Radisson SAS Hotel в Киеве




фото: Олег Герасименко

CP: Какова история и сфера деятельности вашей компании?
В период 1992-1997 годов деятельность компании в основном была сосредоточена в сфере жилого и коттеджного строительства. Также наши интересы касались офисной недвижимости, реконструкции банковских зданий. Кроме всего прочего, мы выполняли кровельные работы в 12 регионах Украины. К 1997 году был накоплен опыт и средства для перехода в другой статус – девелопера. При этом в первую очередь нас заинтересовала перспективная отрасль строительства международных гостиниц. На тот момент уже было объявлено о реализации в Киеве 7 проектов (через год их было уже 11), среди них – строительство гостиниц Hilton, Marriott, Holiday In, InterContinental, Accor, Kempinsky и др. Стало интересно, войдя в игру, посоревноваться с ними и добиться успеха, утвердив таким образом новый вид деятельности компании. Пришлось доказывать ЕБРР, «Райффайзенбанку», МФК (IFC) и другим, что украинская компания может быть девелопером и добиваться успеха. В итоге, первая по-настоящему международная сетевая гостиница Киева Radisson SAS Hotel Kyiv – результат успешного девелопмента и финансирования отечественного игрока.
Сейчас даже появляются желающие присвоить себе наш успех. Так, австрийская компания Raiffeisen Evolution на своих сайтах и в отдельных рекламах преподносит себя девелопером и соинвестором нашей гостиницы – это прямая дорога в суд, поскольку все роли в нашем проекте заняты (и давно) другими компаниями.
CP: Опишите портфель проектов компании «Дубль W».
В период за 1999-2004 годы, кроме гостиницы Radisson SAS, в качестве инвестора и девелопера мы начали 4 проекта: комплекс «Театральный» с двумя партнерами, два жилых комплекса и реконструкцию жилого дома (также при участии компаний-партнеров). В апреле-июне 2005 года в общей сложности сдается в эксплуатацию 74 000 м2 в проектах с нашим участием. За 2004-2005 годы мы начали 6 новых проектов, в 3-х из которых наша компания была приглашена в качестве соинвестора и девелопера.
Сегодня ведутся переговоры относительно еще 4-х проектов. Среди новых – две гостиницы в Киеве, одна в Одессе и одна в Ялте. Также мы планируем развивать сотрудничество с сетью Radisson SAS в других регионах Украины.
CP: Каков состав участников проекта гостиничного комплекса Radisson SAS?
Инвесторы проекта: ЕБРР (инвестор и кредитор), компания «Дубль W» (инвестор и девелопер), группа «Райффайзенбанк» (инвестор и кредитор), Radisson SAS (инвестор и оператор). В архитектурно-планировочной части проекта принимала участие мастерская Андрея Пашенько. Проджект-менеджер Стефан Вальдхарт, представляющий компанию «Райффайзен Проперти Инвест» (RPI), включился в проект с 2001 года после 2-х предыдущих неудачных кандидатур.
В начале проекта в 1998 году роли между участниками проекта были распределены на основании договоров. В частности с «Дубль W» был подписан договор о девелопменте, а с RPI – договор о менеджменте проекта, что позволило улучшить контроль за реализацией проекта в целом. В качестве консультанта проекта фирма «Дубль W» привлекала компанию «Хорват Консалтинг». Юридический консалтинг осуществляла фирма «Клиточенко, Минин и партнеры». Название компании-генподрядчика я не хотел бы упоминать, потому что на ее совести задержка строительства проекта как минимум на 6 месяцев и странная этика поведения.
CP: С какими сложностями вы столкнулись в процессе реализации проекта?
«Дубль W» начала прорабатывать проект строительства апартаментно-офисно-гостиничного комплекса «Деловые Ворота Киева» на Ярославовом Валу в 1997 году, но в 1998 переключилась на гостиницу. Этот год был не самым лучшим для поиска финансирования, кроме того, Украина была для многих загадкой. Сложности проекта – это тема отдельного разговора или почти детективного романа. Нам пришлось убеждать партнеров в том, что местные администрации не желают нам зла, просто у нас такие сложные правила; а городские власти убеждать в том, что партнеры хотят приступить к строительству, но медлят, чтобы уточнить и минимизировать риски.


