«Проколы» строительства объектов жилой недвижимости
Commercial Property №1 (1) сентябрь 2003
Украинский рынок жилой недвижимости продолжает активное развитие. С каждым годом девелоперы добавляют в профессионализме, все меньше становится концептуально непродуманных проектов, проектных недоработок, несвоевременных вводов объектов в эксплуатацию. Конкуренция на рынке растет: лишь в Киеве сейчас работают более 30 компаний, занимающихся развитием жилой недвижимости. Именно конкурентная борьба является лучшим стимулом для игроков рынка совершенствовать свои начинания, находить нестандартные и новаторские решения для проектов, позволяющие быть наголову выше других. Однако, несмотря на общий рост уровня проектов и их качества, ряд девелоперов продолжает допускать грубые просчеты и вопиющие ошибки при проектировании и строительстве.
фото: Сергей Хитрый
В данном материале мы проанализируем недоработки конкретного объекта одного из известных украинских девелоперов жилой недвижимости, который был сдан в эксплуатацию в 2003 году, но не указывая ни названия компании, ни координат жилого комплекса. Скажем лишь, что речь идет об одном из ведущих девелоперов, основная масса проектов которого – успешнейшие на рынке. Цель данного анализа – не деструктивная критика в адрес конкретно взятого девелопера или объекта, а попытка указать на просчеты, типичные для большинства украинских девелоперов жилой недвижимости.
Прежде всего, стоит отметить, что анализируемый объект позиционируется на рынке как высококачественный. И вправду, внешний дизайн и оформление фасадов делают вескую заявку на такое позиционирование. Но стоит посмотреть на объект внутри, как возникает целый ряд вопросов. Девелопер, безусловно, сэкономил на отделочных материалах в помещениях общего пользования (общие коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы, входная группа на первом этаже). Отделка осуществлена откровенно дешевыми и низкокачественными материалами, лестничные клетки больше напоминают элемент типового проекта дешевого строительства, чем элемент жилого комплекса высокого уровня. Более того, входная группа выполнена без учета современных требований к подобным помещениям: очень мала ее площадь, лифтовой холл скорее походит на узкий закоулок, не предусмотрено помещение для консьержа/охраны.
В парадных подъездов предусмотрены съезды для колясок (инвалидных и детских) «по-советски»: двумя металлическими рейками вместо стандарта «цельной наклонной поверхности». Хотя, с точки зрения расходов, выполнение этого элемента надлежащим образом сказалось бы на сметной стоимости сотой долей процента в общей сумме затрат на строительство.
Главные недоработки рассматриваемого нами объекта – проблемы двухуровневого крытого паркинга в структуре комплекса. Первая из них заключается в разметке машиномест. Даже неискушенному водителю известен термин «притирка», когда припаркованный автомобиль «поджимается» спереди и сзади, и нет возможности начать движение. В случае же с паркингом данного дома проблема иная, но аналогичная: ширина машиномест составляет лишь немногим более 2 метров. Припарковав автомобиль, водителю нужно элементарно открыть дверь и выйти, для чего требуется «зазор» как минимум по 50 сантиметров с обеих сторон от средства передвижения. В идеале необходимо даже около метра, с учетом того, что может возникнуть потребность достать из салона габаритные вещи, открыв двери полностью. Не сложно подсчитать, какой глобальной является проблема эксплуатации паркинга, приняв во внимание габариты транспортных средств различных марок. Чем думали проектировщики – вопрос риторический. Более того, разметка выполнена под углом к стенам, существенно отличающимся от прямого, что неизбежно вызовет серьезные трудности при эксплуатации некоторых машиномест. Резонно предположить, что стимулом для создания подобной разметки машиномест и прочих «пространственных решений» паркинга послужили финансовые расчеты: цена машиноместа на паркинге данного комплекса исчисляется суммой от 25 тысяч гривен; при «уплотнении» парковочных мест девелопер смог создать около 10 дополнительных, то есть выручить от их продажи дополнительную сумму порядка 250000 гривен.
