Рынок недвижимости Киева: итоги первой половины 2013 года

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ «Центром притяжения» для девелоперских проектов в сфере торговой недвижимости остается Киев (на фото: ТРЦ «Мармелад») ФОТО: «CP» На данный момент торговая недвижимость остается наиболее привлекательным для инвестирования и устойчивым к рискам сегментом коммерческой недвижимости. В данном секторе заявлено наибольшее количество проектов к реализации – на стадии строительства находятся крупные торгово-развлекательные центры нового поколения. Тем не менее, ключевой проблемой сегмента остается недоступность заемного финансирования для большинства девелоперских компаний, которая во многом ограничивает развитие сектора торговой недвижимости. «Центром притяжения» для девелоперских проектов в сфере торговой недвижимости остается Киев, где на данный момент сконцентрировано наибольшее количество функционирующих и строящихся ТРЦ по сравнению с другими крупными городами Украины. Помимо столицы, интерес для девелоперов представляют также города-миллионники.
Существующее и новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Киева, 2001-2014* годы
*Прогноз Источник: Colliers International (Украина) Ритейл-операторы В 2013 году на украинский рынок торговой недвижимости вышел ряд новых ритейл-операторов. Так, в первой половине текущего года свой первый магазин в Украине открыл оператор интерьерных дизайнерских решений Homster. Его магазин расположился в ТРЦ Dream Town. Следующий магазин оператора площадью 1600 м2 будет открыт в ТРЦ Gulliver. В составе ТРЦ Ocean Plaza свои магазины открыли два новых турецких бренда – LC Waikiki и Collezione. В целом, по данным компании Jones Lang LaSalle, турецкие бренды (наряду с российскими) проявляют значительный интерес к Украине. Однако не все операторы переходят от декларативных к практическим действиям по открытию своих первых магазинов в нашей стране. Так, по данным компании Colliers International (Украина), ожидаемые новые операторы – российский продуктовый ритейлер «Азбука Вкуса» и турецкий оператор индустрии моды DeFacto – отказались от выхода на наш рынок в 2013 году. По данным компании Jones Lang LaSalle, до конца 2013 года на украинский рынок ожидается выход следующих операторов: Intimissimi + Calzedonia (итальянский бренд нижнего белья), Zenden (российский магазин обуви), Panty (турецкий бренд чулочно-носочных изделий).
ТЦ/ТРЦ, открывшиеся в Киеве в первой половине 2013 года
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ « Мармелад» (I очередь) Ул. Борщаговская, 154 «ВКФ «Мава» 5000
ТЦ « Полярный» (II очередь) Ул. Майорова, 2 «Интергал-Буд» 4600
Источник: «СР»
МНЕНИE ЭКСПЕРТA Юлия Счастливая, директор по аренде компании Arricano Group «Первое полугодие для рынка торговой недвижимости всегда является менее активным, чем вторая половина. Практически все девелоперы предпочитают открывать торговые центры в новый сезон. В этом их полностью поддерживают ритейлеры. И те, и другие понимают, что открытие в высокий торговый сезон всегда эффективнее и ярче. Осень 2013 года обещает быть насыщенной. На III квартал анонсировано открытие сразу нескольких весьма значимых для рынка объектов. В первую очередь, это МФК Gulliver, который по всем прогнозом должен занять достойное место в числе не только профессиональных ТРЦ, но и бизнес-центров Киева. Также анонсировали свое открытие ТОЦ Silver Breeze, аутлет-городок «Мануфактура» и ТРЦ ART MALL. Кроме того, ведется активная работа по привлечению арендаторов в проекты, запланированные к открытию в 2014 году. В частности, Arricano Group продолжает набор арендаторов в столичный ТРЦ «Проспект». Уже подписаны предварительные договоры с такими ритейлерами как BROCARD, «Спортмастер», MD Group (STEM, Walker, Etam, OGGI, Accessorize), «СушиЯ», Il Molino, L’Kafa, InCity, Suvari, Watsons, MasterZoo и др. Открытие ТРЦ «Проспект» запланировано на III квартал 2014 года». Общее предложение качественных торговых помещений в Киеве по состоянию на конец первого полугодия 2013 достигло 808 000 м2 (на фото: ТЦ «Полярный») ФОТО: «ИНТЕРГАЛ-БУД» Новые открытия В первом полугодии 2013 на столичном рынке торговой недвижимости открылись первая очередь ТРЦ «Мармелад», а также вторая очередь ТЦ «Полярный». По данным компании Colliers International (Украина), с учетом данных объектов общее предложение качественных торговых помещений в Киеве по состоянию на конец первого полугодия 2013 достигло 808 000 м2. Таким образом, обеспеченность торговыми помещениями в столице составляет около 284 м2 в расчете на 1000 жителей. Этот показатель по-прежнему значительно уступает аналогичным показателям большинства европейских городов (например, Варшава – 594 м2 на 1000 жителей, Прага – 640 м2 на 1000 жителей).
