РАЙОНИРОВАНИЕ РЫНКА Цены на земельные участки и недвижимость в Ялте являются самыми высокими в Крыму фото: Наталия Лисняк
Очевидно, что курортная недвижимость в Крыму сосредоточена в местах, пригодных для рекреационного использования. На полуострове таких мест множество. Проще перечислить, что непригодно для курортного строительства: степная часть Крыма (Центральный и Северный Крым) и побережье Сиваша. Практически вся южная часть полуострова является курортной зоной, за исключением территории Ялтинского горно-лесного заповедника и территорий военных баз. Условно курортные регионы Крыма можно разделить на несколько категорий в порядке убывания престижности и цен на курортную недвижимость. Побережье Большой Ялты. Территория, подчиненная Ялтинскому горсовету. Курортные объекты находятся ниже трассы Севастополь – Ялта – Алушта. Охватывает участок побережья от мыса Сарыч до западного склона Аю-Дага. Цены на землю находятся на самом высоком уровне в Крыму и одном из самых высоких в Украине, не уступая Киеву и Одессе. Свободных крупных участков земли мало, конкуренция за них очень высока. В настоящее время цены, как отмечают эксперты, приблизились к психологическому барьеру, и поэтому сильного роста не предвидится. Побережье Большой Алушты. Территория, подчиненная Алуштинскому горсовету. Курортные объекты находятся ниже трассы Ялта – Алушта – Судак. Охватывает участок побережья от восточного склона Аю-Дага до поселка Рыбачье. Цены на землю несколько ниже, чем в Большой Ялте, но имеют значительный потенциал роста. В настоящее время территория активно осваивается, при этом участок восточнее Алушты освоен в меньшей степени, чем побережье от Алушты до Партенита. В то же время, экологические условия, особенно в восточной части, значительно лучше, чем в Большой Ялте, что обуславливает значительную инвестиционную привлекательность данной территории. Это позволяет специалистам прогнозировать дальнейший рост цен на землю. Гераклейское побережье. Участок побережья Большого Севастополя от мыса Херсонес до Ласпинского залива, включая поселок Балаклава. Одно из самых живописных и нетронутых мест Крыма. Ценовая ситуация имеет неоднородный характер: в Балаклаве, Ласпи и Батилимане цены соизмеряются с уровнем Большой Алушты, тогда как в других местах земля и недвижимость явно недооценены. Значительная часть территории непригодна для строительства и доступна только с моря из-за нависающих скал. Побережье обладает большим рекреационным потенциалом. В связи с этим, а также с планами демилитаризации Балаклавы, в данном районе ожидается рост цен на курортную недвижимость. Уровень инвестиционной привлекательности очень высок. Юго-восточное побережье. Участок побережья Судакского района и Большой Феодосии, включая города Судак и Феодосию. Территория обладает большой эстетической привлекательностью, рекреационный потенциал высокий, особенно в Коктебеле и поселках Судакского района. Ценовая ситуация неоднородна: в Феодосии и Коктебеле цены достаточно высоки, в Судакском же районе они явно не соответствуют реальной стоимости рекреационной недвижимости. Потенциал роста цен, как отмечают эксперты, довольно высок, чему способствует наличие железнодорожной ветки в Феодосию, прямого сообщения между этим городом и крупнейшими городами Украины, а также Москвой и Минском. Западное побережье. Участок побережья Большого Севастополя, Бахчисарайского, Симферопольского, Сакского районов, Евпатории, от Северной стороны до озера Донузлав. Цены находятся на высоком уровне и имеют потенциал роста только в Николаевке (Симферопольский район) и в Евпатории. В остальных населенных пунктах, таких как Любимовка, Кача, Андреевка, Песчаное, Саки и т.