Регенерация городской среды: крупнейший проект Европы

Вид на центральный финансовый район, расположенный в бывшей портовой зоне Дублина
фото: DDDA

Порт Дублина ведет свою историю с XVIII века. В середине XX века, когда морские трансатлантические перевозки перестали играть ведущую роль в европейско-американском грузообороте, колоссальные мощности порта начали простаивать.
В 1980-х годах порт превратился в огромную зону депрессивного развития. В связи с распространением контейнерных и паромных перевозок большая часть складской инфраструктуры оказалась ненужной, а некоторые портовые сооружения переместили, чтобы принимать суда с большей осадкой. Кризису портовых территорий способствовало также закрытие 5 крупных промышленных производств, оказавшихся неконкурентоспособными на общем европейском рынке в связи со вступлением Ирландии в Европейский Союз.
Для застройки территории порта площадью 520 гектаров, находящейся в непосредственной близости от центра Дублина, была разработана комплексная программа с участием как государственных и муниципальных властей, так и представителей частного и коммерческого сектора. Подготовка к реализации проекта началась в 1986 году, когда власти Дублина запретили создание новых промышленных объектов на портовой территории и приняли решение о постепенном выносе за черту города уже существующих.
В 1997 году для экономического и социального восстановления портовой зоны Дублина была создана муниципальная управляющая компания – Dublin Docklands Development Authority (DDDA). Для разработки генерального плана развития доков была привлечена специальная рабочая группа экспертов: архитекторов, инженеров, коммерческих консультантов, инвесторов и девелоперов. Генеральный план определяет 14 зон развития, каждая из которых содержит отдельные характеристики по высотности застройки, ее целевому назначению, размещению объектов, предписаниям по сохранению памятников истории, характеристикам транспортной инфраструктуры, ширине улиц и набережных, коэффициенту плотности застройки, строительству социальных объектов, инженерных сетей.
По словам Лэра Брэдшоу, нынешнего председателя совета директоров корпорации Dublin Dockland Development Authority, разработка генерального плана развития территории «потребовала не одного сломанного копья» и сопровождалась жаркими дебатами. Однако без основополагающего документа с детальными предписаниями по всем пунктам (от характеристик используемых строительных материалов до инфраструктурных нагрузок) начинать подобные проекты и корректировать их уже по ходу ведения строительных работ равносильно самоубийству. Такое детальное описание проекта дает инвесторам гарантии, что со временем правила застройки не будут изменены ни при каких обстоятельствах.
План развития портовой зоны Дублина рассчитан на 15 лет, его завершение планируется в 2012 году. Ожидается, что общий объем инвестиций составит около 8 миллиардов евро. В результате будут созданы 30-40 тысяч новых рабочих мест, население района увеличится с 17,5 до 42,5 тысячи человек, будут построены 11 тысяч квартир, 20% из которых относятся к социальной программе.
В первые три года действия программы была осуществлена реконструкция более 200 000 м² площадей в различных объектах недвижимости. За 2001-2003 годы завершился девелопмент еще более чем 180 000 м² площадей (65 000 м² офисных и 80 000 м² жилых площадей, крупного торгово-развлекательного центра, 4-звездочной гостиницы на более чем 200 номеров, университета, объектов социальной инфраструктуры). На третьем этапе программы (до 2007 года) будет проводиться застройка берегов основного портового канала, 250 000 м² площадей в объектах жилой и около 450 000 м² площадей в объектах коммерческой недвижимости и социальной сферы.
В настоящее время портовая зона Дублина претендует на роль финансового центра столицы благодаря открытию в 2001 году «Международного центра финансовых услуг» (International Centre of Financial Services). Привлеченные налоговыми льготами, в него переехали штаб-квартиры и представительства 370 транснациональных и ирландских финансовых компаний, в которых работают более чем 14 тысяч сотрудников. Одна из крупнейших американских интернет-корпораций Google разместила в финансовом центре свою европейскую штаб-квартиру. В 2003 году компании-арендаторы этого офисного здания управляли финансовыми и инвестиционными средствами в размере 440 миллиардов евро.
«Международный центр финансовых услуг» расположен на берегу залива вблизи от центра Дублина, к нему ведут удобные транспортные развязки. Первая очередь центра (ICFS I), построенная в районе здания бывшей портовой таможни, насчитывает 114 000 м² офисных помещений. Закончен девелопмент второй очереди центра, которая состоит из 65 000 м² офисных и 3000 м² торговых помещений, а также 800 квартир.
Доминантой портовой зоны Дублина должна стать 60-метровая офисная башня U2, которая названа по имени первого своего арендатора – всемирноизвестной ирландской рок-группы, пожелавшей занять пентхаусы этого здания. Проект башни, разработанный ирландскими архитектурными бюро Burdon Dunne Architects и Craig Henry Architects, явился победителем международного конкурса проектов, в котором были представлены 530 предпроектных предложений. Реализация проекта запланирована на 2004-2005 годы. Сейчас управляющая компания развития портовой зоны Дублина только ведет переговоры с двумя девелоперами по реализации этого проекта, однако по нему уже активно заключаются предварительные договора аренды. Особенностью развития портовой зоны является специальная территория, в которой каждый девелоперский проект проходит публичное обсуждение, – так называемая Секция 25. Dublin Docklands Development Authority составляет план-схему обсужденных проектов, которая утверждается министерством окружающей среды. Проекты девелоперов получают «сертификат соответствия» в рамках разработанного плана и приступают к работе без какого-либо дальнейшего контроля со стороны DDDA.