Основные проекты торговой недвижимости, заявленные к открытию на вторую половину 2013 года в Киеве
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ Gulliver Спортивная площадь, 1 «Три О» 47 000
ТОЦ Silver Breeze Пересечение Днепровской набережной и улиц Д. Серафимовича и П. Тычины SvitLand Ukraine 16 000
ТРЦ ART MALL Ул. Академика Заболотного, 37 ART MALL 35 500
ТРЦ « Атмосфера» Столичное шоссе, 103 DeVision 30 000
ТРЦ LifeStyle Днепропетровское шоссе «Магистр» 18 000
ТРЦ « Мармелад» Ул. Борщаговская, 154 «ВКФ «Мава» 35 000
Аутлет-центр «Мануфактура» Новообуховская трасса, 2, с. Ходосеевка, Киевская область «АДС Групп» 15 000
Источник: Colliers International (Украина) Открытие первой очереди торгово-развлекательного центра «Мармелад», расположенного по ул. Борщаговской, 154, состоялось в марте. Девелопером проекта выступила компания «ВКФ «Мава». Для посетителей был открыт нулевой уровень торгово-развлекательного центра, где разместился один из якорных арендаторов комплекса – супермаркет «Амстор» (3900 м2). Также на этом уровне расположены более 20 других магазинов: химчистка «Ун Моменто», аптека «Валедус», ювелирный магазин «Золотой Век», магазин аксессуаров Apple, турагентство Tez Tour, парфюмерно-косметический магазин «Л’Этуаль», магазины «Світ чаю», MasterZoo, «Алло» и др. Торговый центр «Полярный» расположен в Оболонском районе Киева на пересечении улиц Полярной и Майорова. Общая арендуемая площадь второй очереди составила 4600 м2. В целом общая площадь ТЦ составляет 12 000 м2, арендуемая – 8600 м2. Рядом с объектом оборудован паркинг на 430 машиномест. Застройщиком объекта является компания «Интергал-Буд».
Вакантность в ТЦ/ТРЦ Киева, 2007 – I половина 2013 года
Источник: Colliers International (Украина) События В первом полугодии 2013 стало известно о том, что торгово-развлекательный центр «Арена», расположенный на Бессарабской площади в столице, выставлен на продажу. Девелоперская компания «Будхаус Групп» (Киев) закрыла сделку по покупке доли в торгово-развлекательном центре Forum Lviv по ул. Под Дубом во Львове. По неофициальным данным, «Будхаус Групп» приобрела 24% в ТРЦ за 22 миллиона евро. Девелопером проекта выступает компания Multi Development Ukraine. Открытие Forum Lviv запланировано на I квартал 2015 года. В феврале совет директоров Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) одобрил решение о предоставлении долгосрочного кредита на сумму до $50 миллионов украинской розничной сети Novus, развитие которой осуществляет ритейл-оператор «Новус Украина» (Киев). Данные средства планируется направить на расширение сети в Украине. В частности, кредит ЕБРР будет направлен на строительство семи новых магазинов Novus. Продолжается реконструкция столичного «ЦУМа», расположенного по ул. Богдана Хмельницкого, 2. В феврале 2013 года компания «ЭСТА Холдинг» перешла к следующему этапу подготовительных работ по проекту «Реконструкция Киевского «ЦУМа» с реставрацией главных фасадов», а именно – демонтажу здания столичного универмага. В марте компания DCH IMMO Limited, входящая в состав бизнес-группы DCH Александра Ярославского, завершила сделку по покупке доли в компании Karavan Real Estate Limited, управляющей строительством и развитием сети торгово-развлекательных центров «Караван Megastore» в Украине. На сегодняшний день сеть включает три действующих объекта в Киеве, Харькове и Днепропетровске. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2013 год офисных зданий, во втором полугодии на рынок выйдет около 114 000 м2 новых новых офисных помещений (на фото: БЦ IQ Business Centre) ФОТО: IS Компании DCH IMMO Limited (Кипр), Citi Venture Capital International и Apollo (обе – США) будут совместно владеть данным активом на паритетных условиях. Операционное управление сетью ТРЦ «Караван Megastore» будет осуществлять группа DCH. Участники сделки договорились о неразглашении финансовых условий трансакции, однако, как говорится в официальном сообщении украинской бизнес-группы DCH, сделка была завершена на взаимовыгодных для всех сторон условиях. В апреле состоялось открытие первого в Украине тематического парка аттракционов Happylon, который расположился в составе торгово-развлекательного центра Ocean Plaza (ул. Антоновича, 176) в Киеве. О том, как оператор шел к реализации данного проекта, читайте в интервью с Рустамом Агеевым, основателем компании Happylon, в «Commercial Property» №6(118) в рубрике «Торговая недвижимость», стр. 44-46.
