Рынок недвижимости Харькова: движение по наклонной кризиса

ОПЫТ КРИЗИСА 1998-2001 ГОДОВ В течение последних пяти лет уровень арендных ставок в офисных и торговых центрах Харькова постоянно рос. Однако этому росту предшествовало глубокое падение, которое наблюдалось во время финансового кризиса 1998-2001 годов. Падение уровня арендных ставок длилось около трех лет, начавшись осенью 1998 года и завершившись в середине 2001 года. При этом максимальное падение уровня арендных ставок в сегменте торговой недвижимости было зафиксировано на уровне 73%, офисной – на уровне 40-50%. КРИЗИС 2008: ДВИЖЕНИЕ НАЗАД Виктор Герасименко, генеральный директор ИКК «Проконсул» С октября по декабрь 2008 года арендные ставки в сегментах торговой и офисной недвижимости Харькова снизились в среднем на 40%. При этом очевидно, что «дно» еще не достигнуто. За I квартал 2009 года арендные ставки в сегменте торговой недвижимости, зафиксированные в долларах, снизились в среднем на 16% (до $20/м²/в месяц, без учета НДС и эксплуатационных расходов), в офисном – на 31% (до $9/м²/в месяц, без учета НДС и эксплуатационных расходов). Средний уровень заполняемости харьковских торговых и офисных центров на сегодняшний день составляет 70-85%, наблюдается ротация арендаторов. Учитывая негативные проявления кризисной ситуации, арендодатели готовы идти на такие уступки: – Изменение валюты арендных ставок (с доллара на гривны). Сегодня порядка 90% функционирующих объектов торговой и офисной недвижимости декларируют арендную ставку в гривне. – Предоставление дополнительных услуг (уборка, охрана и пр.) на бесплатной основе. – Торг (10-20% от заявленной арендной ставки). – Фиксация курса доллара (например, 5,5 гривны за $1). – «Арендные каникулы» сроком до 3 месяцев, когда арендные ставки существенно снижаются. В этом случае иногда речь идет о сумме, покрывающей только эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Динамика арендных ставок в сегменте офисной и торговой недвижимости Харькова, 1997-2008 годы

Источник: Группа компаний «Проконсул» В результате кризисных явлений в сегменте офисной недвижимости наиболее пострадали бизнес-центры класса С: их арендаторы либо сократили объем занимаемых площадей, либо переехали в более качественные офисные центры по той же арендной ставке. Менее пострадали в текущей ситуации офисные центры класса В, собственники которых пошли на уступки и снизили арендные ставки.

Прогнозные сценарии развития рынка аренды офисных и торговых помещений Харькова
Сценарий	Глубина падения, %	Длительность падения, лет	Длительность восстановления, лет	Длительность кризиса, лет
Пессимистический	-70%	2	4	6
Наиболее вероятный	-60%	1	3	4
Оптимистический	-50%	1	2	3

Источник: Группа компаний «Проконсул» Ставки капитализации в IV квартале 2008 года составляли 13,6% для офисной недвижимости и 16,9% для торговой. МАЛО ОПТИМИЗМА В ЦИФРАХ, НО МНОГО НАДЕЖД Текущее состояние рынка недвижимости Харькова характеризуется как нестабильное: кризис ликвидности, породивший панику на масштаб и природу возникновения нынешнего кризиса, а также прогнозы аналитиков относительно дальнейших тенденций в сегменте недвижимости, можно говорить о трех возможных сценариях развития ситуации на харьковском рынке недвижимости.

Динамика и прогноз арендных ставок в сегменте офисной недвижимости Харькова, 2005-2014 годы

Источник: Группа компаний «Проконсул» В качестве ключевых параметров при прогнозировании динамики арендных ставок приняты глубина и длительность их падения, а также продолжительность восстановления рынка.

Динамика и прогноз арендных ставок в сегменте торговой недвижимости Харькова, 2005-2014 годы

Источник: Группа компаний «Проконсул» БЦ «Аристократ», Харьков Согласно пессимистическому сценарию, показатели арендных ставок в сегментах офисной и торговой недвижимости будут снижаться на протяжении двух лет (2009-2010 годы). При достижении дна падение ценовых показателей составит 70% от докризисного уровня. Начала подъема рынка следует ожидать не ранее 2011 года. В течение 4 лет арендные ставки восстановятся до уровня докризисного периода. По нашим прогнозам, наиболее вероятным сценарием развития ситуации на рынке станет падение уровня арендных ставок на 60%, а восстановление рынка следует ожидать в 2011-2013 годах. Согласно оптимистическому сценарию, в 2009 году арендные ставки снизятся на 50% от докризисного уровня, а восстановление рынка начнется уже в 2011 году и продлится около 2 лет.