Реконструкция устаревшего жилого фонда: вопросы без ответов


В КАКИЕ ДОМА ПЕРЕСЕЛЯТ ЖИЛЬЦОВ?


Многочисленные кварталы и микрорайоны устаревшего жилого фонда, наряду с промышленными зонами, являются одним из крупных резервов развития Киева
фото: Олег Герасименко

Статья 1 Проекта Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» использует понятие маневренного жилого фонда, который инвестор-застройщик должен сформировать из собственного жилого фонда. Маневренный фонд предназначается для временного проживания граждан в период проведения реконструкции жилья, которое является их собственностью или которое они занимают на основании договора аренды или субаренды жилья.
В этой же статье вводится понятие стартовых жилых домов – многоквартирных жилых домов, которые должны быть построены предварительно при комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) и отдельных устаревших жилых домов с целью переселения собственников и нанимателей жилых (нежилых) помещений из устаревшего жилого фонда или использования их в качестве маневренного жилого фонда.
Вопрос в том, каким образом инвестору выгоднее осуществлять реконструкцию – комплексно, путем сноса всех или значительной части домов в реконструируемом квартале, поочередно отселяя и демонтируя дом за домом? В любом случае, вряд ли найдется инвестор, у которого есть в запасе значительный по объему маневренный жилой фонд. Он может сформировать его, приобретя квартиры на вторичном рынке или построив дома специально для отселения жильцов из реконструируемого квартала, то есть стартовые.
Использование стартовых домов в качестве маневренного фонда может создать немало юридических проблем (об этом в следующем разделе), поэтому их целесообразнее использовать для окончательного отселения жильцов из реконструируемых домов и строить по соответствующим проектам. Но вот каким?
Похоже, что для реализации рассматриваемого Закона потребуется разработка проектов новых домов, индивидуально отработанных применительно к проектам старых.
Требование статьи 12 Проекта Закона о том, что общая площадь жилья, получаемого в новом доме в порядке компенсации, должна на 50% превышать общую площадь в старом, и при этом должно быть сохранено то же количество комнат, может существенно усложнить процесс переселения. Если, к примеру, в старом доме люди жили в квартире общей площадью 33 м2, то в стартовом доме они должны получить в собственность или в аренду квартиру общей площадью 49,5 м2, ни больше, ни меньше. И если в старой квартире комнат было две, то и в новой квартире их должно быть две. Уменьшение площади или количества комнат может стать основанием для отказа от переезда.
А если инвестор не может предоставить собственникам (нанимателям) реконструируемого жилья новое жилье в соответствии с требованиями Закона, то статья 12 Проекта Закона обязывает его предоставить им жилье большей площади за счет инвестора. Вряд ли такой вариант окажется выгодным для инвестора.
Первый абзац ст. 12 Проекта Закона предполагает варианты компенсации собственникам жилья путем предоставления другого жилья на правах собственности, денежной компенсации, временного переселения в маневренный фонд с дальнейшим возвращением собственности в реконструированном жилье. Но двенадцатый абзац этой же статьи уже более категоричен: если инвестор не может предложить не только собственнику, но уже и нанимателю жилое помещение в пределах территории комплексной реконструкции квартала (микрорайона) устаревшего жилого фонда, соответствующее требованиям Закона, он должен предоставить ему жилье большей площади за свой счет. Помимо имеющего место, как нам кажется, противоречия, требование переселять собственников и нанимателей жилья в новые дома в пределах реконструируемой территории приведет к очень сильному уплотнению застройки реконструируемых кварталов. А ведь районы пятиэтажной застройки, пожалуй, единственные места в городе, где еще осталось жизненное пространство нормальной площади и зеленые придомовые территории.
Статья 13 Проекта Закона обязывает инвестора обеспечить собственников нежилых помещений в устаревшем жилом фонде равноценными помещениями только в пределах территории реконструкции. Альтернатива – только денежная компенсация. О защите интересов нанимателей нежилых помещений в устаревшем жилом фонде в проекте почему-то не упоминается.
Для того, чтобы получить прибыль, инвестор должен построить на месте устаревшего такое жилье, которое будет пользоваться спросом на рынке. Люди, имеющие средства для приобретения новых квартир, покупают их в домах повышенной комфортности. Значит, такие и будут строить. Но в домах устаревшего жилого фонда, скорее всего, большая часть жильцов представлена теми, кто не может приобрести себе лучшее жилье. Посильной ли будет для них оплата обслуживания дома повышенной комфортности?
Даже если возможна разработка таких проектов, где часть квартир будет иметь большую площадь и повышенную комфортность, а часть будет такой, чтобы соответствовать требованиям Закона о компенсации жилья, то людям с разными материальными возможностями очень трудно жить в одном доме – могут возникнуть конфликты из-за оплаты содержания дома и придомовой территории.
В Украине до настоящего времени отсутствует официальная классификация жилого фонда в зависимости от уровня его комфортности, соответствующей рыночным реалиям. А первичный рынок жилья сегодня предлагает дома классов «эконом», «бизнес», «люкс», «премиум» и т.д. Какой же уровень комфортности должен быть гарантирован в новых, в том числе стартовых, домах, собственникам и нанимателям реконструируемого жилья?
Необходимо отметить, что при реконструкции устаревшего жилого фонда важно не только реконструировать или снести старые дома и построить новые, но и реконструировать систему энерго- и теплообеспечения, водоснабжения и канализации всего квартала или микрорайона, заменив все устаревшие инженерные сети и оборудование. В Проекте Закона об этом не упоминается. В статье 1 в определении инвестиционного проекта речь идет об объектах общественного назначения и социальной инфраструктуре. О создании инженерной инфраструктуры говорится только в статье 16, где речь идет о структуре детальных планов и проектах застройки территории.
В статье 15 говорится о том, что участие инвестора в развитии инженерно-транспортной и социальной сферы территории застройки является обязательным условием проведения конкурса инвесторов. Но «участие», как понятие, очень неопределенно.


