Алла Литвин, старший агент компании DTZ фото: Александр Гаврилов
CP: Усиливается ли конкуренция на рынке компаний, предоставляющих услуги по сдаче площадей в аренду? На мой взгляд, конкуренция на рынке коммерческой недвижимости в сфере предоставления услуг по привлечению арендаторов пока не усиливается. В Киеве лидерами являются две компании – DTZ и Colliers International, равных им на сегодняшний день нет, поскольку у других игроков нет возможности работать с клиентами на должном корпоративном уровне в глобальных масштабах. Что же касается иных крупных западных игроков и их интереса к украинскому рынку, то их планы о выходе на национальный рынок могут вынашиваться годами и быть реализованными только в перспективе нескольких лет. Компания Jones Lang La Salle уже присутствовала на украинском рынке. К сожалению, она свернула деятельность после полутора-двух лет работы. Это очень серьезная компания, но с корпоративными подходами в принятии решений, что ограничивает мобильность деятельности. В то же время, на украинский рынок выходит ряд российских компаний, которые, однако, скорее концентрируют свои усилия на консалтинге проектов, а не сдаче в аренду. Одна из относительно новых: Real Estate Solutions, специализирующаяся на консалтинге торговой недвижимости. CP: А что касается конкуренции со стороны украинских компаний? У нас несколько иные принципы работы, чем у украинских компаний. Мы специализируемся на работе с профессиональными объектами коммерческой недвижимости: бизнес-центрами, торговыми центрами и т.д. Украинские же игроки, за редкими исключениями, работают с небольшими офисными помещениями: «квартирами под офис», отдельно стоящими строениями небольших площадей. Такие компании редко заключают крупные сделки и подписывают значимые договора аренды; практически не предоставляют консультационных услуг по развитию коммерческой недвижимости. Поэтому о серьезной конкуренции со стороны украинских игроков говорить еще рано. Все крупные компании работают с DTZ и Colliers International. Если же они и попадают в орбиту украинских компаний, то все равно они приводят этих клиентов к нам, поскольку у украинских агентов, как правило, нет возможности предоставить серьезному арендатору помещения высокого качества и профессионально провести сделку. CP: Усиливается ли конкуренция на рынке компаний, предоставляющих консультационные услуги в области недвижимости? В области консультационных услуг конкуренция действительно усиливается. Это и появление на рынке ряда западных компаний, которые специализируются на консалтинге отдельных сегментов рынка недвижимости (например, департаменты недвижимости в строительных, юридических, инжиниринговых компаниях), усиливающаяся конкуренция со стороны украинских и российских компаний. Но DTZ пока еще является единственным международным агентством полного цикла по предоставлению консультаций в области недвижимости. Бизнес-центр Podil Plaza, Киев фото: Александр Микула
CP: Исходя из ваших практик работы, можно ли сказать, что наблюдается стойкая тенденция увеличения доли украинских компаний-арендаторов? Стало ли поступать от них большее количество заявок? Безусловно. На сегодняшний день бизнес-атмосфера улучшилась. Все больше становится украинских компаний, которые правильно подходят к подбору офисных помещений в процессе своего развития, понимая, что от этого будет зависеть их успех в бизнесе. Эти компании стабильны и соответственно являются надежными арендаторами и плательщиками. Но в нашем случае пока нельзя сказать, что украинские компании составляют большую часть клиентов DTZ, но клиентов-заказчиков по аренде – да, их больше. Украинские компании все еще продолжают ориентироваться на офисные помещения класса С, в лучшем случае – В. Мало кто из локальных компаний может себе позволить арендовать помещения класса А, хотя имиджевые офисы топ-менеджмента имеют место в зданиях класса А, при этом рабочие офисы этих же компаний часто расположены в помещениях класса С. Интерес украинских компаний к офисным площадям класса В растет, однако пока они в редких случаях могут себе позволить аренду таких помещений по ценовому критерию. CP: С кем легче работать при сдаче площадей в аренду: с украинскими или западными клиентами? С украинскими компаниями не только сейчас, но и ранее было легче работать в отношении их гибкости подходов к аренде площадей, во всем, что касается метража предлагаемых помещений и отсутствия ультимативных рамок для него. Так происходит потому, что украинские компании, как правило, не имеют долгосрочного планирования потребностей в площадях и опыта оценки динамики потребностей их прироста. Поэтому если украинскому клиенту действительно понравилось либо офисное здание, либо качество площадей, то нередки случаи, когда он соглашается на аренду большего количества площадей или же более высокую арендную ставку. Но, к сожалению, бывает, что