Рынок инвестиций с позиций инвесторов и девелоперов

ПОЗИЦИЯ ИНВЕСТОРОВ Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ в Украине По подсчетам компании DTZ, по итогам I половины 2011 года общая сумма заключенных сделок* в сегменте коммерческой недвижимости Украины составила около $150 миллионов. В то же время, за такой же период 2010 года было заключено сделок на сумму порядка $70-80 миллионов. Заключение сделок, которое мы наблюдали на рынке, проходило преимущественно за счет собственных средств без привлечения долгового финансирования. Наметилась тенденция к росту интереса иностранных инвесторов к коммерческой недвижимости Украины. Среди наиболее активных – инвесторы из Европы, Ближнего Востока и России. Активизировался банковский сектор: банки пересмотрели условия кредитования и начали предлагать более привлекательные условия для девелоперов. Это позволяет предположить, что второе полугодие 2011 будет еще более плодотворным как по количеству кредитов, выданных под девелоперские проекты, так и по количеству инвестиционных сделок. Мы прогнозируем, что по итогам 2011 года.объемы инвестиций в коммерческую недвижимость Украины могут составить порядка $300 миллионов. Что касается IPO, то, по нашим прогнозам, девелоперские компании смогут рассматривать его как инструмент для привлечения финансовых средств не ранее 2012 года. ИМЕЮТСЯ ОСНОВАНИЯ ПРОГНОЗИРОВАТЬ, ЧТО ВТОРОЕ ПОЛУГОДИЕ 2011 БУДЕТ ЕЩЕ БОЛЕЕ ПЛОДОТВОРНЫМ КАК ПО КОЛИЧЕСТВУ КРЕДИТОВ, ВЫДАННЫХ ПОД ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПРОЕКТЫ, ТАК И ПО КОЛИЧЕСТВУ СДЕЛОК ИНВЕСТИЦИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТ Украинский рынок недвижимости, который остается ненасыщенным, является привлекательным для инвесторов. По результатам первой половины 2011 года сформировался стабильный интерес к торговому и гостиничному сегменту как со стороны девелоперов, так и со стороны инвесторов и банков. Что касается проектов торговой недвижимости, то актуальными являются проекты торгово-развлекательных центров в Киеве и в городах с населением от 1 миллиона человек. Банки готовы кредитовать подобные проекты при трех условиях: а) проект получил разрешение на строительство; б) подписаны предварительные договора аренды на 60-70% сдаваемых площадей; в) владелец обладает собственным капиталом (не менее 40% от общей стоимости девелопмента проекта). В гостиничном сегменте преобладает спрос на проекты категории три звезды, которые, по мнению игроков рынка, являются наиболее рентабельными. Менее привлекательными являются сегменты складской недвижимости и коттеджного строительства. Сегмент офисной недвижимости является интересным для инвесторов только в Киеве. Особенно привлекательными с точки зрения месторасположения являются проекты в центральном деловом районе, где чистые арендные ставки укрепились на уровне $40/ м²/в месяц (без учета налога на добавленную стоимость и эксплуатационных расходов). Уровень вакантности постепенно снижается. Эти факторы привлекают инвесторов.

Ставки капитализации на объекты коммерческой недвижимости в Киеве во II квартале 2011 года, %
Сегмент недвижимости	Минимальные значения	Максимальные значения
Торговая недвижимость
Центр города
Лучшие помещения вдоль центральных торговых улиц (Street Retail)	10	13
Лучшие помещения вдоль второстепенных улиц в центральной части города (Street Retail)	14	15
Торговые центры
Лучшие объекты в центральной части города	12,5	14
Лучшие объекты в нецентральных районах города	14,5	15,5
Торговые объекты «первого поколения»	15,5	17
Формат Big Box
Лучшие объекты	13	15
Объекты второстепенного качества	15	16
Супермаркеты	14	16
Промышленная и складская недвижимость
Логистическая недвижимость
Складские комплексы площадью более 5000 м2	14	16
Промышленная недвижимость
Производственные помещения небольшой площади	15	17
Крупные производственные объекты	15	17
Офисная недвижимость
Лучшие объекты в центральном деловом районе	13,5	14
Объекты в других районах города	15	16