ПРОЕКТ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПОРТОВОЙ ЗОНЫ ДУБЛИНА, DUBLIN DOCKLANDS
Территория: 520 гектаров
Сроки реализации проекта: 1997-2012 годы
Принцип проекта: создание одного из ведущих деловых и жилых районов города на основе стратегии public-private partnership
Размер частных и государственных инвестиций: около 8 миллиардов евро
Будет создано рабочих мест: 30-40 тысяч
Количество площадей в проектах, реализованных за 1997-2002 годы: 380 000 м²


МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ В ДЕЙСТВИИ
Во всем мире развитие городских районов происходит двумя путями: путем создания девелопером (коммерческой компанией) крупного проекта, либо через создание муниципальной девелоперской корпорации для привлечения средств частных инвесторов (public-private partnership). Первый подход наблюдается преимущественно в странах Азии, а также в США и в России. В Европе за единичными исключениями в комплексных программах развития городских территорий преобладает второй подход.
Проект развития дублинского порта представляет собой пример европейского подхода. Dublin Dockland Development Corporation является муниципальной компанией, которая привлекает инвестиции и одновременно осуществляет градостроительно-архитектурный контроль. Несмотря на то, что эта корпорация является муниципальной, ею руководят исключительно представители коммерческих организаций: главы ряда делоперских компаний (Regus, Hines, McKinsey Hochtief, Byrne), финансовых компаний (Anglo Irish Bank) и консалтинговых компаний (к примеру, Jones Lang LaSalle, Arup Consulting, Colliers International). В то же время государство, муниципальные органы власти и общественные организации сохраняют контроль над корпорацией через совет проекта и его исполнительный орган.
Проектирование, строительство и дальнейшее управление кварталами, микрорайонами и даже районами с единой жилой, социальной и коммерческой инфраструктурой становится все более популярным в Европе. В больших городах не хватает участков застройки в привлекательных зонах, и этот вопрос может решить только комплексная программа реконструкции устаревших кварталов.
Эксперты прогнозируют, что вскоре в сфере коммерческой и жилой недвижимости будет доминировать девелопмент целых городских районов, так называемое квартальное строительство. По прогнозам, у крупнейших варшавских и московских девелоперов к 2010 году доля квартальной застройки в портфолио актуальных проектов составит до 85%.
При развитии локальных рынков недвижимости всегда прослеживается тенденция к переходу от локальной застройки или девелопмента к комплексным проектам развития. Очень показательны в этом отношении рынки недвижимости Москвы и Варшавы. В середине и конце 1990-х в этих городах девелоперы производили точечную застройку инвестиционно привлекательных земельных участков и реконструкцией обособленных объектов, расположенных в зонах с хорошей инфраструктурой. Такой подход привел к созданию профессиональных проектов, которые являлись «оазисами современности» на фоне устаревшей застройки и не могли решить вопросы создания инфраструктуры бизнес-районов и жилых комплексов. В 1997-1999 годах в Москве и Варшаве около 90-95% всех новых объектов жилой и коммерческой недвижимости относились именно к точечной застройке.
Однако в 2000 году ситуация изменилась: городские власти пришли к выводу, что точечная застройка снижает социальную выгоду от реализации новых проектов для города, ее практически невозможно контролировать в рамках общей градостроительной политики. Спрос рынка на площади объектов точечного строительства относительно насытился, конечные потребители начали выдвигать все большие требования к качеству инфраструктуры не только объектов, но и целых районов, системам жизнеобеспечения и безопасности, к социальному и культурному климату в районе. В связи с этим ведущие российские и польские девелоперы начали разрабатывать программы комплексного строительства, направленные на создание микрорайонов из 3-6 зданий с централизованной инфраструктурой. Комплексное строительство способствовало большей активизации рынка недвижимости, позволило оптимизировать затраты в строительных работах, организации проперти-менеджмента. Повысилась рентабельность проектов за счет увеличения качества услуг конечным пользователям, при этом снизились издержки, возросла инвестиционная стоимость проектов. Однако девелоперам прибавилось работы – им пришлось заниматься одновременно коммерческой и жилой недвижимостью, привлекать коммерческих консультантов для интегрирования в таких комплексах офисных, жилых, торговых и гостиничных объектов.