Проект «Эспланада»: в моде мультиформат

Александр Черницкий, первый заместитель председателя правления ЗАО «Мандарин Плаза»
фото: Дмитрий Лисовский

CP: Какова структура портфеля компании «ТРИ О»? Какие сферы коммерческой недвижимости интересуют вас в наибольшей степени?
В.Б.: На сегодняшний день в нашем портфеле есть один основной проект, рабочее название которого – «Эспланада». Мы являемся заказчиком данного проекта и руководим всем процессом строительства. Являясь дочерней структурой ЗАО «Мандарин Плаза», которая выступает в роли девелопера и инвестора многих проектов, компания «ТРИ О» пользуется ее консалтинговой поддержкой. Кроме того, есть ряд проектов, о которых пока еще рано говорить, однако уже выкуплены несколько земельных участков в Киеве, при развитии которых мы будем ориентироваться, в первую очередь, на жилую и торговую недвижимость. Сейчас по данным проектам разрабатывается соответствующая документация.
CP: Чем вызван ваш интерес именно к этому земельному участку на Спортивной площади? Каковы его характеристики?
В.Б.: Этот участок – пустырь в самом центре города – интересовал многих девелоперов. Однако, когда они узнавали, что за коммуникации расположены на нем, и оценивали время и деньги, необходимые на их перенос, интерес очень быстро угасал.
На сегодняшний день нами уже завершены работы по переносу всех коммуникаций. Особые сложности возникли с двумя ливнесточными коллекторами – Кловским и Прозоровским. Последний шириной более 4 метров и высотой в 2,5 метра представлял собой очень старое сооружение, некоторые его элементы были построены еще в царское время, многие – до Великой Отечественной войны. «Попил крови» он не только у нас, но и у компаний «Реле» и HCM во время строительства их объектов на Б.Васильковской. Кроме того, мы перенесли 2 силовых кабеля по 110 кВ, питающие ПС «Центр», которые перерезали участок пополам. Для переноса кабелей по 10 кВ нами был построен трубный электрический коллектор на 64 канала, также были перенесены другие сопутствующие коммуникации – магистральная канализация, водо- и газопроводы, телефонные линии и линии спецсвязи.
Изначально мы планировали несколько иные сроки проведения работ, но когда спустились под землю, поняли, что ситуация намного сложнее. Подготовительные работы заняли у нас очень много времени, и поэтому сейчас мы пытаемся наверстать упущенное, более интенсивно подходя непосредственно к строительным работам.
Однако все эти сложности с лихвой компенсируются выгодным месторасположением участка: автомагистраль (бульвар Леси Украинки), расположенная рядом станция метро, центр города. Участки такого масштаба, отличающиеся к тому же ровностью рельефа, в центре Киева найти сегодня практически невозможно.
Весь земельный участок под пятно застройки (около 1 гектара) находится в нашей собственности. Кроме того, для проведения строительных работ нам пришлось арендовать небольшой участок земли.
CP: В чем особенности концепции проекта «Эспланада»? Вы самостоятельно осуществляли ее разработку и проводили маркетинговые исследования или привлекали консультантов?
А.Ч.: Разработку концепции мы осуществляли самостоятельно на основе того опыта, который есть у экспертов компании «Мандарин Плаза». Аудит концепции и архитектурных решений осуществляла лондонская фирма Chapman Taylor. На первоначальном этапе разработки проекта будущие финансовые потоки анализировали компании Colliers International и Veritas, разработку архитектурных решений совместно выполняли компании «Архитектурный союз» и «БИП-ПМ».
Изначально на данном участке мы планировали построить 6-этажный торговый центр. Потом пришли к выводу о том, что эффективность проекта значительно повысит включение в него развлекательной части, а также высотного здания с офисными и жилыми помещениями. То есть первоначальная идея комплекса достаточно сильно видоизменилась, пока мы не пришли к ее нынешнему варианту.
Мы ориентируемся на средний и несколько выше среднего классы покупателей и исходя из этого разработали все составляющие концепции.