ПЕРЕЕЗД ЖИЛЬЦОВ И ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА
В тексте Проекта Закона невозможно найти ответы на вопросы, кто, в какие сроки, в каком порядке, в какой форме и за чей счет оформляет собственникам квартир из старых домов права собственности на новое жилье.
Если переселение в стартовые дома проводить как окончательное и людей больше никуда не переселять, проблем будет меньше, так как жильцы сразу же переезжают в новые дома и могут оформить право собственности на них. Следует разработать детальную процедуру оформления, предусматривающую ответы на вопросы, заданные выше. Если же переселять людей в маневренный фонд, используя в этом качестве и стартовые дома, а право собственности оформлять на квартиры в домах, которые инвестор-застройщик построит на месте снесенных, то возникает временной разрыв в праве собственности на жилье.
Немало собственников квартир в старых домах заключило договора пожизненного содержания, завещательные договора, просто составили завещания. Некоторые квартиры в этих домах являются предметом залога в договорах ипотечного кредитования.
Во всех перечисленных случаях временной разрыв в праве собственности создает множество проблем. И необходимо не только оформить право собственности на новые квартиры, но и переоформить последующие договора, заключенные на основании данного права. Опять-таки, за чей счет?
Временной разрыв в праве собственности сопряжен с немалым риском для бывших собственников квартир в старых домах. Строительство может затянуться, нельзя исключать вероятность банкротства инвестора и другие обстоятельства, в том числе форс-мажорные. Даже если гарантом сохранения прав собственности на жилье (в случае их временного разрыва) выступит городская государственная администрация как представитель государства, или она же – как исполнительный орган и представитель городского совета, практически это мало чему поможет, потому что свободного жилого фонда в таких объемах в ее распоряжении нет.
В старых пятиэтажных домах Киева сегодня проживает немало одиноких пенсионеров и инвалидов, которые уже много лет по состоянию здоровья не выходят из дома. В Киеве они пребывают на попечении районных управлений труда и социальной защиты населения либо еврейской благотворительной организации «Турбота-Хэсэд Авот».
Согласно статье 12 Проекта Закона, собственнику или нанимателю жилого помещения расходы, связанные с переездом, оплачиваются за счет инвестора. Однако многим жильцам, находящимся на попечении органов социальной защиты и благотворительной организации, недостаточно просто перевезти вещи, их необходимо сначала сложить и упаковать, самих жильцов не просто перевезти, а иногда и перенести в новое жилье и все там обустроить. Общее состояние здоровья этой части населения требует очень деликатного и квалифицированного подхода к их переселению. И кто выполнит весь объем работ, нестандартных для наших органов социальной защиты, по организации переезда одиноких пенсионеров и инвалидов и обустройству их в новом жилье?
Один из наиболее сложных моментов в переселении людей – их возможное несогласие на переезд. В этом случае статья 12 Проекта Закона предусматривает, что если более 75% собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений согласились на отселение, по отношению к остальным могут быть применены меры принудительного отселения.
Многое здесь неясно. Какой представляется законодателю процедура принудительного переселения? Думается, что те вопросы, которые больше всего сейчас волнуют граждан, а именно процедура переоформления прав собственности, переезд, в том числе принудительное переселение, необходимо выписать более детально, если не в Законе, то в инструкции по его применению. И такая инструкция должна быть разработана и доведена до сведения населения и должностных лиц органов местного самоуправления и городских администраций прежде, чем начнут применять Закон.


