Революция в архитектуре: «Поворачивающийся торс»




Проектный макет «Поворачивающегося торса»
фото: SAMARK ARKITEKTUR & DESIGN AB

В случае успешного завершения реализации данного проекта в городе Мальме (Швеция) появится не просто одно из высочайших зданий, а самое высокое жилое здание Европы. В феврале 2004 года международный телеканал Discovery Channel назвал проект «Поворачивающийся торс» уникальным объектом «экстремального инжиниринга» с точки зрения строительных технологий. Однако не менее уникальным этот проект является и в плане организации управления недвижимостью.
Жилая и офисная части здания оборудованы, кроме само собой разумеющихся в Швеции выделенных оптико-волоконных каналов сети интернет, еще и оптико-волоконной линией сети интранет. Посредством этой системы жильцы квартир и арендаторы офисных помещений будут получать всю информацию от сервисной службы здания о его состоянии, проводимых работах, о состоянии окружающей среды, количестве свободных мест на паркинге, ситуации на дорогах в городе и окрестностях; таким же образом будут доставляться счета по коммунальным платежам, станет возможным заказ клининговых и кэйтеринговых услуг, а также доступ к огромному количеству другой полезной информации.
Сервисная служба здания будет состоять из двух подразделений для обслуживания офисной и жилой частей. Обе входные группы – офисная и жилая – имеют ресепшн, которые будут работать круглосуточно без выходных. Кроме контроля доступа в здание, персонал службы ресепшн обязан оказывать жильцам и гостям комплекса всевозможные услуги: от приготовления кофе ожидающим в холле, помощи в вызове такси и переносе тяжелых вещей от входа до лифтовой группы; до ежедневного разноса почтовой корреспонденции по индивидуальным почтовым ящикам квартир, расположенных непосредственно на каждом из этажей здания. В функции сервисной службы входит работа с жильцами/арендаторами офисных помещений в случае, если у них возникла необходимость сдать свои помещения в аренду/субаренду; вызов ремонтных и сервисных служб по просьбе пользователей для починки телеоборудования, компьютерной и бытовой техники, электроники; управление работой прачечной, тренажерного зала, двух спа-саун и конференц-зала.
В ходе разработки проекта офисно-жилого комплекса девелопер также предусмотрел создание под отдельно стоящим паркингом небольших хозяйственных блоков площадью от 10 до 20 м2, чтобы жильцы могли использовать их в качестве подсобных, мини-складских помещений. К услугам жильцов и арендаторов здания будет предоставлен винный погреб.
Система энергоснабжения здания разработана и внедряется энергетическим концерном Sydkraft. В ее основе находится схема энергоснабжения, базирующаяся на получении энергии только из естественных источников: солнечной энергии, энергии ветра и морских приливов. Sydkraft также разработала систему мусороудаления и переработки отходов. Благодаря специальной биотехнологии, кухни квартир и кухонные блоки каждого офисного помещения оборудованы специальной системой мусороудаления, предназначенной только для органических отходов. На каждом этаже здания в центральном ядре существуют еще несколько систем мусороудаления – отдельно для стекла, для картона и бумаги, других неорганических отходов. В итоге органический и неорганический мусор, поддающийся рисайклингу, направляется на переработку для производства электроэнергии.


Вид из окон квартиры «Поворачивающегося торса», проект
фото: SAMARK ARKITEKTUR & DESIGN AB

