ProLogis: «Наша главная задача сегодня – уменьшение доли заемного капитала»

Бен Беннетайн, региональный директор ProLogis в Центральной и Восточной Европе фото: PROLOGIS Расскажите о компании ProLogis и ее основных направлениях деятельности, актуальных на сегодняшний день. ProLogis представляет собой инвестиционный траст в области недвижимости (REIT – Real Estate Investment Trust). Компания основана в 1991 году, а в 1994 году была преобразована из частной компании в открытое акционерное общество. Акции компании торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Сегодня ProLogis является крупнейшей в мире управляющей компанией, собственником и девелопером логистических комплексов, общая площадь которых составляет около 44 миллионов м2. ProLogis представлена на рынках стран Северной Америки, Азии и Европы. Головной офис компании находится в Денвере (штат Колорадо, США). Компания является членом Fortune 500 и S&P 500, количество сотрудников насчитывает около 1500 человек. Одним из основных направлений деятельности компании является строительство, сдача в аренду и управление объектами складской недвижимости. Наша целевая аудитория – это крупные компании-производители, ритейл-операторы, транспортные компании, поставщики складских услуг и другие предприятия, имеющие потребность в складских площадях. Среди клиентов ProLogis насчитывается свыше 4000 ведущих компаний-представителей различных отраслей, а именно: Deutsche Post AG (Германия), Matsushita Logistics (Япония), CEVA Logistics (Голландия), Hitachi Transport Systems (Япония), Nippon Express Group (Япония), Home Depot (США), Unilever (Великобритания), Kuehne + Nagel (Германия), NYK Group (Япония), NOL Group (Сингапур) и др. «В 2009 ГОДУ НАША СТРАТЕГИЯ БУДЕТ МЕНЕЕ АГРЕССИВНОЙ, ЧЕМ В ПРЕДЫДУЩИЕ ГОДЫ, МЫ БОЛЕЕ ТЩАТЕЛЬНО БУДЕМ ПОДХОДИТЬ К ОЦЕНКЕ ВОЗМОЖНЫХ РИСКОВ» Как Вы упомянули, компания работает на рынках Азии, Европы и Северной Америки. В какой стране мира сосредоточено наибольшее количество Ваших активов? По состоянию на сегодняшний день, наибольшее количество активов сосредоточено в Северной Америке. Общая стоимость наших активов по всему миру составляет $32 миллиарда. Расскажите об основных достижениях компании за последнее время. В текущем году мы уже подписали ряд договоров аренды в наших объектах. Так, в конце января 2009 года мы подписали договор аренды на 40 000 м2 с компанией LGI Logistics Group International (Беблинген, Германия) в складском комплексе ProLogis Park Hunxe, расположенном на трассе, ведущей в Бенелюкс, в 40 километрах от границы с Нидерландами. Компания LGI Logistics Group International, один из крупнейших поставщиков логистических услуг в Европе, арендовала 100% комплекса. Складской комплекс ProLogis Park Hunxe находится в рейнском регионе, который считается одним из главных транспортных коридоров Германии. В IV квартале 2008 года мы заключили сделку по продаже наших активов в Китае и 20% в ProLogis Japan Property Funds. Покупателем стала компания GIC Real Estate (GIC RE) (Сингапур). Сумма сделки составила $1,3 миллиарда и будет перечислена двумя траншами в объеме $500 и $800 миллионов соответственно. Денежная выручка от сделки будет направлена на уменьшение доли заемного капитала ProLogis. После окончания сделки в собственности ProLogis Japan останется 418 000 м2 площадей, включая строящийся комплекс ProLogis Parc Ichikawa I площадью 390 200 м2 и 26 гектаров земли. ProLogis Park Gdansk, Гданьск, Польша фото: PROLOGIS Нашей крупнейшей сделкой в 2008 году стало подписание договора аренды на 70 000 м2 в комплексе ProLogis Park 55, расположенном на юго-западе Чикаго (штат Иллинойс, США), с компанией Kimberly-Clark Corporation, крупнейшим в мире производителем бумажно-гигиенической продукции. Эта сделка стала третей по счету между ProLogis и Kimberly-Clark Corporation. Всего Kimberly-Clark Corporation арендует около 149 000 м2 площадей в наших распределительных парках, расположенных на территории Северной Америки. Эта сделка позволила снизить уровень вакантности в наших складских помещениях на рынке Чикаго до 8%. Хочу отметить, что ProLogis входит в список лидеров рынка складских площадей Чикаго, где нам принадлежит 105 логистических комплексов общей площадью 2,2 миллиона м2, а нашими арендаторами являются APL Logistics (Германия), Anixter (США), Kuehne + Nagel (Германия) и UPS Supply Chain Services (США). Расскажите более подробно о Ваших проектах в формате built-to-suit. Одним из крупнейших проектов в формате built-to-suit компании ProLogis стало строительство 40 тысяч м2 в промышленно-складском комплексе ProLogis Park Borken, расположенном на севере Германии, в 120 километрах от Кельна, для компании Volkswagen (Вольфсбург, Германия), одного из крупнейших мировых автопроизводителей. Комплекс предназначен для хранения запчастей автомобилей марки Volkswagen. Еще одним нашим достижением мы считаем подписание предварительного договора с Marks & Spencer (Великобритания) о строительстве промышленно-складского комплекса площадью около 100 000 м2 в формате built-to-suit. ProLogis Park Bradford расположится на территории графства Йоркшир на севере Англии. В дополнение к складским и офисным помещениям данный комплекс будет предусматривать помещения для обучения и отдыха персонала, пункты общественного питания. Здание будет построено в соответствии со всеми экологическими нормами и стандартами, утвержденными