Рынок инвестиций: подведение итогов

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ

Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ в Украине Чтобы охарактеризовать современные инвестиционные возможности украинского сегмента недвижимости, необходимо расшифровать само понятие «инвестиционные возможности». Этот термин включает в себя совокупность перспектив развития рынка, таких как: – динамика рынка (рост/спад спроса со стороны арендаторов на площади, рост/ спад арендных ставок, рост/спад потребления среди населения); – возможность привлекать проектное финансирование/рефинансирование; – возможность привлекать стратегических партнеров в проект; – ликвидность (возможность капитализировать стоимость объекта). Проанализируем каждый пункт и увидим, какие были возможности у рынка в 2011 году, и что нам стоит ожидать в 2012 году. ДИНАМИКА РЫНКА По итогам 2011 года можно констатировать, что в течение года наблюдалась позитивная динамика рынка. Так, за январь-сентябрь 2011 года розничный товарооборот вырос на 15,2%. Для сравнения: в 2010 году за такой же период рост составил всего 5,1%. За этот год арендные ставки в современных торговых центрах укрепились и показали динамику роста. В Киеве, например, рост базовых ставок в качественных объектах составил 5-10%. Укрепление ставок произошло за счет увеличения спроса со стороны ритейлеров, а также за счет дефицита предложения нового качественного продукта. Для примера: насыщенность рынка торговыми площадями Киева составляет примерно 300 м² на 1000 жителей. Этот же показатель в Праге и Варшаве находится на уровне около 800-850 м² на 1000 жителей, а в Будапеште – порядка 500 м². В качественных офисных центрах класса А базовая арендная ставка также укрепилась. Но особого энтузиазма новым девелоперам она не придала, так как в следующем году ожидается ввод в эксплуатацию довольно большого объема новых площадей (около 200 000 м², что составит около 20% от существующего предложения). ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