Основные проекты ТЦ/ТРЦ, заявленные к реализации в Киеве в 2014-2015 годах
Название Месторасположение GLA, м2 Девелопер Заявленная девелопером дата открытия
ТРЦ Respublika Кольцевая дорога, 1-а 135 000 «К.А.Н. Девелопмент» 2014
ТРЦ Happy Mall Ул. О. Трутенко 42 000 «Лико-Холдинг» 2014
ТРЦ Lavina Mall Проспект Академика Палладина 115 000 Локальный девелопер 2014
ТРЦ «Проспект» Ул. Красногвардейская/ ул. Красноткацкая 40 500 Arricano Development 2014
ТРЦ Проспект Правды 75 000 Локальный девелопер 2014/2015 (строится)
ТРЦ Blockbuster Mall Проспект Московский, 36 66 370 Локальный девелопер 2014/2015 (строится)
«ЦУМ» Ул. Богдана Хмельницкого, 2 ~20 000 «ЭСТА Холдинг» 2015 (строится)
ТРЦ HARTZ Ул. Златоустовская 68 000 «Будхаус Групп» 2015 (подготовка к строительству)
ТРЦ Manhattan Mall Ул. Инженерная, 1 69 200 Forum Evolution 2015
Источник: UTG В начале апреля текущего года была закрыта сделка по поглощению в сегменте сетей магазинов бытовой техники и электроники. В результате сделки бизнесмен Виктор Полищук, владелец сети «Технополис», приобрел сеть бытовой техники и электроники «Эльдорадо». В марте начался ребрендинг гипермаркетов Real. Французская группа Auchan, которая в 2012 году закрыла сделку по поглощению международной сети гипермар-кетов Real (принадлежала немецкой METRO Group), приступила к практическим действиям – ребрендингу гипермаркетов Real. В частности, два действующих в Украине объекта данной сети открылись под новыми вывесками – «Ашан» – в апреле текущего года. Один из гипермаркетов расположен в торгово-развлекательном центре Ocean Plaza по ул. Антоновича, 176 в Киеве. Его открытие уже под вывеской «Ашан» состоялось 19 апреля. Второй гипермаркет Real находился в одесском торгово-развлекательном центре Riviera Shopping City (с. Фонтанка, Южная дорога). 24 апреля на его месте начал работу гипермаркет «Ашан».
Динамика объема качественных офисных площадей в Киеве,2007-2013 годы
*Прогноз Источник: Colliers International (Украина) Перспективное предложение По данным компании Colliers International (Украина), до конца 2013 года на рынке Киева ко вводу в эксплуатацию заявлено порядка 197 000 м2 торговых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Однако, следуя тенденции прошлых лет, открытие некоторых объектов будет перенесено на более поздние сроки. Среди ожидаемых открытий до конца 2013 года следует назвать ТРЦ Gulliver. К окончанию первого полугодия более 80% площади торговой галереи ТРЦ Gulliver было сдано в аренду. В составе ТРЦ Gulliver предусмотрены гипермаркет, 4 этажа торговой галереи, а также масштабная зона развлечений. Порядка 40% общей площади торгово-развлекательного центра, что составляет более 20 000 м2, определено для развлекательной составляющей проекта (кинотеатр, детский развлекательный центр, боулинг, фуд-корт, и т.д.). Среди знаковых арендаторов данного ТРЦ – fashion-оператор Inditex Group и магазин современных интерьерных решений сети Homster, а также более десяти новых для Украины брендов. Арендные ставки и вакантность По данным экспертов, в связи с ожидаемым вводом в эксплуатацию значительного предложения качественных площадей рынок Киева в большей степени становится рынком арендатора: ритейлеры становятся более избирательными к качеству помещений и условиям аренды. Так, по данным экспертов, уже в первой половине 2013 года торговые операторы стали более избирательно подходить к выбору проектов для размещения своих магазинов ввиду умеренного спроса, ограниченных средств на развитие и растущего уровня конкуренции между проектами. В первой половине года наблюдалось сокращение спроса на торговые помещения на главных торговых улицах Киева: многие ритейлеры не готовы размещать свои магазины и платить высокие арендные ставки по улице Крещатик исключительно из-за имиджевого фактора. Более того, некоторые арендаторы готовы перенести свои магазины со стрит-ритейла в торгово-развлекательные центры. В целом, в первом полугодии 2013 наблюдался умеренный спрос на торговые помещения Киева со стороны арендаторов. По данным компании UTG, уровень арендных ставок находился в диапазоне от $30 до $100/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных затрат) на лоты площадью 100-200 м2 в торговой галерее. При этом, по данным компании Colliers International (Украина), наивысшие арендные ставки на главных торговых улицах Киева на секции площадью 100-200 м2 на конец первого полугодия 2013 достигали $240/ м2/месяц. Наряду с фиксированной арендной ставкой продолжается распространение смешанной схемы арендного ценообразования с фиксированной ставкой и доплатой в виде процента от товарооборота, что позволяет арендатору разделить риски с собственником ТЦ. В зависимости от номенклатуры продукции/услуг данный процент составляет 3-5% для якорных арендаторов и 10-17% – для операторов торговой галереи. Учитывая большое количество заявленных к открытию в 2013-2014 годах проектов наряду с нестабильной экономической ситуацией в стране, в ближайшие годы эксперты компании UTG ожидают сохранения ставок аренды в торговых центрах Киева на текущем уровне. По данным компании Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей в ТРЦ Киева по итогам первого полугодия 2013 увеличилась с 2% до 3%. Эксперты объясняют это, прежде всего, тем, что на момент открытия ТРЦ «Мармелад» заполняемость данного объекта находилась на низком уровне.
