ТРЕБОВАНИЯ К ОФИСНОМУ ЦЕНТРУ Офисный центр 30 St Mary Axe в Лондоне, проект которого разработала мастерская Foster and Partners фото: Grant Smith
Принятая в марте 2004 года Комитетом по недвижимости Американской торговой палаты классификация офисных помещений Киева содержит 10 обязательных и 10 дополнительных требований, соответствие которым позволяет относить тот или иной офисный центр к классу А, В и С. Из этих 20 требований 15 имеет непосредственное отношение к архитектурно-планировочным решениям, а именно: 6 из 10 обязательных требований: – Отдельный, четко обозначенный вход в здание, наличие фойе (холла). – Чистая высота потолков в офисных помещениях – не менее 2,7 метра, как минимум в 90% используемой площади. – Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) внутри здания или на прилегающей к зданию территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 м2 арендуемой площади. – Система теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, двухтрубная HVAC (1 контур), с отдельным для каждого арендатора контролем температуры, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час. – Открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающей гибкую перепланировку. – Коэффициент оплаты арендаторами площадей общего пользования здания не должен превышать 12%. 9 из 10 дополнительных требований: – Выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение). – Рациональная глубина помещения (не менее 95% используемых площадей находятся в 10 метрах от источника естественного освещения, то есть окон или атриума). – Минимальная этажная площадь здания – 500 м2. – Среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 метров. – Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений. – Среднее время ожидания лифта в часы пик – не дольше 30 секунд (с момента вызова). – Кафетерий (столовая) для сотрудников внутри здания или наличие кафе либо ресторана на близком расстоянии от здания. – Допустимая минимальная нагрузка на пол – 450 килограммов на 1 м2. – Освещение офисов – не менее 400 люкс на высоте рабочей поверхности. И хотя данная классификация не имеет обязательного характера, а является своего рода рекомендацией девелоперам и проектантам, ее учет позволяет участникам рынка создавать офисные здания, эффективные с коммерческой точки зрения, удовлетворяющие потребности как арендодателей, так и арендаторов. Каждый из указанных параметров имеет различную степень корреляции с результатом труда проектировщика. Ниже приведены ключевые моменты данной классификации, выступающие в качестве камня преткновения для подавляющего большинства офисных проектов Киева.
OPEN SPACE И ГИБКОСТЬ ПЛАНИРОВКИ На сегодняшний день именно открытое пространство с минимальной этажной площадью более 500 м2 с сеткой колонн, обеспечивающей возможности гибкой планировки и перепланировки, считается оптимальным подходом к проектированию офисных зданий. В отечественных условиях распространение получила сетка колонн 6 на 6 метров. Однако такая сетка колонн отвечает лишь минимальным нормам западного рынка коммерческой недвижимости. Открытая планировка позволяет, как показывает опыт, удовлетворять потребности компаний – арендаторов офисных площадей – в разделении занимаемой ими площади на различные функциональные зоны. Для девелопера открытая планировка выгодна тем, что она обеспечивает гибкую разбивку каждого этажа на отдельные секции любого размера и конфигурации, позволяя удовлетворить потребности практически всех арендаторов и максимально быстро заполнить здание. Кроме того, новый арендатор имеет возможность безболезненно для несущих конструкций здания перепланировать площади, лишь сменив мобильные перегородки. Важным преимуществом отсутствия внутренних несущих стен и замены их колоннами эксперты называют высвобождение площади здания. Возникающая при отказе от стен как элемента несущих конструкций проблема обеспечения доступа каждого рабочего места к коммуникационным и силовым сетям легко решается посредством использования подвесных потолков, фальшполов и перегородок. На сегодняшний день в Киеве концепция оpen space с оптимальной для Запада сеткой колонн получила свое применение не во всех офисных проектах. Первая причина – большинство офисных центров Киева располагается в реконструированных промышленных объектах или старых зданиях исторической постройки, что автоматически ограничивает возможность построения офисного пространства по принципу оpen space. По словам архитектора Андрея Пашенько, «сама структура офисного центра в идеале, если это позволяет площадка, должна давать возможность получения универсальной функциональной схемы, которая позволила бы арендодателю свободно делить офисные площади на юниты. В теории это звучит хорошо, но на практике, особенно если речь идет о реконструкции здания в исторической части города и архитектор завязан со старыми фасадами и уже заданным ритмом, это очень сложно». Второй аспект – незнание или нежелание архитекторов и девелоперов отходить от традиционной и хорошо знакомой кабинетно-коридорной системы. И даже в тех случаях, когда оpen space и сетка колонн все-таки применяются, можно встретить абсолютно нерациональные решения с шагом колонн 3 на 3 метра, что является существенным минусом для здания.
