Рынок инвестиций Украины: капитал уходит?

Дмитрий Сенниченко, глава офиса Jones Lang LaSalle в Украине Инвестиционный климат, сформировавшийся в Украине в 2013 году, нельзя назвать комфортным. Ситуация в инвестиционно-финансовом секторе страны существенно усугубилась в последнем месяце года, являясь следствием сложных факторов политического и экономического характера, которые привели к социальному кризису – масштабным народным волнениям, митингам и демонстрациям. Разумеется, это не могло не повлиять на инвестиционный климат Украины с точки зрения глобальных инвесторов. Чем более нестабильной по всем параметрам является ситуация в стране, тем менее надежной и не внушающей доверие она является в глазах международного сообщества. Таким образом, в настоящее время инвестиционные тенденции являются не самыми благоприятными – международный капитал уходит из Украины, включая секторы недвижимости и финансов (банковский сектор). Несмотря на такое непростое завершение года, основываясь на наших аналитических исследованиях и глубинной экспертизе рынка, мы можем предполагать более оптимистичное развитие и появление благоприятствующих инвестиционным вложениям трендов в текущем году. Например, некоторую активизацию инвесторов, вероятно, можно будет наблюдать в первой половине 2014 года. Во втором полугодии будет ощущаться влияние предстоящих в 2015 году выборов Президента Украины, мы прогнозируем, что бизнес займет выжидательную позицию. ИСТОЧНИКИ ИНВЕСТИЦИЙ Прогнозы и ожидания некоторых экспертов относительно активности российского капитала в 2013 году в Украине не оправдались. Собственно, такие ожидания были ошибочны изначально, поскольку инвестиционная мотивация и интерес инвесторов универсальны для глобального капитала: это или более высокая доходность на вложенный капитал с целью его увеличения, или же меньшие риски и, соответственно, меньшая доходность с целью сохранения капитала. Частные инвесторы всегда активнее институциональных, но они также оценивают риски и доходности на сравнимых рынках. Для частных инвесторов характерен меньший объем инвестиций, но ожидание большей ликвидности инвестиционного продукта. С учетом ограниченного предложения на рынке недвижимости Украины, частным инвесторам с объемом инвестиций в $5-10 миллионов будет интересен такой высокодоходный и всегда ликвидный инвестиционный продукт как стрит-ритейл. Отдельно стоящие торговые помещения на самых оживленных улицах с надежными международными арендаторами – на сегодняшний день это отличный вариант реализации вложения небольшого объема средств с хорошей доходностью и с возможностью оперативно выйти из инвестиции. КАПИТАЛИЗАЦИЯ Ввиду небольшого количества высококачественных объектов недвижимости и отсутствия сделок на рынке Украины, наши оценки по ставкам капитализации остаются на одинаково стабильном уровне уже второй год подряд: 11,75% – для офисной недвижимости и 11,5% – для торговой. Следует подчеркнуть, что мы анализируем только объекты коммерческой недвижимости, качественные характеристики которых соответствуют категории премиальных активов (Prime Assets). IPO В настоящее время рынок IPO недоступен для украинских компаний. Однако я считаю мудрым и дальновидным подход девелоперов, которые уже в сегодняшней, однозначно бесшансовой ситуации выстраивают свой бизнес, систему управления и портфель недвижимости с прицелом на IPO в среднесрочной перспективе. Усилия этих компаний заслуживают уважения и высокой оценки. Конечно, эти усилия могут быть и не оценены адекватно на данном этапе, но однозначно станут преимуществом, когда рынок IPO для украинских компаний все же откроется. УКРАИНА В DOING BUSINESS Перемещение Украины в рейтинге Всемирного Банка «Doing Business 2013» на 25 позиций в позитивном направлении произошло исключительно благодаря упрощению разрешительных процедур в начале строительства, что, тем не менее, не оказало положительного влияния на активность инвесторов и не привело к реальному заключению инвестиционных сделок. Вопросы, связанные с