Типовые условия аренды в торговых центрах Киева
Срок аренды От 3 до 5 лет (для обычных арендаторов), от 5 до 15 лет (для якорей).
Условия оплаты Ставки номинированы в долларах, оплата осуществляется в гривнах, годовая индексация. Применяется % от оборота.
Депозит От 1 до 3 месяцев, для якорей возможна гарантия.
Состояние помещений Под отделку.
Источник: UTG
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ По данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии 2013 новое предложение классифицируемых офисных помещений составило 64 000 м2 и связано это с введением в эксплуатацию БЦ «Гулливер» класса А, расположенного на Спортивной площади, 1 (официальное открытие объекта запланировано на 2013 год). В конце июня 2013 года общая арендуемая площадь офисных помещений в Киеве, по данным компании DTZ в Украине, составила приблизительно 1 502 990 м2 (GLA) без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей. По данным компании Jones Lang LaSalle, в офисном сегменте столицы в первой половине 2013 года наблюдался ряд тенденций: – В спросе продолжают доминировать переезды международных и украинских компаний разных сфер деятельности над выходом новых компаний на рынок. – Большинство сделок заключаются в зданиях класса А, что связано с большим объемом новых офисных площадей этого класса, вышедших на рынок за 2012 год, и существенной разницей в ставках между новыми незаполненными зданиями и зданиями, построенными ранее и эксплуатируемыми в течение длительного периода времени. – Основной спрос по-прежнему формируется IT-компаниями, компаниями фармацевтической отрасли, FMCG, а также крупными украинскими холдингами. – Лишь незначительная доля компаний расширяется. – Спрос на офисные помещения остается на уровне, аналогичном показателям предыдущего года. – Намечается дефицит новых площадей класса В – до конца 2013 года на рынок официально выйдет лишь несколько объектов. На рынке офисной недвижимости Киева ощущается дефицит качественных офисных помещений с готовой отделкой, особенно в классах B и C (на фото: ТОЦ Silver Breeze) ФОТО: SVITLAND UKRAINE Еще одной важной тенденцией является возобновление рыночных сделок купли-продажи офисных помещений как для собственного пользования, так и с целью получения арендного дохода, чего не наблюдалось в 2012 году. Так, по данным компании Colliers International (Украина), одна из компаний приобрела порядка 7500 м2 в БЦ класса В «Премиум» (бульвар Ивана Лепсе, 6). Это третья по счету крупная компания, расположившаяся в бизнес-центре «Премиум». На протяжении уже нескольких лет наблюдается тенденция централизации офисного девелопмента на Правом берегу Киева и, таким образом, слабое его развитие на Левом берегу. Единственным крупным объектом, строящимся на Левом берегу в данный момент, является ТОЦ Silver Breeze, ввод в эксплуатацию которого ожидается к концу 2013 года. По данным экспертов, на рынке офисной недвижимости Киева ощущается дефицит качественных офисных помещений с готовой отделкой, особенно в классах B и C. В то же время наблюдается избыточное предложение офисных помещений класса A в состоянии shell&core (без отделочных работ). Игроки Основными активными игроками на рынке офисной недвижимости Киева по-прежнему остаются локальные девелоперы с локальными инвестициями. В их числе – «К.А.Н. Девелопмент» (БЦ «101 Tower», БЦ «Сенатор», БЦ IQ Business Centre), «Три О» (МФК Gulliver), группа «Форум» (БЦ «Форум Виктория Парк»), «МЕРКС» (БЦ по ул. Лейпцигской, 15). МНЕНИE ЭКСПЕРТA Катерина Березинец, инвестиционный аналитик компании «ЭСТА Холдинг» «Подводя итоги первого полугодия, хочется отметить, что пессимистические настроения, преобладавшие в конце прошлого года в отношении офисного сегмента, не оправдались, и рынок демонстрировал относительно высокую активность. Однако роста как такового не наблюдалось, а уровень среднерыночных арендных ставок немного снизился. Большинство игроков адаптировались к условиям неопределенности и, как правило, имеют «план Б» на случай ухудшения экономической ситуации. В течение первых шести месяцев текущего года наблюдалось увеличение спроса на офисные помещения со стороны арендаторов. Ввод в эксплуатацию крупных бизнес-центров в прошлом году позволил многим арендаторам улучшить качество занимаемых помещений при сопоставимом бюджете. Этот период также был успешным и для наших офисных объектов – спрос со стороны арендаторов и покупателей был устойчиво стабильным, и как результат, вакантность объектов группы «ЭСТА» значительно снизилась, а во второй очереди БЦ «Леонардо» в Киеве практически достигла нулевого уровня. В отличие от новых бизнес-центров, привлекательность которых заключалась преимущественно в низких ценах, основными