ЭТАЖНАЯ ВЫСОТА, КОММУНИКАЦИИ И ИНЖЕНЕРИЯ Соблюдение таких важных условий, как распределение и подключение силовых и телекоммуникационных сетей в любом месте помещения, эргономичное и одновременно эффективное размещение систем отопления, кондиционирования и вентиляции (HVAC) – неотъемлемый атрибут современного офиса. Их установка возможна только в рамках грамотно разработанного архитектурного проекта, в основу которого положены такие концептуальные принципы, как открытая планировка и достаточная высота этажа. Относительно необходимости первого аспекта стоит заметить, что монтаж системы HVAC при кабинетно-коридорной системе (структурно-несущие стены) и обеспечение равных климатических условий во всех помещениях здания крайне затруднены и сопряжена с большими затратами. Высотность этажа, в свою очередь, затрагивает несколько моментов – физиолого-психологический, эргономический, а также технический. Как показывает мировой опыт, чистая высота этажа в офисном здании (от пола до подвесного потолка) должна составлять не менее 2,7 метра для того, чтобы продолжительное нахождение в офисе не вызывало ощущения дискомфорта. Технический аспект вызван необходимостью использования для оснащения здания вышеупомянутыми силовыми, телекоммуникационными и HVAC-системами таких конструктивных элементов, как фальшполы и подвесные потолки. В результате, с учетом всех этих факторов, брутто-высота этажа (от пола до пола) должна составлять не менее 3,6 метра (в ряде стран, в том числе в России, а точнее в Москве, в классификаторе офисных помещений данный параметр выделен как обязательный). Однако в отечественные девелоперы нередко акцентируют внимание на том факте, что в условиях ограничений по высотности зданий, особенно в центре города, снижение высоты каждого этажа позволяет повышать общее количество этажей, а, значит, и общую арендуемую площадь и доход девелопера. Нередки случаи, когда при разработке проекта здания не учитывается специфика его современного инженерного и технического оснащения, и оборудование устанавливается в готовом здании (не приспособленном для этого), что сопряжено со значительными техническими сложностями, временн'ыми и финансовыми затратами. Появление же в здании непредусмотренных проектом строительства фальшпола и подвесного потолка также значительно уменьшает реальную высоту этажа. «Многие отечественные архитекторы разрабатывают проекты с этажной высотой 3 метра, но, когда начинается монтаж инженерных конструкций, эта высота может сокращаться до 2,5-2,6 метра», – говорит Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании «НЕСТ».