Кроме того, два въездных портала на паркинг также оставляют желать лучшего в смысле широты полета проектной мысли. Ширина въездного проема (2 метра 20 сантиметров) позволяет аккуратно въехать внутрь «Таврии» либо классическому «ВАЗу», однако владельцы квартир дома преимущественно относятся к категории водителей, предпочитающих несколько другую линию транспортных средств – наподобие BMW или Mercedes-Benz, отличающуюся значительными габаритами по ширине. Вот и выходит, что, исходя из измерений их автомобилей, для попадания внутрь придется рассчитывать траекторию движения чуть ли не в сантиметрах.
Но совсем комичным фактом является расположение электроточек под квартирные звонки в анализируемом доме – не справа от дверей, а слева, в зоне «хода» дверного полотна. И дело даже не в том, что оплачивать перенос точки хозяину квартиры придется из своего кармана, сколько в самом факте присутствия в «высококачественном» жилом объекте подобного недоразумения. Заслуживает внимания и сознательная установка в большой части квартир заведомо бракованных металлопластиковых окон, которые в дальнейшем при активных действиях хозяев менялись на качественные; а при отсутствии реакции хозяев, соответственно, уходили по рыночной цене, включенные в стоимость купленных «элитных» квадратных метров.
При этом цена площадей в подобных новостройках центральной части Киева ныне не опускается ниже отметки 1000 USD/м2, что должно предусматривать идеально продуманные концепции жилой недвижимости; для многих девелоперов по-прежнему характерно стремление удешевить себестоимость проекта за счет экономии на «мелочах»: установки не самых лучших инженерных систем, в частности, лифтового оборудования (эта экономия в пересчете на квадратный метр возведенного жилья выглядит просто мизерной; при этом эксплуатационные характеристики лифтов ухудшаются в значительной мере); уменьшения площадей общего пользования, недоработки входных групп и паркингов.
В тактической перспективе от этих ходов девелопер выигрывает, уменьшая себестоимость строительства и, соответственно, увеличивая «съем» (рентабельность) с каждого метра площади. Но если говорить о стратегии, то уже сейчас существует несколько примеров, когда цена за метр площади в новых объектах в непосредственной близости друг от друга практически одинакова, а уровень продуманности проектов – абсолютно разный. В условиях такой конкуренции разумный покупатель будет готов заплатить даже на 15-20% больше, понимая, что приобретает перспективную недвижимость (с адекватной концепцией развития, которая останется конкурентной в будущем), а не площади в объекте, который морально устареет уже через 1-2 года, либо является устаревшим уже на момент ввода в эксплуатацию.
У ряда девелоперов существует яркая тенденция «максимального использования» под застройку выделенного для жилищного строительства земельного участка (нагрузка на квадратный метр земельного участка максимальна. Застройщик идет на это с целью получения максимального количества квадратных метров жилья с имеющегося участка земли. При этом часто ухудшается внешний вид здания, строение «не вписывается» в местный ландшафт, снижается комфортность планировок квартир.
фото: Сергей Хитрый
Но в том и дело, что элитные проекты отличает от массовых сама проектная идея – рационального, но не предельного использования земельных ресурсов под строительство. Еще один важный акцент данной сферы – рациональное планирование, исключающее ситуацию, когда окна апартаментов новостройки «смотрят» в окна соседнего дома. Более того, нередки случаи, когда уже после реализации квартир потребителям девелоперы жилой недвижимости пытаются пост-фактум внести в проект существенные изменения, затрагивающие интересы владельцев квартир.
Несомненно, что с каждым годом уровень проектов развития жилой недвижимости будет динамично продолжать свой качественный рост. Девелоперам и инвесторам все больше необходимо принимать во внимание тот факт, что сейчас потребителей интересуют уже не только метры площади добротного первичного жилья в хороших инфраструктурных зонах. Рынок становится образованнее, покупателей фразами «у нас будут хорошие лифты, качественные стеклопакеты и чудесная отделка» уже не удовлетворить. Покупателя смогут привлечь только реальные примеры успешных реализованных проектов, а также гарантии того, что девелопер не намерен кощунственно экономить на проекте. Нынешний покупатель хочет иметь уверенность в том, что конкретный проект будет выполнен девелопером с учетом его интересов и преференций, а не только с расчетом на быстрейшую продажу и получение прибыли.