Виталий Бушинский, генеральный директор ООО «ТРИ О»
фото: Дмитрий Лисовский

Особенность проекта заключается, во-первых, в его месторасположении и, во-вторых, в концепции мультифункциональности. Имея такой выгодный участок, мы просто не имели права не использовать его максимально эффективно. И поэтому решили разместить в комплексе все те виды площадей, которые на сегодняшний день наиболее востребованы в центральной части города: торгово-развлекательные и офисные площади, а также жилые помещения и паркинг. Все это, конечно же, есть в CBD, однако не в таком объеме, и, если мы будем правильно позиционировать торговые площади и ориентироваться на торговые марки класса выше среднего (уровень «Глобуса», несколько выше, чем «Метроград»), то обеспечим стабильный покупательский спрос. Кроме того, учитывая тот факт, что под торговые помещения мы отдаем только 2 этажа, то есть около 20 000 м², можно сделать вывод, что акцент мы делаем не на торговлю, хотя сдача в аренду торговых площадей в центре Киева есть и будет прибыльной.
CP: Чем будут представлены торговая и развлекательная часть комплекса? По каким критериям вы осуществляете подбор операторов?
В.Б.: Относительно торговой части, на -1-м этаже площадью 8000 м² будет размещен продуктовый супермаркет площадью 5000 м². 1-й и 2-й этажи займут торговые площади. Здесь мы разместим бутики, однако об их конкретной специализации и конфигурации говорить пока рано, поскольку, несмотря на то, что мы имеем около 100 предложений от потенциальных арендаторов, что уже превышает наши возможности, окончательная планировка еще не утверждена.
В проекте предусмотрена сетка колонн 8х8 метров, поэтому окончательная планировка будет определяться исходя из пожеланий и возможностей арендаторов, и может быть достаточно разнообразной. Отмечу, что высота потолков в торговой части будет составлять 6,3 метра. Это позволит сделать некоторые бутики двухуровневыми.

Единоразовый ввод в эксплуатацию всего комплекса «Эспланада» запланирован на лето 2006 года
Макет: «ТРИ О»