макроэкономическими рисками, стабильностью внешнеполитического курса и гарантиями прав собственности, по-прежнему сдерживают международный капитал. В таких условиях мы наблюдаем активность исключительно местного/национального капитала. ВЫВОДЫ Ситуация в инвестиционно-финансовом секторе Украины существенно усугубилась в последнем месяце 2013 года, являясь следствием сложных факторов политического и экономического характера, которые привели к социальному кризису – масштабным народным волнениям, митингам и демонстрациям ФОТО: IS В целом, сложившаяся в 2013 году ситуация, несмотря на наличие ряда достижений в сфере реализации объектов коммерческой недвижимости, свидетельствует о недостаточной степени зрелости рынка. Украине необходимо продолжать наращивать авторитет за счет собственных ресурсов и конкурентных преимуществ, чтобы занять свое место на мировой арене и при этом выглядеть уверенно и достойно. Имея уже сейчас определенный план развития нашей компании и прогноз по основным показателям на следующий год, мы можем сказать, что придерживаясь правильного вектора развития, устанавливая реальные цели и, главное, стремясь к их четкому и своевременному исполнению, мы можем отчасти повлиять на формирование благоприятного климата внутри страны, а также создание позитивного имиджа за ее пределами. Конечно, это возможно только с учетом выстраивания соответствующей единой бизнес-линии, проводимой большинством компаний на рынке, и при поддержке государственного аппарата. «В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В УКРАИНЕ ЯВЛЯЮТСЯ НЕ САМЫМИ БЛАГОПРИЯТНЫМИ – МЕЖДУНАРОДНЫЙ КАПИТАЛ УХОДИТ ИЗ СТРАНЫ, ВКЛЮЧАЯ СЕКТОРЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ФИНАНСОВ» ПЕРСПЕКТИВЫ Инвестиционный климат в отдельно взятой стране должен рассматриваться в сравнении с другими государствами для альтернативного инвестирования. Необходимо четко понимать и принимать во внимание, что инвестиционная привлекательность любой страны формируется целым рядом факторов, причин и влияний. На Всемирном экономическом форуме, который проходил в Киеве в 2013 году, обсуждалась стратегия Украины в среднесрочной перспективе и ее конкурентные преимущества перед другими государствами на карте мира. Кроме вполне понятных реформ в области государственного управления, публичных финансов, а также судебной системы, Украина должна четко определить приоритеты для дальнейшего развития: например, важно поддерживать и развивать национальное сельское хозяйство, но при этом не забывать о необходимости регулирования экспорта преимущественно рыночными механизмами. Геополитическое положение – это также неоспоримое преимущество. И в этом отношении необходимо решить вопросы, связанные с развитием дорожно-транспортной и логистической инфраструктуры, а также разработать действенные механизмы для привлечения капитала: концессия, частно-государственное партнерство (PPP). И самое главное, с моей точки зрения, – это человеческий капитал. Опровергая тезисы некоторых спикеров на сессиях Всемирного экономического форума о том, что мы должны любыми усилиями поддерживать существующие на сегодняшний день 33% населения Украины в сельских регионах, я предложил в срочном порядке разрабатывать стратегии урбанизации, гармоничного развития городов, с расширением их границ и развитием городов-спутников. Для обрабатывания всех плодородных земель в Украине, с учетом современных технологий земледелия, не понадобится и половина проживающего в сельской местности населения. Добавочная стоимость в мире создается в местах концентрации капитала, а капитал стремится к местам концентрации населения. Создание устойчивых (sustainable) инфраструктурных решений, продуманное расширение границ городов с организацией мест комфортного проживания, транспортной и социальной инфраструктуры – это те задачи, над которыми, с моей точки зрения, необходимо думать уже сегодня. Благоприятный инвестиционный климат должен быть гарантирован с целью привлечения частных инвестиций в инфраструктурные проекты.