причинами востребованности объектов «ЭСТА Холдинга» являются их неизменно высокое качество, а также удовлетворенность арендаторов профессиональной работой управляющей компании «ЭСТА Проперти Менеджмент». Со стороны девелоперов также наблюдалось увеличение активности – началось строительство новых объектов, а также возобновились работы по ранее приостановленным проектам. При этом увеличилось количество бизнес-центров небольшого и среднего размера, площадь которых составляет от 5000 до 20 000 м2. Результаты развития гостиничного сегмента столицы первого полугодия 2013 оказались менее позитивными, но вполне ожидаемыми. Увеличение конкуренции, связанное с открытием новых гостиниц, снижение потока бизнес-гостей по причине стагнации экономики страны, а также уход ряда международных компаний с рынка Украины негативно отразились на среднерыночных показателях. Заполняемость гостиниц Киева в первые шесть месяцев текущего года составляла менее 50%, а доход на проданный номер (ADR) снизился на 10%». Спрос и сделки аренды По данным компании Colliers International (Украина), поглощение классифицируемых офисных помещений в первом полугодии 2013 увеличилось на 26% по отношению к показателю поглощения в первом полугодии 2012 (60 000 м2) и составило порядка 76 000 м2. Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в первом полугодии 2013 формировался компаниями IT-сектора (32%). Согласно анализу рыночных данных, большая часть трансакций в офисном сегменте в первом полугодии 2013 произошла в результате переезда. В конце июня на долю таких трансакций приходилось порядка 70% общего объема арендуемых или купленных офисных помещений. Среди основных причин сохранения этой тенденции на протяжении последних лет можно назвать следующие: желание арендаторов улучшить качество помещений, оптимизировать затраты на аренду офисов, консолидировать свои офисы в одном здании или увеличить занимаемую площадь – с одной стороны, и готовность владельцев в условиях рынка арендатора предоставить эти возможности потенциальным потребителям – с другой.
Основные проекты БЦ, запланированные ко вводу в эксплуатацию во второй половине 2013 года в Киеве
Название Месторасположение Класс GLA, м2 Девелопер
БЦ «Сенатор» Ул. Московская/ Резницкая, 2/32-34 А 47 600 «К.А.Н. Девелопмент»
БЦ Silver Breeze Проспект Павла Тычины, 1-в В 26 000 SvitLand Ukraine
БЦ SP Hall Проспект Московский, 28-а В 23 000 «Линкорн»
БЦ по ул. Лейпцигской Ул. Лейпцигская, 15 В+ 12 000 «МЕРКС»
БЦ Kyiv Airport City
(I очередь)
МА «Борисполь», Киевская область В 5000 K.A.C. Holding AG
Источник: Colliers International (Украина) Перспективное предложение По данным компании Colliers International (Украина), при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2013 год офисных зданий, во втором полугодии на рынок выйдет около 114 000 м2 новых офисных помещений. При этом эксперты компании прогнозируют сохранение тенденции увеличения доли класса А в общем предложении с 18% в 2012 году до 25% в 2014 году, а также уменьшение долей классов B и C. Арендные ставки и уровень вакантности По словам Джеффа Харгрива, директора, руководителя департамента офисной недвижимости компании DTZ в Украине, «ситуация на рынке офисной недвижимости отражает бoльшее влияние компаний-арендаторов, чем компаний-арендодателей, и, по нашим прогнозам, рыночные условия до конца года будут и в дальнейшем развиваться в пользу первых, что позволит им оптимизировать свои арендные условия. Активность на рынке офисной недвижимости возросла весной 2013 года. Если в первом квартале 2013 года объем сданных в аренду помещений составил 18 000 м2, то во втором квартале этот показатель достиг отметки 46 000 м2. Спрос на офисные помещения в Киеве в основном формировали компании, оперирующие в сферах дистрибуции товаров повседневного спроса и информационных технологий». По данным компании DTZ в Украине, высокий уровень вакантности, в большей степени, повлиял на уровень арендных ставок в столичных бизнес-центрах класса А. На данный момент средние арендные ставки для наилучших помещений достигли уровня $25-38/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По данным компании, в конце первого квартала 2013 года уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве составил 18,7%, превысив до сих пор рекордный показатель в 18,1% в конце 2012 года. Во втором квартале показатель незначительно понизился, составив 18%. Тем не менее, значительный объем новых офисных помещений, запланированный к реализации до конца года, и в дальнейшем будет способствовать повышению уровня вакантности на рынке офисной недвижимости столицы. По данным компании Colliers International (Украина), вакантность в классе A продолжает