СОВРЕМЕННАЯ СИТУАЦИЯ Продолжающееся уже несколько лет в Киеве активное строительство стало причиной значительно возросшего спроса на архитектурные услуги. Как отмечают многие архитекторы, еще десять лет назад о нынешнем уровне востребованности нельзя было и мечтать, а отсутствие спроса на услуги в начале и середине 1990-х годов заставило многих оставить эту профессию. На сегодняшний день на рынке присутствует несколько государственных проектных институтов, основанных в советский период и переживших тяжелые времена. Основная же часть архитектурных бюро представлена частными мастерскими, организованными в форме обществ с ограниченной ответственностью или частных предприятий. Как правило, эти бюро возглавляют опытные архитекторы, прошедшие серьезную школу проектирования и имеющие значительный портфель реализованных объектов. При этом существенный спрос на архитектурные услуги, с одной стороны, и желание многих заказчиков сэкономить – с другой, позволяют существовать целому ряду мелких фирм, предоставляющих услуги на довольно низком уровне. «Профессионалы сейчас все загружены, и огромное количество важных и интересных площадок и объектов попадает к недостаточно квалифицированным людям. При обсуждении проектов на градостроительном совете можно видеть, как много объектов испорчено потому, что они попали в непрофессиональные руки», – рассказывает Андрей Миргородский, член совета директоров компании «XXI Век». Кроме того, есть проектные организации, созданные в структуре крупных застройщиков. Целесообразность формирования подобных подразделений во многом определяется уровнем задач, на решение которых они направлены. «Если задачи немасштабные и объектов у компании много, то это вполне оправдано, – комментирует Андрей Миргородский. – По крайней мере, для разработки основных, концептуальных проектов это приемлемо. Однако, силами девелоперской компании невозможно производить рабочее проектирование, довести объект до строительства и закончить его. Этим должно заниматься специализированное архитектурное бюро, которое готово вести рабочую документацию, получать технические условия, осуществлять надзор над строительством. Все зависит от того, каким портфелем заказов располагает компания. Если он достаточно велик, то есть смысл иметь внутреннее специальное проектное подразделение, поскольку, если по каждой концепции обращаться в бюро, это потребует огромных средств, что часто не оправдано и снижает рентабельность проекта. Мы подумываем над тем, чтобы создать при компании «ХХІ Век» бюро концептуального проектирования, сугубо концептуального. Это особый бизнес, который не стоит смешивать с другими». Архитектор Вадим Жежерин, руководитель АБК «Жежерин», отмечает, что при такой схеме сотрудничества страдает творчество архитекторов, и новых архитектурных открытий от данной практики ожидать не следует: «У нас это разрешено законом, но, например, в Ирландии, где я работал, девелоперам не разрешили бы в рамках своей структуры создать собственное архитектурное подразделение, так как там на законодательном уровне это разделено. Проектные фирмы – это проектные фирмы, а девелоперские – это девелоперские, что дает возможность контролировать договора и не прятать деньги». Александр Прокопов, руководитель компании «Ди Концепт», также считает, что лучше привлекать серьезные проектные организации: «Иногда в структуре девелоперской компании создается проектное подразделение, но если нет инициативного человека, который поведет за собой группу, то идея проектного подразделения становится бесперспективной. А ведь не всякий высококлассный специалист пойдет в девелоперскую компанию на зарплату. В то же время, важно иметь грамотного специалиста в службе заказчика компании, который сможет правильно сформулировать его потребности в конкретное задание для проектной организации и далее контролировать соответствие разрабатываемого проектного решения бизнес-идее». При выборе архитектурного бюро одним из основных критериев, которым руководствуются потенциальные заказчики, является успешность реализованных работ. Показателями успешности проекта являются эстетическая сторона, архитектурная грамотность, соответствие объекта градостроительным условиям территории, а также его способность приносить инвестору ожидаемый уровень дохода. От уровня архитектурного исполнения объекта коммерческой недвижимости, грамотной планировки внутреннего пространства во многом зависит наполняемость объекта арендаторами, уровень арендных ставок и его стоимость как инвестиционного продукта. «При этом многие инвесторы сталкиваются с тем, что архитектор придумал вроде бы и удобно, и красиво, и в соответствии с ГСН, но невыгодно с коммерческой точки зрения. В результате идет корректировка всего проекта. Такое встречается, к сожалению, довольно часто, так как архитектор мыслит творчески, и очень редко – коммерчески. Поэтому многие инвесторы прибегают к услугам иностранных архитекторов, которые учитывают коммерческую целесообразность проекта», – комментирует Александр Прокопов.