Роман Антонов, старший агент отдела инвестиций компании DTZ в Украине В 2011 году банки были достаточно активны и предлагали проектное финансирование. Если сравнить с 2010 годом, то 2011 однозначно был более продуктивным. В отдельный проект банки готовы были финансировать, как правило, от $20 до $30 миллионов. Процентные ставки по таким кредитам составляли в основном от 10% до 15% в долларах/евро. Рефинансирование по готовым объектам было также доступно, ставки, по большому счету, были индивидуальными и зависели от портрета клиента. Под конец 2011 года активность банков в отношении предоставления финансирования для девелоперских проектов пошла на спад. Подводя итоги 2011 года, можно сказать, что кредиты были предоставлены лучшим игрокам на рынке. Из публичной информации следует отметить проект ISTIL Real Estate – гостиницу «Лейпциг». Кредитором выступил ЕБРР, сумма кредита – $30 миллионов. Все остальные сделки носят конфиденциальный характер и, по предварительным данным, составили порядка $70 миллионов. В 2012 году, по мнению DTZ, большинство банков будут очень осторожно подходить к вопросам финансирования проектов недвижимости, скорее будут готовы рефинансировать качественные готовые объекты со стабильным денежным потоком. Что касается проектного финансирования, то его рассматривают сегодня не более 10 банков, а реально кредитовать готовы порядка пяти. Компания DTZ ожидает, что сумма выданных кредитов на проектное финансирование в 2012 году составит не меньше показателя 2011 года. ИНВЕСТОРЫ – СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ПАРТНЕРЫ Одной из характерных черт рынка недвижимости Украины в 2011 году был поиск многими локальными и иностранными девелоперами дополнительного капитала в проекты от частных инвесторов. Более активными в этом плане были украинские инвесторы. Состоятельные украинцы, обладающие активами в промышленности, сельском хозяйстве, энергетике были готовы рассмотреть инвестиции в недвижимость. Требования к возврату на вложенный капитал были следующими (ставка доходности): – от 12% до 15% годовых для качественных существующих объектов недвижимости, которые генерируют доход; – около 20-25% годовых для проектов девелопмента. На практике было очень трудно найти качественный объект в любом сегменте недвижимости, который бы соответствовал ожиданиям инвестора. ЛИКВИДНОСТЬ В первой половине 2011 года рынок недвижимости продемонстрировал оживление, результат которого почувствовали большинство участников рынка. Увеличилось количество и объем сделок купли-продажи объектов недвижимости. Было зафиксировано несколько M&A. По своему характеру сделки были в основном пользовательскими, то есть покупателями выступали конечные пользователи недвижимости. Также активными были девелоперы, которые приобретали площадки под будущую застройку. ОБЪЕМЫ ИНВЕСТИЦИЙ За 2011 год, по подсчетам компании DTZ, общий объем сделок на рынке недвижимости составил около $300 миллионов. Преобладали сделки в сегменте торговой недвижимости. Активными покупателями в 2011 году были конечные пользователи недвижимости – банки, страховые компании, разработчики программного обеспечения, медиа-бизнес. Прогнозировать объем инвестиций в недвижимость в 2012 году достаточно сложно. Мы ожидаем активности со стороны частных инвесторов, которые сосредоточили капитал и готовы были инвестировать и инвестировали в 2011 году, понимая, что цены на рынке опустились на дно. Однако финансовая нестабильность в Европе повлияла на настроения инвесторов и убедила их повременить с инвестициями. При этом стоит отметить, что сейчас на рынке более активными являются местные игроки по сравнению с иностранными инвесторами, поскольку они более гибки и лучше понимают все нюансы бизнес-среды в Украине. К сожалению, из-за сложностей ведения бизнеса и политических рисков Украина теряет возможности более активно привлекать капитал со стороны иностранных частных инвесторов, и, как следствие, упускает инвестиционные возможности. ЗА 2011 ГОД, ПО ПОДСЧЕТАМ КОМПАНИИ DTZ, ОБЩИЙ ОБЪЕМ СДЕЛОК ХАРАКТЕРА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ СОСТАВИЛ ОКОЛО $300 МИЛЛИОНОВ. ИНВЕСТИЦИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТ Девелопмент недвижимости – это более сложный процесс, чем инвестиционная покупка объекта. Он сопряжен с большими рисками, и поэтому игроки, которые работают в этой сфере, ожидают возврат c большей премией на вложенный капитал. На украинском рынке девелоперы хотят зарабатывать свыше 20% на вложенный капитал при расчетах проекта в долларах или евро. Ниже приводим основные задачи с высокой степенью риска, которые ставит перед собой девелопер при реализации проекта: – определить концепцию будущего объекта и предугадать спрос; – спрогнозировать потенциальный доход от объекта; – купить конкурентный участок по справедливой цене; – разработать и согласовать проект; – сформировать пул арендаторов; – заполучить проектное финансирование; – построить объект и ввести его в сроки. Как видно из объема вышеперечисленных, потенциально проблемных задач, необходимо обладать масштабными ресурсами для того, чтобы пускаться в процесс девелоп-мента. На украинском рынке недвижимости наблюдается следующая сегментация его участников: Отечественные девелоперы (Большая доля украинского рынка принадлежит именно локальным девелоперам) Сильные стороны: – обладают значительным административным ресурсом (связи в городских советах, градостроительных комитетах, государственной экспертизе и т.п.); – сформировали вертикально интегрированные холдинги и имеют постоянный денежный поток; – обладают свободным капиталом; – обладают человеческим ресурсом. Слабые стороны: – не имеют опыта в современном строительстве; – не имеют репутации и, как следствие, не имеют возможности привлекать долговое финансирование на конкурентных условиях. Иностранные девелоперы Сильные стороны: – обладают большим опытом в современном девелопменте; – имеют активы и репутацию на западных рынках и, как результат, могут привлекать заемное финансирование на конкурентных условиях; – обладают человеческим ресурсом. Слабые стороны: – не имеют административного ресурса и наработанных связей на рынке; – чувствительны к рискам при изменениях в административных органах. Девелоперские компании или проекты, в которых участвуют одновременно отечественные и иностранные девелоперы Обычно контроль над такими компаниями находится у иностранного девелопера, и создаются они под отдельные проекты. Цель таких совместных предприятий – эффективное