оставаться высокой и составляет порядка 28% по состоянию на середину 2013 года. Вследствие высокого уровня вакантности диапазон ставок в классе A расширился за счет снижения нижней границы диапазона с $27/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) в 2012 году до $24/м2/месяц в первой половине 2013 года. При этом нижний диапазон ставок предлагается, в основном, в новых офисных зданиях первым крупным якорным арендаторам. В существующих же бизнес-центрах класса A с низкой вакантностью арендные ставки оставались относительно стабильными – на уровне $34-36/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В классах B и C средние арендные ставки в первом полугодии 2013 составили $17-22/м2/месяц и $12-15/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) соответственно. По прогнозам экспертов, динамика арендных ставок в среднесрочной перспективе во многом будет определяться действиями девелоперов основных крупных офисных проектов, планируемых ко вводу в эксплуатацию. Вследствие острой конкуренции некоторые девелоперы могут проявлять демпинговые действия, обваливая тем самым рынок. В этом случае возможно некоторое снижение арендных ставок.
ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Тенденции В первой половине 2013 года в Киеве новые отели в эксплуатацию не вводились. Завершение ряда проектов было перенесено на более поздний период. Так, в 2013 году маловероятным является открытие таких отелей как Hilton Kiev (пять звезд; бульвар Тараса Шевченко, 28-30) и Renaissance Kiev Hotel (4 звезды; ул. Прорезная, 24/39). Открытие Sheraton Kiev Olympiysky (4 звезды; Троицкая площадь) перенесено на 2016 год. Маловероятным также является открытие в 2013 году гостиницы Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska в Киеве (три звезды; ул. Большая Васильковская, 55).
Структура гостиничного рынка Киева по состоянию на июль 2013 года
Источник: Colliers International (Украина) Отметим, что договор на управление отелем Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska был подписан в феврале нынешнего года между гостиничным оператором The Rezidor Hotel Group, входящим в состав The Carlson Rezidor Hotel Group, и украинской инвестиционной группой «Смарт-холдинг». Гостиница расположена в центре Киева по ул. Большой Васильковской, 55, по соседству с Национальным спортивным комплексом «Олимпийский». Ее номерной фонд составляет 199 номеров. В инфраструктуру отеля Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska войдет ресторан и бар с панорамным видом на город на последнем, 20-м, этаже здания. Кроме того, в гостинице предусмотрены лаунж-зона и терраса, фитнес-зал, подземный паркинг на прилегающей территории на 450 машиномест, а также 9 комнат для проведения мероприятий и переговоров. Открытие отеля было заявлено на III квартал 2013 года. Владельцем гостиницы является компания «Смарт-холдинг». «Мы рады, что Park Inn by Radisson выходит на гостиничный рынок Киева, который нам как оператору уже знаком – здесь работают два отеля Radisson Blu категории upper upscale. Безусловно, этот объект укрепит наши позиции как ведущего международного гостиничного оператора на рынке Украины, где в портфеле компании на текущий момент имеется 8 действующих и строящихся отелей с общим номерным фондом порядка 1900 комнат», – рассказал Вольфганг Нойманн, президент и генеральный директор The Rezidor Hotel Group. По словам Сергея Овчинникова, директора по недвижимости компании «Смарт-холдинг», сумма инвестиций в проект Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska составляет порядка $30 миллионов. О намерениях выхода на гостиничный рынок Киева заявил международный отельный оператор Kempinski Hotels S.A. Предположительным партнером гостиничного оператора в Украине станет компания «Познякижилстрой». По мнению экспертов, на данный момент Киев обеспечен номерным фондом отелей верхнего ценового сегмента. Наибольшая активность сейчас наблюдается среди девелоперов, которые намерены реализовать отельные проекты среднего ценового сегмента с центральным месторасположением. Примером может служить официальное заявление представителя «РосинвестОтель» (российский девелопер) о намерении развивать отель категории три звезды и скором начале строительства. «По итогам первого полугодия 2013 гостиницы Киева в среднем были загружены на 50-55%, – отметила Ирина Пшенная, генеральный директор компании Vertex Hotel Group. – Однако уже июль месяц показывает значительный прирост в загрузке по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Однозначно сложными с точки зрения заполняемости можно назвать январь-февраль, однако уже март месяц показал значительный прирост как загрузки, так и средней стоимости комнаты».
