Промышленно-складская недвижимость и режим общей долевой собственности

Рысбек Токтомушев, партнер юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и партнеры»

Как известно, в последнее время промышленно-складская недвижимость становится все более распространенным предметом купли-продажи как в Киеве, так и в Украине в целом. Причем покупают промышленную и складскую недвижимость не только те инвесторы, которые намереваются использовать ее по прямому назначению, для организации производства или для складских нужд. Все чаще промышленную недвижимость покупают профессиональные инвесторы с целью конверсии, то есть последующего изменения назначения земельного участка и объекта недвижимости.
С точки зрения девелопмента, существующая промышленно-складская недвижимость Украины, построенная в советское время, обладает значительным инвестиционным потенциалом. Инвесторов прежде всего привлекают размеры земельных участков под целостными имущественными комплексами, а также повышенная гибкость промышленно-складской недвижимости в плане инвестиционного использования.
Как правило, промышленная и складская недвижимость существует в виде комплексов зданий и сооружений, связанных единым функциональным назначением. На практике довольно часто предметом покупки является не весь комплекс, а только его часть, например, одно или несколько зданий, или даже часть здания. С юридической точки зрения такие приобретения относятся к разряду сложных. В данной статье мы расскажем о правовых особенностях покупки недвижимости, входящей в состав промышленных и складских комплексов (далее – Комплексы).
Комплекс может включать в себя отдельно стоящие здания и сооружения, а также движимое имущество (технику, оборудование, механизмы и тому подобное). Однако, с формально-юридической точки зрения, Комплекс обычно являет собой целостный имущественный комплекс (ЦИК). Правовая концепция целостного имущественного комплекса своим источником имеет приватизационное законодательство Украины, которое понимает ЦИК как объект, совокупность активов которого обеспечивает осуществление отдельной хозяйственной деятельности:
– на постоянной и регулярной основе;
– с законченным циклом производства товаров (работ, услуг).
Согласно действующему праву Украины и соответствующей административной практике, исходя из концепции ЦИК, вся недвижимость в составе Комплекса понимается как единый объект недвижимости (далее – Комплекс Недвижимости). Поэтому, справка-характеристика БТИ на здание, входящее в состав Комплекса, может описывать такое здание как, например, 22/100 всех зданий и сооружений по данному адресу, то есть как долю в Комплексе Недвижимости.
В связи с вышесказанным возникает следующий вопрос: является ли здание, входящее в состав Комплекса Недвижимости, отдельным объектом, или оно является долей в Комплексе Недвижимости, который в свою очередь представляет собой целостный объект недвижимости?
На наш взгляд, при покупке здания, входящего в состав Комплекса Недвижимости, инвестор покупает не отдельный объект, а определенную долю объекта, каковым является Комплекс Недвижимости.
Почему здание в составе Комплекса Недвижимости не является отдельным объектом? Здесь важно различать отдельный объект недвижимости с архитектурно-технической точки зрения и отдельный объект недвижимости с точки зрения формально-юридической. Ключевым признаком отдельного объекта недвижимости (с формально-юридической точки зрения) является наличие:
– отдельного инвентаризационного дела (технического паспорта) БТИ;
– отдельного почтового адреса.
Как правило, здания, включенные в состав Комплекса, не имеют отдельного почтового адреса и на них не заводится инвентаризационное дело БТИ. Поэтому здание, входящее в состав Комплекса Недвижимости, является не отдельным объектом недвижимости, а определенной долей в объекте недвижимости.
То, что инвестор покупает не отдельный объект недвижимости, а долю в таком объекте, вызывает ряд важных юридических последствий. Дело в том, что, купив долю в Комплексе Недвижимости, инвестор становится не столько собственником здания, сколько одним из долевых собственников Комплекса Недвижимости. То есть, на приобретенное инвестором здание распространяется правовой режим общей долевой собственности, который предполагает дополнительные обязанности инвестора.
В частности, долевой собственник обязан:
– согласовывать владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью с другими долевыми собственниками;
– при продаже своей доли в общей долевой собственности постороннему лицу предложить купить такую долю остальным участникам долевой собственности по данной цене и на данных условиях.
Практика приобретений недвижимости, входящей в состав промышленных и складских комплексов, указывает на то, что далеко не все инвесторы осознают, что они становятся именно долевыми собственниками Комплексов Недвижимости с вытекающими отсюда дополнительными обязанностями. Что касается тех инвесторов, которые осознают свой статус долевых собственников, то вышеуказанные обязанности, как правило, комфорта не прибавляют.
Как повысить правовую защищенность (и комфорт) инвестора, который стал долевым собственником?
Во-первых, одновременно с подписанием договора купли-продажи, инвестор может подписать договор (со всеми другими долевыми собственниками) о совместном пользовании имуществом, в котором следует зафиксировать право инвестора (и соответствующее согласие других долевых собственников) на:
– использование объекта инвестором по своему усмотрению;
– осуществление ремонта, реконструкции и технического переоснащения объекта;
– изменение назначения и перепрофилирования объекта;
– обустройство подъездных путей и инженерных сетей для эксплуатации объекта;
– осуществление выдела объекта в натуре из состава Комплекса.
Во-вторых, относительно земельного участка рекомендуется заключить сервитутный договор(ы) с соответствующими долевыми собственниками Комплекса Недвижимости для обеспечения права проезда, прохода, прокладки инженерных сетей и так далее.
В-третьих, по возможности следует выделить здание из Комплекса с соответствующим получением отдельного почтового адреса и изготовлением отдельного инвентаризационного дела БТИ. Обычно вероятность выделения здания из Комплекса определяется технической возможностью эксплуатировать его независимо от Комплекса Недвижимости и, прежде всего, с точки зрения систем жизнеобеспечения здания. Как правило, выделение здания из Комплекса предполагает проведение соответствующей реконструкции.
В целом, при покупке недвижимости, входящей в состав промышленных и складских комплексов, юридический аудит осложняется тем, что должен включать в себя анализ прав всех долевых собственников. То есть, до заключения договора купли-продажи покупателю желательно знать, сколько существует долевых собственников и кто они, какими долями владеют, какая недвижимость входит в их доли, каким образом они используют свои доли и так далее.
Сам по себе режим общей долевой собственности может быть проблемой для инвестора настолько, насколько действия других долевых собственников могут ограничивать действия инвестора (например, инвестор намерен изменить назначение своего объекта, а долевые собственники не дают своего согласия на это). При правильном договорно-правовом регулировании многие негативные последствия режима общей долевой собственности для инвестора можно нейтрализовать. В то же время, следует иметь в виду, что при наличии возможности и экономической оправданности, выделение здания из Комплекса и прекращение режима общей долевой собственности всегда будет более предпочтительным сценарием.