Проект для искушенного потребителя

Commercial Property №1 (102) февраль 2012

В МОСКВЕ РЕАЛИЗУЕТСЯ БЕСПРЕЦЕДЕНТНЫЙ ПРОЕКТ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА «ВТБ АРЕНА ПАРК».

Текст: Ванда Андриевская

 

Общий объем инвестиций в реализацию проекта МФК «ВТБ Арена Парк» оценивается в $1,3-1,4 миллиарда. Проект: IS 

«ВТБ Арена Парк» рассчитан на новое поколение искушенного потребителя и готов предложить ему великое разнообразие услуг. Главной изюминкой проекта станет совмещение спортивной и торгово-развлекательной составляющих, которое сделает «ВТБ Арена Парк» привлекательным не только для посетителей, но и для инвесторов. 

ИННОВАЦИОННЫЙ ПРОЕКТ 

«ВТБ Арена Парк» является инновационным проектом редевелопмента исторической зоны, подобных которому на территории России еще не было. Он предусматривает реконструкцию футбольной арены «Динамо», строительство торгово-развлекательного центра, гостиницы, жилых и офисных помещений, объединенных в один многофункциональный комплекс. Беспрецедентность проекта состоит в том, что ранее в России не создавались МФК подобного масштаба, которые позволили бы совместить в себе как спортивную, так и торгово-развлекательную составляющие. Поскольку спортивная инфраструктура сама по себе является малоприбыльным сегментом, сроки окупаемости которого могут растянуться на десятки лет, идея объединить спортивную арену с зоной рекреации делает МФК «ВТБ Арена Парк» потенциально прибыльным и привлекательным объектом для инвесторов. 

В Украине на данный момент подобных комплексов и даже проектов нет. Более того, развитие украинских спортивных объектов сдвинулось с мертвой точки всего несколько лет тому назад – в связи с подготовкой к Евро-2012. Инвесторы пока не видят перспектив строительства на территории Украины такого рода МФК, объединяющих в себе спортивную и торгово-развлекательную составляющие. 

По состоянию на декабрь 2011 года проект «ВТБ Арена Парк» уже прошел первый этап реализации, в ходе которого была разработана стратегия развития и реконструкции объектов, определены техническая и архитектурная концепции, а также привлечены инвесторы. Главным инвестором проекта станет банк «ВТБ».

Одним из этапов реализации МФК «ВТБ Арена Парк» является редевелопмент футбольной арены, предусматривающий модернизацию внутренней и внешней частей стадиона. Проект: IS 

Согласно меморандуму о сотрудничестве между банком «ВТБ» и Общественно-государственным объединением «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» (ОГО ВФСО «Динамо»), подписанному 10 апреля 2009 года, «ВТБ» приобретает контроль над активами, расположенными на территории центрального стадиона «Динамо» в форме владения 75% минус 1 акция ЗАО «Управляющая компания «Динамо» (которая выступает застройщиком проекта «Петровский парк») и 74% акций ЗАО «Футбольный клуб «Динамо-Москва». Сделки были совершены в рамках конвертации задолженности указанных компаний в их акции. 

В связи с реализацией проекта «ВТБ Арена Парк» банк «ВТБ» совместно с ВФСО «Динамо» создали совместную компанию «ВТБ Арена», которая выступит инвестором реконструкции стадиона «Динамо» и прилегающей к нему территории Петровского парка. Финансирование строительства проекта компания «ВТБ Арена» планирует обеспечить за счет собственных и привлеченных средств. Общий объем инвестиций составит около $1,3-1,4 миллиарда, хотя в начале первого этапа реализации проекта называлась сумма в $100 миллионов. Эта цифра составляла сумму, необходимую для реконструкции футбольной арены «Динамо», но ввиду расширения проекта до размеров масштабного МФК, она выросла в 15 раз. После реализации проект получит название «ВТБ Арена Парк».

Чаша спортивной арены будет представлять собой стеклянный овал, опутанный металлическими конструкциями в виде сот. Проект: IS 

Компания «ВТБ Арена» со всей серьезностью подошла к разработке технической составляющей проекта, но особое внимание уделила развитию архитектурной и дизайнерской концепции. Инновационный для России МФК должен будет удивлять не только своей масштабностью и комплексностью, но и причудливостью архитектурных решений, выполненных в стиле хай-тек. Компанией «ВТБ Арена» был организован международный конкурс на лучший архитектурный проект, в котором приняли участие ведущие зарубежные и российские архитектурные бюро. Победителем конкурса стал совместный проект российской компании ГУП «Моспроект-2» Михаила Посохина и голландского архитектурного бюро Erick van Egeraat B.V. Их основной задачей будет не только реконструкция спортивной арены и разработка общей архитектурно-дизайнерской концепции стадиона «Динамо» и Петровского парка, но и сохранение исторической значимости территории парка, соответствие МФК общей архитектурной целостности Москвы, сохранение каркаса нынешнего стадиона. 

