТАЯ ПОРТФЕЛЬ ПРОЕКТОВ, А НЕ ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ПОКУПАТЕЛЬ ЭКОНОМИТ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ СОЗДАНИЯ КОМАНДЫ И ПОРТФЕЛЯ» Кризис выдвигает еще более жесткие требования к качеству проектов. Как с точки зрения чистоты концепции, так и юридического оформления. То, что было приемлемо вчера, сейчас требует дополнительных гарантий и доработок. Чем дольше идут переговоры о приобретении объекта, тем более высоки шансы, что найдутся «новые» технические оговорки, которые позволят инвестору пересмотреть свою позицию. Если удалось найти инвестора, который готов покупать объект, – реагировать необходимо сразу. Через полгода объект может стоить меньше. Уже сейчас объявлены сделки по продаже/покупке целых девелоперских компаний. Приобретая портфель проектов, а не отдельные объекты, покупатель экономит несколько лет, необходимых для создания команды и портфеля. Однако, вместе с этой экономией, покупаются также возможные ошибки, недочеты и концептуальные разногласия, совершенные предыдущей командой на момент создания портфеля. Ввиду сложности ценообразования и юридического оформления достигнутых договоренностей, нельзя рассчитывать на скорейшее завершение этих сделок. Продажа бизнеса всегда более сложный процесс, чем, скажем, продажа отдельных объектов и рассчитывать, что мы вскоре увидим целую череду подобных сделок, не стоит». ПОЛ НИЛАНД,
директор Primeros Property Fund ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Инвестиционный фонд Primeros Property Fund L.P. осуществляет свою деятельность совместно с компанией полного цикла NAI Pickard, консультируя мультинациональные инвестиционные группы относительно прямых и непрямых инвестиций в украинский рынок недвижимости. Крупнейшей сделкой компании за последний период была продажа ТРЦ City Center в Николаеве стоимостью $25 миллионов. В данной сделке NAI Pickard представляла интересы покупателя, компании Uniqa Real Estate AG, входящей в состав австрийской группы Uniqa Group. КОММЕНТАРИЙ

Пол Ниланд фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО «Если говорить о сегодняшней ситуации в области недвижимости, можно сказать, что рынок замер. Как покупатели, так и продавцы, как местные, так и иностранные, пытаются понять, как кризис повлияет на рынок коммерческой недвижимости Украины, и когда он достигнет низшей точки. В кратко- и среднесрочной перспективе любые сделки купли/продажи на украинском рынке будут заключаться по ценам, выгодным для покупателя. Уже в прошлом (по крайней мере, на данный момент) те времена, когда на любой объект, выставленный на продажу, претендовали сразу 4 потенциальных покупателя. Сегодня покупатели, у которых есть в наличии денежные средства, осознают, что они находятся в ситуации, когда можно очень сильно торговаться. Продавцам нет смысла сокрушаться, что данный объект мог бы стоить столько-то, продай они его год назад, а сегодня он стоит гораздо меньше. В действительности любой предмет всегда стоит ровно столько, сколько за него готов заплатить покупатель в определенный момент времени. Не больше, и не меньше. К примеру, если говорить об объекте, который год назад при продаже мог иметь стоимость $60 миллионов, базирующуюся на ставке капитализации 10% и средней ставке аренды $60/м²/в месяц, сейчас этот объект может стоить около $30 миллионов. Данная стоимость базируется на ставке капитализации 15% и средней арендной ставке $45/м²/в месяц. С одной стороны, продавец «теряет» $30 миллионов, но, с другой стороны, нельзя потерять то, чем никогда не владел! Так почему же не получить доход от продажи и не приступить к следующему проекту? Что касается ставок капитализации в 2009 году, я считаю, что они достигнут уровня 15%, при этом в региональных центрах ставки будут выше. Сейчас прослеживается тенденция пересмотра арендных ставок, которые принимаются во внимание при расчете доходности объекта, что, в свою очередь, повлияет на стоимость инвестиционного продукта. Тем не менее, в конечном итоге, если продавцы будут реалистичны в оценке своих объектов, покупатели найдутся. «В КРАТКО- И СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ ЛЮБЫЕ СДЕЛКИ КУПЛИ/ПРОДАЖИ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ БУДУТ ЗАКЛЮЧАТЬСЯ ПО ЦЕНАМ, ВЫГОДНЫМ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ» Если говорить о том, какой продукт (проект, объект или земельный участок) в данный момент на рынке недвижимости является наиболее ликвидным, необходимо исходить не из тенденций в определенном сегменте недвижимости, а подходить к вопросу покупки по принципу case by case, то есть индивидуально. Очевидно, что нельзя сегодня сказать, на что больше спрос – на торговый центр в Николаеве или бизнес-центр в Киеве. Все зависит от особенностей сделки. При этом огромное значение для потенциального покупателя имеет жизнеспособность того или иного объекта. Сейчас на рынке сложилась ситуация, когда продавцов больше чем покупателей. Соответственно, последние могут быть более избирательными при выборе объекта для инвестирования. Я считаю, что в долгосрочной перспективе все сегменты украинского рынка коммерческой недвижимости останутся привлекательными. Сегодняшний кризис – явление временное, и те, у кого достаточно финансовых средств, могут переждать 1,5-2 года с надеждой продать свои объекты по вновь выросшим ценам. Однако те девелоперы, которым не хватает финансовой поддержки, вынуждены будут продавать готовые объекты для реализации текущих проектов. Некоторые игроки рынка называют инвесторов, скупающих активы у обанкротившихся компаний или выбивающих максимально низкую цену, чуть ли не «бандитами», которые «воруют» проекты, занижая их истинную стоимость. Однако необходимо учитывать, что такие покупатели для тех компаний, которые вынуждены продавать, чтобы выжить, являются «ангелами», поскольку они в данный момент и в данном месте могут дать необходимые инвестиции. Чтобы рынок ожил, и инвесторы начали действовать, должна возродиться банковская система. Также необходимо учитывать другие факторы, оказывающие влияние на достаточно специфический рынок недвижимости, в том числе экономические. Стабильность экономики Украины зависит от понимания властями того, что пора прекратить политическую борьбу и подумать о ком-то еще, кроме себя. Радует, что украинские политики как минимум оценили масштабность ситуации и смогли на некоторое время отложить выяснение отношений. Но подозреваю, что им, скорее всего, намекнули, что их препирания и взаимные обвинения попросту могут негативно отразиться на их предвыборной кампании. При этом я глубоко убежден, что, несмотря ни на какие политические проблемы, украинская демократия с каждым годом и каждыми новыми выборами становится все более развитой».

Изменения ставок капитализации в офисном сегменте в странах Европы,
IV квартал 2007 – III квартал 2008

Источник: Jones Lang LaSalle Влияние кризиса на рынки коммерческой недвижимости европейских государств проявилось уже в третьем квартале 2008 года и отразилось в изменении ожиданий инвесторов касательно ставок капитализации в сторону увеличения в большинстве крупных городов Европы.

Версия для печати