«Ренессанс Капитал Украина»: «Сейчас подходящее время для покупки недвижимости в Украине»

Кризис стал настоящим испытанием для всех игроков украинского рынка недвижимости. Каким было его влияние на компанию «Ренессанс Капитал Украина»? Кризис 2008-2009 годов – нечто из ряда вон выходящее, а не просто колебание рынка, которое можно спрогнозировать. Подобные кризисы, я надеюсь, приходится переживать только раз в жизни. Это был кризис совершенно другого порядка, когда ты просыпаешься утром и не знаешь, сможешь ли снять деньги в банкомате, потому что не уверен, работает ли еще банк. Вещи, которые невозможно понять и объяснить, вдруг стали реальностью. Никто не мог предсказать масштабы этого кризиса, потому что это было практически невозможно. Компания «Ренессанс Капитал Украина» ощутила влияние кризиса, как и наши клиенты, которым мы предоставляем финансовые консультации. Советы, которые нам приходится давать во время кризиса, отличаются от тех, которые актуальны для развивающегося рынка, ведь зарабатывать деньги стало намного сложнее. Если говорить конкретно о последствиях кризиса для «Ренессанс Капитал Украина», то они проявились, прежде всего, в сокращении масштабов деятельности и адаптации услуг согласно нуждам клиентов. Вопрос о том, чтобы покинуть украинский рынок, для нас никогда не стоял, потому что Украина является основной страной, где мы планируем развиваться длительный период. Мы воспринимаем кризис как временное явление, не влияющее на долгосрочную стратегию. Самый сложный этап пройден в прошлом году. С конца года мы снова начали нанимать людей, расширять возможности нашей команды. ПИТЕР ВАНХЕККЕ фото: «РЕНЕССАНС КАПИТАЛ УКРАИНА» Занимаемая должность: генеральный директор «Ренессанс Капитал» в Украине, Беларуси и странах Центрально-Восточной Европы Образование: в 1991 году окончил факультет права Catholic University Leuven (Левен, Бельгия); в 1992 году получил степень магистра права в Northwestern University School of Law (США), в 1997 году – степень MBA в Columbia University (Нью-Йорк, США) Карьера: в 1992-1995 годах – юрист в компании Baker & McKenzie; в1997-1999 годах – консультант по стратегии в Boston Consulting Group; в 1999-2000 годах – работал в компании Lazard в Париже, в 2000-2001 годах – департамент сделок по слияниям и поглощениям компании Wasserstein Perella & Co в Лондоне; в течение 5 лет занимал руководящие посты в офисах компании Dresdner Kleinwort в Лондоне, Франкфурте и Москве. Охарактеризуйте современные инвестиционные возможности украинского рынка недвижимости. Какие изменения произошли в этом сегменте в связи с кризисом? В 2009 году в Украине не было стабильности: рекордные темпы падения экономики, курсовая нестабильность, политическое противостояние и приостановление программы сотрудничества с МВФ. Бизнес не любит нестабильности, это затрудняет процесс прогнозирования и планирования. Поэтому развивать бизнес было чрезвычайно сложно. К счастью, политическая нестабильность уже в прошлом. Стабильность – это важное условие для привлечения инвестиций. Европейскому инвестору сложно инвестировать в Украину, если существует опасность плохих взаимоотношений с Россией, являющейся крупнейшим потребителем украинских товаров. Например, вы намерены инвестировать в производство сыров в Украине, а Россия запрещает их ввоз на свою территорию, и, таким образом, для вас перекрыт доступ к крупнейшему рынку сбыта вашей продукции. Поэтому Европа заинтересована, чтобы отношения Украины с Россией были хорошие. Но в то же время для Европы плохо, если положительные взаимоотношения будут развиваться только с Россией. В этом вопросе Украина должна удерживать некий баланс. Инвесторы заинтересованы в украинском рынке по ряду причин. Во-первых, это огромный 46-миллионный потребительский рынок; во-вторых, Украина имеет большой транзитный потенциал, являясь мостом между Европой и Азией. Самый сложный период, который пережила экономика Украины, – первый квартал 2009 года. Уже в этом году мы ожидаем роста ВВП. Если нынешний рост экономических показателей сохранится и продолжит оказывать благотворное влияние на ситуацию в банковском секторе, есть основания полагать, что в течение нескольких следующих месяцев позитивные изменения появятся и в сегменте недвижимости, инвесторы вернутся. На данный