Источник: DTZ Research ЗНАКОВЫЕ СДЕЛКИ** Во II квартале 2011 года состоялась сделка при участии девелоперской компании Aisi Realty Public Limited (Кипр), закрытие которой ожидается в III квартале 2011 года. Инвестором выступила греческая компания South East Continent Unique Real Estate Management (Secure Management). Речь идет о привлечении $8 миллионов через конвертируемые облигации в обмен на акции и запланированные к выпуску варранты. Среди других сделок, которые были заключены в первом полугодии 2011 на рынке коммерческой недвижимости в Украине, необходимо назвать следующие: – Продажа в I квартале 2011 года бизнесцентра «Щекавицкий» общей площадью 12 120 м² по ул. Фрунзе, 23-25 в Киеве телевизионному каналу «Студия 1+1» для собственного пользования. Сделка оценивается в $25 миллионов. В роли продавца выступила инвестиционно-строительная компания «Столица». – Продажа офисного здания в центральной части Киевa коммерческому банку для собственного пользования. Общий объем сделки, заключенной в I квартале текущего года, оценивается приблизительно в $25 миллионов. – Продажа в I квартале 2011 года действующего логистического комплекса общей площадью 21 600 м², расположенного в селе Большая Александровка (Киевская область). Объект был приобретен фармацевтической компанией для собственного пользования. – Продажа складского комплекса площадью 5500 м² с участком площадью 3 гектара по ул. Вахтангова, 14 в Луцке (Волынская область) украинской группе компаний «Аванта». Сделка была закрыта в I квартале 2011 года. В данной сделке компания DTZ в Украине представляла интересы владельца объекта – компании «Nestle Украина». – Покупка компанией Amtel Properties участка общей площадью 7,5 гектара, расположенного поблизости села Чабаны (Киевская область), с целью реализации проекта торгового центра. Сделка была закрыта в I квартале 2011 года. – Продажа компанией «Амстор» действующего торгового центра площадью около 12 000 м² в Николаеве. Покупателем выступила компания «Таврия В». Стратегия инвесторов осталась неизменной – их привлекает качественный продукт по привлекательной цене во всех сегментах недвижимости. ПОЗИЦИЯ БАНКОВ В первом полугодии 2011 наблюдается увеличение количества и объемов выданных кредитов на развитие объектов коммерческой недвижимости. Приоритетными направлениями кредитования для банков остаются торговый и гостиничный сегменты. В частности, в июле Европейский банк реконструкции и развития выдал кредит в объеме $30 миллионов на реконструкцию гостиницы «Лейпциг» по ул. Прорезной, 24/39 в Киеве. Общий бюджет реализации данного проекта, площадь которого – 16 800 м², составит порядка $80 миллионов. Девелопер проекта – компания ISTIL Real Estate. Сохраняется тенденция, при которой банк готов выдать кредит в объеме не более $20-30 миллионов для реализации одного проекта. В случае запросов свыше указанной суммы банки обсуждают возможность выделения синдицированного кредита. При этом банки страхуются от возможных рисков вхождения в некачественные проекты и следуют такой логике отбора: а) анализируют кредитную историю и опыт работы заемщика. Приоритет отдается девелоперам с опытом работы; б) консервативно оценивают стоимость вхождения в проект и пользуются услугами проверенных независимых консультантов-оценщиков; в) рассматривают проекты на продвинутых стадиях девелопмента, с разрешительной документацией и четким планом получения возврата на вложенные инвестиции (60-70% предварительных договоров аренды, опционы на продажу инвестору-заказчику); г) запрашивают информацию о наличии собственного капитала (не менее 40% от общей стоимости девелопмента). * – Под сделками в секторе недвижимости мы понимаем вход партнера в проект, продажу участков и существующих объектов коммерческого назначения, как с арендаторами, так и без таковых. ** – Наиболее значимой сделкой первого полугодия 2011 на рынке недвижимости Киева стала покупка проекта многофункционального комплекса «Парк Горького» по ул. Горького, 54 в Киеве французской компанией SCС, которая не указана в данной авторской статье. – Ред.