«Рустлер Недвижимость Сервис»: «Наш девиз – думать решениями»

Commercial Property №2 (150) февраль 2016

Развитие рынка управления недвижимостью в Украине сдерживает, в первую очередь, нежелание собственника передавать руководство объектом сторонней компании и непонимание преимуществ такой организации рабочего процесса. В чем они заключаются – рассказал Андрей Кудрявцев, директор департамента управления недвижимостью компании «Рустлер Недвижимость Сервис».

Дайте Вашу оценку рынка управления коммерческой недвижимостью в Украине.

Сегодня девелоперы предпочитают создавать собственные подразделения для управления объектами недвижимости, судить о профессионализме которых – сложно. Собственники рассматривают такие подразделения как «неизбежное зло», необходимое для контроля над объектом. 

Профессионалов, подобно «Рустлер Недвижимость Сервис», в Украине немного. Мы обеспечиваем максимальную отдачу и сохранность объектов, но владельцев, готовых передать управление на аутсорсинг, – в стране пока единицы. 

Какие услуги для коммерческой недвижимости востребованы сегодня в Украине и в чем их особенности? 

Как правило, коммерческое управление собственники предпочитают оставить себе. Поэтому в управлении часто присутствует много субъективных факторов. 

Инженерное обслуживание регламентировано законодательством и производителями. Наиболее распространенная в Украине ситуация – когда собственник прибегает к услугам сторонних фирм для обслуживания различных инженерных систем, при этом содержа еще и собственный технический персонал для контроля подрядчиков и выполнения мелких работ. 

Рынок клининга сегодня перенасыщен, и найти качественное обслуживание по разумной цене является возможным. Поэтому выбор собственника – содержать свой штат уборщиков или привлечь внешнюю компанию – очевиден. 

Брокерские компании всегда эффективнее, чем свой менеджер. Их слуги недешевы и составляют от 1 до 3 месяцев арендных платежей. Но оплачивается только результат. 

При самостоятельном управлении собственник контролирует все эти процессы, независимо от того, отдал он их на аутсорсинг или выполняет сам. Он тратит много сил на рутину вместо планирования деятельности на перспективу. 

Мы берем эти направления на себя, сведя многочисленные контракты собственника к одному. Все договоры обслуживания, клининга, охраны и др. замыкаются на управляющей компании, регулярно обновляются и оптимизируются. При этом контроль собственника над объектом, вопреки опасениям, улучшается.

Конкуренция в сегменте торговой недвижимости Киева усиливается. Что необходимо сделать торговым центрам для получения конкурентных преимуществ? 

Новое всегда интересно, поэтому ТЦ необходимо привлекать мировые бренды. Важна сбалансированность товарных групп во избежание превращения ТЦ в дом обуви или белья. 

Также необходимо создавать эмоциональную привязанность к ТЦ и строить положительный имидж за счет проведения различных мероприятий, тематических и фуд-фестивалей с привлечением ресурсов арендаторов. Плотность ТЦ/ТРЦ растет, они перестали иметь городское значение, поэтому необходимо привлекать местные ресурсы, а PR-мероприятия осуществлять локально. 

Какой оптимальный комплекс услуг УК для повышения доходности объекта? 

В Европе мы предоставляем весь спектр услуг управления – facility management, property management и asset management. Для Украины оптимальна комбинация первого и второго, тогда «руль» остается у собственника, а «механизм» обеспечиваем мы. К asset management украинский собственник пока не готов. Наиболее распространена в Украине передача только функций facility management, однако и это уже прогресс. 

Насколько выгодно нанять УК в сравнении с содержанием собственного штата? 

Мы не содержим штат для каждого объекта. Задачи выполняются согласно годовому плану, и часто один профессионал ведет несколько объектов в рамках своей специализации. Соответственно, затраты ниже при более высокой квалификации. 

Выгода собственника при привлечении УК – в освобождении от необходимости постоянно держать внимание на объекте и управлять коллективом. Мы избавляем собственника от этой нагрузки. 

Инвестиционная ценность объекта значительно повышается при наличии УК. Покупатель не приобретает в нагрузку бригаду технарей, уборщиц, охрану и т.д. как неотъемлемую часть здания. Мы перезаключаем договор с новым собственником или передаем объект согласно четкой процедуре. При этом документация, материальные ценности находятся в наличии и полном порядке. 

В 2015 году компания «Рустлер Недвижимость Сервис» запустила новую услугу – поддерживающий брокеридж. В чем она заключается? 

Заполненный объект нуждается в поддержке ввиду ротации арендаторов, появления новых предложений, др. Мы улучшаем условия аренды и устраняем вакантность на объектах. Наша результативность не уступает крупнейшим брокерам, с которыми мы тесно сотрудничаем. У нас есть репутация, специалисты, знание рынка. 

С какими основными просьбами обращались к Вам арендаторы ТЦ и БЦ в 2015 году? Как сегодня выстроен диалог с арендаторами объектов, находящихся в управлении «Рустлер Недвижимость Сервис»? 

Торговые центры, столкнувшиеся с проблемами с ритейлерами и операторами заведений питания ввиду роста курса валюты и низкой эластичности спроса, обращались с просьбами изменить ставку аренды, зафиксировать курс или предоставить скидку. Арендаторы БЦ просили снизить аренду, мотивируя это общей ситуацией на рынке. 

Каждый случай индивидуален. С одной стороны – нам важно удержание арендатора, с другой, каждая гривна скидки – это вынужденный вклад собственника в бизнес арендатора. Поэтому мы достигаем компромиссов, кредитуем, привязываем ставку к обороту арендатора или рассчитываем ее с привязкой к сезонности, обеспечиваем маркетинговую поддержку. 

Планируете ли Вы вносить изменения в условия работы с арендаторами в текущем году? 

Жизнь диктует свои условия. Зарубежные коллеги удивляются нашей изобретательности. Одно остается неизменным – мы верим в честность и партнерский подход. Наш девиз – думать решениями.®