момент стоимость активов в сфере недвижимости как никогда привлекательна, поэтому это удачное время для покупки проектов: для инвесторов, заинтересованных во вложениях в крупные растущие рынки с большим количеством потребителей, удачное время работать и покупать в Украине. Черед год-два цены поднимутся, и выгода будет уже не столь очевидной. Сегодня у инвестора есть неплохой выбор объектов для инвестирования, как в сегменте жилой, так и коммерческой недвижимости. Здесь много компаний с качественными портфелями, например, «T.M.M.», KDD Group, и др. Инвесторы со среднесрочными планами развития интересуются проектами, завершенными на 50-80%, по относительно невысокой цене. В Украине существует достаточно таких возможностей. Какие изменения принес кризис на украинский рынок недвижимости? Во время кризиса основные источники финансирования оказались недоступны: банки прекратили кредитование, доступ на рынки капитала для украинских компаний был закрыт. В этих условиях нам помог опыт работы на других развивающихся рынках, зачастую имеющих много общего с Украиной. Глобальная инвестиционно-банковская платформа «Ренессанс Капитал» позволила нам привлекать к работе с украинскими клиентами специалистов из других офисов группы, ранее уже сталкивавшихся с ситуацией, подобной той, что имела место в Украине в прошлом году. До кризиса многие компании инвестировали в недвижимость не потому, что разбирались в этом бизнесе, а потому что имели свободные финансовые средства, заработанные в профильном бизнесе. Причина была очевидной: прибыльность вложений в недвижимость часто была выше, чем, например, в покупку акций. С наступлением кризиса такие инвесторы первыми уходят с рынка недвижимости, пытаясь продать свои проекты более крупным игрокам. Недвижимость – сектор, подверженный влиянию циклов. Когда наступает кризис, люди в первую очередь беспокоятся о том, чтобы иметь финансовую возможность купить продукты питания и сохранить рабочее место. По мере развития цикла постепенно начинает возвращаться уверенность в завтрашнем дне, но люди все равно ждут окончательной стабилизации рыночной ситуации и только потом начинают инвестировать в материальные блага, например, в покупку недвижимости. Как правило, жилая недвижимость – самое большая инвестиция в жизни большинства людей. В Украине огромный потенциал рынка жилой недвижимости. В Киеве большая часть жилых домов построена в советские времена, их с трудом можно назвать качественными. Когда у людей появится финансовая возможность, они с удовольствием переедут в более качественные квартиры, стимулируя рост сегмента жилой недвижимости. В этом Украина отличается, например, от Германии, где около 95% населения обеспечена хорошими жилищными условиями, поэтому возможности роста в сегменте жилой недвижимости там намного уже. Однако на украинском рынке при этом присутствуют более высокие риски для инвестиций. Несмотря на падение стоимости активов недвижимости, которое должно стимулировать заключение инвестиционных сделок, на украинском рынке были зафиксированы единичные трансакции. Одной из причин этого является проблема «справедливой цены», которую по-разному видят продавцы и покупатели. Как Вы можете прокомментировать эту ситуацию? Существует два объяснения: первое – продавец нуждается в продаже объекта, однако имеет возможность повременить, второе – продавец не может откладывать продажу, и в этом случае он будет гибким в вопросе цены сделки. Цена будет определяться рынком, который в конечном итоге урегулирует эту проблему. Через два года цены на объекты недвижимости будут значительно выше, чем сейчас. «Ренессанс Групп» Инвестиционная группа «Ренессанс Групп» была основана в 1995 году в Москве (Россия). Группа работает на перспективных развивающихся рынках, в том числе в странах Африки, расположенных к югу от Сахары, странах Ближнего Востока, а также в странах СНГ. «Ренессанс Групп» предлагает инновационные решения в области финансов и инвестиций государственным, частным и институциональным компаниям, работающим на перспективных развивающихся рынках по всему миру. В марте 2010 года «Ренессанс Групп» и Citadel Investment Services Group, один из ведущих финансовых консультантов Балканского региона, объявили о создании совместного предприятия для предоставления полного спектра