Протокол о намерениях при аренде коммерческой недвижимости

ПРОТОКОЛ О НАМЕРЕНИЯХ – «НИЧЕГО НЕ ЗНАЧАЩАЯ БУМАЖКА»?


Андрей Мак, партнер юридической фирмы «Магистр & Партнеры»
фото: «Магистр & Партнеры»

Исходя из сути самого названия, протокол о намерениях – это документ, в котором фиксируются намерения сторон, подписавших данный документ, исполнить определенные обязательства в будущем. Протокол о намерениях еще часто называют «джентльменским соглашением», подразумевая, что намерения и возможные обязательства сторон, указанные в протоколе, основываются на доверии сторон и не имеют юридической защиты в суде. Иными словами, в случае нарушения потенциальным арендодателем обязательств, взятых им согласно протоколу о намерениях (т.е. передать офисное или торговое помещение после сдачи здания в эксплуатацию), арендатор не сможет обратиться в суд за защитой своих прав по протоколу – т.е. требовать заключения договора аренды и передачи ему в аренду торгового или офисного помещения и/или возмещения ущерба.
Позволим себе не совсем с этим согласиться. Протокол о намерениях может быть оформлен таким образом, чтобы права и обязанности сторон по протоколу были защищены юридически. В условиях, когда украинское законодательство не содержит четкого регулирования юридического статуса протокола о намерениях, очень важно правильно трактовать закон, который позволяет оформить протокол о намерениях таким образом, чтоб он стал юридически значимым документом (договором), устанавливающим права и обязанности сторон, нарушение которых может привести к судебной ответственности. Это, по нашему мнению, играет важную роль для потенциального арендатора или арендодателя, ведь доверие – категория неопределенная, часто и непостоянная, а юридическая защита своих прав – это то, к чему стремится каждая сторона.


КАК ЮРИДИЧЕСКИ ГРАМОТНО ОФОРМИТЬ ПРОТОКОЛ О НАМЕРЕНИЯХ?
Помимо условий доброй воли, право- и дееспособности сторон, заключение юридически значимого протокола о намерениях при аренде коммерческой недвижимости должно соответствовать ряду специальных требований, а именно:
1) требованиям к содержанию протокола о намерениях;
2) требованиям к форме протокола о намерениях.
Содержание протокола о намерениях
Первым требованием к заключению юридически значимого протокола о намерениях является включение в документ положений, являющихся, согласно украинскому законодательству, обязательными. Так, для предания протоколу о намерениях статуса договора необходимо, прежде всего, включить в него положение, отражающее волеизъявление сторон о предоставлении такому протоколу силы предварительного договора, иными словами, указать, что «данный протокол о намерениях имеет силу предварительного договора». В случае включения такого положения в протокол о намерениях, такой документ будет трактоваться как «предварительный договор», статус которого регулируется нормами гражданского законодательства Украины. Возможность такой «трансформации» предусмотрена статьей 635 Гражданского кодекса Украины, этой же статьей установлен юридический статус предварительного договора. Предварительный договор – это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) – в нашем случае, договор аренды объекта коммерческой недвижимости – на условиях, установленных предварительным договором.


Мария Харахаш, юрист юридической фирмы «Магистр & Партнеры»
фото: «Магистр & Партнеры»

Согласно гражданскому законодательству, предварительный договор должен включать в себя существенные условия основного договора. Таким образом, в протокол о намерениях необходимо также включить существенные условия основного договора аренды, который будет заключен после сдачи здания в эксплуатацию, а именно: предмет договора, арендная плата и условия оплаты, а также срок действия договора аренды. Кроме того, следует четко указать обязательства сторон по заключению основного договора: срок заключения основного договора, обязательство потенциального арендодателя получить все правоподтверждающие документы на помещение, являющееся предметом аренды, и т.д.
Обращаем внимание на то, что, в соответствии с законодательством Украины, сторона, которая необоснованно уклоняется от своих обязательств по предварительному договору, обязуется возместить другой стороне убытки, связанные с просрочкой, если иное не предусмотрено предварительным договором или актами законодательства. Кроме того, в предварительном договоре стороны могут установить штрафные санкции за невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств по предварительному договору.
Форма протокола о намерениях
Вторым требованием для заключения юридически значимого протокола о намерениях является форма документа. В соответствии с гражданским законодательством, предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Таким образом, в случае намерения сторон заключить договор аренды коммерческой недвижимости на срок более одного года, такой договор подлежит нотариальному заверению, а, следовательно, нотариальному заверению подлежит и протокол о намерениях, имеющий статус предварительного договора.
Вопрос о нотариальном заверении протокола о намерениях, имеющего статус предварительного договора, является неоднозначным. Проблема в данном случае заключается в том, что законодательство Украины четко обязывает нотариальные органы заверять договоры аренды только при наличии у арендодателя документов, подтверждающих его право собственности на предмет аренды. При этом законодательство обходит стороной порядок заверения предварительного договора на заключение такого договора аренды, сторона которого (потенциальный арендодатель) на момент подписания предварительного договора не может иметь правоустанавливающих документов на потенциальный предмет аренды вследствие того, что строительство объекта еще не завершено. Таким образом, вопрос о возможности заверения протокола о намерениях, имеющего статус предварительного договора, без правоустанавливающих документов потенциального арендодателя, в условиях отсутствия четкого законодательного «руководства к действию», часто решается самими нотариусами. Однако аргументация нотариусов, придерживающихся противоположных точек зрения, у каждого своя и часто не соответствует действительности.
Как альтернатива, вопрос о нотариальном заверении протокола о намерениях можно обойти, установив срок основного договора (договора аренды) до одного года, к примеру, с автоматической пролонгацией договора аренды на тот же срок и на тех же условиях. Однако такое условие часто не отвечает интересам сторон.
Исходя из нашего практического опыта, при наличии квалифицированной юридической помощи в подготовке документов, нотариальное заверение предварительного договора или протокола о намерениях, имеющего силу предварительного договора, не противоречит законодательству Украины и, следовательно, возможно. При этом обращаем ваше внимание на то, что речь о заверении протокола о намерениях, не имеющего статуса предварительного договора, даже не ведется. Заверение протокола о намерениях, не являющегося договором, противоречит законодательству Украины, уполномочивающему нотариусов заверять только «правочини» (сделки, направленные на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязательств), – на таком документе нотариус может заверить только подписи сторон.