п., курортная недвижимость представлена, в основном, турбазами, а уровень цен остается стабильным и растет только в рамках общего повышения цен на недвижимость в Крыму и в Украине. Спрос на отдых в этих местах формируется среди граждан со средним уровнем доходов. Байдарская долина. Довольно обширный участок Большого Севастополя, охватывающий всю территорию Орлинского сельсовета с селами Орлиное, Родниковое, Подгорное, Танковое, Гончарное, Резервное. Обладает живописным пейзажем, находится в предгорьях Ай-Петринской яйлы. Курортная недвижимость представлена, в основном, мини-пансионатами и охотничьими домиками. Местность рассматривается севастопольской городской администрацией как потенциальный центр экологического туризма. В связи с этим инвестиции в курортную недвижимость Байдарской долины можно оценить как потенциально высокоприбыльные в среднесрочной перспективе. Тарханкут. Участок побережья Тарханкутского полуострова, административно относящийся к Черноморскому району, с поселками Черноморское, Оленевка, Межводное. Один из наиболее перспективных районов Крыма, в настоящее время развивающийся как центр дайвинг-туризма. Цены на недвижимость относительно низки, поэтому инвестиции могут окупиться уже в краткосрочном периоде. В ближайшее время, по оценкам экспертов, всплеска цен на курортную недвижимость в этом районе не предвидится, однако через 3-4 года, когда будут завершены работы по обеспечению полуострова коммуникациями, возможно их значительное повышение. В данном районе представлены все виды курортной недвижимости, но основу составляют турбазы. Горный Крым. Участки северного склона яйлы, тянущиеся от пригородов Бахчисарая до Старого Крыма. Курортная недвижимость представлена, в основном, турбазами, хотя в последнее время довольно активно стали открываться рассчитанные на альпинистов мини-пансионаты. Наиболее развит рынок рекреационной недвижимости в районе трассы Бахчисарай – Ялта. Основной контингент посетителей представлен альпинистами, любителями агро- и этнографического туризма. Сегодня цены на землю и курортную недвижимость в этом районе относительно невысоки, особенно по меркам Южного Крыма. При этом в ближайшее время, по оценкам экспертов, роста цен, равно как и посещаемости этого района туристами, ожидать не следует. Инвестировать же в объекты рекреационной недвижимости можно только в расчете на долгосрочную перспективу. Казантип. Это место на побережье Азовского моря стало известно преимущественно благодаря ежегодному фестивалю молодежной культуры. Данная местность не обладает особыми инвестиционными перспективами, поскольку из-за малых глубин Азовское море может использоваться лишь как детский курорт. Цены на курортную недвижимость достаточно низки, рекреационные учреждения представлены в основном турбазами. Побережье Керченского пролива. На сегодняшний день этот район с точки зрения инвестиций в рекреационную недвижимость бесперспективен. Цены на курортную недвижимость здесь самые низкие в Крыму. Однако утверждать, что все останется в таком же положении, было бы некорректно: район в экологическом плане достаточно благополучен, рядом проходит железнодорожная ветка. Основной вид курортной недвижимости – пансионаты советского типа, основной контингент отдыхающих – жители Керчи и всего Ленинского района.
ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЕЛЬ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В 2005 году, в результате процессов, начавшихся после Оранжевой революции, рынок рекреационных земель Крыма всколыхнула волна массовых проверок и реприватизаций. Однако стоит отметить, что для реприватизации сложились объективные предпосылки, поскольку в Крыму процветал теневой первичный рынок земли, на котором землеотводы осуществлялись по цене, уступающей реальной стоимости в 2-3 раза. Затем участки, полученные по заниженной стоимости, продавались на вторичном рынке по совершенно иной цене. В течение 2004 года цены на земли рекреационного назначения в курортных регионах Крыма, прежде всего, на Южном берегу, в Большой Ялте и Большой Алуште, выросли в два раза. Но в этом году в результате снижения, по известной причине, количества сделок рост цен несколько замедлился. По уровню цен на землю лидирует Ялта. В самом городе и в ближайших окрестностях участков на первичном рынке практически не осталось, покупателям приходится иметь дело со вторичным рынком. По ценам лидирует, естественно, центральная часть Ялты, расположенная внутри так называемого троллейбусного кольца, включая набережную и Приморский парк, где минимальный уровень цен составляет $20 тысяч за сотку. На втором