инвестиционно-банковских услуг в странах Юго-Восточной Европы. Совместное предприятие, Renaissance Citadel, будет работать с частным бизнесом и государственными органами, а также с инвесторами, проявляющими интерес к региону. В зону деятельности альянса войдут Сербия, Хорватия, Словения, Босния и Герцеговина, Республика Македония, Черногория, Болгария, Румыния и Албания. Renaissance Citadel будет сопровождать сделки на рынках акционерного и долгового капитала (включая первичные и вторичные размещения, частные размещения акций и долговых инструментов, выпуск долговых обязательств и производных инструментов), а также сделки по слияниям и поглощениям, разгосударствлению, разделу активов и приватизации. Кроме того, Renaissance Citadel будет предоставлять финансовую аналитику по региону. Какие советы Вы могли бы дать сегодня девелоперским компаниям? Не стоит забывать, что рынок недвижимости цикличен, поэтому со временем он вернется на круги своя и перейдет к этапу роста. Решения в сфере девелоперского бизнеса должны быть привязаны ко времени: строить необходимо во время спада, чтобы продать объект во время подъема по максимальной стоимости. Если пропустить важный этап, можно потерять деньги. Допустим, компания привлекла на рынке $100 миллионов для строительства объекта жилой недвижимости в Украине и построила его на 80%. Однако не смогла продать квартиры, потому что грянул кризис, и люди перестали покупать недвижимость. Компания нуждается в финансовых средствах, чтобы, во-первых, завершить строительство, во-вторых, переждать сложный период до начала восстановления, когда продажи квартир возобновятся, в-третьих, выплачивать основной кредит. Если во время кризиса у такой компании возникли проблемы с обслуживанием кредитов, это не значит, что ее руководство непрофессионально, просто необходимо время, новые кредиты и реструктуризация. Расскажите о процессе реструктуризации, который неоднократно приходилось сопровождать Вашей компании. Реструктуризация – это не идея, которую можно кому-то навязать. Основная проблема процесса реструктуризации – найти компромиссное решение, которое позволило бы получить согласие всех инвесторов на ее проведение. Некоторые инвесторы отказываются вступать в переговоры, потому что не могут смириться с потерей денег и могут просто забрать ваш актив. Но если вы являетесь инвестором из Лондона, что вы будете делать с активом, расположенным в Киеве, да еще и с незавершенным строительством? Реструктуризация – это улица с двусторонним движением, где люди понимают, что нужно искать компромисс. Если «давить» на инвесторов слишком сильно, они могут отобрать актив и выставить его на продажу. Переговоры между компанией и инвесторами, могут переигрываться по несколько раз. Непрофессионально проведенные реструктуризации влекут за собой большие проблемы. Как консультанты мы советуем проводить реструктуризацию, которую компания в силах совершить, иначе можно потерять доверие инвесторов навсегда. Если провести реструктуризацию качественно один раз, инвестор скажет, что у вас хорошее руководство, и он понимает, что проблема заключалась в кризисе. Но если вы обратитесь к нему во второй раз, он больше не будет вам доверять, потому что не будет гарантий того, что вы не придете с подобной проблемой в третий раз. Соответственно, репутация компании будет навсегда испорчена. «Ренессанс Капитал Украина» «Ренессанс Капитал Украина» является подразделением «Ренессанс Групп», независимой группы финансовых и инвестиционных компаний, специализирующихся на перспективных развивающихся рынках. Украинский офис группы открылся в 2004 году в Киеве. Основными направлениями деятельности «Ренессанс Капитал Украина» являются финансовый и стратегический консалтинг, сопровождение сделок по слияниям и поглощениям, услуги на рынках акционерного и долгового капитала, а также инвестиционная аналитика. В киевском офисе «Ренессанс Капитала» работает команда из 50 специалистов. Компания имеет лицензии на предоставление профессиональных услуг на рынке ценных бумаг, а именно: брокерская и дилерская деятельность, андеррайтинг и депозитарная деятельность хранителя ценных бумаг, а также осуществляет торговлю украинскими государственными, муниципальными и корпоративными паевыми и долговыми ценными бумагами. Компания входит в ряд