МНЕНИE ЭКСПЕРТA Ирина Пшенная, генеральный директор компании Vertex Hotel Group «Восприятие инвесторами украинского рынка в целом как высокорискового является одной из ключевых проблем на сегодняшний день. Проведенные в 2011-2012 годах реформы не являются достаточным подспорьем для качественных изменений динамики инвестирования, а также выхода на рынок новых игроков, готовых вкладывать деньги в Украине. Деловая активность в первом квартале 2013 года была довольно низкой, спрос на отельные и конференц-услуги, бизнес-аудитории был ниже, чем в аналогичном периоде предыдущего года. Однако уже во втором квартале текущего года наметилось незначительное оживление спроса на предоставляемые отелями услуги в столице. В первом полугодии компания Vertex Hotel Group не принимала участия в сделках купли-продажи объектов недвижимости. В настоящий момент мы находимся в процессе рассмотрения различных предложений. По разным данным, сейчас в Киеве продается около 20 гостиниц, среди которых есть 5-звездочные отели. Данные объекты могут быть интересными как для локальных, так и иностранных инвесторов. Я считаю, что все объекты, которые открываются в Киеве в последнее время под управлением гостиничных операторов, являются достаточно профессиональными, особенно когда операторы привлекаются уже на ранней стадии планирования концепции объекта. Открытие новых проектов гостиничной недвижимости в Киеве привело к усилению конкуренции в каждом из сегментов гостиничного бизнеса и, соответственно, к снижению стоимости проживания в отельных номерах. Причина данного процесса заключается в том, что рост спроса на услуги отелей не успевает увеличиваться так же активно, как предложение. Открытие новых объектов в регионах привело к увеличению туристического потока внутри страны, что однозначно позитивно влияет на рост регионального туризма. В 2013 году в Киеве планируется запуск в эксплуатацию двух отелей под управлением международных сетевых гостиничных операторов – Hilton Worldwide и Marriott International. Хотя введение в эксплуатацию новых отелей в Киеве в задекларированные сроки может сместиться, их открытие приведет к дальнейшей коррекции цен и уровня загрузки в сторону понижения, а также колебанию цен за счет снижения стоимости проживания в гостиницах категории 4-5 звезд. В ценовой политике отелей категории 2-3 звезды значимых изменений не ожидается. Следует отметить, что тенденция развития национальными операторами собственных брендов в сегменте гостиниц категории 2-3 звезды сохранится». По данным компании Colliers International (Украина), показатели заполняемости для качественных отелей среднего ценового сегмента с центральным расположением более высокие по сравнению с гостиницами категории 4-5 звезд и составляют порядка 60-65%. Для отелей высокой ценовой категории данный показатель не превышает 60%. Ввод в эксплуатацию Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska и других заявленных объектов среднего ценового сегмента не принесет существенного снижения показателей операционной деятельности в условиях умеренного роста бизнес- и туристических потоков иностранных посетителей в столицу Украины. Прогнозы В первой половине 2013 года в Киеве новые отели в эксплуатацию не вводились, завершение ряда проектов было перенесено на более поздний период (на фото: отель Sheraton Kiev Olympiysky) ФОТО: «CP» По данным компании Colliers International (Украина), при одновременном выходе на рынок крупных игроков, таких как Hilton Kiev и Renaissance Kiev Hotel и отсутствия предпосылок к увеличению количества посетителей, можно ожидать дальнейшего снижения уровня заполняемости в отелях верхнего ценового сегмента. В результате, отельеры будут вынуждены пересмотреть ценовую политику. Однако, такой сценарий может не реализоваться, принимая во внимание тенденцию прошлых лет – перенос дат открытия новых отелей на более поздние сроки, что вполне вероятно произойдет и в 2013-2014 годах. Эксперты прогнозируют, что в 2013 году сохранится интерес международных и локальных операторов к реализации новых отельных проектов среднего ценового сегмента в Украине. СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Новое предложение По данным компании DTZ в Украине, в конце июня 2013 года общий объем современных складских помещений в Киевской области составил 1 560 000 м2. Данный показатель включает около 188 000 м2 современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений.
Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области, 2002 – II квартал 2013 года
*Прогноз Примечание: Все показатели представлены на конец периода Источник: Colliers International (Украина) По данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии 2013 новое предложение классифицируемых складских помещений составило 128 000 м2. Наиболее крупным объектом, введенным в эксплуатацию в этот период, стал складской комплекс «Технополис». Одной из характеристик рынка является дефицит складских помещений класса А, что подтверждается низким уровнем вакантности. На рынке Киева и киевского региона эксперты отмечают ограниченное предложение складских помещений площадью более 5000 м2. Из нового предложения до конца 2013 года ожидается ввод в эксплуатацию второй очереди SAN factory (GLA – 7000 м2). Поглощение классифицируемых складских помещений в первом полугодии 2013 года увеличилось и составило порядка 160 000 м2, большей частью за счет трансакции аренды Fozzy Group в складском комплексе «Технополис».
Основные объекты складской недвижимости, введенные в эксплуатацию в первой половине 2013 года в Киеве и киевском регионе
Название Месторасположение Класс GLA, м2 Девелопер
«Терминал Киевщина»
(II очередь «Таможенного терминала»)
Окружная дорога А 10 000 Локальный девелопер
SAN factory
(I очередь)
Ул. Семьи Сосниных, 7 А 10 000 «Скайлайн девелопмент»
«Интерфарм» M-07, E373 А 8000 «Интерфарм»
«Технополис» M-01, E95 А 100 000 «Технополис»
Источник: Colliers International (Украина) Спрос Наиболее активными потребителями складских помещений остаются динамично развивающиеся розничные сети. Из секторов экономики, в которых на сегодня ожидается наиболее активный рост и, соответственно, потребление складских помещений, являются фармацевтический сектор, а также онлайн-торговля. Сделки В отличие от 2012 года, на рынке Киева возобновились покупки складских помещений конечными пользователями. Так, по данным компании Colliers International (Украина), значимой сделкой первого полугодия 2013 в складском сегменте стала сделка купли-продажи складского комплекса Logistic Park East 1 общей площадью 24 000 м2. В роли покупателя выступила крупная национальная продовольственная розничная сеть. Стоит отметить, что активность в отношении покупки складских помещений проявляют логистические и фармацевтические компании, а также дистрибуторы.
Существующее и новое предложение складских помещений в Киеве,2005-2013* годы
*Прогноз Источник: Colliers International (Украина) Игроки Основными активными девелоперами складского сегмента сегодня являются «Технополис» («Технополис», проект мультитемпературного складского комплекса) и «Скайлайн девелопмент» (SAN factory – I и II очереди). Арендные ставки и уровень вакантности По данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии 2013 арендные ставки на Левом берегу Днепра на складские помещения находились в диапазоне $5,5-7/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые составляют около $1-1,5/м2/месяц). На Правом берегу Днепра арендные ставки находились в пределах $4,5-6/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По данным компании, в течение первого полугодия вакантность на рынке складских помещений снизилась с 8-10% на начало 2013 года до 6-8% на конец первого полугодия 2013. При этом, учитывая незначительный уровень нового предложения для открытого рынка, в течение второго полугодия 2013 уровень вакантности в складском сегменте, по прогнозам экспертов, останется низким. Несмотря на сложные экономические условия в Украине, существует высокая вероятность корректировки арендных ставок в сторону повышения на складские помещения в Киевской области к концу 2013 года. В краткосрочной перспективе большая часть нового предложения будет формироваться складскими помещениями, построенными для собственного пользования.
ИНВЕСТИЦИИ По данным компании Jones Lang LaSalle, поскольку экономическая ситуация продолжает быть нестабильной, на инвестиционном рынке Киева и Украины в целом наблюдается затишье с отсутствием инвестиционных сделок и неизменными ставками капитализации. Тем не менее, по мнению экспертов, существует вероятность заключения инвестиционных сделок с качественными объектами недвижимости до конца 2013 года. Несмотря на низкий уровень инвестиционной активности на рынке, ряд объектов маркетируется для продажи, в том числе продолжаются процессы продажи, начатые в прошлом году. Учитывая отложенную инвестиционную активность, достаточную степень ликвидности (наличия свободных денежных средств) и появление новых локальных игроков на рынке, можно ожидать смену собственников как качественных проектов на стадии строительства, так и действующих объектов. «Касательно будущих сделок купли/продажи можно сказать, что мы ожидаем дальнейшую активность в сегменте торговой недвижимости в Киеве и в регионах, в офисной недвижимости – только в Киеве», – прокомментировал Владимир Мысак, заместитель директора департамента инвестиций компании DTZ в Украине. По данным компании DTZ в Украине, на сегодняшний день ставки капитализации для лучших объектов офисной и торговой недвижимости находятся на уровне 12%, это тот уровень, на котором у потенциальных инвесторов возникает интерес к объекту.