УКРАИНСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИАлексей Ращупкин, вице-президент инвестиционно-банковского отдела компании «Тройка Диалог Украина»Учитывая неблагоприятные условия на украинском рынке недвижимости, можно предположить, что какое-то время отрасль будет стагнировать и далее: вероятно, ситуация, наблюдающаяся сегодня, будет длиться еще как минимум 9-12 месяцев. Попытки некоторых украинских девелоперов провести в первом полугодии 2010 года IPO или second placement не увенчались успехом. Этот период на рынке недвижимости Украины также не ознаменовался и большим количеством инвестиций: интерес зарубежных инвесторов к украинской недвижимости остается слабым, соответственно, инвестиционные сделки, имевшие место в последние месяцы, происходили исключительно между украинскими собственниками. Например, покупка Борисом Фуксманом и Александром Роднянским 50% доли в проекте по строительству пятизвездочной гостиницы Hilton, расположенной по бульвару Тараса Шевченко в Киеве; покупка украинской группой OLEDO 50% акций проекта торгово-развлекательного центра SKY MALL по проспекту Генерала Ватутина, 2 в Киеве.Инвестиционный рынок значительно сузился, упали цены, количество сделок уменьшилось, в основном они заключались в Киеве, при этом не более 5-6 из них по стоимости превосходили $15-20 миллионов.В кризисный период сильно вырос уровень вакантности в офисном сегменте. Несмотря на то, что арендные ставки упали, многие столичные компании все же решили сменить свои офисы на еще более дешевые, расположенные, в частности, на Левом берегу Киева. По прогнозам компании «Тройка Диалог Украина», как и по прогнозам ведущих международных консалтинговых компаний, арендные ставки в долларовом эквиваленте в офисном сегменте вернутся к уровню 2008 года не ранее 2014-2015 годов.ПОЗИЦИЯ ЗАРУБЕЖНЫХ ИНВЕСТОРОВДля зарубежных инвестиционных компаний рынки развивающихся стран, в частности, таких как Россия, Казахстан, Украина, становились привлекательными только после того, как компании понимали, что их локальные рынки уже «выросли», и на них нет возможности заработать. Однако сегодня на развитых мировых и в частности на западноевропейском рынках для инвестирующих в недвижимость компаний появилось большое количество возможностей, которых раньше не было. К примеру, возможность приобрести объекты недвижимости в полтора раза дешевле, чем они стоили до кризиса. Соответственно, у западноевропейских, а также у небольшого количества американских компаний, интересовавшихся украинским рынком до кризиса, отпала необходимость изучать рынок Украины, разбираться в ее политике, стабильности и других факторах. Более того, в 2009 – первой половине 2010 года инвестиционные компании пытались покинуть украинский рынок, а не выйти на него, ведь формально все стало неликвидно, а заявления украинских и иностранных девелоперов о реализации проектов «растаяли».IPOИнвестиционные сделки, имевшие место в последние месяцы на украинском рынке недвижимости, происходили исключительно между украинскими собственниками. Примером может служить покупка украинской группой OLEDO 50% акций проекта ТРЦ SKY MALL в Киеве.фото: «CP»Акции украинских девелоперских компаний, вышедших на IPO до кризиса, упали в разы. Таких компаний было не так уж много – «XXI Век», KDD Group, «Т.М.М.». Некоторые из них планировали вторичное размещение весной 2010 года, однако не смогли осуществить задуманное, планы были перенесены на осень. Трудно сказать, насколько у них это получится, поскольку основные факторы в данном вопросе – общая ситуация и спрос на мировом рынке.Очень важным является вопрос, что будет с основными мировыми рынками – Европой и США. К примеру, пока еще нет ясности, чем закончатся проблемы в Европе. Ситуация в данный момент очень шаткая, все быстро меняется. Кроме того, необходима стабильность непосредственно в Украине или хотя бы некий тренд в этом направлении, ведь скоро состоятся плановые выборы. Для украинских компаний сегодня важно, в первую очередь, показать, что происходят положительные изменения на локальном рынке, что появляется спрос, необходимо отображать перспективы на будущее. В том числе необходимо демонстрировать, что сама компания каким-то образом развивается. Осень 2010 года покажет, смогут ли украинские девелоперские компании выходить в ближайшее время на IPO, возможно, кто-то осуществит вторичное размещение. Это непростой вопрос для любой украинской компании – она может быть уникальной, однако мировой рынок просто не примет ее.ПОЗИЦИЯ БАНКОВВсе девелоперские компании ищут сегодня финансирование, однако не все банки готовы его предоставить. При этом ни один украинский банк в данный момент не кредитует по ставкам ниже 18-19% в гривне. С точки зрения экономической ситуации в государстве, такой уровень ставок является оправданным, однако он абсолютно неприемлем для девелоперских проектов. Помимо этого банкам необходимы залоги, а объектов, которые девелоперы могут сегодня предоставить в качестве залога, немного – они или заложены, или стоят в два раза меньше, чем до кризиса. Позиция банков изменилась, они смотрят на состоятельность компании и проекта. Если они видят, что у девелопера есть успешные объекты, введенные в эксплуатацию уже во время кризиса и заполненные качественными брэндами, у такой компании есть хорошие шансы получить кредитование сегодня. Крупные известные компании могут претендовать на финансирование, они могут и будут строить. Кроме того, у банков есть понимание, что спрос рано или поздно вернется.Необходимо осознавать, что в мире есть большая масса незадействованных денежных средств. Их необходимо инвестировать. Инвесторы не могут находиться в постоянном ожидании плохих новостей, они ищут позитив, чтобы вкладывать деньги. Любой банк сегодня сверхликвиден и готов давать кредиты. Но дело в том, что нет качественных заемщиков.ПРОГНОЗЫВо втором полугодии 2010 года на украинском рынке недвижимости, напрямую зависящем от общей экономической ситуации в стране, а также в Европе, будут наблюдаться те же тенденции, что и в первой половине текущего года: на фоне общей стагнации рынка можно будет проследить некоторые посылы к улучшению, однако особых перспектив для инвестиционных сделок ожидать не стоит.Осень 2010 года для украинских девелоперов будет не самой простой, однако уже весной 2011 года компании начнут задумываться о строительстве и инвестировании в новые объекты. Реальная стабилизация украинского рынка недвижимости начнется, скорее всего, в 2012 году.По мере восстановления экономики постепенно будет возвращаться спрос на жилье и офисные помещения высокого класса, предложение которых, ввиду отсутствия строительной активности на рынке в течение кризисного периода, будет достаточно ограниченным.