УСЛУГИ АРХИТЕКТУРНЫХ БЮРО К основным услугам, которые предоставляют архитектурные бюро, относятся разработка архитектурной концепции, проектирование, согласование и утверждение проекта, создание рабочей документации, осуществление авторского надзора за строительством. Однако, далеко не все архитектурные бюро осуществляют полный цикл работ. Сергей Юнаков, руководитель «Архитектурной студии «С.Юнаков», отмечает: «На рынке очень много организаций, которые берут на себя стадию предпроектных работ, согласовывают ее в Главном управлении градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, затем разрабатывают стадию «Проект», согласовывают ее и помогают заказчику пройти государственную экспертизу. При этом разработку рабочей документации заказчик передает другой проектной организации. Очень многие организации делают предпроектные проработки или разрабатывают стадию «Проект», но не осуществляют их согласования. Осуществить полный цикл работ могут лишь немногие архитектурные бюро». По словам Геннадия Легейды, директора проектной компании «Граф», «наиболее распространены организации, которые занимаются именно проектными работами. Проектные работы осуществляются тоже по-разному: около 70% организаций занимается разработкой предпроектных и проектных предложений, около 30% способны подготовить рабочую документацию». Особенности спроса на те или иные услуги архитектурных бюро определяются заказчиком. «Говорить о каком-то узком круге задач, который ставится перед архитектором, было бы неверно. Одна из первоочередных – это, естественно, разработка концептуальных решений, – отмечает Андрей Миргородский. – Мы работаем с площадками, которые расположены в центре города или где-то на окраине, и успешность бизнес-проекта будет зависеть от того, что там будет построено. Уровень архитектурного исполнения во многом определяет успех проекта фото: Олег Герасименко
Есть ограничения по этажности, высотности, санитарным нормам, инсоляции. Можно задумать какой-либо проект, купить землю под него, а потом, при более тщательной работе архитектора, выясняется, что там нельзя построить такой объект. Поэтому профессионализм архитектора, создающего концепцию, для нас очень важен. Естественно, нами востребованы услуги архитекторов, которые разбираются в коммерческой недвижимости. Это очень сложная и ответственная задача, поскольку не только внешняя красота играет роль в успехе проекта, но и грамотность тех людей, которые проектировали «начинку», расположение, взаимосвязи». Одной из перспективных услуг на архитектурном рынке Киева является предоставление проектного консалтинга. «Проектный консалтинг предусматривает решение различных вопросов, начиная от выбора участка под застройку, заканчивая подбором строительной компании, – рассказывает Александр Прокопов. – Например, на сегодняшний день серьезные проектные организации загружены работой на пять лет вперед, и задачей консалтинговой компании может быть поиск архитектурного бюро, способного выполнить проект на достойном уровне, и анализ уже разработанного проектного решения, поскольку грамотное решение способно сэкономить значительные средства инвестора».
ЦЕНА И КАЧЕСТВО В определении стоимости архитектурных и проектных услуг существует два подхода. На Западе наиболее распространена практика определения цены проектных услуг как процента от сметной стоимости строительных работ. У нас чаще всего стоимость услуг архитектора определяется исходя из стоимости проектных работ на 1 м2. На сегодняшний день цена в киевских архитектурных бюро колеблется от $15 до $50 за 1 м2, а нередко может быть значительно выше. Ключевым фактором, определяющим уровень цен, является имя архитектора, чья мастерская выполняет разработку проекта. «Разница в цене может быть существенной. Если расценки некоторых мастерских составляют, условно говоря, $15 за 1 м2, то другие не возьмутся, если вы им не предложите $40-45», – говорит Андрей Миргородский. Александр Прокопов рассказывает: «Большинство архитекторов отталкивается от стоимости проектных работ за один квадратный метр. Цена может отличаться в зависимости от проектной группы. Некоторые архитекторы как оценивали свою работу по $20 за 1м2 несколько лет назад, так и продолжают работать до сих пор, несмотря на растущие цены на рынке проектных услуг. Хотя, как показывает мировая практика, наибольшим спросом, несмотря на цену, пользуется именно тот, кто разрабатывает наиболее интересные проекты». При этом вопрос цены является одним из наиболее сложных в отношениях заказчика и архитектора. Причина данной проблемы состоит в том, что на сегодняшний день на рынке чрезвычайно мало высококлассных мастерских. «На мой взгляд, есть десяток-полтора организаций, которым можно