Регион EMEA: склады привлекают инвесторов

В 2013 году общий объем вложений в складскую недвижимость региона EMEA увеличился на 73% и составил 15,2 миллиарда евро ФОТО: IS По оценкам компании JLL, 2013 год стал одним из наиболее активных на европейском рынке инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость. В годовом выражении общий объем вложений увеличился на 73% и составил 15,2 миллиарда евро (в анализе учитываются сделки объемом свыше 3,5 миллиона евро), что является вторым результатом за последние 10 лет. Кроме того, в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость доля складской и индустриальной недвижимости выросла до 10%. Для сравнения: за последние пять лет этот показатель в среднем составлял 8%. Том Уэйт, директор направления европейских финансовых рынков и инвестиций компании JLL, комментирует: «В 2013 году мы стали свидетелями значительного роста активности инвесторов в секторе складской и индустриальной недвижимости. Рост объемов вложений стал следствием улучшения макроэкономического положения региона, которое привело к снижению доли вакантных площадей и объема предложения, а также к росту спроса со стороны арендаторов. Последнее, в том числе, обусловлено развитием сектора Интернет-торговли и эволюцией рынков ритейла. Это привело к снижению доходности на ряде рынков – тенденция, которая, согласно прогнозам, продолжится в 2014 году. Инвесторов в этом секторе привлекают возможность расширить свое присутствие в определенном регионе, повышение доступности долгового капитала и, наконец, получение дополнительной прибыли за счет роста арендных ставок и капитала». РОСТ ИНВЕСТИЦИЙ В 2013 году почти половина объема вложений в складскую недвижимость региона EMEA пришлась на портфельные сделки ФОТО: IS Все больше международных инвесторов стремятся закрепиться в складском секторе. В 2013 году почти половина объема этого рынка пришлась на портфельные сделки (рост по сравнению с предыдущим годом составил 130%). Межрегиональные потоки капитала выросли на 77% по сравнению с 2012 годом – до 6,2 миллиарда евро, что еще раз доказывает растущую зрелость этого рынка. Традиционно, крупнейшие рынки Европы – Великобритания, Германия и Франция – в 2013 году были самыми востребованными. Однако недостаток качественного предложения и продолжающееся снижение доходности вынудили инвесторов «расширять свой кругозор» и активнее присматриваться к объектам в других европейских странах. В прошедшем году 45% общего объема инвестиций в склады пришлось на рынки стран, не входящих в ТОП-3. Для сравнения: в 2012 году этот показатель составлял всего 30%. В Скандинавских странах рост по итогам года составил 84%, в странах Бенилюкс – 44%, хотя эти результаты отчасти стали следствием эффекта «низкой базы». Большинство этих регионов представляют лишь малую часть общеевропейского рынка инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость. В странах юга Европы объем финансовых вложений вырос на 12%, причем основным фактором роста стало постепенное возобновление активности в Италии. Однако в целом Южная Европа демонстрирует довольно низкую активность инвесторов. В России в 2013 году объем рынка инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость достиг рекордной отметки в 800 миллионов евро, что на 137% больше показателя 2012 года. Однако на этом рынке продолжают доминировать «домашние» инвесторы. Страны Центральной и Восточной Европы по-прежнему являются инвестиционно привлекательными, однако результаты за сравнительно динамичный 2013 год находятся на уровне среднего значения последних пяти лет. В Польше объемы вложений в данный сектор снизились по сравнению с рекордным 2012 годом, когда были заключены две крупные портфельные сделки, что привело к снижению объема инвестиций на 28% по всему региону.
Динамика объема инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость в Европе,2004-2013 годы
Источник: JLL
ДОХОДНОСТЬ Высокий спрос со стороны инвесторов привел к дальнейшему снижению доходности на некоторых рынках в IV квартале 2013 года. В результате средневзвешенная доходность объектов складской и индустриальной недвижимости в Европе снизилась на 10 б.п. по сравнению с предыдущим кварталом – до 7,3%. В России ставки капитализации в складском сегменте по-прежнему выше среднеевропейских значений: по итогам прошлого года они составили 11% в Москве и 13% – в Санкт-Петербурге. ПРОГНОЗЫ «В 2014 году мы снова станем свидетелями высоких объемов трансакций в сегменте складской и индустриальной недвижимости. В частности, рост в секторе складов будет обусловлен устойчивым положением дел на европейском рынке в целом. Растущий спрос со стороны арендаторов будет связан со структурными изменениями цепочек поставок продукции, – отмечает Александра Торноу, руководитель направления исследований рынка складской и индустриальной недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке компании JLL. – В краткосрочной перспективе это изменение будет обусловлено, в основном, развитием Интернет-торговли. Сегодня для того, чтобы «остаться на плаву», ритейлеры стремятся предложить своим покупателям различные варианты покупки и доставки продукции. Что касается среднесрочной перспективы, мы уже наблюдаем новые тенденции, например, развитие технологий 3D-печати и изменение климата, которые будут все заметнее влиять на стратегии развития складской недвижимости». Согласно прогнозам аналитиков JLL, в 2014 году объем инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость в Европе достигнет абсолютного рекорда, превысив максимальное значение 2006 года в объеме 16 миллиардов евро. Учитывая позитивную динамику прошлого года, которая, как ожидается, продолжится и в нынешнем году, эксперты JLL прогнозируют сокращение уровней доходности в сегменте складской и индустриальной недвижимости в странах Центральной, Восточной и Южной Европы.