ДА БУДЕТ СВЕТ По мнению экспертов, именно естественное освещение является эталоном оптимального освещения, а комфортность условий в офисе в значительной степени зависит от того, насколько эффективно оно используется. Одной из составляющих рационального использования естественного освещения в офисных центрах является максимально открытая планировка этажей, призванная обеспечить доступ внешнего света к максимально большому количеству рабочих мест, а для этого, согласно приведенной выше классификации, не менее 95% используемых площадей офисного здания должны быть расположены в пределах 10 метров от окна или атриума. В офисных центрах на Западе естественное освещение используется максимально эффективно фото: Hochtief
При разработке проектов офисных зданий западные архитекторы стараются максимально использовать природный свет, учитывая всевозможные световые фонари и колодцы, значительно расширяя оконные проемы, вводя в конструкцию офисного центра атриум. В большинстве современных проектов офисных центров предусмотрена практически полная замена внешних ограждающих конструкций прозрачными оконно-фасадными системами. В Украине же, несмотря на то, что необходимость использования природного света оговорена в СНиПах, данному вопросу, по мнению экспертов, не уделяется должного внимания, о чем можно судить по малым размерам окон в реконструируемых зданиях, переоборудованных под офисные центры, или в новых офисных центрах, построенных исключительно на основе существующих государственных норм и правил. Более того, поскольку окна являются основным каналом потерь тепла, девелоперы не заинтересованы в чрезмерном (то есть выше требований СНиПов) повышении оконной площади, поскольку за потери тепла в этом случае придется дополнительно платить, что, соответственно, повысит эксплуатационные расходы для конечных арендаторов и снизит рыночную привлекательность офисного центра. Такая логика, а также нежелание тратить офисные площади «впустую», заставляет отечественных девелоперов отказываться от атриума.
ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ И ТВОРЧЕСКИЙ АСПЕКТ Только удобное и вместе с тем эстетически привлекательное помещение и офисное здание в целом способно вызвать подсознательную позитивную оценку работающих в нем людей и, соответственно, интерес со стороны арендаторов, а также высокую рыночную привлекательность здания. Немаловажным фактором является индивидуальность объекта. Ведь даже самые изысканные детали, повторяющиеся в оформлении фасадов десяти офисных центров подряд, способны повергнуть в уныние и вызвать желание отказаться от аренды помещения в том или ином центре. «Однообразие архитектурных решений в любой сфере недвижимости, в том числе в офисном центре, даже если оно соответствует общепризнанным международным стандартам, как уже сейчас показывает практика, крайне негативно сказывается не только на эстетическом удовлетворении, но и на прибыли девелопера и инвесторов», – считает Ги Перри, директор архитектурного бюро INVI. Именно поэтому архитектурно-планировочные решения офисных центров нельзя до конца перевести на язык математики и других точных наук. Определенная часть творческого начала остается в любом случае, и именно она в условиях конкурентного рынка, когда все другие необходимые условия в виде прописанных критериев соблюдены, становится основным конкурентным преимуществом офисного центра.
ТОЧКИ ЗРЕНИЯ Создание профессионального офисного центра представляет собой результат тесного взаимодействия трех сторон проекта – девелопера, архитектора и консультанта, который часто в дальнейшем занимается и коммерческой реализацией проекта. Реалии украинского рынка недвижимости обусловливают тот факт, что до сих пор между всеми сторонами процесса девелопмента не установились механизмы четкого взаимодействия. На сегодняшний день в Киеве практически в каждом из проектов этот механизм реализуется методом проб и ошибок. Пытаясь оценить существующие проблемы создания офисных центров в Киеве, мы пообщались с представителями всех трех сторон (девелопер, консультант, архитектор) и выяснили, что каждая из них имеет свою точку зрения, зачастую несовпадающую с мнением других участников проекта. Нередко расхождения во взглядах на роль и функции в проекте очень существенны. Предлагаем вам взглянуть на данную проблему глазами участников процесса разработки проектов офисной недвижимости. CP: Насколько легко отечественным архитекторам дается освоение концепции проектирования офисных зданий на основе принципов коммерческой недвижимости? Сергей Бабушкин, архитектор: «Никаких проблем я лично в этом вопросе не замечаю. Единственное, с чем мы – архитекторы – сталкиваемся, это нежелание и/или незнание самих девелоперов того, какой должна быть архитектура офисного здания». Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании «НЕСТ»: «Сегодня при разработке проектов офисных центров отечественные архитекторы в большей степени ориентируются на нормы, правила и положения, чем на коммерческую эффективность. К этому их во многом вынуждает система. Если ты 20 раз должен подумать, где и каким образом будут организованы пожарные проходы, у тебя меньше времени остается на то, чтобы думать о коммерческой эффективности. На рынке проектных услуг очень мало игроков, а более-менее профессиональных – еще меньше». Сергей Сергиенко, генеральный директор компании «Colliers International Украина»: «К сожалению, сейчас я не готов поручиться ни за одно архитектурное бюро в Украине, которое могло бы построить грамотный с коммерческой точки зрения проект без вмешательства консультанта. Практически всегда нужно сдерживать «полет фантазии» наших архитекторов, поскольку большинство из них озадачены так называемым «креативом». А креатив и функциональность – «не лучшие друзья». Поэтому, как правило, из под пера местных архитекторов выходят красивые но не функциональные здания. CP: Опишите механизм создания проекта офисного здания с точки зрения взаимодействия между девелопером, архитектором и консультантом. Сергей Бабушкин: «Заказчик ставит определенные условия, на основе которых, проведя анализ уже построенных объектов и основываясь на собственном опыте, архитектор предлагает то или иное решение. Я считаю, что архитектору должны «наговорить» сценарий, а он должен воплотить его в жизнь. Главная скрипка – это, конечно, архитектор. Наш заказчик, как правило, полагается на мнение архитектора. Мы даже не заключаем договор с ним до тех пор, пока не найдем общий язык. Консультанты же в наших проектах появляются значительно позже. Мы терпеливо слушаем их мнение». Андрей Пашенько, архитектор: «Архитектор должен сделать первое приближение к освоению возможностей площадки. При этом консультант должен абсолютно абстрактно высказаться, «а что бы он здесь хотел видеть». А дальше начинается своеобразная игра в пинг-понг: каждое предложение консультанта принимается, рассматривается и решается, что из этого может быть реализовано. Соответственно, чем раньше консультант включается в работу по проекту, тем лучше будет результат, поскольку условно архитектор может наработать красивую архитектурную концепцию, но она будет нежизнеспособной. В целом, я с большим уважением и вниманием отношусь к тем экспертам, которых заказчик приглашает в качестве консультантов». Андре Пойтерс, немецкий архитектор: «Здесь идет речь о сотнях маленьких шагов, которые нужно сделать вместе. Совместная работа часто начинается еще до приобретения земельного участка, потому что сначала ведь нужно найти идею местоположения и его использования. В общем, этот механизм представляет собой комплексный процесс, в котором все участники постоянно обмениваются информацией и непрерывно принимают дальнейшие общие решения». Сергей Король: «В 100% случаев при разработке наших проектов мы предлагали архитекторам внутренние планировочные решения, которые они затем адаптировали и перерабатывали исходя из соответствия СНиПам. В нашей практике не было ни одного случая, когда архитектор самостоятельно бы просчитал и предложил эффективное с коммерческой точки зрения планировочное решение. В сфере офисного строительства мы консультируем архитекторов самостоятельно. При разработке концепции и архитектурного решения торговых объектов привлекаем консультантов, поскольку разработка проекта ТЦ – гораздо более сложная задача, чем разработка проекта офисного центра. Наши архитекторы на самом деле думают о том, как их проект пройдет градсовет. Последний же рассматривает только внешнюю оболочку – фасад, вписываемость в архитектуру района, высотность. В связи с этим процесс разработки проекта фактически включает в себя две стадии – до градсовета и после него, когда разрабатываются внутренние архитектурно-планировочные решения. фото: PAUL LIU
