Проект по днепровской набережной: пример классического бизнес-парка
Commercial Property №1 (53) январь 2008
Весной 2008 года в Киеве должно начаться строительство бизнес-парка, расположенного на Левом берегу, по Днепровской набережной, 14. Девелопер проекта – компания «Киевская Инвестиционная Группа» («КИГ») – позиционирует его как первый в Украине и странах СНГ настоящий бизнес-парк, полностью соответствующий этому формату по форме и содержанию. О том, как будет претворена в этом проекте философия бизнес-парка в интервью «СР» рассказал руководитель проекта Алекс Десси Кииза.
Текст: Наталия Лисняк
Проект бизнес-парка компании «Киевская Инвестиционная Группа». МАКЕТ: «Киевская Инвестиционная Группа»
CP: Когда была начата работа над проектом? На какой стадии он находится сегодня?
Работа началась в первых месяцах 2006 года. В октябре 2007 года проект был утвержден на заседании градостроительного совета и на сегодняшний день уже прошел комплексную государственную экспертизу. Начало строительных работ запланировано на май-июль 2008 года.
CP: Какова очередность реализации проекта?
Бизнес-парк будет вводиться в эксплуатацию в три очереди: первая состоит из одного 12-этажного и одного 9-этажного здания и отдельно стоящего ресторана. Первый пусковой комплекс будет введен в эксплуатацию весной 2010 года. Вторая и третья очереди включают по одному 9-этажному зданию каждая.
CP: Вы говорите о проекте как о первом настоящем бизнес-парке в Украине. Что дает вам основания для такого заявления и на какие европейские проекты вы ориентировались?
Прежде чем приступить к реализации проекта, команда «КИГ» посетила разные действующие бизнес-парки в европейских странах. Мы видели много объектов, в том числе и Chiswick Business Park (Лондон), который на сегодняшний день считается лучшим в Европе и одним из лучших в мире.
Классический бизнес-парк, каковыми являются Chiswick Business Park, Reading Green Park (Великобритания), и каким мы стараемся сделать наш проект, – это целая философия, отличная от проектов, заявленных сегодня в Украине как бизнес-парки, но относящихся, скорее, к business estate. Это совершенно другой мир, иное мировоззрение, которое можно понять, только увидев и почувствовав.
Алекс Десси Кииза, руководитель проекта бизнес-парка компании «Киевская Инвестиционная Группа». Фото: Олег Герасименко
CP: Какая территория отведена в вашем проекте под ландшафтный парк?
Территория бизнес-парка составляет 7,03 гектара, из них 5,5 гектара будет занимать современный ландшафтный парк.
Работа над ландшафтной зоной – один из важнейших этапов, которому мы уделяем большое внимание. Концепцию ландшафта для нашего проекта разработала ведущая в этой области английская компания – Scott Wilson. Сегодня она занимается созданием рабочей документации ландшафтной части бизнес-парка.
Ухоженная, красивая, чистая парковая зона будет доступна не только сотрудникам бизнес-парка, но и всем жителям и гостям города. Более того, территория будет освещена и открыта даже в ночное время.
CP: Какие специалисты помимо Scott Wilson принимают участие в этом проекте?
Концепцию и мастер-план проекта разрабатывала англо-американская компания Swanke Hayden Connell International, концептуальное проектирование инженерных сетей выполнила компания Tebodin. Над генеральным планом и архитектурной частью работает мастерская Андрея Пашенько.
Многие виды работ, связанные непосредственно со строительством, а также управлением монтажными работами (Construction management), будут выполнять иностранные компании и зарубежные эксперты. Таким образом мы хотим снизить риск несвоевременного и некачественного выполнения работ.
CP: Расскажите, пожалуйста, о структуре бизнес-парка: общей и офисной площади, объектах инфраструктуры, паркинге.
Бизнес-парк будет состоять из четырех офисных зданий общей площадью 133 000 м2. Помимо этого, на его территории будут располагаться здание ресторана и блок для обслуживающего персонала.
Проектом предусмотрено создание двухуровневого подземного паркинга площадью 77 500 м2. Из-за того, что участок строительства характеризуется высоким уровнем грунтовых вод, который совпадает с отметкой второго яруса паркинга, строительные ра боты потребуют значительных затрат. Мы сознательно идем на это, так как в противном случае для создания необходимого количества машиномест нам пришлось бы пожертвовать наземной территорией.
Что касается инфраструктуры, то в нее войдут как объекты, необходимые для комфортного пребывания сотрудников на территории бизнес-парка, так и дополнительные преференции для арендаторов. Например, в первом и втором блоках предусмотрено создание пункта корпоративного питания, фитнес-центра с бассейном и салоном красоты, отделения банка, аптечного киоска, продовольственного магазина. В ходе строительства будут появляться дополнительные объекты инфраструктуры.