такой клиент через год или ранее осознает, что часть площадей в его распоряжении – невостребованная, и начинает пытаться избавиться от излишков всевозможными путями. Основными среди них можно назвать субаренду, прямой отказ платить арендную плату или вообще разрыв договора с последующим переездом. В этом отношении работа с украинскими компаниями тяжела из-за их непостоянства, импульсивности принятия решений. Как показывает опыт, украинские компании не всегда четко следуют букве арендных договоров, чего западные клиенты себе не позволяют. У западных же компаний есть четкие бюджеты и, в большинстве своем, требования к аренде конкретных метражей, которые основываются на намеченных темпах развития компании. Самое интересное, даже несмотря на работу в столь незрелых рыночных условиях, эти расчеты часто верны, так как построены на серьезном анализе. У таких структур почти нет «личностного фактора», присущего украинским компаниям: когда помещение понравилось боссу и подчиненные готовы сделать все, чтобы только довести процедуру его закрепления за собой до логического завершения. Западные арендаторы, все же, четче понимают, какие площади необходимы компании для успешного ведения бизнеса по всем критериям, даже если помещения не очень нравятся лично боссу или сотрудникам. CP: Как вы прокомментируете намерение American Chamber of Commerce создать для украинской офисной недвижимости четкий классификатор? Я его только приветствую. Такая инициатива должна максимально поддерживаться и поощряться. Эксперты American Chamber of Commerce абсолютно правы, это своевременная потребность. Ведь сейчас иногда имеют место случаи, когда девелоперы либо владельцы единолично присваивают своим офисным центрам класс А или В, вложив в их развитие и строительство минимальные средства, недостаточные для причисления проектов к этим классам. В Украине уже сейчас «витает» понятие критериев для причисления офисных проектов к определенному классу, ведь DTZ ввела это понятие на украинский рынок. Но только DTZ и отчасти Colliers International работают по проведению в жизнь этих критериев. Но, поскольку мы представляем интересы конкретных клиентов и арендодателей, нам не всегда удается доказать владельцу, что его помещения не соответствуют заявляемому классу по ряду объективных физических и технических причин. CP: Не кажется ли вам такой шаг для украинского рынка с его объемами несколько преждевременным? Отнюдь. Этот шаг нельзя назвать преждевременным, поскольку классификация офисных площадей рано или поздно будет приведена в порядок: в особенности с упорядочиванием и ограничением рамок по критериям отнесения к определенному классу. Ведь класс помещения прямо влияет на цену объекта недвижимости. Критерии отнесения помещений к конкретному классу для многих участников рынка в целом понятны, проблема пока лишь в том, что для них нет четко очерченных рамок, и потому далеко не все владельцы готовы примириться с объективной классификацией по субъективным причинам. И то, кто выступает инициатором этой идеи – American Chamber of Commerce либо иная структура – не столь важно. Можно лишь поблагодарить Американскую торговую палату за то, что они делают за нас нашу работу. Ведь сейчас в Украине юридически нет лицензирования как риэлторов, так и объектов коммерческой недвижимости. Нет сильных общественных и профессиональных организаций, способных выступить штабом разработки классификатора офисных помещений и довести эту работу до конца. У некоторых ассоциаций, компаний и специалистов в области недвижимости периодически уже возникало и продолжает возникать желание поработать над этой темой, из-под их пера выходят некие критерии, проекты классификации и сертифицирования. Но на сегодняшний день так и не появилась правовая база, создать которую не так уж и сложно. Иной вопрос, кто выступит в авангарде процесса – либо государственные структуры, либо непосредственные участники рынка. Главное при разработке нормативной базы, в том числе и классификации офисных площадей, – чтобы это было сделано компетентно и было признано таковым большинством заинтересованных сторон. CP: Не кажется ли вам несколько странным, что офисный классификатор в Украине могут создать структуры, имеющие не совсем прямое отношение к рынку недвижимости? Ничего кардинально нового в эту сферу разработчик не привнесет. На сегодняшний день классификатор в той или иной форме существует: взять хотя бы тот факт, что украинские издания довольно часто публикуют рейтинги офисных зданий, пытаясь их оценить согласно схеме класс А – класс В – класс С. То, что эта классификация иногда «плавает» и у игроков рынка нет единого мнения о критериях проектов для четкого позиционирования – это плохо. Но все игроки понимают, что рынок так или иначе объективен сам по себе, и если девелопер правильно и честно отработал критерии классов в своем проекте, то они будут