Что касается безопасности здания, то его конструктивная часть спроектирована таким образом, чтобы устоять как при 10-бальном землетрясении, так и в случае столкновения со зданием большого авиалайнера. Все фасадные окна квартир и офисных помещений не открываются полностью, их возможно открыть только в режиме проветривания с зазором не более 10 сантиметров. Все стекла закалены и являются ударостойкими, а вопрос их внешней очистки решается сервисной службой мойки фасадов, оплата услуг которой входит в расчет эксплуатационных расходов. Такой шаг предпринят для того, чтобы исключить случаи выпадения из окон. Кроме того, доступ на крышу здания возможен только с ведома службы управления проектом.
Крыша здания спроектирована с системой обогрева кромок, что исключает обледенение и образование сосулек. Пожарная безопасность обеспечивается наличием схемы эвакуации жильцов с крыши, на которой имеется вертолетная площадка. Кроме того, все, в том числе и жилые площади здания, оборудованы системой пожарной сигнализации и спринклерного пожаротушения, которая работает по отдельной аварийной системе электроснабжения. Система вентиляции и кондиционирования здания, в том числе и жилых помещений с индивидуальным контролем, также имеет противопожарный режим работы.
Создание довольно крупного для шведского Мальме объекта жилой недвижимости на 152 квартиры с ориентировочным количеством жителей до 500 человек потребовало от девелопера заключить договор с городским муниципалитетом о совместном финансировании (50/50%) строительства двух объектов социальной инфраструктуры в прилегающем районе: детского дошкольного учреждения на 250-300 мест и небольшого госпиталя на 100 боксов (до 150 коек).


«ПОВОРАЧИВАЮЩИЙСЯ ТОРС», Г. МАЛЬМЕ, ШВЕЦИЯ
Девелопер: HSB (Швеция)
Главный архитектор проекта: Сантьяго Калатрава (Испания)
Архитектурное бюро: Samark Architecture & Design AB (Швеция)
Высота: 54 этажа, 190 метров
Архитектурная форма: девять визуально подчеркнутых кубов из пяти этажей, каждый последующий куб расположен по отношению к предыдущему под углом 10° с тем, чтобы по всей высоте здания конструкция кубов демонстрировала визуальный поворот на 90°
Функциональные зоны здания: 4-23 этажи – офисные помещения; 24-53 этажи – квартиры и апартаменты
Общая площадь типового этажа здания: 400 м2
Общая площадь жилой части здания: 15 000 м2
Общая площадь офисной части здания: 4200 м2
Офисная часть здания: 10 отдельных офисных юнитов площадью 400 м2, каждый с опцией объединения нескольких этажей в единое офисное пространство посредством создания межэтажных лестниц + конференц-зал на 7-м этаже для совместного использования. Офисная часть здания имеет отдельную входную группу.
Квартиры: 152 квартиры площадью от 50 до 170 м2 без деления на комнаты или модули – конечным потребителям предлагается открытое пространство с возможностью планирования его по полному усмотрению покупателя.
Средняя стоимость жилой и коммерческой недвижимости: около $5295 за 1 м2 (по состоянию на апрель 2003 года). Существует повышающий коэффициент стоимости с возрастанием высоты этажа. Квартира площадью 85 м2 на 20-25 этажах стоит около $450 000. Минимальная стоимость квартиры площадью 50 м2 на 24-м этаже – около $220 000; максимальная стоимость квартиры площадью 170 м2 на 53 этаже – $1 300 000.
Эксплуатационные расходы: около 4,5$/м2/в месяц как для офисной, так и для жилой площади (в среднем для квартиры площадью 85 м2 эксплуатационные расходы составят около $390 в месяц). Включают в себя весь комплекс коммунальных услуг, сервиса по проперти-менеджменту, поддержке систем диспетчеризации. Не включают оплату потребленной электроэнергии.
Паркинг: расположен в отдельном строении, примыкающем к зданию, и соединен с ним переходом; рассчитан на 350 машиномест. 200 машиномест планируется продать конечным пользователям жилой части комплекса, еще около 100 будут сдаваться в аренду пользователям офисных помещений, 50 зарезервированы под гостевые парковочные места. В структуре паркинга будет размещена мини-АЗС и СТО.
Начало разработки проектной документации: 14 февраля 2001 года
Начало строительных работ по проекту: 01 июня 2001 года
Завершение фундаментных работ: август 2002 года
Окончание строительных и отделочных работ: март 2005 года
Ввод здания в эксплуатацию: 1 мая 2005 года