довериться в вопросе разработки проекта, и они это понимают, – отмечает Андрей Миргородский. – По большому счету, они все сегодня настолько загружены работой, что могут диктовать цены. И ценовая политика известных архитектурных мастерских, на мой взгляд, уже на грани допустимого. Хотя мы находимся в условиях рыночной экономики, и рынок определяет цену тех или иных услуг, мне кажется, что на сегодняшний момент цена и качество несколько не совпадают. Сегодня мы очень близко подошли к мировым ценам». Однако у большинства архитекторов несколько иной взгляд на эту проблему. Сравнивая стоимость услуг отечественных и зарубежных архитекторов, Вадим Жежерин замечает, что «на сегодняшний день стоимость наших услуг как минимум в три раза ниже, чем в Москве, как минимум в 5-7 раз ниже, чем на Западе». Если рассматривать формирование стоимости услуг архитектора, исходя из процента к смете, то эта цифра может значительно колебаться в зависимости от объема проекта и его назначения. «Например, для частного дома этот процент будет выше – около 10-15%. Для логистического комплекса он может составлять 5%. В среднем, цена на Западе приближается к 10% от сметной стоимости строительства», – отмечает Андрей Миргородский. Говоря о ситуации в Украине, Геннадий Легейда отмечает: «У нас стоимость проектных работ составляет 1,5-2,5% от стоимости строительно-монтажных работ, в то время как на Западе – 12-17%. Низкая оплата труда архитектора обуславливает невысокое качество проектов, в которых часто встречаются недоработки». По общему мнению архитекторов и девелоперов, прийти к приемлемому для всех сторон уровню цен можно лишь при наличии на рынке большого числа высококлассных профессиональных архитектурных бюро. А достичь этого в короткие сроки невозможно.
ВАРЯГИ К одному из наиболее дискуссионных вопросов относится практика привлечения зарубежных архитекторов для работы над проектами в Украине. Обладая большим опытом в области коммерческой недвижимости, западный архитектор может значительно повысить функциональность здания и увеличить полезную площадь. Кроме того, присутствие в проекте известного зарубежного архитектора может стать для девелопера важным инструментом маркетинговой политики. По мнению Владимира Тимочко, старшего консультанта компании «Colliers International Украина», возможность привлекать зарубежных специалистов на нашем рынке была всегда: «Активность зарубежных архитекторов сдерживало отсутствие заинтересованности в их услугах со стороны местных девелоперов. Сейчас же ситуация совершенно изменилась – все основные проектируемые торговые центры в Киеве консультируются зарубежными архитектурными бюро на этапе разработки концепции, а иногда – и на стадии проекта. Мы не видим недостатков в активизации присутствия зарубежных архитекторов, – продолжает эксперт. – Позитивы однозначны – повышение качества и эффективности проектов торговой недвижимости в Украине, возникновение условий для обмена опытом между иностранными и локальными архитекторами. Схема, при которой концепцию разрабатывает иностранный опытный специалист, а проектную документацию – местное бюро, является для украинских архитекторов удобной возможностью приобрести опыт работы с новыми стандартами проектирования коммерческой недвижимости. Судя по опыту Польши, местные бюро со временем смогут и сами работать не менее качественно. На данный момент, к сожалению, местные архитекторы еще не обладают достаточным опытом, чтобы конкурировать с ведущими иностранными бюро при разработке концептуальных решений в проектах коммерческой недвижимости». Однако, имея значительный опыт проектирования объектов коммерческой недвижимости и обладая несравнимо большими знаниями в области инвестиционной составляющей проекта, зарубежные архитекторы имеют существенный недостаток: они совершенно не знакомы с местной градостроительной ситуацией и зачастую она им просто неинтересна. А соответствие проекта градостроительным условиям территории во многом определяет возможность его согласования и утверждения. Кроме того, активное привлечение иностранных архитекторов может привести к нивелированию национальных архитектурных особенностей. «На уровне Международного союза архитекторов мы постоянно работаем с этим вопросом. Сложность проблемы объясняется наличием серьезных культурных особенностей каждой страны, – рассказывает Вадим Жежерин. – Индивидуальное лицо национальных городов формируется теми людьми, которые выросли в данной стране, имеют свое ощущение этого мира. Архитектура – это не только технологии и инвестиции, это еще и искусство. Искусство организации жизни людей, искусство градостроительства. Оно различно у разных народов. Поэтому Международным союзом архитекторов было принято