В целом, отечественные девелоперы сегодня относятся к архитектурному проекту и архитектору в большей степени с точки зрения быстроты разработки проекта и согласования, чем какого-то творческого подхода». Сергей Сергиенко: «Профессиональный девелопер обязывает архитектора сотрудничать с консультантом и максимально следовать его рекомендациям. Архитектор – это исполнитель грамотного девелопмента. Законодателем проекта должны быть 2 лица – девелопер, который должен понимать, что он хочет построить на данном земельном участке, и консультант, представляющий собой источник информации о том, как наиболее эффективно с коммерческой точки зрения реализовать видение девелопера. Все рекомендации, представленные консультантом, утверждаются девелопером и выдаются архитектору, который реализует их при разработке проекта». Анна Максимчук, региональный директор компании DTZ: «Мы всегда вели борьбу с украинскими архитекторами, поскольку имеем значительные разногласия в вопросе, что должен представлять собой офис внутри. Нас не интересует, как выглядит здание снаружи, поскольку это удел архитекторов. Самый важный вопрос – внутреннее пространство. Проблема заключается в том, что отечественные архитекторы не любят правильных форм. А ведь для офисных помещений идеальная форма – прямоугольник или квадрат. Неправильные формы неприемлемы для рациональной планировки внутриофисного пространства. Планировка и правильность формы – главные составляющие офиса. На сегодняшний день архитекторы предлагают самые замысловатые, вычурные формы. Однако «неправильное» пространство неудобно планировать». CP: Насколько стоимость разработки проекта офисного здания отличается в Украине и на Западе? Сергей Бабушкин: «До западной практики в этом вопросе нам еще далеко. Гонорар у отечественных архитекторов гораздо ниже, потому что у нас экономят на строительстве, начиная со стадии разработки проекта. Отечественные девелоперы не понимают, что если сэкономишь на проекте, то проиграешь на строительстве и продаже или сдаче в аренду. Каждый опытный заказчик должен понимать, что если мало платить архитектору, то он не будет выкладываться на работе. Чем выше профессионализм проектировщика, тем выше должен быть его гонорар». Андрей Пашенько: «Отличается, и очень серьезно. Говорить о каких-то четких цифрах нельзя, так как каждый объект по-своему индивидуален. Как правило, это коммерческая тайна. Стоимость разработки проекта зависит от его сложности в структуре города. Есть очень важный фактор – интерес объекта для архитектора, на котором он готов работать чуть ли не по себестоимости. А есть такие объекты, за которые и браться не хочется». Ги Перри: «Гонорары, которые сегодня архитекторы и проектировщики получают в Украине, – лишь мизерная доля по сравнению с аналогичными комиссионными на Западе. По моему мнению, это одна из причин того, что в вашей стране есть еще множество нераскрытых талантов в этой сфере – данная профессия пока просто непривлекательна с точки зрения доходов. Кроме того, сегодня многие украинские архитекторы вынуждены просто копировать проекты своих западных коллег, поскольку за такие деньги создать что-то принципиально новое, реализовать свой творческий потенциал практически невозможно. Но я уверен, что ситуация в скором времени изменится». Сергей Король: «Сегодня для ряда отечественных архитекторов этот показатель не уступает западным расценкам и даже превосходит их. Удивительно, но факт. Грубо говоря, наши архитекторы слишком уверенно себя чувствуют. Их не так много, можно сосчитать на пальцах одной руки. Архитекторы, уверенные в том, что пройдут градсовет, набирают огромное количество работ, и сроки летят. Именно поэтому к нам сегодня приходят западные архитекторы, и наши архитекторы глубоко заблуждаются, если думают, что нынешняя ситуация продлится долго. С тем опытом, портфолио, профессионализмом, техникой, которые есть у западных специалистов, они составят серьезную конкуренцию локальным». Сергей Сергиенко: «Размер вознаграждения отечественных архитекторов значительно уступает западным расценкам, однако для некоторых украинских проектантов этот показатель находится на сопоставимом уровне. При этом стоимость разработки проекта определяется в виде процента от сметной стоимости, западные же архитекторы используют параметр стоимости за 1 м2 проекта, что гораздо эффективнее и проще». CP: Сравните уровень отечественных и западных архитекторов. Готовы ли украинские архитекторы сотрудничать с западными партнерами и учиться