ЧТО ДЕЛАТЬ СО СТРОИТЕЛЬНЫМ МУСОРОМ?
При сносе домов образуются отходы, иными словами мусор. При комплексной реконструкции кварталов или микрорайонов его будет немало. В Москве для реализации программы реконструкции и сноса «пятиэтажек» было задействовано несколько мусороперерабатывающих заводов. Киев же с трудом справляется с ежедневным мусором и без масштабного сноса старых домов.
Статьи 8 и 13 Проекта Закона обязывают инвестора-застройщика проводить мероприятия по утилизации отходов, образующихся при сносе домов, за свой счет. В проекте отмечается, что инвестор-застройщик «способствует вывозу для повторного использования строительных материалов и конструкций заинтересованным в этом физическим и юридическим лицам, которые в установленном законом порядке получили на это право», предполагается, что желающих использовать отходы при сносе старых домов будет много. Но реальность этого положения представляется сомнительной и вряд ли инвестору-застройщику окажется выгодно строительство мусороперерабатывающего завода.
Куда же денется строительный мусор? На перегруженные и без него свалки?


УЗАКОНЕННОЕ БЕЗЗАКОНИЕ?
Желание законодателя упростить для инвестора-застройщика процедуру согласования проектной документации вполне понятно. Так, статья 14 Проекта Закона предусматривает, что предоставление исходных данных на проектирование объектов застройки кварталов (микрорайонов) с согласия застройщиков обеспечивается исполнительными органами соответствующих местных советов или государственными администрациями по принципу «единого окна», в порядке, определенном законом. А проектная документация на строительство объектов согласовывается в соответствии с законодательством с предприятиями, учреждениями и организациями, предоставившими технические условия, только в случае невозможности обеспечения выполнения этих условий.
В то же время, статья 14 предоставляет возможность осуществлять по решению органов местного самоуправления разработку проектной документации на строительство объектов «до принятия решения о предоставлении земельного участка». Но ведь грамотную разработку проектной документации можно осуществить только в привязке к конкретному участку. Каким же образом будут разрабатываться проекты в описанных выше вариантах?
Эта же статья приписывает осуществлять строительство объектов «по решению (разрешению) центрального органа исполнительной власти в сфере градостроения и архитектуры до утверждения проектно-сметной документации» в случае и в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. По данным экспертов, строительство объектов без согласования этой документации имеет место в Киеве и сейчас, но оно является незаконным и создает немало градостроительных и социальных проблем. Поэтому неясно, каким образом и в какой степени будет упрощаться либо отменяться процедура согласования проектно-сметной документации и к каким последствиям это может привести.


ЧТО ДАСТ РЕКОНСТРУКЦИЯ УСТАРЕВШЕГО ЖИЛОГО ФОНДА?
Когда Проект Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» обсуждался в Верховной Раде, некоторые депутаты отмечали, что он не решит жилищную проблему в стране: население в домах, подлежащих сносу или реконструкции, не будут обеспечивать жильем исходя из численности зарегистрированных в квартире лиц, их родственных отношений и прав на льготы в получении жилья. Собственники и наниматели квартир в старых домах получат в новых домах квартиры, общая площадь которых на 50% больше площади старых. При этом тех собственников и нанимателей жилых помещений, которые состоят на учете как лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, с этого учета не снимут, если после получения нового жилья они в соответствии с действующим законодательством по-прежнему будут нуждаться в улучшении жилищных условий (статья 12).
Инвесторам-застройщикам реконструируемых кварталов или микрорайонов необходимо будет покрыть большой объем расходов, связанных со строительством новых жилых и нежилых помещений, переездом людей, телефонизацией их квартир, компенсацией стоимости гаражей, сносом старых домов, утилизацией мусора и т.д.
А для получения прибыли, кроме жилых и нежилых помещений, предназначенных для компенсации помещений в старых домах для их собственников и нанимателей, инвесторы-застройщики должны за свой счет построить дома, жилые и нежилые помещения которых они продадут, и таким образом компенсируют понесенные расходы и получат прибыль. Если правительству удастся реализовать программу удешевления ипотечных кредитов, приобрести квартиры в домах, построенных инвесторами-застройщиками для получения прибыли, сможет большее, чем сегодня, количество граждан Украины. Но число людей, состоящих на учете для улучшения жилищных условий, вряд ли существенно уменьшится.
Специалисты отмечают, что среди «пятиэтажек» немало домов, которые могут прослужить еще лет 40-60, если их сейчас оперативно реконструировать и отремонтировать. Существуют проекты, которые позволяют увеличить в таких домах количество этажей и площадь квартир, оборудовать лифты. Но вряд ли инвестору это будет выгодно, поскольку той площади жилья, которую он сможет продать для компенсации расходов и получения прибыли при такой реконструкции, может оказаться недостаточно.