существенное положение: ни один зарубежный архитектор не имеет права работать на чужой территории самостоятельно, без привлечения местного специалиста, который будет проводить линию, соответствующую местному пониманию архитектуры». К тому же, зарубежные архитекторы могут составить конкуренцию отечественным. «На мой взгляд, на сегодняшний день работы хватает всем. Однако порой иностранные архитекторы получают наиболее дорогостоящие проекты. Впрочем, это проблема характерна для всех стран», – отмечает Александр Прокопов. Если же девелопер решил обратиться к иностранному архитектору, то ему, возможно, понадобятся услуги профессиональных консультантов. «Консультант имеет возможность общаться с иностранными архитекторами значительно больше, чем клиент, поскольку он по роду занятий присутствует в несоизмеримо большем количестве проектов на рынке. Собственный опыт сотрудничества консультанта с компаниями-кандидатами – лучшее основание для рекомендации клиенту. Кроме того, консультант имеет возможность проверить качество и успешность некоторых из проектов архитектора, используя знание зарубежных рынков коммерческих площадей либо ассоциированных консультантов на этих рынках», – отмечает Владимир Тимочко.
ПРОБЛЕМЫ РЫНКА Одна из ключевых проблем рынка архитектурных услуг – это существующая практика лицензирования архитектурных бюро. Центральным лицензирующим органом является Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины. В Киеве выдают лицензии в центре при Управлении государственного архитектурно-строительного контроля, плюс в каждой области есть свои органы лицензирования. Для того, чтобы получить лицензию, организация должна определиться с перечнем услуг, которые она собирается предоставлять, и внести соответствующую плату за каждый из пунктов лицензии. Естественно, требуются дипломы сотрудников, которые закончили тот или иной архитектурный или строительный ВУЗ, наличие условий для проектирования (помещение, техника). По словам Вадима Жежерина, комиссии предоставляется много различных документов, но никто в органах лицензирования не может проверить, способны ли претенденты действительно заниматься проектированием. По мнению Сергея Юнакова, вместо того, чтобы контролировать профессиональную состоятельность претендентов на получение лицензии, нынешняя система лицензирования превратилась в простой механизм зарабатывания денег отдельными государственными службами. Причины данной проблемы лежат в двух плоскостях. Во-первых, лицензированием должны заниматься не государственные службы, а профессиональные объединения, например, Национальный союз архитекторов Украины. Во-вторых, лицензироваться должна не организация, а конкретный архитектор. Рассказывает Вадим Жежерин: «Смысла в украинской практике лицензирования фирм нет никакого, а в мировой практике существует только персональное лицензирование архитекторов. На Западе все лицензированные специалисты обязательно должны входить в Палату – профессиональное объединение. Собственно, подобные профессиональные сообщества и призваны рассматривать вопросы профессионализма архитекторов. Претендент должен пройти экзаменацию и заручиться поручительством как минимум двух членов палаты, причем это поручительство связано с финансовыми обязательствами на протяжении первых двух лет. Кроме того, каждый член палаты регулярно делает взносы в страховой фонд, – продолжает Вадим Жежерин. – В результате создаются крупные фонды, и если кто-то из членов Палаты не выполняет, или выполняет не на должном уровне обязательства перед заказчиком, Палата выплачивает клиенту компенсацию из фонда. Подобная система дает заказчику полную гарантию, что он обращается к серьезному архитектору, профессионалу, который учтен в Государственном регистре. Подобная система действует во всем мире, и только в Украине не хотят ее принять». Одним из инструментов повышения качества проектов является проведение конкурсов. Владимир Тимочко отмечает: «Такие конкурсы уже проводятся по желанию клиента. Предложения международных архитектурных бюро могут различаться как уровнем опыта, так сроками и стоимостью работ. Исходя из сложности и размера проекта, соответствия портфолио архитектора заявленному профилю объекта, наличия опыта работы в Украине либо соседних стран, клиент (вместе с консультантом) определяет победителя». По мнению Андрея Миргородского, практику проведения конкурсов должны, в первую очередь, внедрять чиновники от архитектуры: «Это касается, прежде всего, разработки крупных градостроительных узлов города и объектов, которые находятся на центральных улицах и площадях. К сожалению, у нас это пока не работает, и, за исключением трех-четырех объектов, говорить о какой-то системе конкурсного проектирования