Commercial Property №1 (137-138) январь-февраль 2015
КОМПАНИЯ JLL ПОДГОТОВИЛА ВТОРОЙ ЕЖЕГОДНЫЙ РЕЙТИНГ CITY MOMENTUM INDEX (CMI), ОПРЕДЕЛЯЮЩИЙ ГОРОДА, КОТОРЫЕ БУДУТ ДЕМОНСТРИРОВАТЬ ПОЛОЖИТЕЛЬНУЮ СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКУЮ ДИНАМИКУ И РОСТ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КРАТКОСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ, А ТАКЖЕ ИМЕЮТ ПРОЧНУЮ БАЗУ ДЛЯ ДОЛГОВРЕМЕННОГО УСПЕХА.
Текст: Елизавета Молчанова
В рамках исследования City Momentum Index было изучено 120 городов мира, среди которых определен список ТОП-20 наиболее активно развивающихся.
Рейтинг 2015 года возглавили Лондон, Сан-Хосе, Пекин, Шеньчжень и Шанхай. В первую двадцатку также вошли шесть новых городов: Хошимин (6 место), Сидней (11), Дублин (14), Найроби (15), Мельбурн (16) и Нанкин (20).
«В то время как обычные рейтинги в сфере недвижимости выявляют наиболее активные рынки с точки зрения инвестиций и арендаторов, наш рейтинг CMI призван определить города, которые меняются наиболее быстро, – комментирует Джереми Келли, начальник глобального отдела исследований JLL. – В фокусе – динамические показатели в сфере недвижимости, такие как объемы инвестиций, цены на недвижимость и активность нового строительства, а также другие социально-экономические факторы. Подобный подход помогает лучше понять причины успеха тех или иных городов путем изучения признаков изменений на протяжении многих лет».
«Достигнутые высокие темпы роста предоставляют городам большие возможности, но в то же время связаны с риском», – добавляет Джереми Келли. По его словам, рейтинг CMI 2015 года отражает нынешний успех города и темп происходящих в нем изменений, однако не является гарантией будущей доходности его сектора коммерческой недвижимости или максимальной инвестиционной привлекательности. «В этом году, в отличие от прошлого, в ТОП-20 вошло значительное число высокотехнологичных городов, а также рынки, активно заботящиеся об окружающей среде и развивающие образование. В результате мы наблюдаем значительные изменения позиций городов в рейтинге CMI», – отметил эксперт.
Список 20 ведущих городов отражает основные тенденции и изменения, формирующие импульс для развития:
– Технологии в лидерах. Несколько наиболее высокотехнологичных городов мира сохранили свои позиции в первой двадцатке, в том числе Лондон (1), Сан-Хосе (2), Бостон (7) и Сан-Франциско (9). Благодаря технологическому сектору в ТОП-20 попали новички – Сидней (11), Бангалор (12), Дублин (14), Найроби (15) и Мельбурн (16).
– Крупные города Китая по-прежнему в фокусе, несмотря на замедление темпов роста экономики. Текущие экономические показатели Китая не помешали семи его городам войти в двадцатку самых динамично развивающихся в мире в рейтинге 2015 года, что связано с дальнейшим расширением внутреннего рынка и ростом среднего класса страны. Торговля и взаимодействие внесли весомый вклад в индекс китайских городов, показав схожую динамику вдоль реки Янцзы, соединяющей Шанхай (5), Ухань (8), Чунцин (10) и Нанкин (20). По мере развития Китая в процессе создания добавленной стоимости, технологический сектор стал важным фактором успеха таких городов как Пекин (3) и Шеньчжень (4).
– Лондон и Дублин – впереди Европы. В то время как города континентальной Европы вновь отсутствуют в списке наиболее динамично развивающихся, Лондон возглавил CMI 2015 года, а Дублин вошел в ТОП-20, заняв 14-е место. Устойчивые экономические показатели, трансграничные инвестиции, позитивные прогнозы и репутация глобального технологического центра усилили позиции Лондона. Дублин же в настоящее время является самым быстро растущим рынком аренды офисов в мире.
В то время как в CMI 2015 года вошли шесть новых городов, признанные технологические и креативные центры Остин, Лос-Анджелес и Сиэтл оказались за пределами первой двадцатки. Гонконг и Токио также не вошли в Т0П-20 этого года из-за временной потери импульса к развитию, но, тем не менее, обладают существенным долгосрочным потенциалом. Города Индии и стран Африки южнее Сахары впервые были включены в CMI 2015 в связи с высоким спросом на офисные помещения со стороны технологических компаний (Бангалор, 12 место) и расширением многонациональных компаний (Найроби, 15 место).
МЕТОДОЛОГИЯ
Индекс CMI содержит взвешенную оценку 120 городов мира, которая выводится из результатов по 37 краткосрочным и долгосрочным показателям.
Краткосрочные показатели социально-экономического положения города (40% модели) включают текущие и прогнозируемые данные по ВВП и численности населения, объем пассажирских авиаперевозок, наличие штаб-квартир крупных компаний и доля прямых иностранных инвестиций в составе ВВП.
Краткосрочные показатели рынка коммерческой недвижимости (30% модели) включают текущие и прогнозируемые объемы чистого поглощения офисных площадей, темпы строительства офисной недвижимости, ставки аренды офисов, темпы строительства торговой недвижимости и арендные ставки для ритейлеров, объемы прямых инвестиций в коммерческую недвижимость и, наконец, прозрачность рынка недвижимости.
Долгосрочные показатели (30% модели) определяют будущее экономики города и темпы роста рынка недвижимости. К ним относятся присутствие современных образовательных центров (например, наличие университетов и общее развитие образовательной инфраструктуры), уровень инноваций и присутствие компаний сферы технологий и венчурного капитала.
ТОП-20 наиболее активно развивающихся городов мира, 2014-2015 | ||
Позиция в рейтинге | CMI 2015 | CMI 2014 |
1 | Лондон (Великобритания) | Сан-Франциско (США) |
2 | Сан-Хосе (США) | Лондон (Великобритания) |
3 | Пекин (Китай) | Дубай (ОАЭ) |
4 | Шеньжень (Китай) | Шанхай (Китай) |
5 | Шанхай (Китай) | Ухань (Китай) |
6 | Хошимин (Вьетнам) | Нью-Йорк (США) |
7 | Бостон (США) | Остин (США) |
8 | Ухань (Китай) | Гонконг (Китай) |
9 | Сан-Франциско (США) | Сан-Хосе (США) |
10 | Чунцин (Китай) | Сингапур |
11 | Сидней (Австралия) | Шеньчжень (Китай) |
12 | Бангалор (Индия) | Джакарта (Индонезия) |
13 | Дубай (ОАЭ) | Пекин (Китай) |
14 | Дублин (Ирландия) | Чэнду (Китай) |
15 | Найроби (Кения) | Лос-Анджелес (США) |
16 | Мельбурн (Австралия) | Тяньцзинь (Китай) |
17 | Сингапур | Бостон (США) |
18 | Нью-Йорк (США) | Сиэтл (США) |
19 | Тяньцзинь (Китай) | Токио (Япония) |
20 | Нанкин (Китай) | Лима (Перу) |