Помимо этого, запланировано создание на территории парка event area – специальной площадки, где в течение целого года можно будет проводить корпоративные мероприятия, различные игры и концерты. Зимой площадка сможет выполнять функцию катка. За организацию досуга арендаторов будет отвечать служба управления объектом.
CP: Какие инженерные, технические и архитектурные решения предусмотрены проектом?
Каждое здание бизнес-парка будет состоять из двух блоков, соединенных выступающим атриумом. Все здания имеют светопрозрачные фасады, обеспечивающие вид на парк и естественное освещение в офисах. Высота потолка «в чистоте», с учетом 200 миллиметров фальшпола и 800 миллиметров фальшпотолка, составит 2,9 метра.
Все офисные помещения выполнены в формате open space с шагом колонн 9 метров, что позволит арендаторам моделировать пространство в соответствии со своими потребностями. Кроме того, здания будут сдаваться уже с отделкой.
Каждое здание снабжено высококачественными современными автономными инженерными системами, при этом некоторые из них продублированы. Все они имеют автоматизированную систему управления и диспетчеризации, при этом арендаторы в каждом здании смогут приспособить их под себя.
CP: Известны ли основные поставщики инженерных систем на данном этапе реализации проекта? Как вы подходите к их выбору?
В первую очередь, еще в процессе проектирования, нами был определен поставщик лифтовых систем – ThyssenKrupp Elevator, и газовых котлов – фирма Weisman. Поставщики остального оборудования пока не определены.
В тендерах принимают участие все крупнейшие мировые компании – производители оборудования и материалов, присутствующие в Украине. Все участники тендеров оценивались непредвзято, с учетом конкретных факторов – качества, цены и уровня технической поддержки. В дальнейшем победители всех наших тендеров будут определяться только исходя из этих трех факторов.
CP: Какие арендные ставки в этом проекте? Будут ли они отличаться от арендных ставок в офисных центрах, расположенных в CBD или приближенных к нему районах – что свойственно бизнес-паркам?
Действительно, традиционно арендные ставки в бизнес-парках существенно ниже ставок в офисных центрах деловой части городов. Основная причина заключается в том, что для полноценного бизнес-парка необходима большая площадь участка, соответственно, они размещаются на окраинах. Что касается нашего проекта, то он не только расположен недалеко от центра города, но и имеет очень удобную транспортную доступность – рядом находится станция метро «Осокорки», два автомобильных моста, ведущих к центру, и проспект Бажана, ведущий к международному аэропорту «Борисполь».
Более того, качественные характеристики проекта не имеют аналогов среди офисных центров Киева, расположенных в CBD. Поэтому для нашего проекта существенное снижение арендных ставок не актуально. В конечном счете, арендная ставка будет зависеть от рыночной ситуации, от этапа, на котором будут заключаться договора, и от перспектив работы с клиентом.
CP: Какой будет ваша политика в отношении сдачи площадей бизнес-парка в аренду?
Мы ориентируемся на крупные иностранные и украинские компании, у которых есть культура ведения бизнеса, свои корпоративные стандарты, и нацелены на сдачу каждого офисного блока одному арендатору. Так, например, у нас уже заключен договор с компанией «МТС Украина» на аренду целого блока одного из зданий бизнес-парка.
Минимальный объем офисных площадей, который можно будет арендовать в бизнес-парке, – это пол-этажа (750 м2).
CP: Кто будет заниматься сдачей объекта в аренду?
Площади бизнес-парка будут сдаваться в аренду как брокерскими компаниями, так и собственной специальной структурой, созданной в рамках нашей корпорации. Для нас принципиально важно, чтобы этому проекту постоянно уделялось внимание, поэтому, еще не начав строительные работы, мы создали собственную команду. Бизнес-парк – это специфический формат, и при его продвижении на рынке необходим особый подход к потребителю. Мы избрали путь инвестирования в своих людей, которые будут расти вместе с этим проектом и жить им.
CP: Будет ли у проекта название и кто будет заниматься его разработкой?
На данный момент брэндингом проекта занимаются две английские компании – Wave и Button. Первый этап работ будет завершен уже в ближайшее время.
БИЗНЕС-ПАРК ПО ДНЕПРОВСКОЙ НАБЕРЕЖНОЙ, КИЕВ
Девелопер: «Киевская Инвестиционная Группа»
Архитектор: ТАМ «А. Пашенько»
Концепция и мастер-план проекта: Swanke Hayden Connell International
Концепция ландшафта: Scott Wilson
Территория бизнес-парка: 7,03 гектара, из которых 5,5 гектара займет ландшафтный парк
Площадь офисных помещений: 133 000 м2
Паркинг: подземный двухуровневый площадью 77 500 м2
Начало строительных работ первой очереди: весна 2008 года
Ввод в эксплуатацию первой очереди: весна 2010 года
