Рынок элитного жилья Киева

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И СОБЫТИЯ НА РЫНКЕ – Активное развитие жилых проектов во всех сегментах рынка первичной жилой недвижимости Киева. – Стабилизация цен предложения в новостройках, значительное сокращение количества предоставляемых покупателям дисконтных программ. – Рост доверия к строительным компаниям, как следствие – увеличение количества сделок в объектах, находящихся в стадии строительства. – Сохранение тенденции открытия продаж в большинстве проектов на стадии ввода в эксплуатацию. – Ускорение темпов строительства элитных объектов; возобновление строительных работ на ряде площадок (PecherSKY, «Дом на Пирогова», «Клубный дом на Мичурина»). – Усиление ценовой конкуренции в элит- и бизнес-классах. – Рост качества объектов элитного сегмента: применение новых архитектурных, планировочных и инженерных решений, применение в отделке более дорогих и качественных материалов. – Продление полномочий БТИ по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества до 2013 года. Ранее планировалось, что с 1 января 2012 года регистрировать права собственности на недвижимость должна была начать Государственная регистрационная служба («Укргосреестр»). – Введение с 2012 года налога на недвижимость. ПРЕДЛОЖЕНИЕ. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Одной из тенденций рынка первичной жилой недвижимости Киева в 2011 году стало активное развитие проектов во всех классах фото: «CP» Первичный рынок элитного жилья Киева по итогам 2011 года занимает около 4% в общей структуре рынка. Основной удельный вес приходится на объекты эконом-класса (около 54%). Элитный сегмент в 2011 году продемонстрировал хорошую динамику развития. Так, за прошедший год возобновилось строительство жилых комплексов PecherSKY, «Дом на Пирогова», «Клубный дом на Мичурина». Кроме того, во втором полугодии началось строительство жилого комплекса по улице Зверинецкой и комплекса «Арт Холл» по улице Воровского, что увеличило объем первичного рынка на 145 квартир. Развитие новых проектов, появившихся на рынке в 2010-2011 годах, не изменило текущий объем предложения, который сохраняется на уровне 2010 года, поскольку в ряде строящихся объектов продажи не открывались. В декабре 2011 года на первичном рынке предлагалось к продаже около 1500 квартир в элитных новостройках суммарной площадью около 250 тысяч м². При этом только 9% квартир предлагалось в 10 комплексах, сданных в эксплуатацию. В IV квартале 2011 года на пяти строительных площадках возводились каркасы зданий. Строительство «Клубного дома на Мичурина» и Diamond Hill близится к завершающей стадии, их ввод в эксплуатацию запланирован на первое полугодие 2012. На начальной стадии строительства находятся комплексы PecherSKY, «Арт Холл» и проект по ул. Зверинецкой. В течение года оставалось «замороженным» строительство трех объектов («Аристократ», «Дельфин», «Воздвиженка» (II очередь проекта)). Преобладающими в структуре предложения в сегменте элитного жилья остаются квартиры площадью более 250 м². Доля квартир площадью до 150 м², пользующихся повышенным спросом у потенциальных покупателей, не превышает 30%.

Основные показатели рынка первичной жилой недвижимости Киева высокого класса
Класс недвижимости	Средние цены на конец периода, $/м²		Изменение средних цен на конец периода, %
	IV квартал 2011 года	III квартал 2011 года	IV квартал 2011 года	Изменение с начала 2011 года	Изменение с начала кризиса (IV квартал 2008 года/ IV квартал 2011 года)
Элит-класс	7860	7935	↓ -0,95%	↑ +5,4%	↓ -19,1%
Бизнес-класс	2453	2422	↑ +1,3%	↑ +12,1%	↓ -4,2%
Эконом-класс	1312	1281	↑ +2,4%	↓ -2,2%	↓ -17,8%