у них? Сергей Бабушкин: «Уровень наших архитекторов не соответствует мировому. Нам еще нужно учиться, и мы готовы это делать, но сотрудничаем только с теми из западных архитекторов, которые признают нас как полноправных партнеров, а не просто сопровождающих проект на локальном уровне». Андрей Пашенько: «Практика сотрудничества с западными архитекторами уже достаточно распространена, и я думаю, что с ростом зарубежных инвестиций будет развиваться и в дальнейшем. Причем разработка проектов проходит в нормальном диалоговом режиме. Конечно, важно, чтобы украинские архитекторы не остались без работы. Но, исходя из того, как осуществляется механизм партнерства, убеждаешься, что мы нужны им, а они нужны нам. Из этого микса может получиться хороший результат. Например, в застройке центральной части Берлина, в которой принимал участие весь мир, участвовали практически все самые мощные архитектурные мастерские мира. Рядом строили свои объекты немцы. Но ни один иностранный архитектор в Берлине не работал без представителей немецких архитекторов». Ги Перри: «Я очень уважаю местных архитекторов за широту идей и профессионализм. Украина, как и большинство европейских стран, имеет множество талантов в сфере архитектуры. Я дважды выступал в роли члена жюри в архитектурных конкурсах, проводимых в Украине, и количество по-настоящему талантливых архитекторов меня просто поразило». Сергей Король: «Отечественные архитекторы значительно уступают западным. И это не их вина, это их беда. Я уверен, что мозги у наших людей как минимум не хуже, единственная проблема заключается в том, что у отечественных архитекторов, как и у консультантов, нет достаточного опыта. Да и откуда ему взяться? Также нет возможности получать образование в узкоспециализированных учебных заведениях. Пройдет время, и отечественные архитекторы начнут создавать проекты, ничем не уступающие разработкам западных. Есть грамотные архитекторы, но у них очень мало опыта работы. Я общался со многими зарубежными архитекторами, и больше всего меня поразило то, насколько они, в отличие от отечественных, прониклись категориями и критериями коммерческой недвижимости. На Западе к разработке проекта не нужно привлекать и архитектора, и консультанта, поскольку архитектор самостоятельно разрабатывает проект, так как досконально понимает коммерческую сторону вопроса во всех его аспектах. Когда я общался с архитекторами, у меня просто возникало ощущение, что я разговариваю с консультантами. Конечно, наши архитекторы всегда готовы учиться, особенно бесплатно. Из нашего опыта – они адекватно воспринимают западную компанию как более опытную, внимательно прислушиваются к ее советам и рекомендациям, прекрасно понимая, что получают отличную школу – ни о каком конфликте речи не идет». Сергей Сергиенко: «К сожалению, в большинстве своем, известные отечественные архитекторы не хотят учиться, а, тем более, признавать свои решения неграмотными. Причина в том, что мы мыслим в разных плоскостях: они – в области креатива, мы – в области прагматики. В будущем появятся новые архитектурные бюро, которые будут возглавлять не архитекторы, прошедшие советскую школу, а молодые люди, воспринимающие современные реалии, которые будут строить проекты по правилам коммерческого девелопмента». CP: Каковы, по вашему мнению, основные проблемы офисных проектов Киева и Украины с точки зрения архитектурных и планировочных решений? Сергей Бабушкин: «Проблема, когда архитектор выражает не себя, а хочет подстроиться под того бюрократа, который должен все согласовать. Чиновники не должны говорить, как строить. Часто и заказчик говорит: «А нарисуй ты, лишь бы они согласовали», вот этого уже нельзя допускать. Творцы должны творить, а другие – этим наслаждаться. Архитектор должен выражать свое творчество сам, не ссылаясь на то, что ему это кто-то посоветовал. Если архитектора выбрали (а его же выбирает заказчик за свои деньги, и он идиота не возьмет), то ни в коем случае не нужно вмешиваться в этот процесс, помимо необходимых согласований. А у нас сегодня, даже если чиновник согласовал, то завтра может сказать, что был не прав, и я снова должен буду проходить этот круг согласований». Андрей Пашенько: «Хотелось бы обратить внимание на то, что создание проектов в сфере офисной недвижимости достаточно сильно сковывают существующие СНиПы. Практически во всех проектах мы имеем какие-то отклонения, потому что если идти четко по СНиПам, то лучше ничего не делать. Мы все-таки ждем, что Киев поступит так же, как поступила Москва, и примет ведомственные нормативы по подземным паркингам, по высотности и пожарной безопасности. В условиях роста конкуренции эффективность архитектурно-планировочных решений становится ключевым преимуществом или недостатком офисных центров фото: Олег Герасименко
