Рынок коттеджного строительства: медленное возвращение к жизни

РЫНОЧНАЯ СИТУАЦИЯ Кризис повлиял на потребительские предпочтения в вопросе площади приобретаемых домовладений: спросом стали пользоваться преимущественно компактные коттеджи общей площадью до 200 м² фото: «ЗОЛОТЫЕ ВОРОТА» В 2009 году сегмент коттеджного домостроения в полной мере ощутил признаки кризиса – спрос на коттеджи начал стремительно падать. В некоторых городках до конца 2009 года продажи упали до нуля. Отсутствие финансовых средств привело к тому, что застройщики не имели возможности не только строить обещанные инфраструктурные объекты – торговые и фитнес-центры, детские дошкольные и школьные учреждения, СТО, дороги и др. – но и продолжать строительство самих жилых домов. Практически все проекты коттеджных городков, которые находились на ранней стадии развития, были заморожены. Проекты на более продвинутой стадии реализации перешли в разряд вялотекущих, где строительство возобновлялось по мере финансовых вливаний и носило точечный характер. Только единичные проекты продолжали реализоваться в соответствии с намеченным графиком. С рынка коттеджного домостроения исчез спекулятивный спрос. Основными покупателями домовладений в городках стали люди, которые приобретали коттеджи для собственного проживания. Изменились также потребительские предпочтения в вопросе площади приобретаемых домовладений. Спросом стали пользоваться преимущественно компактные коттеджи общей площадью до 200 м². Учитывая, что ранее рынок Киевской области был насыщен предложениями коттеджей площадью 500 и более квадратных метров, чтобы удовлетворить изменившиеся потребности рынка, некоторые застройщики пересмотрели проекты коттеджей в сторону уменьшения площади. Поселок Green Hills, село Вита Почтовая (Киевская область) фото: «CP» По данным компании UTG («Украинская Торговая Гильдия»), за год в одном коттеджном городке в Киевской области продается в среднем 7-8 коттеджей. Что касается цен на домовладения, то, по данным компании, по состоянию на конец мая 2011 года в поселках эконом-класса они составляли $0,8-1,4 тысячи/м², бизнес-класса – $1,6-2,2 тысячи/м², элит-класса – $3-3,5 тысячи/м². Следует отметить, что большинство девелоперов сегодня неохотно комментируют текущую ситуацию по проектам коттеджных городков. В открытом доступе находятся преимущественно данные по активно реализующимся коттеджным проектам, где застройщики обязаны информировать частных инвесторов о ходе строительных работ. Отсутствуют данные по запуску в работу принципиально новых проектов коттеджных городков в Киевской области. По мнению экспертов, появления новых проектов следует ожидать не ранее конца 2012 – начала 2013 года. ДЕВЕЛОПЕРЫ И КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ На сегодняшний день основными покупателями домовладений в коттеджных городках Киевской области являются люди, которые приобретают дома для собственного проживания фото: DRAGON – UKRAINIAN PROPERTIES & DEVELOPMENT Если говорить о конкретных проектах городков, то неоднозначная ситуация сложилась вокруг коттеджного городка «Олимпик-Парк» (с. Березовка, Макаровский район, Киевская область), которая подогревалась вполне обоснованными волнениями частных инвесторов – собственников недостроенных коттеджей. В какой-то момент строительные работы в поселке затихли, что послужило поводом для появления в СМИ информации о замораживании проекта. Однако в феврале 2011 года строительно-монтажные работы возобновились. По данным, представленным на официальном сайте проекта, в настоящий момент поселок получает устойчивое финансирование. Для завершения строительных работ требуется более $2,5 миллиона. Проектом «Олимпик-Парк» предусмотрено возведение 1030 коттеджей и комплекса объектов бытовой инфраструктуры на участке площадью 290 гектаров. Площадь коттеджей составляет от 136 до 354 м². Проект элитного коттеджного поселка премиум-класса в Плютах имеется в портфеле компании ESTA Holding, которая отказалась от его реализации в краткосрочной перспективе. Площадь земельного участка, который находится в распоряжении компании ESTA Holding, составляет 42 гектара. В состоянии реконцепции находится проект элитного коттеджного поселка в Конча-Заспе (Обуховский район), который принадлежит компании DeVision. Он уже пережил один этап реконцепции: в 2009 году девелопер переименовал проект ZaspaGolf в Bashta Riverside. Концепция проекта предполагает разделение на несколько десятков коттеджных городков, объединенных одной инфраструктурой. Общая площадь проекта составляет 540 гектаров, общее число домовладений – около 1500. Инфраструктура городка предполагает супермаркет, торговый центр, рестораны и ночные клубы, спортивные площадки, почтовое отделение, медицинский центр, детский сад, школу и др. Несмотря на то, что проект значится в разделе «Текущие» на официальном сайте компании DeVision, его развитием компания на данный момент не занимается. К немногочисленной категории строящихся проектов коттеджных городков относится поселок Green Hills, реализация которого ведется в селе Вита Почтовая (Киевская область). Девелопер и инвестор проекта – Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD). Это первый проект зарубежного инвестора на украинском рынке коттеджного строительства. Отличительной особенностью проекта является североамериканская технология строительства. В поселке запланировано 222 домовладения. Несмотря на экономический кризис, проект развивался в течение 2009-2010 годов. На 2011 год утвержден план инвестиций в размере около $5 миллионов, предполагающий ввод в эксплуатацию на территории поселка Американского Медицинского Центра, центральных систем канализации, др. Весной 2011 года на территории поселка состоялось открытие детского сада «Всесвіт». Поселком управляет профессиональная управляющая компания, созданная в начале 2010 года. По данным экспертов, за год в одном коттеджном городке в Киевской области продается в среднем 7-8 коттеджей