месте – районы Ливадии и Нижней Ореанды. Значительно снижается стоимость участков в районе Никитского ботанического сада, где сотка земли стоит около $12 тысяч. В Гурзуфе и Алупке участки на $1-2 тысячи дороже. На территории от Фороса до Алупки стоимость участков колеблется от $7 до 10 тысяч за сотку. В Мелласе, Ай-Даниле стоимость 1 сотки составляет от $10 до 15 тысяч. Одних только этих данных достаточно для того, чтобы сделать вывод, что стоимость земли зависит, в первую очередь, от близости развитых курортных поселков, таких как Форос, Алупка, Гурзуф, Мисхор, Симеиз, где имеется надежное транспортное сообщение с Ялтой, и в значительной степени – от близости к морю. В пределах 500 метров от моря на территории Фороса до Гурзуфа стоимость сотки земли составляет не меньше $12 тысяч. Выше, в промежутке между берегом моря и ялтинской трассой, сегодня пока еще можно купить землю по цене $7-8 тысяч за сотку. Естественно, это не касается того участка трассы, который проходит через Ялту и Массандру, где цены находятся в общегородских рамках, то есть на значительно более высоком уровне, к тому же, крупных участков земли даже для индивидуальной застройки здесь не осталось. Цены на землю в Крыму определяются, в первую очередь, близостью к морю фото: Елена Губанова
Между Ялтой и Гурзуфом цены на землю несколько ниже, несмотря на то, что все коммуникации подведены, включая природный газ, в отличие от участка Ялта – Форос. Аналогичные цены и в Партените – от $6 тысяч за сотку. В Малом Маяке и в районе пансионата «Санта-Барбара» цены несколько ниже: сегодня еще можно приобрести земельные участки, пригодные для строительства мини-пансионатов, по цене в $5 тысяч за сотку, однако не в близи от моря: здесь свободных участков не осталось. В Алуште на городской набережной практически вся земля раскуплена. Свободные участки имеются на территории между Алуштой и Профессорским уголком, а также на Восточных пляжах – между пансионатом «Демерджи» и кооперативами эллингов (расположенный на берегу моря кондоминимум). Эти земли пригодны под террасную застройку эллингами, хотя в районе Восточных пляжей можно найти и ровные участки площадью 0,5-0,6 гектара (их стоимость составляет не менее $8 тысяч за сотку). При этом еще два года назад недалеко от пансионата «Демерджи» участки ровной земли, нарезанные по 10 соток, можно было приобрести по цене $4 тысячи за сотку. Столь высокие темпы роста цен во многом обусловлены тем, что около 2-3 лет назад Алушта вышла на первое место в Крыму по объемам привлечения инвестиций и занимает его до сих пор, причем именно из-за наблюдавшейся в то время относительной дешевизны земли. На территориях от Алушты до Феодосии земля значительно дешевле. Фактически, зона высокой ценовой категории заканчивается за эллингом «Дельфин». Восточнее наблюдается уже совершенно другая картина. В целом, разброс цен достаточно широк: за пределами крупных населенных пунктов (Феодосии и Судака) цены колеблются от $250 до 3 тысяч за сотку, в зависимости, естественно, от близости к морю и развитости инфраструктуры. В Феодосии цены на землю могут доходить до $6-7 тысяч за сотку в приморской части, хотя кое-где можно приобрести участки и по $2 тысячи за сотку. Достоинством Феодосии можно назвать ее планировку: город вытянут вдоль моря и из любой его точки добраться к морю можно достаточно быстро, как на городском транспорте, так и пешком. Поэтому для строительства рекреационных объектов пригодны и окраинные участки, где цены ниже. Следует отметить, что ситуация с землеотводами на участке от Партенита до Судака значительно осложняется конфликтами местных администраций с крымскими татарами, претендующими на земельные участки в этом регионе. До депортации здесь проживало значительное количество прибрежных крымских татар, и данная конфликтная ситуация еще долго будет оказывать негативное влияние на земельный рынок. Тем не менее, Феодосия в настоящее время является лидером по продажам земли. На Западном побережье цены существенно ниже, чем на ЮБК. Достаточно высок их уровень только в Николаевке и Евпатории: цены здесь могут доходить до $3 тысяч за сотку. В целом, средняя