Рынок инвестиций: острый финансовый вопрос

УКРАИНСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Алексей Ращупкин, вице-президент инвестиционно-банковского отдела компании «Тройка Диалог Украина» Учитывая неблагоприятные условия на украинском рынке недвижимости, можно предположить, что какое-то время отрасль будет стагнировать и далее: вероятно, ситуация, наблюдающаяся сегодня, будет длиться еще как минимум 9-12 месяцев. Попытки некоторых украинских девелоперов провести в первом полугодии 2010 года IPO или second placement не увенчались успехом. Этот период на рынке недвижимости Украины также не ознаменовался и большим количеством инвестиций: интерес зарубежных инвесторов к украинской недвижимости остается слабым, соответственно, инвестиционные сделки, имевшие место в последние месяцы, происходили исключительно между украинскими собственниками. Например, покупка Борисом Фуксманом и Александром Роднянским 50% доли в проекте по строительству пятизвездочной гостиницы Hilton, расположенной по бульвару Тараса Шевченко в Киеве; покупка украинской группой OLEDO 50% акций проекта торгово-развлекательного центра SKY MALL по проспекту Генерала Ватутина, 2 в Киеве. Инвестиционный рынок значительно сузился, упали цены, количество сделок уменьшилось, в основном они заключались в Киеве, при этом не более 5-6 из них по стоимости превосходили $15-20 миллионов. В кризисный период сильно вырос уровень вакантности в офисном сегменте. Несмотря на то, что арендные ставки упали, многие столичные компании все же решили сменить свои офисы на еще более дешевые, расположенные, в частности, на Левом берегу Киева. По прогнозам компании «Тройка Диалог Украина», как и по прогнозам ведущих международных консалтинговых компаний, арендные ставки в долларовом эквиваленте в офисном сегменте вернутся к уровню 2008 года не ранее 2014-2015 годов. ПОЗИЦИЯ ЗАРУБЕЖНЫХ ИНВЕСТОРОВ Для зарубежных инвестиционных компаний рынки развивающихся стран, в частности, таких как Россия, Казахстан, Украина, становились привлекательными только после того, как компании понимали, что их локальные рынки уже «выросли», и на них нет возможности заработать. Однако сегодня на развитых мировых и в частности на западноевропейском рынках для инвестирующих в недвижимость компаний появилось большое количество возможностей, которых раньше не было. К примеру, возможность приобрести объекты недвижимости в полтора раза дешевле, чем они стоили до кризиса. Соответственно, у западноевропейских, а также у небольшого количества американских компаний, интересовавшихся украинским рынком до кризиса, отпала необходимость изучать рынок Украины, разбираться в ее политике, стабильности и других факторах. Более того, в 2009 – первой половине 2010 года инвестиционные компании пытались покинуть украинский рынок, а не выйти на него, ведь формально все стало неликвидно, а заявления украинских и иностранных девелоперов о реализации проектов «растаяли». IPO Инвестиционные сделки, имевшие место в последние месяцы на украинском рынке недвижимости, происходили исключительно между украинскими собственниками. Примером может служить покупка украинской группой OLEDO 50% акций проекта ТРЦ SKY MALL в Киеве. фото: «CP» Акции украинских девелоперских компаний, вышедших на IPO до кризиса, упали в разы. Таких компаний было не так уж много – «XXI Век», KDD Group, «Т.М.М.». Некоторые из них планировали вторичное размещение весной 2010 года, однако не смогли осуществить задуманное, планы были перенесены на осень. Трудно сказать, насколько у них это получится, поскольку основные факторы в данном вопросе – общая ситуация и спрос на мировом рынке. Очень важным является вопрос, что будет с основными мировыми рынками – Европой и США. К примеру, пока еще нет ясности, чем закончатся проблемы в Европе. Ситуация в данный момент очень шаткая, все быстро меняется. Кроме того, необходима стабильность непосредственно в Украине или хотя бы некий тренд в этом направлении, ведь скоро состоятся плановые выборы. Для украинских компаний сегодня важно, в первую очередь, показать, что происходят положительные изменения на локальном рынке, что появляется спрос, необходимо отображать перспективы на будущее. В том числе необходимо демонстрировать, что сама компания каким-то образом развивается. Осень 2010 года покажет, смогут ли украинские девелоперские компании выходить в ближайшее время на IPO, возможно, кто-то осуществит вторичное размещение. Это непростой вопрос для любой украинской компании – она может быть уникальной, однако мировой рынок просто не примет ее. ПОЗИЦИЯ БАНКОВ Все девелоперские компании ищут сегодня финансирование, однако не все банки готовы его предоставить. При этом ни один украинский банк в данный момент не кредитует по ставкам ниже 18-19% в гривне. С точки зрения экономической ситуации в государстве, такой уровень ставок является оправданным, однако он абсолютно неприемлем для девелоперских проектов. Помимо этого банкам необходимы залоги, а объектов, которые девелоперы могут сегодня предоставить в качестве залога, немного – они или заложены, или стоят в два раза меньше, чем до кризиса. Позиция банков изменилась, они смотрят на состоятельность компании и проекта. Если они видят, что у девелопера есть успешные объекты, введенные в эксплуатацию уже во время кризиса и заполненные качественными брэндами, у такой компании есть хорошие шансы получить кредитование сегодня. Крупные известные компании могут претендовать на финансирование, они могут и будут строить. Кроме того, у банков есть понимание, что спрос рано или поздно вернется. Необходимо осознавать, что в мире есть большая масса незадействованных денежных средств. Их необходимо инвестировать. Инвесторы не могут находиться в постоянном ожидании плохих новостей, они ищут позитив, чтобы вкладывать деньги. Любой банк сегодня сверхликвиден и готов давать кредиты. Но дело в том, что нет качественных заемщиков. ПРОГНОЗЫ Во втором полугодии 2010 года на украинском рынке недвижимости, напрямую зависящем от общей экономической ситуации в стране, а также в Европе, будут наблюдаться те же тенденции, что и в первой половине текущего года: на фоне общей стагнации рынка можно будет проследить некоторые посылы к улучшению, однако особых перспектив для инвестиционных сделок ожидать не стоит. Осень 2010 года для украинских девелоперов будет не самой простой, однако уже весной 2011 года компании начнут задумываться о строительстве и инвестировании в новые объекты. Реальная стабилизация украинского рынка недвижимости начнется, скорее всего, в 2012 году. По мере восстановления экономики постепенно будет возвращаться спрос на жилье и офисные помещения высокого класса, предложение которых, ввиду отсутствия строительной активности на рынке в течение кризисного периода, будет достаточно ограниченным.