в городе не приходится. Это большое упущение, поскольку только благодаря вариабельности можно оценить все возможности площадки и выбрать наиболее грамотное решение. Что касается конкурсов среди объектов, которые разрабатывают частные компании, то они довольно распространены. Иногда это является острой необходимостью, как было в случае с нашим объектом на Вырлице. Фактически, это конкурс концепций, и сейчас мы рассматриваем уже четвертую или пятую. Только после рассмотрения нескольких различных вариантов у нас появилось представление о наиболее эффективном освоении этой площадки. Были высказаны довольно противоречивые мнения, но на сегодняшний день мы обладаем всеми необходимыми данными, чтобы принять решение. Я думаю, что практика проведения конкурсов и среди частных девелопреских компаний, и среди государственных организаций должна набирать обороты, потому что требования города к архитектуре повышаются, общественное мнение все больше пытается влиять на внешний облик города. Это вполне естественный путь развития». Необходимо отметить, что здравая идея проведения конкурса на практике нередко приобретает нездоровые формы. Так, для соблюдения требований Закона Украины «Об архитектурной деятельности», в частности, о проведении конкурса при застройке участков в центре города, девелопер организовывает конкурс. Однако зачастую такие конкурсы носят фиктивный характер и преследуют единственную цель – протащить заранее определенный проект. Многие архитектурные бюро отказываются от участия в конкурсе, поскольку на собственном опыте убедились в необъективности жюри и неграмотном составлении условий. «Серьезной проблемой является то, что у нас не умеют грамотно сформулировать условия конкурса, которые на Западе определяются исключительно профессиональной организацией. То есть, у нас они должны определяться Союзом архитекторов, поскольку мы знаем, как сделать проект максимально качественным, какие требования к материалам следует выдвинуть. Следующий вопрос – состав жюри, в который должны входить профессиональные архитекторы, способные выбрать действительно лучший проект. А заказчик должен точно сформулировать свои условия и изложить их профессиональной организации архитекторов, которая эти условия отшлифует. Кроме того, условия должны быть равными для всех», – комментирует Вадим Жежерин. Помимо этого, насущной проблемой рынка, по мнению многих ведущих архитекторов, является непрофессионализм заказчиков, которые, за редким исключением, не имеют должного опыта, а потому не знают всей процедуры работы над проектом и, в силу своего незнания, не решаются принимать решения. Поэтому архитекторам зачастую приходится начинать процесс сотрудничества с ликбеза на тему нормативной базы, системы разрешительной документации и прочее.
ПЕРСПЕКТИВЫ По мнению специалистов, в ближайшее время ожидается увеличение количества объектов, которые будут проводиться через конкурс. Также ожидается внедрение повсеместной практики обучения и стажировки украинских архитекторов за рубежом, так как представители серьезных архитектурных бюро понимают необходимость получения дополнительных знаний за границей. «Сегодня, если мы хотим построить гостиницу под зарубежного оператора, необходимо выполнить все его требования, которые сейчас не под силу украинским архитекторам из-за нехватки практического международного опыта. В этом случае для реализации проекта приходится обращаться к зарубежным архитекторам, – говорит Андрей Миргородский. – Поэтому, в связи с приходом крупных международных операторов, нам нужно изучать ряд зарубежных нормативов и практик». С необходимостью заимствования иностранного опыта соглашается и Сергей Юнаков, отмечая, что отечественные архитекторы не менее талантливы, чем их западные коллеги, при этом способны очень быстро и эффективно перенимать наилучший зарубежный опыт. По мнению Андрея Миргородского, при подготовке будущих архитекторов необходимо внести в программу обучения курс, который находился бы на стыке архитектурного и инвестиционного бизнеса, как это практикуется в высших учебных заведениях за рубежом. До нынешних студентов украинских ВУЗов должна быть донесена мысль о том, что архитектор не может в своей работе быть оторван от инвестора. Одной из наиболее востребованных на сегодняшний день услуг является концептуальное проектирование. Именно в этом направлении можно ожидать появления новых компаний. Перспективны также услуги по разработке градостроительных обоснований, которые на сегодняшний день оказывает только «Киевпроект». А вместе с тем, градостроительное обоснование является обязательной частью проектной документации в условиях отсутствия в Киеве разработанных и согласованных детальных планов территорий.