Владимир Горащенко, президент компании «Дубль W»
фото: Олег Герасименко

В составе инвесторов проекта 3 крупнейших западных фирмы со своими амбициями, советами директоров (которые собираются 1 раз в 1-3 месяца), соответственно, каждое важное решение, изменение бюджета принимается минимум 2-3 месяца, а только изменений бюджета было 4 – поэтому возникают задержки в проекте. Однако от местного партнера западные инвесторы требуют выполнения всех обязательств по графику, обязанности украинской стороны часто становятся «безразмерными». Необходимость дополнительных инвестиций – это тоже хороший способ «прижать» украинского партнера.
CP: Утверждена ли окончательная дата открытия гостиницы?
Самое главное – мы уже готовы к открытию, но нас останавливает ряд бюрократических процедур. Если городская администрация поможет нам в решении административных вопросов, то мы готовы запустить всю гостиницу 9-15 мая 2005 года. Если нам предоставят самим решать административные вопросы, то мы скорее всего «с красными датами» спешить не будем.
CP: В чем заключаются особенности данного проекта для отечественного рынка? Каковы его специфические стороны с точки зрения концепции?
Проект может и должен показать западным инвесторам, туристам, бизнесменам, что не все так плохо в Украине. В него вложено около $65 миллионов – это был самый крупный частный проект с участием ЕБРР в Украине, и его успешная реализация может стать знаковым событием.
CP: Кто разрабатывал концепцию и проводил маркетинговые исследования? Почему для реализации проекта был выбран данный земельный участок?
Разработку концепции, структуры финансирования, отбор отельных операторов, маркетинговые исследования осуществляла фирма «Дубль W». О земельном участке можно сказать следующее – выбрали из того, что было, но сумели удачно «посадить» на него концепцию гостиницы бизнес-класса.
CP: Кто является собственником гостиницы? На каком этапе строительства был окончательно определен оператор гостиницы?
Собственник гостиницы – СП «Дубль W Киев», которое создали «Дубль W», ЕБРР, «Райффайзен Проперти Инвест» и Radisson SAS. Оператор был определен нами в 1998 году, и его пожелания и опыт максимально учитывались при проектировании и комплектации гостиницы: согласовывались планы, типы номеров, дизайн, планирование денежных потоков, оборудование и т.д.
CP: По каким критериям выбирался оператор? Насколько велика была заинтересованность в участии в проекте с его стороны?
Каждая площадка, каждый проект требует своего отношения к оператору. У нас есть такие критерии, они базируются на знании сегментов, в которых работают разные сети, предлагаемая ими доходность, их индивидуальность и т. д. В нашем случае у оператора была большая заинтересованность, как, впрочем, и у многих других операторов есть заинтересованность выйти на рынок Киева. Однако одной заинтересованности мало, владельцам от оператора нужно минимум 5 других, более важных параметров.
CP: На каких условиях сеть Radisson SAS будет осуществлять управление и обслуживание гостиницы?
Мы не обсуждали с оператором ни условия франчайзинга, ни условия сдачи здания в аренду, а заключили договор об управлении гостиницей.
CP: Каков общий объем инвестиций, направленных на реализацию проекта? Отличается ли этот показатель от запланированного?
На проекте отразился изменившийся курс евро, 2 года отсрочки с начала строительства, «игры» генподрядчика и увеличение объема гостиницы. Первоначально бюджет был ограничен 38 миллионами евро при 240 номерах, теперь – 50 миллионами евро при 255 номерах (включая 22 полулюкса и люкса) общей площадью в 22 000 м2. Расчетная окупаемость проекта составляет 7-8 лет.
CP: Каким будет развлекательное, досуговое, деловое и торговое наполнение комплекса?
Гостиница позиционируется в классе четыре звезды плюс, но согласно не украинской, а международной классификации. В ней будут представлены два ресторана, бар, фитнесс-центр, сауна и парная, солярий, массажная, бизнес-центр, многофункциональный конференц-зал, 4 высокотехнологичных комнаты переговоров, в холле предусмотрен мини-магазин.