в Великобритании. Компания ProLogis обязалась разработать механизм для достижения нейтрализации углерода и ликвидации каких-либо выбросов в ходе процесса строительства. Как ProLogis справляется с работой в условиях финансового кризиса? Повлиял ли кризис на разработку и своевременные сроки реализации проектов компании? Современная ситуация на рынке повлияла на возможности многих девелоперов начать новое строительство, мы, естественно, не стали исключением. Положение дел на рынке обязывает нас ввести более рациональное управление расходами и улучшить показатели операционной деятельности. СДЕЛКА В январе 2009 года AEW Europe, одна из ведущих европейских инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости, официально заявила о подписании контракта на покупку части современного логистического центра The Bridge площадью 62 500 м2, расположенного в Дартфорде (Великобритания). AEW Europe осуществила покупку от имени фонда European Property Investors Special Opportunities (EPISO). Сумма сделки составила 68 миллионов евро. Девелопером современного логистического комплекса The Bridge выступила компания ProLogis, собственником земельного участка и партнером ProLogis по данному проекту является Дартфордский городской совет. Общая площадь комплекса The Bridge составляет 167 225 м2. Сегодня объект сделки сдан в аренду компании J Sainsbury Plc (Великобритания) сроком на 18,5 года. В ноябре руководство нашей компании приняло решение об уменьшении доли заемного капитала и проведении реструктуризации операционной деятельности компании. Процесс реструктуризации подразумевает уменьшение выплаты дивидендов, остановку развития новых проектов, снижение общих и административных затрат. Какие направления деятельности компания определила для себя в качестве приоритетных в сложившейся ситуации на рынке? Главная задача ProLogis в условиях сегодняшней рыночной ситуации – уменьшение нашего долга и сохранение имеющихся денежных ресурсов. В том числе мы рассматриваем возможность продажи некоторых активов компании также с целью уменьшения доли заемного капитала. «СОВРЕМЕННАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ПОВЛИЯЛА НА ВОЗМОЖНОСТИ МНОГИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ НАЧАТЬ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КОМПАНИЯ PROLOGIS, ЕСТЕСТВЕННО, НЕ СТАЛА ИСКЛЮЧЕНИЕМ» Планируете ли Вы развитие новых проектов в 2009 году? Пока мы приняли решение об остановке развития новых проектов. Однако объекты, находящиеся на этапе строительства, однозначно будут доведены до конца. Компания ProLogis также является одной из самых опытных компаний по предоставлению услуг в сегменте складской недвижимости, и к нам уже обратились несколько клиентов, изъявивших желание сотрудничать с нами. Ведь мы предоставляем услуги клиентам по развитию их проектов, что включает в себя поиск участка, управление процессом планирования и строительства объекта, а также инвестиционный консалтинг. ProLogis Park Isle d’ Abeau, Лион, Франция фото: PROLOGIS Какой стратегии придерживалась компания в более благоприятные для бизнеса времена? В более благоприятный период для бизнеса компания была сфокусирована на активном девелопменте и сдаче в аренду площадей на охваченных нами рынках. Портфель активов компании – один из самых успешных в сегменте распределительных складских помещений в мире. При выходе на новые рынки мы всегда серьезно оценивали наши возможности и риски. Планирует ли компания выход на новые рынки в 2009 году? Как уже упоминалось, ProLogis завершит те объекты, строительство которых уже начато, в 2009 году мы не будем развивать никаких новых проектов. К тому же, в 2009 году наша стратегия будет менее агрессивной, чем в предыдущие годы, мы более тщательно будем подходить к оценке возможных рисков. ProLogis Park Pineham, Нортгемптон, Великобритания фото: PROLOGIS Назовите Ваших основных конкурентов на мировом рынке. Потенциально нашими конкурентами могут быть следующие компании: Gazeley (головной офис находится в Дубаи (ОАЭ)); Panattoni (США), занимающаяся проектированием, сдачей в аренду и управлением промышленных, офисных и торговых объектов в более чем 150 городах в Соединенных Штатах, Канаде и Европе. Среди наших конкурентов можно также назвать такие компании как Land Securities (Великобритания), AMB (США). Насколько нам известно, ProLogis начинала вести деятельность на территории России (по информации из неофициальных источников, в 2005 году компания закрыла представительский офис в России и отказалась от развития складского комплекса в Подмосковье). Что послужило причиной отказа от планов развития проектов в России? Компания ProLogis неоднократно проводила исследования российского рынка, но никогда не делала официальные заявления о развитии там коммерческой недвижимости. Интересен ли украинский рынок складской недвижимости для Вашей компании? Наша компания не проводила исследования с целью освоения рынка складских помещений в Украине. ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР THE BRIDGE Месторасположение: Дартфорд, Великобритания Девелопер: ProLogis Собственник земельного участка: Дартфордский городской совет Общая площадь: 167 225 м2 Дата ввода объекта в эксплуатацию: 2007 Площадь части центра, приобретенной AEW Europe: 62 500 м2 Покупатель: AEW Europe от имени European Property Investors Special Opportunities Дата сделки: январь 2009 года.