использование сильных сторон каждого из участников. Как показывает практика, большинство иностранных девелоперов заинтересованы после девелопмента выкупить долю партнера, чтобы в дальнейшем иметь гибкость в политике управления активом. Если сегментировать заинтересованность инвесторов к украинскому рынку недвижимости по стране происхождения, то можно выделить следующие государства: – со стороны Евросоюза – Нидерланды, Австрия, Франция, Польша, Германия, Великобритания; – США; – Израиль; – Российская Федерация. В основном представители этих стран уже активны на рынке Украины и, понимая особенности ведения бизнеса в нашей стране, продолжают здесь развиваться. Интерес со стороны новых игроков в данный момент очень низкий. Основных причин для этого несколько: – финансовая нестабильность в Европейском Союзе; – политическая и финансовая нестабильность в Украине; – непрозрачность системы ведения бизнеса в Украине. IPO Давайте рассмотрим основные предпосылки для проведения компаниями IPO. Предположим, что девелопер (или ритейлер, логистический оператор) работает на рынке уже какое-то время и успел сформировать/развить эффективный портфель объектов недвижимости или создать успешную торговую сеть. У такой компании появляются следующие потребности: – привлекать более дешевый финансовый ресурс для последующего развития проектов/сети; – капитализировать часть стоимости бизнеса, не теряя при этом контроль над портфелем или сетью; – получить статус публичной компании и защитить бизнес от возможных рейдерских рисков. Пристально изучив игроков на украинском рынке, можно предположить, что в будущем мы увидим некоторых ритейлеров (отечественных), а также девелоперов коммерческой и жилой недвижимости (отечественных и иностранных), которые обратятся к инструменту IPO, но, скорее всего, эта активность выпадет на 2013 год. M&A Среди наиболее заметных M&A в 2011 году можно отметить следующие: – Приобретение около 40% акций публичной компании Aisi Realty иностранным стратегическим инвестором Secure Management. Сделка состоялась во втором квартале 2011 года. – Приобретение контрольного пакета акций (68,2%) публичной компании KDD Group частным инвестором Андреем Веревским. Сделка состоялась в четвертом квартале 2011 года. В обоих случаях в компанию входил стратегический инвестор с намерением активно ею управлять в дальнейшем. Также в обоих случаях компания, которую покупали, имела существенную долговую нагрузку, которая впоследствии ложилась на плечи стратегического инвестора. В сфере M&A годом ранее высокую активность проявлял DUPD, который приобрел долю в компании Arricano Trading. Касательно перспектив на 2012 год, можно предположить, что возможную активность в сфере M&A стоит ожидать в ритейл-сегменте. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ Если оперировать традиционным понятием «инвестиционной сделки», которое подразумевает покупку объекта недвижимости (торгового или офисного центра, складского комплекса) с целью получения арендного дохода и будущей его капитализации, то стоит отметить, что в 2011 году на рынке преобладали пользовательские покупки, а также покупки земельных участков девелоперами. Среди инвестиционных сделок можно отметить разве что покупку доли в БЦ «Леонардо» компанией «ЭСТА Холдинг». Ниже приводим информацию о сделках, которые имели место в сегменте недвижимости в 2011 году: – В первом квартале 2011 года телевизионный канал «1+1» для собственного пользования приобрел бизнес-центр «Щекавицкий» общей площадью 12 120 м² в Киеве. Общий объем сделки оценивается приблизительно в $25 миллионов. – В первом квартале 2011 года коммерческий банк приобрел для собственного пользования офисное здание, которое расположено в центральной части Киева. Общий объем сделки ориентировочно составил $25 миллионов. – В первом квартале 2011 года был продан действующий логистический комплекс общей площадью 21 600 м², расположенный в селе Большая Александровка Киевской области. Объект был приобретен фармацевтической компанией для собственного пользования. – В первом квартале 2011 года украинское подразделение компании Nestle продало украинской группе компаний «Аванта» складской комплекс площадью 5500 м² с прилегающим участком в 3 гектара, который находится в городе Луцк. – Во втором квартале 2011 года компания «Май» для собственного пользования приобрела складской комплекс, расположенный возле города Обухов. Общий объем сделки оценивается приблизительно в $5 миллионов. – Во втором квартале 2011 года была закрыта сделка по приобретению российской компанией Amtel Properties участка площадью 7,5 гектара, расположенного поблизости села Чабаны (Киевская область), с целью его дальнейшего девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости. – Компания «XXI Век», которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, продала с правом обратного выкупа действующий торговый центр «Квадрат», расположенный возле станции метро «Лукьяновка» в Киеве. Покупателем объекта стала компания Monkar Limited. Сделка была объявлена в третьем квартале 2011 года, ее объем составляет $14 миллионов. – В третьем квартале 2011 года торгово-промышленная группа Fozzy Group для собственного пользования приобрела гипермаркет, расположенный в Киеве и ранее оперировавший под брэндом украинской сети строительных магазинов «Новая Линия». Общий объем сделки оценивается в более чем $10 миллионов. – Компания «Амстор» продала компании «Таврия-В» оперирующий торговый центр площадью около 12 000 м² в Николаеве. – В четвертом квартале 2011 года компания «ЭСТА Холдинг», входящая в группу «СКМ» Рината Ахметова, завершила покупку 50-процентной доли II очереди бизнес-центра «Леонардо» в Киеве. Ориентировочная цена сделки составила порядка $50-60 миллионов за 50%. На рынке были заключены еще несколько сделок, стоимость и детали которых являются конфиденциальными. Еще раз стоит отметить, что общий объем инвестиций в недвижимость за 2011 год составил порядка $300 миллионов. Для сравнения: в 2010 году этот показатель составил около $260 миллионов.

Ставки капитализации в Украине в VI квартале 2011 года, %
Торговля	Минимальные значения	Максимальные значения
Центр города
Лучшие торговые улицы	9,5	12,5
Второстепенные улицы	12	13
ТРЦ
Лучшие современные ТРЦ	11	13
Хорошие ТРЦ	12	13,5
ТРЦ старого поколения	15	17
Гипермаркеты
Лучшие	13	15
Хорошие	15	16
Среднего качества	14	16
Логистика
Склады > 5000 м²	14	16
Офисы
Центральный деловой район	10,5	13
Нецентральные районы	14	15

Источник: DTZ Research

Версия для печати