Реконструкция киевских «хрущевок»: процесс пойдет?


МАСШТАБЫ РЕКОНСТРУКЦИИ
Необходимость реконструкции домов первой массовой серии в прошлом году обговаривалась как никогда активно. 25 августа 2004 года киевский городской голова Александр Омельченко подписал распоряжение о разработке комплексной программы по реконструкции ветхого жилого фонда. Однако решение данной проблемы постоянно откладывается, что может завести в тупик, из которого потом будет очень сложно найти выход.
По словам Николая Дымуры, в Киеве определены четыре района, где должны быть проведены первые эксперименты по реконструкции ветхого жилого фонда – Шевченковский, Соломенский, Подольский и Днепровский. Определены также конкретные территории данных районов столицы, которые в первую очередь подлежат реконструкции.
Компания «Конти-буд-Украина» получила согласие трех районов – Подольского, Шевченковского и Соломенского, а также предварительное согласие Днепровского – на проведение в качестве эксперимента реконструкции крупных территорий. После чего были подготовлены обращения к руководству Киева, и сейчас компания готовит документы для принятия соответствующих решений Киевским городским советом.
Уже в этом году «Конти-буд-Украина» планирует начать работы по реконструкции Сырца. Общая площадь реконструируемой территории составит 458 гектаров, где на данный момент проживает около 34 тысяч человек помимо жителей частного сектора. Всего на Сырце подлежит реконструкции 198 пятиэтажек. Дома выше 5-ти этажей реконструировать не будут, их приведут в порядок, сделают косметический ремонт. Объекты соцкультбыта – школы, детские сады и больницы – также модернизируют, достроят. Чтобы решить вопросы по переселению всех жителей, необходимо построить 1,2 миллиона м2 жилья и нежилых помещений. Для компенсации всех затрат на снос ветхого жилья и отселение из него жильцов необходимо построить около 3 миллионов м2 коммерческого жилья.
Общая стоимость этого проекта оценивается в $1,35 миллиарда, а для строительства «отселенческих» домов необходимо около $150 миллионов. В финансировании проекта будут принимать участие инвесторы, привлеченные ЗАО «Конти-буд-Украина» в качестве управляющей компании. Среди потенциальных инвесторов, выразивших готовность к участию в проекте, Николай Дымура назвал «Внешторгбанк» России. В бюджете «Конти-буд-Киев» на 2005 год на реализацию проекта заложено $10 миллионов. Завершить реконструкцию Сырца компания планирует в 2012 году.
Согласно схеме отселения, которую предлагает «Конти-буд-Украина», владельцам квартир будет предоставляться бесплатно такое же количество нового жилья, которым они владели в сносимом доме. В общем объеме жилья, построенном на реконструируемой территории после сноса ветхого жилья, его доля должна составить порядка 15-20%. Переселенцы смогут приобрести немного дополнительной жилплощади по себестоимости за счет льготных кредитов. Доля такого жилья должна составлять 5-10%.
Около 70% жилья вместе с объектами инфраструктуры в итоге получит инвестор в счет компенсации затрат, понесенных на переселение. По словам Николая Дымуры, такая схема предлагается компанией в связи с тем, что с учетом сложившейся в Киеве ситуации инвестору придется вкладывать огромные средства в инженерную инфраструктуру – замену всех коммуникаций, перенос дорог и так далее.
Помимо этого, прежде чем приступать к столь масштабному проекту реконструкции пятиэтажек, компании придется предусмотреть строительство завода по утилизации строительного мусора. «Конти-буд-Украина» разработала проект строительства такого завода на территории Сырца. Место строительства выбрано с учетом того, что оно расположено недалеко от тех трех территорий, на которых компания планирует осуществлять проекты по реконструкции «хрущевок» – на Сырце, в районе улицы Маршала Гречко и на Ветряных Горах.