Сегодня заказчики, учитывая большую востребованность офисных площадей в Киеве, фактически пытаются делать этажерки, в которых все максимально напичкано офисными помещениями. К тому, что любят архитекторы, – релаксационные зоны, атриумы, зеленые сады – тому, без чего уже сложно представить себе офисный центр на Западе, к сожалению, мы только начинаем подходить. Но когда рынок будет насыщен и начнется «драка» за клиентов, тогда в ход пойдут своего рода архитектурные изыски, которые будут дополнительно притягивать компании определенного класса. Как сделать классный офисный центр европейского уровня – мне, как архитектору, абсолютно понятно. Но еще я знаю, что моему заказчику это абсолютно не нужно. Объяснить клиенту, что мы хотим сделать в офисном центре трехсветный атриум, посадить пальмы высотой 6 метров – практически невозможно, так как каждый квадратный метр офиса в Киеве уходит. На сегодняшний день, как известно, пустующих офисов в столице нет. Мы ждем, когда рынок насытится и будет востребовано определенное качество архитектуры. Наши офисные центры четко отвечают требованиям рынка. То, что сегодня существует в Киеве, – рынку сейчас необходимо и рынок это полностью поглощает. Как только он насытится, будем выходить на другой уровень. Например, в Гамбурге на сегодняшний день около одного миллиона м2 свободных офисных площадей, и когда там строится новый центр, идет борьба за каждого клиента и внимание уделяется всем мелочам в архитектурно-планировочных решениях. К этому, я уверен, придем и мы». Сергей Король: «Ключевой является проблема непонимания архитекторами нужд и требований девелоперов. Еще одна проблема – в градостроении. Я почти на 100% уверен, что сегодня никто не понимает, в каком направлении движется и каким завтра будет Киев с точки зрения архитектуры. Думать начинают, однако не понимают – однозначно. Поэтому земельные участки выделяются в любом месте под любые проекты». Сергей Сергиенко: «Самой большой проблемой является неэффективность планировки, а также использования отделочных материалов. Часто – неправильный шаг колонн, неправильная форма здания, неграмотно расположенная на фасаде лестничная группа неудобны для офисного пользователя, не предоставляя возможности эффективной планировки офисного пространства. Среди других наиболее частых проблем можно выделить отсутствие необходимого естественного освещения, неудобное расположение и форму лобби, низкую высоту этажа, неудобное расположение эваковыходов, неудобное сообщение между лобби и паркингом и т.д.». Евгений Закман, генеральный консультант компании Prospects Development: «В результате общения с украинскими архитекторами у меня появилась мысль: «Старые архитекторы не хотят, а молодые не могут».
ЕСТЬ ЛИ ВЫХОД ИЗ ХОЖДЕНИЯ ПО КРУГУ? Несоответствие количества машиномест в паркинге объему офисных площадей, неэффективная планировка, неправильный шаг колонн (при их наличии, разумеется), неправильная форма зданий, неграмотное расположение санузлов по отношению к размещению офисных площадей внутри здания, низкий коэффициент использования естественного освещения, низкая высота этажа, неудобное расположение пункта общественного питания или его отсутствие, низкий коэффициент эффективности использования площадей, незначительная площадь фойе – далеко не полный перечень недостатков офисных центров, которые сегодня существуют, проектируются и строятся в Киеве, с точки зрения архитектурно-планировочных решений. В Киеве складывается достаточно парадоксальная ситуация, при которой разработанные и четко обозначенные мировой практикой требования к архитектурно-планировочным решениям офисных центров на практике не учитываются и не используются, хотя они понятны и общедоступны. Эксперты приводят различные причины сложившейся ситуации, однако, в целом, их можно свести к следующим: – желание девелоперов и инвесторов снизить затраты на строительство и получить дополнительные площади в структуре офисного центра (низкая высота потолков, маленькая площадь оконных проемов, отсутствие атриума, неэффективная