Алексей Кот, к.ю.н., управляющий партнер юридической фирмы «Антика»С точки зрения субъектов хозяйствования система регистрации права собственности должна соответствовать ряду критериев, иначе она будет только препятствовать развитию экономики, несмотря на все другие преимущества, связанные с защитой этих прав.Во-первых, система регистрации должна быть простой и прозрачной. Система регистрации должна работать на четких и понятных принципах, определять исключительный перечень необходимых документов и действий, которые должны быть совершены сторонами, обеспечивать устойчивость практики регистрационных действий и исключать возможности субъективного толкования законодательства со стороны должностных лиц. Кроме того, система регистрации должна быть максимально защищенной от злоупотреблений должностных лиц.Другим критерием является быстрота и эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимость. Система должна обеспечивать регистрацию прав в минимальные сроки и быть удобной для использования заявителями. Это касается не только вопроса непосредственно регистрации прав, но и получения данных из системы, в частности, извлечений.Александр Третьяков, юрист юридической фирмы «Антика»Еще одним важным моментом для бизнеса в механизме регистрации является актуальность, полнота и достоверность информации, содержащейся в реестре. Еще на стадии переговоров сторонам важно знать, что тот или иной объект недвижимого имущества действительно является собственностью одной из сторон и имеет (не имеет) определенные обременения. Поэтому система регистрации должна обеспечивать не только признание этих прав, но и давать лицу презумпцию его собственности на конкретный объект недвижимости и обеспечивать определенный уровень ее защищенности от претензий и исков третьих лиц в части оспаривания этого права.К сожалению, существующая сегодня в Украине система государственной регистрации прав не соответствует ни одному из вышеуказанных критериев, а потому потребность в ее реформировании возникла уже давно.Принятие 11 февраля 2010 года Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины», которым, фактически, устанавливалась новая система регистрации, должно было стать первым шагом на пути создания новой эффективной системы регистрации. Второй шаг был сделан лишь в начале 2011 года, когда была создана Государственная регистрационная служба, назначено ее руководство. Одновременно, Министерство юстиции Украины подготовило проект очередных изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее – проект Минюста), направленных на устранение неточностей закона и усовершенствование процедуры в целом.НОВАЯ СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИСегодня дать четкий ответ на вопрос, какой будет новая система регистрации, практически невозможно. Основным нововведением закона является переход полномочий от одних органов к другим. При этом закон не содержит четкого перечня документов, необходимых для осуществления регистрационных действий.Попробуем сравнить существующую систему регистрации с запланированной (здесь и далее проводится анализ системы с учетом изменений, которые будут вноситься в закон проектом Минюста).Действующая система регистрации недвижимости регулируется Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 07.02.2002 года №7/5 (далее – Положение).Согласно Положению, регистрация правоустанавливающих документов осуществляется БТИ, а оформление свидетельств на право собственности – органами местного самоуправления, которые могут делегировать эти полномочия БТИ (на практике в большинстве случаев органы местного самоуправления так и делают). Выдача извлечений из Реестра также производится БТИ.Формально для оформления права собственности, согласно Положению, необходимо подать заявление, правоустанавливающий документ на недвижимость и технический паспорт на недвижимость. Аналогичный пакет документов требуется и для получения выписки из реестра.Одновременно на практике осуществление любых действий (регистрация или выдача выписки) требует проведения предварительной технической инвентаризации объекта. Положением действительно предусмотрена необходимость наличия инвентаризации, однако при этом не указано, что материалы инвентаризации должны быть «свежими», то есть с формальной точки зрения достаточно наличие материалов вообще, а не только тех, которые проведены не позднее, чем за 6 месяцев до совершения действий.Такая особенность практики добавляет, фактически, еще один этап в стадии регистрации. Например, оформление сделки купли-продажи потребует:1) технической инвентаризации, проводимой БТИ в течение одногомесяца;2) получения в БТИ выписки из реестра в течение 14 рабочих дней;3) оформления сделки купли-продажи у нотариуса;4) регистрации права собственности на основании договора в течение 14 рабочих дней, проводимой БТИ.Таким образом, даже при соблюдении сроков, установленных законодательством, проведение сделки займет около двух с половиной месяцев. На практике даже этот срок без привлечения различного рода «посредников» не возможен. На сегодняшний день стало ясно, что БТИ, особенно в больших городах, не может оперативно выполнять обе функции, а на проведение инвентаризации стоят очереди, которые иногда доходят до нескольких месяцев, сроки регистрации также срываются и затягиваются.