ПО СЛЕДАМ МОСКВЫ


Николай Дымура, президент ЗАО «Конти-буд-Украина»
фото: Наталья Максимова

По словам Николая Дымуры, компания имеет предварительную договоренность со столичными властями о том, что основные работы по проектам «Конти-буд-Украина», в частности, разработка градостроительной концепции, будет поручена Московскому НИИ экспериментального проектирования жилища с последующим прохождением через институт «Киевгенплан». Московский институт сегодня выполняет проекты по реконструкции ветхого жилья, которые реализуются в Москве и Санкт-Петербурге. В Киеве же такой структуры пока нет.
Проблемой, по словам Николая Дымуры, является и необходимость создания новой, совершенно другой строительной базы: «Сегодня в Киеве в год строится около 1 миллиона м2 жилья. Нам необходимо реконструировать с учетом социальных и санитарных требований порядка 13 миллионов м2. Если силами всех строительных организаций Киева решать только эти вопросы, то потребуется 13 лет. А ведь еще необходимо строить кроме переселенческого жилья и другое. То есть без резкого наращивания новых производственных мощностей, без создания новой стройиндустрии вопрос этот решить практически невозможно».
В Москве в советское время была создана такая стройиндустрия, разработаны новые серии домов, в том числе социального жилья, с высотой этажа 3,1 метра и с новыми нормативами площадей кухонь, санузлов. Такие дома сегодня строятся по всей Москве вместо сносимых «хрущевок». При решении этой проблемы в Киеве «Конти-буд-Киев» намерен использовать московские проекты, для чего планируется осуществить реконструкцию одного из домостроительных комбинатов (ДСК). Так, ранее по всей территории СССР существовала сеть ДСК-90, на базе которых сейчас строятся дома в Москве.


ПЕРЕСЕЛЕНЧЕСКИЙ ФОНД
Компания «Конти-буд-Украина» предложила городской власти концепцию отселения жильцов из реконструируемых домов, согласно которой предлагается создать переселенческий фонд на территории общей площадью около 300 гектаров в районе улицы Маршала Гречко. Эта территория включает в себя земли совхоза «Пуща-Водица» и фирмы «Квиты Украины», а также ряда заводов с полуразрушенными цехами.
Компания предлагает построить здесь дома как для временного, так и постоянного отселения людей из различных районов Киева при сносе ветхого жилья. Кроме того, на данной территории необходимо строить и коммерческое жилье для покрытия затрат по созданию этого фонда.


ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ
«В Москве компания «Конти» практически каждый день судится с жильцами, которые по тем или иным причинам выставляют такие условия своего отселения из сносимых домов, которые являются неприемлемыми для города и для инвестора», – сообщил Николай Дымура. Однако практически все эти судебные тяжбы «Конти» выиграла, поскольку законодательство в Москве по этому вопросу определяет методику и механизм отселения из подлежащего сносу жилья и предоставления нового. В Киеве же такая законодательная база отсутствует, поэтому компания «Конти-буд-Украина» предлагает разрабатывать, продвигать и утверждать такого рода законопроекты. Более того, компания уже разработала ряд проектов правительственных документов, в том числе законопроектов, по данной проблеме.
Кроме того, подлежат изменению строительные нормы по плотности застройки, поскольку действующие нормы, при которых допускается плотность застройки 350 человек на 1 гектар, не дают возможности для рентабельного строительства жилья. В Москве на сегодняшний день существует норма, допускающая плотность застройки до 1 тысячи человек на 1 гектар или до 20 тысяч м2 на 1 гектар.
Исходя из опыта Москвы, «Конти-буд-Украина» считает целесообразным создать государственную структуру, в функции которого входило бы решение огромного комплекса вопросов, связанных с реализацией программы реконструкции ветхого жилья. Это может быть Агентство по реконструкции ветхого жилого фонда, одной из задач которого должна стать разработка целостной Программы правительства по этому вопросу. «В Программе должен быть определен перечень организационных, законодательных, финансовых и других мер, чтобы можно было реально воплощать ее в жизнь», – считает Николай Дымура.


МОСКОВСКИЙ ОПЫТ «КОНТИ» РЕКОНСТРУКЦИИ «ХРУЩЕВОК»
Корпорация «Группа компаний «Конти» имеет опыт реконструкции ветхого жилья в Москве и намерена использовать его в Киеве, адаптировав к местным условиям.
В Москве еще в 1994 году правительство приняло постановление №610 по данной проблеме. Реконструкция ветхого жилья в российской столице стала общегородской программой, и до 2010 года Москва запланировала полностью решить эту проблему. В рамках программы для реконструкции компании «Конти» было предоставлено 153 гектара застройки в Щелково, где за 6 лет вместо 240 тысяч м2 старого жилья компания построила 708 тысяч м2 нового. Сегодня «Конти» является одной из сотен компаний, занимающихся реконструкцией ветхого жилья в Москве.
Имея организационный опыт, кадровый потенциал и финансовые источники, «Конти» год назад пришла в Украину. Сегодня компания присутствует в Киеве, а также ряде других крупных городов.