входная группа); – недостаточно высокий уровень профессионализма отечественных архитекторов, который можно объяснить отсутствием опыта разработки проектов в сфере коммерческой и, в том числе, офисной недвижимости; – относительно низкий уровень вознаграждения отечественных архитекторов (по сравнению с западными), обусловленный неготовностью отечественных девелоперов оплачивать услуги профессиональных архитекторов и получать за это профессиональный грамотно разработанный проект; – сложная процедура получения согласовательно-разрешительной документации, что обуславливает концентрацию основного внимания архитектора на внешней стороне проекта и его соответствии архитектурной застройке района и города, а также государственным нормам и правилам; – наличие определенных конфликтов и несоответствия между СНиПами и принципами коммерческой недвижимости; – непрофессионализм девелоперов; – низкий уровень конкуренции (рынок арендодателя) между объектами на рынке офисной недвижимости в течение последних 2-3 лет, позволяющий непрофессиональным проектам быть коммерчески эффективными. По мнению экспертов, именно последний фактор определяет возможность наличия всех остальных. Выход из сложившегося замкнутого круга – отсутствие необходимости в высококачественных офисных проектах и проектных услугах, привлечение архитекторов только для прохождения градостроительного совета – возможен исключительно в условиях качественного роста рынка, роста конкуренции между проектами, а, значит, и профессионализма девелоперов. В последнее время ряд отечественных девелоперов начинает привлекать к разработке проектов консультантов и зарубежных архитекторов, что обусловлено начальным этапом насыщения рынка офисной недвижимости. Наиболее стратегически мыслящие игроки рынка коммерческой недвижимости прекрасно понимают, что пользующиеся сейчас высоким спросом офисные помещения через 2-4 года, когда на рынок запланировано выведение большого количества новых проектов, могут просто стать неконкурентоспособными. И в этих условиях эффективность архитектурно-планировочных решений становится основополагающим конкурентным преимуществом офисного здания, а ошибки и просчеты, допущенные при их разработке, автоматически перечеркивают все шансы проекта на успех.
Луч света от IDEA LUCE
В апреле компания IDEA LUCE приняла участие в выставке elcom Ukraine 2005 «Промышленное освещение», где предложила вниманию отечественного рынка продукцию собственного производства под тм «Ідеал Люкс» – светильники следующих видов: растровые светильники, светильники типа Down Light, влагозащищенные светильники и светильники для высоких пролетов. Как специалист в области комплексных решений по освещению, компания представила собственные новые проекты наружного освещения: ТЦ «Мандарин Плаза», «Спецавтоцентр ЗАЗ Мерседес», здание офиса «Укр-Авто». Стенд компании IDEA LUCE также привлек внимание и интерес потребителей, отдающих предпочтение европейским производителям осветительного оборудования, поскольку на нем была представлена продукция таких известных во всем мире производителей, как DISANO, FOSNOVA, finNIBA, FAEL LUCE, iGuzzini, MARTINI. Посетители выставки могли ознакомиться с функциями устройств демонстрационного «Умного дома», фрагментарно представленного в экспозиции компании IDEA LUCE. На завершающем этапе выставки был организован презентационный семинар на тему «Spectral – философия света. Современные концепции в развитии светотехники. Достижение в области световых диодов». Семинар провела немецкая фирма «Spectral» по приглашению своего партнера – компании IDEA LUCE. В качестве докладчика выступил начальник дизайнерского центра Томас Эрзам (Thomas Ehrsam). В перспективе компания IDEA LUCE планирует расширение собственного производства светильников промышленного назначения, опор уличного освещения, гофротрубы и акссесуаров к ней, увеличение поставок электротехнической и светотехнической продукции европейского производства. О компании: За пять лет работы компания ЗАО «ИДЕА ЛУЧЕ» стала одной из ведущих фирм на отечественном рынке осветительного оборудования. Компания готова предоставить в Ваше распоряжение свой опыт и свои возможности в организации проектирования и поставки электрооборудования и различной светотехнической продукции, соответствующей современным требованиям европейского уровня, а также сертифицированной и соответствующей строительным нормам Украины.