Общая площадь территории проекта «ВТБ Арена Парк» занимает 31 гектар, площадь застройки – 850 000 м². В границах общей территории стадиона «Динамо», которая принадлежит одноименной компании на правах долгосрочной аренды, будут располагаться три зоны – спортивная, парковая и коммерческая. 

СПОРТИВНАЯ ЗОНА 

Как уже было сказано выше, проект «ВТБ Арена Парк» реализуется на территории нынешнего футбольного стадиона «Динамо» и исторической зоны Петровского парка. Редевелопмент футбольной арены является одним из этапов реализации проекта и предусматривает глобальную модернизацию внутренней и внешней частей стадиона без разрушения каркаса.

ТРК, который войдет в состав «ВТБ Арена Парк», будет выполнен в современном стиле с использованием стекла и металла. Проект: IS

Согласно проекту, вместимость центрального стадиона увеличится до 45 000 зрителей, включая общей сложностью более 90 сьютов, VIP-лож и клубных секторов на трех ярусах. Проектом предусмотрена возможность быстрой трансформации арены центрального стадиона, что позволит проводить на одном объекте матчи по футболу, регби, американскому футболу, и в то же время трансформировать чашу при необходимости для организации массовых зрелищ, концертов, др. Секции посадочных мест стадиона и покрытие поля можно будет демонтировать и заменять в короткие сроки, никак не влияя на целостность несущих конструкций и доступ к пожарным выходам, а также не ухудшая условия размещения зрителей. Организация функциональных зон футбольного стадиона будет выполнена в соответствии с техническими требованиями ФИФА, предъявляемыми к объектам проведения матчей Чемпионата мира 2018 года, который будет принимать Россия. 

Обновленная спортивная арена получит имя «ВТБ Арена Центральный стадион «Динамо», которое позволит сохранить историческое наименование стадиона. 

Рядом с центральной ареной планируется размещение малой арены – универсального спортивного зала – вместимостью 15 000 человек, которая может использоваться для игры в хоккей и баскетбол, а также для проведения концертов и других массовых мероприятий. Хоккейно-баскетбольная арена будет называться «ВТБ Арена Холл». 

Обновленный футбольный стадион и малая спортивная арена будут размещаться в контуре фундамента нынешнего стадиона «Динамо», что позволит объединить их под одной крышей и соединить внутренними переходами. Чаша спортивной арены будет представлять собой стеклянный овал, опутанный металлическими конструкциями в виде сот. Такое архитектурное решение обеспечит высокий уровень проникновения естественного освещения, что позволит создать более легкую и ненавязчивую атмосферу внутри объекта. Крыша футбольного стадиона разрабатывается по новейшим технологиям: она будет представлять собой раздвижную конструкцию, которая позволит создать открытое пространство над периметром футбольного поля, оставляя при этом трибуны крытыми.

Отсутствие четких перегородок между этажами ТРК позволит обозревать максимально большое пространство комплекса. Проект: IS

Стоит также отметить интересное решение внешней навигации вокруг стадиона. Наличие внешних винтовых лестниц и подвесных переходов, ведущих ко входу на секторы стадиона, придает объекту футуристический и инновационный вид. 

Рядом со стадионным сектором, согласно проекту, будет размещена Академия, в состав которой войдут детские спортивные школы и объекты для занятия спортом для любителей и профессионалов. Среди них – гимнастический зал со зрительскими трибунами, зал спортивных единоборств, хоккейный клуб, залы для игровых видов спорта (теннис, баскетбол, гандбол, волейбол) и тренировочный футбольный манеж. 

В целом, такой спортивный конгломерат имеет все поводы для своего существования. Строительство только футбольного стадиона традиционно довольно убыточно. По данным исследований компании A.T. Kearney, к самым востребованным и посещаемым видам спорта в Москве, помимо футбола, относятся также хоккей и баскетбол. Поэтому решение помимо большой спортивной арены построить еще и универсальный спортивный зал на 15 000 мест выглядит экономически рациональным. В функциональном плане малая спортивная арена также будет выполнять роль многоцелевого помещения – ее можно будет демонтировать для разного рода спортивных, развлекательных, концертных мероприятий. 