фото: ДК «ЕВРОПА» Стоимость квадратного метра домовладения в Green Hills составляет от $1000 до $1500 в зависимости от размера земельного участка. Партнером проекта выступает Piraeus Bank, который предлагает кредит на покупку дома в Green Hills со ставкой 12% годовых в гривне. Коттеджный поселок Riviera Villas – второй проект коттеджного городка в портфеле Dragon-Ukrainian Properties & Development. Riviera Villas – эксклюзивный клубный поселок, который предлагает роскошные резиденции в колониальном стиле и уникальную инфраструктуру – две пляжных зоны протяженностью 135 метров, набережная, открытый бар на берегу, волейбольная площадка, теннисный корт, парковая зона, детские площадки и др. Поселок Riviera Villas расположен на берегу канала Днепра, в 20 километрах от Киева. Реализация проекта стартовала во втором квартале 2010 года. В Riviera Villas запланировано строительство 90 домовладений. По данным DUPD, на данный момент построено 16 домовладений. Завершение проекта запланировано на 2013 год. В конце 2010 года компания «Интер-Континенталь» объявила о завершении строительных работ в коттеджном городке «Солнечный луч» в пгт Козин (Обуховский район, Киевская область). Сдача в эксплуатацию жилых домов была запланирована на декабрь 2010 года. Детская площадка в коттеджном городке Green Hills фото: «CP» В состав коттеджного городка «Солнечный луч» входит 14 жилых домов: 5 малоэтажных (70 квартир), 5 таунхаусов (30 домовладений), 4 коттеджа-дуплекса (8 домовладений), административное здание с супермаркетом и теннисные корты. Общая сумма инвестиций в проект по состоянию на октябрь 2010 года составила более $20 миллионов. Инвестирование осуществлялось за счет собственных средств девелопера проекта и кредитных средств, полученных в рамках проектного финансирования. Подрядчиком строительства городка выступила корпорация «Гранит». По состоянию на конец 2010 года были подписаны договора на покупку 30% домовладений. По состоянию на июнь 2011 года стоимость квадратного метра таунхауса в «Солнечном луче» составляет $1650 (акционная). Обслуживанием территории городка занимается компания FM Standard. В апреле 2010 года корпорация «Золотые Ворота» объявила о ребрэндинге коттеджного городка премиум-класса «Альпийская деревня «Горки», расположенного в Подгорцах, в 8 километрах от Киева. Городок был переименован в «Альпийку». Проект состоит из 20 коттеджей площадью 350-500 м². На данный момент все коттеджи построены. Из них 9 домовладений проданы. Коттеджный городок «Золотая Затока» – еще один проект корпорации «Золотые Ворота» в сегменте коттеджного строительства. Территория городка составляет 61 гектар. В 2009 году стартовали работы по реализации первой очереди проекта. На данный момент проведены работы по прокладке инженерных сетей, проложены временные дороги, сооружен разводной мост. Согласно проекту, в коттеджном городке предусмотрено 70 домовладений. На данный момент построено 15 домов. Открытые продажи в городке не ведутся. В докризисный период появился сегмент потенциальных покупателей с уровнем дохода выше среднего, которые были готовы отказаться от квартир в черте города и сделать коттедж своим основным местом проживания фото: «ПЕРВАЯ ДНЕПРОВСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ» МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Владимир Тимочко, управляющий директор Dragon Asset Management «На сегодняшний день сегмент жилой недвижимости в Украине занимает второе по привлекательности место для девелоперских компаний (на первом месте находятся торговые объекты, на третьем – офисные и на четвертом – складские). В секторе жилой недвижимости более выгодное положение занимает рынок квартирного строительства, восстановление которого после кризиса происходит более быстрыми темпами, чем загородной недвижимости. Подобная тенденция характерна для всего мира, поскольку квартира – это, скорее, «товар первой необходимости», в то время как загородный дом – скорее, предмет роскоши. Современная ситуация на украинском рынке коттеджного домостроения неоднозначная. На примере Green Hills отмечу, что с момента старта продаж (сентябрь 2009 года) мы продали более 30 домов, в то время как конкурирующие городки в течение года продавали не более 5-6 домов. В некоторых городках продажи полностью остановились. На данный момент на рынке коттеджного домостроения не наблюдается спекулятивного спроса, абсолютное большинство покупателей – это люди, которые собираются жить в приобретенных домах. Потребительский спрос растет, и по сравнению с началом 2009 года количество сделок купли-продажи увеличилось, примерно, в три раза. Рост спроса объясняется, во-первых, тем, что потенциальные покупатели осознали, что ценовое дно уже достигнуто. Во-вторых, на рынке присутствует ограниченное количество качественного продукта, увеличение которого в ближайшее время не предвидится в связи с существенным сокращением инвестиций в жилую недвижимость. Что касается характеристик спроса, то на примере Green Hills отмечу, что если в 2009 году спросом пользовались коттеджи общей площадью около 150 м², то с 2010 года более популярными стали дома площадью от 200 до 300 м². Причина – рост платежеспособности населения. Три четверти наших покупателей – это молодые семьи с детьми, руководители среднего или высшего звена, работающие в иностранных компаниях, тридцать процентов – иностранцы. Помимо Green Hills, компания DUPD реализует еще один проект загородной недвижимости – эксклюзивный клубный поселок Riviera Villas, расположенный на севере Киева. Оба коттеджных городка реализуются по единому принципу: в первую очередь создаются объекты инфраструктуры и инженерии, строится первая улица демонстрационных домов (Dream Street) и только после этого начинается коммерческая застройка городка домами. Инженерные коммуникации – это сложные и дорогостоящие объекты инфраструктуры, и в большинстве городков инвесторы не озадачиваются вопросом их своевременного строительства».