ЗАКЛЮЧАТЬ ИЛИ НЕ ЗАКЛЮЧАТЬ?
На вопрос «стоит или не стоит подписывать протокол о намерениях при аренде коммерческой недвижимости?» могут ответить только сами стороны – арендатор или арендодатель. Значительную роль здесь играет доверие и репутация сторон. В случае, если стороны ценят репутацию и слово друг друга, они могут либо подписать протокол о намерениях, не имеющий силу юридического договора и просто фиксирующий намерения сторон, либо не подписывать протокол о намерениях вовсе и ограничиться устной договоренностью.
Если же сторона все же заинтересована в получении юридической гарантии защиты своих прав при дальнейшем оформлении условий аренды интересующего ее объекта недвижимости, предварительный договор или протокол о намерениях, имеющий силу предварительного договора, может стать значительным подспорьем. Однако здесь первостепенную роль играет обоюдное согласие сторон. Напомним, что в протоколе о намерениях, имеющем силу предварительного договора, так же, как и в предварительном договоре, стороны оговаривают условия будущей аренды, в частности, размер арендной платы за помещение. Не каждый арендодатель заинтересован в ограничении своих материальных интересов суммой, установленной в протоколе о намерениях заранее, ведь по окончании строительства при наличии спроса другому соискателю можно назвать более выгодную цифру. В условиях нестабильного рынка и постоянного роста цен на коммерческую недвижимость в Украине это обстоятельство является одним из основных оснований для отказа потенциальных арендодателей от подписания юридически значимого протокола о намерениях.
Анализируя этот вопрос, мы хотели бы обратиться к опыту западных стран, где наблюдалась похожая ситуация на рынке коммерческой недвижимости, а также нашему личному опыту, который мы приобрели в данной сфере, предоставляя юридические услуги иностранным клиентам как в Украине, так и за рубежом.
В частности, в 1993 году в Чехии спрос как на покупку, так и на аренду существующих торговых, промышленных и офисных помещений значительно превышал предложение, вследствие чего интерес арендаторов был сосредоточен и на строящихся объектах. При этом, в отличие от украинских, крупные чешские девелоперы в основном охотно шли на подписание протоколов о намерениях с потенциальными арендаторами.


На цивилизованном рынке протокол о намерениях гарантирует арендатору факт аренды того или иного помещения еще на этапе строительства
фото: Олег Герасименко

Во-первых, наличие юридических обязательств потенциальных арендаторов заключить долгосрочные договоры аренды являлось своего рода финансовой гарантией при получении девелоперами банковских ссуд на строительство тех же потенциальных предметов аренды. Многие недооценивают значение этого обстоятельства, а ведь банки не особо заинтересованы в финансировании девелоперов, строящих «пустые» здания и надеющихся на то, что в скором будущем соискатели найдутся сами. Это большой риск, особенно в условиях конкуренции и потенциального перенасыщения рынка строительства.
Во-вторых, как было сказано представителем одного из чешских девелоперов: «Это еще и вопрос репутации. Если мы заинтересованы в долгосрочном участии на рынке, мы не будем изменять условия, установленные в предварительных соглашениях с контрагентами, даже если в дальнейшем нам будут предложены более выгодные условия. Это вопрос нашей репутации и уважения к людям, с которыми мы работаем».
Сегодня ситуация в Чехии изменилась. При нулевой вакантности офисных помещений в 1993 году, на сегодняшний день доля вакантных помещений превышает 14%. Сегодня в Чехии, так же, как и в большинстве других стран с развитым рынком коммерческой недвижимости, подписание протокола о намерениях при аренде – явление редкое, так как арендаторы не имеют недостатка в существующих торговых, промышленных и офисных помещениях. Протоколы о намерениях при этом подписываются, в основном, в случаях, если строящийся объект предназначен специально для нужд компании-арендатора.
Рынок коммерческой недвижимости в Украине молодой, но при этом достаточно быстро развивающийся. И сегодня такие элементы, как протокол о намерениях и предварительный договор, должны стать неотъемлемой частью отношений на этом рынке. В Украине уже существует правовая база, регламентирующая данный сегмент правоотношений и защищающая интересы арендодателей и арендаторов, что, без сомнения, является позитивным для развития рынка инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости в Украине и привлечения иностранного капитала. В то же время, следует помнить, что законодательство в Украине несовершенно, поэтому очень важно четко определить интересы сторон и вовремя обратиться за квалифицированной юридической помощью для юридической проверки участников рынка и грамотного оформления документов, защищающих права сторон при аренде коммерческой недвижимости. Это поможет предупредить и минимизировать возможные риски для всех сторон, что, в свою очередь, найдет позитивное отражение в развитии и становлении рынка коммерческой недвижимости в Украине и отношений аренды на этом рынке.