Решение для промзон по-московски: бизнес-парки




Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка московского представительства Colliers International
фото: COLLIERS INTERNATIONAL

В качестве примера можно привести строящийся офисный комплекс в Москве «Аврора Бизнес Парк», который расположен в пределах Садового Кольца. Он полностью соответствует концепции бизнес-парка: это несколько офисных зданий, расположенных на территории в 3 гектара. В данном комплексе предусмотрены: вместительная парковка, кафетерии для персонала, озелененная территория между зданиями, открытая терраса, которой могут пользоваться все компании-арендаторы комплекса, отделение банка, ресторан, другие предприятия по предоставлению услуг.
По мнению старшего консультанта Colliers International Анны Ивановой, сама концепция бизнес-парка дает арендаторам возможность индивидуализации. Они могут занять отдельное здание, разместить на нем свой логотип, оформить общие площади здания в корпоративном стиле, а также пользоваться преимуществами инфраструктуры бизнес-комплекса. «В большинстве случаев ситуация такова, что в едином здании, где расположены офисы различных компаний, ни у одного арендатора не может быть преимущественных прав на порядок пользования общими площадями и оформление фасада. Однако в рамках бизнес-парка, где велика вероятность аренды целого здания одной компанией, арендатор может привнести элементы своего корпоративного стиля в оформление здания», – считает Анна Иванова.
Подробнее рассказать о данном формате коммерческой недвижимости мы попросили Викторию Бекасову, консультанта по исследованиям рынка московского представительства компании Colliers International.
CP: К какому классу, как правило, относят офисные помещения, созданные на основе реконструкции бывших промышленных объектов?
Это зависит от того, что было сделано, чтобы производственные здания превратились в офисные. Если они снесены и на месте бывшей фабрики/завода построено новое здание, возможно, с сохранением исторически ценных частей (например фасада), как это было сделано в первой очереди комплекса «Аврора Бизнес Парк», класс объекта будет определяться характеристиками нового здания. Это может быть и класс А, и класс В. Если объект предполагает капитальную реконструкцию (например, бизнес-центр «Красная Роза»), это, как правило, класс В, в зависимости от характеристик проекта – В1 или В2. Если это ремонт («облагораживание») помещений, то, скорее всего, помещения будут отнесены к классу С.
CP: Что является преимуществом и недостатком реконструкции бывших промышленных объектов под коммерческую недвижимость?
К преимуществам таких объектов можно отнести высокие потолки, минимум несущих конструкций, высокие электрические мощности. Как правило, территория бывшего предприятия предлагает обширную парковку. Среди недостатков могут быть: соседство с сохранившимся производством, большая глубина помещений, недостаточная освещенность помещений, но эти параметры обычно учитываются при переоборудовании фабрик.
CP: Как сейчас идет развитие бизнес-парков на основе перепрофилирования бывших промзон в Москве?
Именно сейчас, когда потребители стали не просто «охотиться» за свободным помещением, но тщательно оценивать качество предлагаемых помещений, все технические и коммерческие характеристики офисного здания, а также перспективы развития своего бизнеса, связанного с этим потенциального расширения, настало время предложить им принципиально другой продукт – офисный комплекс, некий офисный «город в городе».
CP: Достаточно ли земельных участков для строительства бизнес-парков в Москве?
Даже в центре Москвы не исчерпаны ресурсы для строительства, правда, все меньше остается крупных площадок, способных разместить бизнес-парк. Поэтому крупные офисные комплексы могут быть построены преимущественно на территориях бывших предприятий, которые выводятся за черту города.
CP: Востребован ли рынком новый формат бизнес-парков?
Нельзя сказать, что большинство клиентов (да и какая-либо их часть) ищет помещения только в бизнес-парках. Компании ищут качественные офисные помещения определенного размера в определенной ценовой категории. Но мы отмечаем интерес компаний, в первую очередь тех, которые нацелены на аренду отдельного здания, или которые осознают и планируют перспективы своего роста в помещениях в бизнес-парках.