Безусловно, такие сроки процедуры и проблемы с их соблюдением на практике не соответствуют требованиям как частных лиц, так и бизнеса. Что же предлагается новой системой?Закон не устанавливает четкого и, главное, исчерпывающего перечня документов, необходимых для регистрации. Вместе с тем в ст. 16 Закона упоминается, что государственная регистрация проводится на основании заявления лица, к которому прилагается правоустанавливающий документ и квитанция об оплате услуг за регистрацию. А ст. 28 Закона гласит, что получение информации из реестра (в частности – извлечения) происходит по заявлению владельца.Теоретически, перечень документов сокращен. Исчезла необходимость предоставления технического паспорта на недвижимость при регистрации права, а получение извлечения вообще не требует подачи только заявления. Более того, закон вообще не регламентирует вопрос проведения инвентаризации. Вместе с тем, Законом предусмотрено, что перечень документов, на основании которых будет осуществляться регистрация, утверждается Кабинетом Министров. Следует ожидать, что все белые пятна закона в части документов и процедуры будут урегулированы соответствующим постановлением.Таким образом, с общей точки зрения, реформирование системы не предусматривает существенного изменения процедуры государственной регистрации, а лишь передачу функций от одного органа к другому. Например, срок рассмотрения документов для государственной регистрации права не изменяется и составляет те же 14 рабочих дней.С другой стороны, следует понимать, что у государственного регистратора будут сконцентрированы все функции и полномочия по регистрации прав, связанных с недвижимостью. Это включает в себя и непосредственно регистрацию прав на недвижимое имущество, и регистрацию прав на землю, обременений, сервитутов и т.д. Такая концентрация прав в руках одного органа соответствует системе, принятой в большинстве стран в мире, поэтому украинский подход к реформированию системы регистрации вполне понятен. Наличие одного органа теоретически должно положительно повлиять на прозрачность процедур и эффективность его работы.Среди положительных моментов новой системы регистрации следует назвать предложенное проектом Минюста делегирование части функций и прав по работе с реестром нотариусам. Предполагается, что нотариусы будут иметь право предоставлять извлечения из реестра и вносить в него временные записи о заключенной сделке. С точки зрения бизнеса, это нововведение является очень позитивным, поскольку существенно облегчит для сторон заключение соглашения: не нужно будет перед заключением договора по недвижимости отдельно получать выписку.Теоретически процедуру купли-продажи недвижимости можно будет свести к двум этапам:1) заключение у нотариуса сделки, при которой нотариус делает выписку из реестра и вносит в него временную запись о заключенном соглашении;2) государственная регистрация права у государственного регистратора в течение 14 рабочих дней.Сегодня неизвестно, будет ли необходимым проведение технической инвентаризации для получения извлечения или регистрации права, однако даже если и будет, получение выписки непосредственно у нотариуса, безусловно, упростит процедуру.Более того, позитивным является и возможность внесения нотариусом временной записи в реестр о заключенном соглашении, что будет способствовать гарантированию прав сторон и позволит эффективнее отслеживать правовой статус текущего собственника объектов недвижимости.Тем не менее, остается нерешенным целый ряд важных вопросов. Прежде всего, это вопрос необходимости технической инвентаризации, выступающей сегодня в большей мере как контролирующий механизм защиты от тотальных и незаконных перестроек, перепланировок квартир и помещений, целью которой является установка точной площади недвижимости.Неизвестно и то, каким будет порядок проведения регистрации и перечень документов, который должен утверждаться Кабинетом Министров. Как показывает практика, нельзя исключить того, что все положительные моменты, заложенные в законе, будут сведены правительством на нет из-за сложности «детализированной» процедуры или широкого и неисключительного перечня документов, необходимых для регистрации.ПЕРСПЕКТИВЫ ВНЕДРЕНИЯ НОВОЙ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИЗаконом предусмотрена передача и концентрация всех функций по регистрации в одном органе и аккумулирование данных действующих реестров в Государственном реестре прав.В то же время, на сегодня наиболее актуальным вопросом остается фактическое решение проблем по созданию такого органа, его материальное обеспечение, подготовка специалистов и пр. Не менее важным является и вопрос передачи данных действующих реестров в Государственный реестр прав. И если с передачей реестров ипотек и запрещений отчуждения недвижимого имущества, держателем которых является Минюст, все ясно, то вопрос передачи данных из БТИ и ГЗК гораздо актуальнее.В любом случае, следует четко понимать, что если государственная регистрационная служба не сможет создать до 1 января 2012 года действующую систему органов на местах, решить все практические вопросы организации их работы, создать Государственный реестр прав и внести в него сведения из других реестров, то все положительные ожидания реформы не смогут компенсировать неразберихи в системе государственной регистрации прав, который, безусловно, возникнет в противоположном случае.