Источник: Knight Frank Research, 2012 ДИНАМИКА ЦЕН В течение 2011 года на первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдались колебания средней цены. В начале года ряд девелоперов снизил цены на квартиры в построенных комплексах, чтобы стимулировать продажи и повысить конкурентоспособность своих объектов. В результате, по итогам I полугодия 2011 общее снижение средней цены предложения составило около 5,8%. В силу незначительного объема предложения в сегменте элитной недвижимости, выход нового предложения может оказать существенное влияние на уровень средней цены. Так, в III квартале 2011 года в элитном сегменте был отмечен существенный рост средней цены (до 13%), что было обусловлено открытием продаж в комплексе Diamond Hill. Минимальная цена предложения в данном объекте составила $10 000/м². Но уже в IV квартале резкий рост показателя сменился снижением, вызванным началом строительства и продаж в комплексе «Арт Холл», цены в котором были значительно ниже средних по рынку.

Динамика выхода нового предложения элитной недвижимости на рынок Киева,2003-2011 годы

Источник: Knight Frank Research, 2012 По итогам 2011 года средняя цена предложения элитного жилья выросла на 5,4% по сравнению с 2010-м и достигла $7860/м². При этом докризисный минимум так и не достигнут. Наиболее высокие цены предложения зафиксированы в жилых комплексах «Клубный дом на Десятинной», Diamond Hill и Fresco Sofia, где максимальная цена квадратного метра составляет $15 000 и более. СПРОС

Жилой комплекс «Изумрудный» по ул. Механизаторов, 2, Киев, Украина фото: «CP» С конца 2009 года уровень спроса и объемы продаж на рынке первичной жилой недвижимости высокого класса стабилизировались. Анализ сделок показал, что лучшая динамика продаж наблюдалась в тех проектах, которые сданы в эксплуатацию или находятся на завершающем этапе строительства. На данный момент объем квартир, находящихся на рынке, в таких объектах не превышает 15-20%. Важной особенностью минувшего года стала переориентация спроса со старого жилого фонда на качественное новое жилье (как правило, в новостройках с высокой степенью готовности). Ограниченное предложение в сданных в эксплуатацию комплексах в совокупности с высокой ценой и большой площадью квартир спровоцировали повышение спроса на строящиеся объекты. Количество запросов на покупку квартир в строящихся объектах выросло на 7% по сравнению с 2010 годом. Покупатели выбирают квартиры небольшой площади в качественных проектах. Суммарные продажи за 2011 год выросли по отношению к 2010-му на 1,3%, средний бюджет сделки составил $1 080 000. Наиболее ликвидным продуктом остаются 3-комнатные квартиры площадью до 150 м². Большинство элитных квартир приобретается для собственного проживания, поэтому требования потенциальных покупателей к качественным характеристикам объектов стали намного выше. По словам Аллы Куценко, старшего консультанта департамента профессиональных услуг и инвестиций, Knight Frank Kiev, «в 2011 году возросло количество запросов на приобретение элитного жилья. К сожалению, предложение пока не успевает за спросом, основная его часть по-прежнему представлена большими по площади квартирами и в комплексах, не в полной мере соответствующих заявленному девелопером классу».

Динамика средних цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости Киева,2008-2011 годы

Источник: Knight Frank Research, 2012 ПРОГНОЗ

Жилой комплекс Riviera Riverside в Киеве, который входит в портфель компании St. Sophia Homes фото: IS В ближайшие год-два не ожидается существенного увеличения объемов предложения, поскольку на завершение реализующихся проектов девелоперам понадобится как минимум год-полтора. А с учетом сложившейся практики задержки сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов, этот период может продлиться до 2 лет. В 2012 году в сегменте элитной недвижимости планируется начало продаж в проектах H-Tower по бульвару Тараса Шевченко, PecherSKY, «Дом на Пирогова». Таким образом, новое предложение составит 325 квартир. Это может привести к обострению конкуренции в элитном сегменте и повышению маркетинговой активности девелоперов. Сформировавшаяся в конце 2011 года на рынке элитного жилья тенденция ценовой стабилизации продолжится и в 2012-м, и значительных ценовых колебаний не ожидается.

Версия для печати