Особенность проекта, по нашему мнению, определяет именно развлекательная часть. На 3-м этаже мы планируем разместить парк развлечений, где будет ледовый каток, многочисленные детские развлечения (железная дорога, карусели, игровые автоматы, в том числе 4D, и др.), на 4-м – этаже боулинг на 24 дорожки, рестораны с террасами, бильярд, игровые автоматы для взрослых. На 6-м этаже предусмотрен 7-зальный мультиплекс, при этом один зал будет отдан под формат IMAX, переговоры с потенциальными операторами которого сейчас ведутся. Относительно других залов кинотеатра мы рассматриваем предложения как отечественных, так и зарубежных компаний, но окончательный выбор еще не сделан. Нам бы хотелось, чтобы все кинозалы обслуживал один оператор, хотя не исключена ситуация, при которой IMAX будет обслуживать отдельный оператор.
На крыше торгово-развлекательного комплекса будет находиться оздоровительная рекреационная зона, выступающая в качестве двора для жилой части комплекса. Доступ из развлекательной части сюда будет открыт лишь частично. Здесь будет размещен бассейн – большей частью в фитнесс-центре (на этаже офисно-жилой башни, примыкающей к крыше торгово-развлекательного комплекса), но частично и в открытом пространстве. Также на крыше ТРЦ будет несколько теннисных кортов, легко трансформируемых в футбольное поле; детские площадки, зеленые насаждения, парк, 2 или 3 кафе.
На -2, -3 и -4 уровнях комплекса предусмотрен подземный паркинг на 540 машиномест.
Что касается высотной башни, то ее высота составит 125 метров или 33 этажа. Здесь будут представлены офисные (первые 11 этажей) и жилые помещения (начиная с отметки в 45 метров). При этом стандартная планировка отсутствует, и покупатели (все жилые и офисные помещения комплекса предназначены для продажи, – ред.) смогут выбирать любую конфигурацию, разумеется с учетом ограничений в виде несущих стен и колонн. Площадь типового этажа составляет около 1400 м². С 29 по 33 этаж жилых помещений разместятся пентхаузы, высота этажа в которых (от пола до пола) составит 4,2 метра, в то время как высота 14-29 этажей составляет от 2,9 до 3,3 метра.
CP: Известен ли на сегодняшний день состав якорных арендаторов?
А.Ч.: Сейчас мы ведем переговоры с целым рядом операторов, претендующих на то, чтобы стать нашими якорными арендаторами. Конечно же, идеальный вариант, когда мы точно знаем, кто будет оператором еще до начала процесса строительства, при проектировании.
Однако, несмотря на то, что требования различных операторов (супермаркета, кинотеатра и др.) к планировке и оснащению помещений несколько отличаются, мы ориентируемся на стандартные нормы с учетом возможного приспособления помещений под нужды конкретного арендатора. Железобетонный каркас мы выполняем по общим стандартам, а внутреннюю «начинку» каждый оператор будет обустраивать под себя. Мы изучаем предложения, при этом не спешим с выбором, поскольку время у нас еще есть. Даже если какой-либо из арендаторов не будет определен, особенно это касается развлекательной части, мы будем выполнять функции оператора самостоятельно, выделяя в своей структуре соответствующее подразделение. Так, к примеру, ледовый каток как достаточно капиталоемкое и малоприбыльное вложение инвестиций мы, скорее всего, будем обслуживать самостоятельно, поскольку это достаточно сильный магнит для ТРЦ.
CP: В каком классе будут позиционироваться офисные помещения комплекса?
А.Ч.: Это будет класс B, поскольку мы не ориентируемся на значительные инвестиции в офисную часть. Проектируемая общая площадь офисных помещений составляет около 10 000 м². Однако техническое оснащение в офисно-жилой части комплекса будет на достаточно высоком уровне. В проекте предусмотрена автономная котельная, дизель-генератор, централизованное управление, обслуживание, охрана и т.д. Фактически те условия, которые будут обеспечены для жилых помещений, в полной мере будут предложены и покупателям офисных помещений. А учитывая тот факт, что требования к жилью, особенно элитному, превосходят требования к офисной недвижимости, можно сказать, что работать в нашем комплексе также будет достаточно комфортно.
CP: На какой стадии реализации находится данный проект? Как долго будет продолжаться строительство? Известна ли дата ввода объектов в эксплуатацию?
В.Б.: Строительство ведется с осени 2003 года. На сегодняшний день проект находится на стадии закладки фундамента. Ввод в эксплуатацию мы планируем осуществить летом 2006 года. Самый трудный этап – перенос коммуникаций – уже пройден, и сейчас мы рассчитываем на генерального подрядчика – компанию «Основа-Солсиф», которая имеет большой опыт выполнения крупных проектов в сжатые сроки. Компания уже закончила строительство стены в грунте, свайного основания и приступила к строительству подземной части.
CP: Кто будет осуществлять проперти- и фасилити-менеджмент данного объекта? На каких условиях? Это будет единое обслуживание комплекса либо отдельное всех его частей?
А.Ч.: Эти функции будет выполнять компания «ТРИ О», в структуре которой будут выделены соответствующие подразделения для каждого вида работ и услуг. Мы идем на этот шаг вполне осознанно, не привлекая сторонние организации, поскольку, как показал опыт компании «Мандарин Плаза», собственный проперти- и фасилити-менеджмент дешевле и эффективней. На международной выставке MAPIC, где мы представляли данный проект, многие компании предлагали нам свои услуги в данной сфере. Но, как только заходила речь о величине вознаграждения, мы понимали, что данный вариант нам не подходит.
CP: Какие источники финансирования привлечены вами для реализации проекта? На каких условиях?
А.Ч.: Это финансовые ресурсы инвесторов, входящих в холдинг «Мандарин Плаза», и кредитные ресурсы, предоставленные Reiffeisen Bank, как украинским, так и австрийским.
CP: Какой общий объем инвестиций запланирован для реализации проекта? Каков предполагаемый срок окупаемости?
А.Ч.: Общий объем инвестиций – около $60 миллионов. Срок окупаемости будет значительно короче, чем в среднем для торговых и торгово-развлекательных центров в Киеве, потому что офисные и жилые помещения мы выставляем на продажу.

Торгово-развлекательный комплекс с офисными и жилыми помещениями на Спортивной площади, 1 в Киеве
Наименование	Показатель
Общая площадь комплекса	125 000 м²
Жилая часть комплекса	30 000 м²
Офисная часть комплекса	10 000 м²
Торговая часть комплекса	20 000 м²
Развлекательная часть комплекса	35 000 м²
Подземная часть комплекса, включая паркинг	30 000 м²
Этажность офисной и жилой части комплекса	33 этажа
Этажность торгово-развлекательной части	6 этажей
Количество подземных этажей комплекса	4 этажа
Отметка кровли жилой части	+125,4 метра

Версия для печати