стоимость участков на побережье в пределах 500 метров от моря составляет около $800 за сотку. Чем дальше от моря, тем, естественно, дешевле. Самая дешевая земля в окрестностях Сак, в солончаках, – здесь можно приобрести большие участки земли по цене $300 за сотку. Самая дорогая – не менее $2 тысяч за сотку – в Заозерном. Под Керчью стоимость сотки земли рекреационного назначения (такие земли расположены на берегу Керченского пролива) не превышает $800, на азовском побережье цены еще более низки, в районе Казантипа – не более $500, на побережье в районе Ленино – в среднем $185 за сотку. В двенадцати селах Байдарской и Варнаутской долин разброс цен достаточно широк – от $200 до 1000 за сотку. Самые высокие цены в Орлином. В горном Крыму цены более низкие: в предгорьях, в непосредственной близости к Бахчисараю, средняя стоимость сотки земли составляет около $500, в Соколином – около $150, в селе Перевальное Симферопольского района – от $100 до 250. Одной из особенностей рынка земли в этом районе является преобладающее предложение участков с находящимися на них долгостроями. На Тарханкуте цены на землю сегодня имеют ярко выраженную тенденцию роста. В некоторых местах еще можно купить участки по $200-300 за сотку, но в Черноморском и Оленевке земли курортного назначения продаются по цене не ниже $1000 за сотку. Наиболее оптимальный вариант для инвестора – приобретение больших (10 и более га) участков земель сельскохозяйственного назначения (которые обойдутся по цене $30-100 за сотку) и их последующий перевод в курортные земли. В Севастополе земли рекреационного назначения сосредоточены преимущественно в Балаклавском районе – в Балаклаве и на мысе Фиолент. В ряде случаев цены на побережье превышают цены в удаленных от берега районах в несколько раз: на первой и второй линиях цена сотки земли может достигать $5 тысяч, что вполне сопоставимо с ЮБК. В районе мысов Виноградный и Лермонтова земля стоит значительно дешевле – около $2 тысяч за сотку. В районе Казачьей бухты сотка земли сегодня стоит около $500.
САНАТОРИИ И ПАНСИОНАТЫ СОВЕТСКОГО ТИПА Балаклава, вид на мыс Айя со стороны Золотого пляжа фото: Николай Кипнис
Эпоха коллективизма прошла, и организованный отдых трудящихся в рекреационных учреждениях, рассчитанных на одновременное размещение нескольких сотен человек, также постепенно уходит в прошлое. Сейчас более популярным становится отдых в мини-пансионатах, где к каждому клиенту можно применить индивидуальный подход. Однако, несмотря на это, гиганты туристической отрасли советской эпохи продолжают расти в цене. Самый дорогой вид «советской» рекреационной недвижимости – санатории. Сегодня стоимость санатория с грязелечебницей в районе Евпатории или Сак обойдется примерно в $3200 за место. Обычно санатории продаются не по корпусам, а как единый комплекс. Санатории на Азовском море и на берегу Керченского пролива, по оценкам экспертов, практически не востребованы со стороны инвесторов и поэтому находятся в гораздо более низком ценовом уровне. Несколько дороже горные здравницы с северной стороны Крымского хребта, однако предложений по их продаже в настоящий момент нет. Цены на санатории ЮБК даже без реконструкции очень высоки и колеблются в расчете на одно место от $10 до 15 тысяч. Самые высокие цены на санатории в районе Фороса, Кастрополя. Пансионаты стоят дешевле, но они, как правило, требуют более серьезной реконструкции. Зачастую можно встретить объявления о продаже пансионатов, в которых не указано количество мест, а только площадь. Современным стандартам отдыха они не отвечают, поскольку основной фонд в них состоит из двухместных и более номеров, люксы же вообще отсутствуют. Поэтому после приобретения инвесторы вынуждены осуществлять полную перепланировку, что требует значительных затрат. Пансионат советской постройки в Большой Алуште стоит сегодня в среднем $6 тысяч в расчете на одно место. В Ялте цены несколько выше – около $8 тысяч. Конечная цена в значительной степени зависит от характеристик участка, на котором расположен пансионат. Чаще всего приходится иметь дело с участками от 3 до 5 гектаров, находящимися в долгосрочной аренде.