общепризнаны. CP: В деятельности девелоперов офисной недвижимости в последние годы наблюдается некая цикличность. Сказывается ли здесь их пассивность в работе с консультантами по коммерческой недвижимости? Девелоперы обращаются к нам за консультационными услугами в конкретных проектах, и гораздо реже – за консультациями в долгосрочном планировании развития недвижимости, исходя из конъюнктуры рынка. Они обращаются уже тогда, когда ситуация такова, что спрос намного превышает предложение. Хотя, это типично не только для Украины, но и всего европейского рынка. Так происходит потому, что вложения в недвижимость измеряются астрономическими суммами. Для того, чтобы вкладывать миллионы в дальнейшее развитие при ситуативном пессимистическом состоянии рынка, девелоперу недостаточно простой рекомендации по дальнейшим вложениям: необходим очень глубокий бизнес-план с обстоятельным исследованием перспектив. Только тогда, когда рынок переходит границу спрос-предложение в сторону неудовлетворенного спроса, начинается активное развитие новых проектов, как происходит сейчас в Украине на нынешней стадии. До перехода этой черты компании осторожничают и боятся, пока существующие бизнес-центры не будут заполнены до отказа. Кроме того, девелоперы оглядываются на возможную перспективу изменений экономической и политической ситуаций в Украине. Обратная ситуация – когда развитие недвижимости полностью замирает на какой-то срок из-за низкого спроса. На всех национальных рынках существует такая цикличность, правда, где-то этот период укладывается в рамки семи лет, где-то – четырех. Срок зависит как от мобильности рынка в целом, так и от общеэкономических показателей развития. И здесь мы вряд ли способны что-то изменить, потому что так работают даже самые развитые мировые рынки коммерческой недвижимости. CP: На сегодняшний день девелоперами заявлен целый ряд крупномасштабных проектов офисной недвижимости, планируемых к вводу в 2004-2005 годах. Не кажется ли вам, что эта волна способна «затопить» рынок в определенный момент? Это без сомнения повлечет за собой увеличение предложения офисных центров. Правда, это существенно зависит от очередности и сроков сдачи конкретных проектов. Тем более, что реальные сроки строительства редко совпадают с декларируемыми. Но я бы не говорила о том, что рынок будет «затоплен». Если граница спроса-предложения будет перейдена в сторону избыточного предложения, то это случиться года через три. Я полагаю, что «Эльсбург», «Меркс» и другие крупные компании, занимающиеся ныне развитием коммерческой недвижимости в больших форматах, учитывали эти факторы в своих бизнес-планах при всех сценариях, когда принимали решение о вложении инвестиций. Как известно, рассчитываются три сценария – худший, лучший и средний. В итоге работает один из них. Если вести речь о периоде через несколько лет, то для киевских проектов, наверное, сработают либо средний, либо худший сценарии. Однако для Киева в среднесрочной перспективе вряд ли стоит говорить об обвале арендных ставок. Они определенно понизятся, но это будет не лавинообразный процесс. Связано это с поочередным вводом новых проектов, поскольку предположить одновременную сдачу 5-7 крупных проектов невероятно. Таким образом, процесс снижения арендных ставок будет плавным и о резком обвале, по крайней мере, в ближайшие два года, речь вести не стоит. Тем более, что по сравнению со столицами соседних государств, киевский рынок офисных помещений пока очень слаб. Вообще же, прогнозы по сдвигам относительно арендных ставок сейчас довольно условны и могут, конечно, повторять этапы, уже пройденные рынками офисных помещений Варшавы или Москвы. CP: В Украине активизировалось развитие проектов офисной недвижимости в региональных центрах: Днепропетровске, Одессе, Донецке и даже малых городах наподобие Луганска или Черновцов. Заинтересована ли ваша компания в более активном продвижении на региональные рынки? На сегодняшний день мы уже работаем с региональными рынками, но больше в плане оценки объектов недвижимости и консультирования проектов. Открывать отделения в региональных центрах Украины мы пока не планируем. Все-таки Киев по объемам рынка недвижимости, да и подходам к ее развитию, не идет ни в какое сравнение с регионами. CP: При каком уровне объемов региональных рынков было бы уместно говорить о начале открытия региональных отделений? Мы часто идем за нашими клиентами. Сейчас активны большие промышленные центры Украины и Крым с его рекреационными возможностями, и мы помогаем нашим клиентам там. Наше решение о расширении своей сети в Украине не заставит себя долго ждать, если в каком-либо из городов или регионов Украины накопится «критическая масса» наших клиентов. Здесь мы рассчитываем на улучшение экономической и политической ситуации в Украине в целом и реакцию на это крупных компаний, которые начнут реализовывать свои проекты.