саморегулирующихся организаций и фондовых бирж, включая ассоциацию ПФТС, Профессиональную ассоциацию регистраторов и депозитариев (ПАРД) и фондовую биржу ПФТС. Компания является одним из основателей «Украинской биржи». Сделки на рынке акционерного капитала. Компания «Ренессанс Капитал Украина» выступила совместным букраннером в ходе первичного размещения акций девелоперской компании KDD Group в декабре 2007 года на Лондонской фондовой бирже. В ходе размещения привлечено $149 миллионов. Выступила эксклюзивным агентом по частному размещению группы компаний «Караван» в декабре 2007 года, в ходе которого было привлечено $100 миллионов. В мае 2007 года компания выступила также эксклюзивным агентом по частному размещению этой группы на сумму $55 миллионов. Сделки на рынке долговых обязательств. В ноябре 2006 года компания «Ренессанс Капитал Украина» стала организатором размещения кредитных нот на сумму $75 миллионов сетевого ритейл-оператора «Фуршет». В июле 2009 года компания выступила в роли эксклюзивного советника девелоперской компании «XXI Век» по вопросу реструктуризации еврооблигаций на сумму $175 миллионов. Сделки на рынке слияний и поглощений. В марте 2009 года компания «Ренессанс Капитал Украина» предоставила финансовые консультации по оценке бизнеса и M&A оператору сети бытовой техники и электроники Comfy. В марте 2010 года компания выступила эксклюзивным финансовым советником по продаже 50%+1 акция проекта ТРЦ SKY MALL в Киеве. Участники сделки: продавец – компания «Астра Проперти» (Украина), покупатель – OLEDO Group (Украина). Какие финансовые инструменты будут доступны украинским компаниям в 2010-2011 годах? Если предположить, что экономическая ситуация на европейском рынке стабилизируется и будет постепенно улучшаться, мы увидим позитивные изменения и в секторе недвижимости Украины. По мере развития экономики к прежним оборотам деятельности вернутся банки, которые рано или поздно возобновят кредитование. В свою очередь лучшие компании получат доступ к рынкам капитала. Позитивные изменения наблюдаются уже сейчас: отдельные компании уже ведут переговоры с финансовыми инвесторами. В период кризиса изменилось понимание профессиональной девелоперской компании. Какой смысл вкладывается в это понятие сегодня? Крупнейший не обязательно лучший. Если компания может качественно реализовать один проект, то, скорее всего, она сможет качественно реализовать и десять проектов. Профессиональной девелоперской компанией можно назвать компанию, руководству которой можно доверять, которая доказала, что, получив деньги, может правильно их использовать. Именно такие компании получат доступ к рынку капитала в первую очередь. В марте 2010 года компания «Ренессанс Капитал Украина» выступила эксклюзивным финансовым советником по продаже 50%+1 акция проекта ТРЦ SKY MALL в Киеве(на фото: ТРЦ SKY MALL, Киев) фото: «АСТРА ПРОПЕРТИ» Почему на украинском рынке не наблюдалось многочисленных сделок M&A в течение 2009 года, как это прогнозировали эксперты в конце 2008 года? На самом деле в Украине было много сделок M&A, хотя их действительно было меньше, чем прогнозировалось. Одна из причин, по моему мнению, заключается в ограниченном количестве инвесторов, располагающих достаточными финансовыми средствами для заключения трансакций. Ведь в 2009 году Украина была отрезана от мировых финансовых рынков. Многие собственники активов искали покупателей, которых было не так уж и много. Вторая причина заключается в том, что инвесторы заинтересованы в низкой цене на активы. Однако, если собственник не нуждается в срочной продаже проекта, он не будет продавать его по низкой цене, продолжая строительство очень медленными темпами, что не требует крупных капиталовложений. Мы видели немало примеров такого подхода в прошлом году, например, в Киеве. Третья причина – неэффективное украинское законодательство, регулирующее вопросы банкротства. В европейских странах просроченные финансовые обязательства служат веской причиной для конфискации актива, однако, не в случае с Украиной. В то же время некоторые банки, к которым все же перешло право распоряжаться дальнейшей судьбой объекта недвижимости, выступавшего залоговым обеспечением по кредиту, не спешат с продажей, потому что не могут реализовать его по цене, актуальной на момент выдачи кредита.