ТУРИСТИЧЕСКИЕ БАЗЫ Турбазы, базы отдыха и детские лагеря – на сегодняшний день самый дешевый вид рекреационной недвижимости Крыма. Ко всему прочему, нередко они продаются по отдельным домикам или корпусам. Большинство из них было построено в советское время. В Большой Ялте и Большой Алуште базы отдыха практически не строились, кроме пионерского лагеря «Артек» и ряда других. Основная часть турбаз и баз отдыха сосредоточена на побережье от Судака до Феодосии, в районе Севастополя, в Николаевке, на Тарханкуте. На феодосийском побережье цена базы отдыха сегодня в среднем составляет $2 тысячи за одно место. Низкие цены установились на детские лагеря. Так, на ЮБК можно в пределах $500 тысяч приобрести в собственность действующий детский лагерь с участком в 4 гектара. Ситуация несколько осложняется тем, что на ЮБК детские лагеря (кроме «Артека») расположены довольно далеко от моря. Цены на базы отдыха значительно снижаются на Западном побережье и на Тарханкуте. Здесь в пределах $15 тысяч можно приобрести целый домик на 10 человек, то есть 1 место обойдется $1500. В последнее время эксперты отмечают достаточно большое количество предложений по продаже баз отдыха под Керчью. Спрос на них довольно низок и цены, соответственно, тоже. В расчете на одно место базы здесь стоят около $800.
МИНИ-ПАНСИОНАТЫ По оценкам экспертов, на сегодняшний день наиболее перспективным видом рекреационной недвижимости в Крыму являются мини-пансионаты. Однако, в условиях реприватизации именно они оказались в центре внимания. Многие владельцы мини-пансионатов, построенных на земле, приватизированной с нарушениями закона, пытаются сейчас продать их, что вызвало резкий спад цен. Подобных предложений в перечне крымских агентств недвижимости и специализированных изданий сейчас очень много. Современный крымский мини-пансионат – это учреждение не более, чем на 20 номеров, с балконами и видом на море в каждом номере, спутниковым телевидением, бильярдом, баром, конференц-залом, фитнесс-залом, сауной. Это – только минимальный набор. Следует отметить положительные тенденции в развитии данного сегмента рынка рекреационной недвижимости Крыма. Если еще 2-3 года назад владельцы мини-пансионатов предпочитали работать «в тени», просто сдавая комнаты в коттеджах, как и большинство жителей приморских курортных поселков, то благодаря усилиям крымских правоохранительных и налоговых органов подавляющее большинство мини-пансионатов сейчас имеет документы на этот вид деятельности, вместе с которыми и продается, что позволяет рассматривать их как инвестиционный продукт. Что касается цен, то, например, в Алуште мини-гостиница на 6 номеров «люкс» с полной инфраструктурой стоит сегодня минимум $600-700 тысяч.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ В настоящее время, в связи с реприватизационной кампанией, возможности инвестиций в рынок рекреационной недвижимости Крыма несколько затруднены. Однако рынок растет, и, вероятнее всего, после парламентских выборов ситуация нормализуется. Реприватизация не затронула мелкие и средние объекты рекреационного назначения, такие как турбазы, эллинги и т.п. Крупные же объекты на продажу сейчас практически не выставляются. Тем не менее, инвестору следует тщательно проверять историю покупаемого объекта, включая земельные вопросы. Что касается регионального развития, то постепенно уменьшается инвестиционная привлекательность рекреационной недвижимости Большой Ялты. В то же время, существующая программа развития инфраструктуры всего ЮБК от Ласпи до Феодосии «Морской берег» делает всю эту территорию потенциально интересной для инвесторов. На стоимость недвижимости в Ялте и окрестностях радикально может повлиять только постройка скоростной автострады Симферополь – Соколиное – Ялта. Еще один грандиозный проект – горнолыжный курорт на Ангарском перевале, реализация которого будет означать рост цен на землю в селах Перевальное, Пионерское, Верхняя Кутузовка. Сегодня активную деятельность в Крыму в сегменте рекреационной недвижимости ведет ряд украинских и российских компаний. Среди наиболее крупных из них стоит назвать Национальную резервную корпорацию (Россия) – пансионат «Море», «Аквапарк «Миндальная роща», пятизвездочный санаторный комплекс «Морской сад»; строительная компания «Консоль» – президент-отель «Таврида» (Ялта); научно-производственная фирма «Реле» – рекреационный комплекс «Ласпи».