КОММЕРЧЕСКАЯ ЗОНА 

Коммерческая составляющая проекта будет включать в себя в первую очередь многофункциональный городской комплекс. Он будет состоять из офисного центра класса А общей площадью 70 000 м² и жилого комплекса бизнес-класса общей площадью 140 000 м², отеля и современного конференц-холла. На первых этажах зданий будут располагаться рестораны, кафе, магазины, места семейного отдыха и развитая инфраструктура бытовых услуг. Общая площадь коммерческой зоны составит 500 000 м². Максимальная этажность зданий не будет превышать 26 этажей. 

 Строительство офисов и коммерческого жилья является отдельным проектом наряду с редевелопментом стадиона. Участок площадью более 8 гектаров на углу Ленинградского проспекта и Третьего транспортного кольца выделен управляющей компанией «Динамо» исключительно для коммерческого строительства. Именно на этой площадке будет создан высококлассный офисно-гостиничный комплекс с апартаментами. Разработчиками этой концепции и проектировщиками были выбраны ТПО «Резерв» и фирма «СПиЧ». Коммерческая часть будет иметь отдельный паркинг – около 4500 машиномест. Работа над этим проектом началась уже в 2008 году. 

План проекта коммерческой зоны предусматривает также строительство гостиничных площадей класса люкс и бизнес-класса. В частности, на отведенной территории планируется строительство 5-звездочного отеля. Номерной фонд гостиницы составит 250 номеров, площадь – 25-30 тысяч м². По данным российских СМИ, гостиничным оператором будущего отеля станет международная компания Hyatt.

Ввод МФК ВТБ Арена Парк» в эксплуатацию намечен на 2016 год. Фото: IS 

Возведение коммерческой части запланировано в три очереди. Первая очередь – это строительство офисных и жилых площадей. Отель будет строиться во вторую очередь. В 2011 году был начат редевелопмент спортивной арены, завершение которого запланировано на 2016 год. 

Несмотря на близкое расположение «ВТБ Арена Парк» к линии метро и строящейся станции метрополитена «Петровский парк», открытие первой очереди которой запланировано на 2015 год, проект МФК предусматривает строительство подземной части коммерческой зоны под чашей стадиона, глубиной до трех этажей. Там будет расположен торгово-развлекательный комплекс площадью не менее 20 000 м², ресторанный сегмент и паркинг до 3000 машиномест. Верхние ярусы ТРК будут размещены в основе чаши футбольного стадиона, и будут находиться «на поверхности». Нижние ярусы, в том числе и паркинг, будут располагаться на подземных этажах. 

Отдельного внимания заслуживает интерьер торгово-развлекательного комплекса, который расположится под зданием стадиона. Он будет выполнен в современном стиле с использованием стекла и металла. Внутренняя навигация станет возможной благодаря многочисленным лестничным переходам и эскалаторам. Между этажами будут отсутствовать четкие перегородки, что позволит обозревать максимально большое пространство ТРК. 

Решение строительства многоуровневого торгово-развлекательного комплекса под чашей футбольной арены, несомненно, будет выгодным для инвесторов и привлекательным для посетителей. Оно привлечет на стадион не только болельщиков, но и станет интересным для семейного отдыха на территории МФК. Более того, сегмент ритейла займет около 15% всего комплекса, включая магазины и рестораны, расположенные на первых этажах зданий бизнес-офисов и жилых площадей, что позволит сократить сроки окупаемости объекта «ВТБ Арена Парк» в несколько раз. Андрей Перегудов, старший вице-президент «ВТБ» и председатель совета директоров УК «Динамо», комментирует доходность проекта: «Мы войдем в показатель окупаемости всего комплекса – спортивно-развлекательного и коммерческого – от восьми до десяти лет. Чем больше будет ритейла, который обычно окупается за три года, тем быстрее окупится проект. Сроки окупаемости также зависят от скорости продажи элементов коммерческой части». 

ПАРКОВАЯ ЗОНА

Одной из главных особенностей территории возле стадиона «Динамо» является культурно-историческая зона Петровский парк. Петровский парк был создан в 1827 году и занимает площадь 22 гектара. Он является памятником паркового искусства XIX века. Одним из ключевых пунктов проекта «ВТБ Арена Парк» стало сохранение парковой зоны вокруг комплекса «Динамо». Площадь зеленой зоны составит 1/3 от общей площади МФК.