ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ В украинской и мировой практике продуктовый супермаркет является мощным и эффективным «якорем» в ТЦ фото: Олег Герасименко
Согласно мировой практике, существует две модели подхода к использованию супер- и гипермаркетов в качестве якорных арендаторов в ТЦ/ТРЦ – американская и европейская. Рассказывает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина): «Если говорить об американской модели, концепция торговых центров эволюционировала из отдельно стоящих универмагов Sears и Montogomery Ward. Изначально такие универмаги располагались за пределами центра города на участках земли, достаточно больших для размещения как магазина, так и парковки. В результате первых экспериментов возник ряд магазинов, выходящих витринами на проезжую часть с парковкой в тыльной части или сбоку торговых рядов. Типичный набор таких магазинов включал продукты питания, аптекарский магазин формата Drugstore (торгующий не только лекарствами, но и многими другими товарами: туалетными и канцелярскими принадлежностями, мороженым, кофе, журналами, косметикой и т.п.), а также несколько точек, предлагающих различные услуги. Сегодня далеко не во всех американских ТЦ/ТРЦ можно встретить супермаркет. Как правило, супермаркеты представлены в микрорайонных и окружных ТЦ, в то время как основными «якорями» в региональных и суперрегинальных ТЦ/ТРЦ выступают универмаги одежды. Возможно, это связано с тем, что первые ТЦ/ТРЦ в США появились еще в 1930-х годах, в то время как большинство ритейл-операторов продуктовых супермаркетов не поддерживали идею размещения своих магазинов в ТЦ до середины 1950-х. Кроме того, данную ситуацию можно объяснить и особенностями покупательских предпочтений американцев, которые разделяют шоппинг в торговом центре (удовольствие), а также еженедельные закупки продуктов и товаров для дома (рутинная обязанность). Европейская модель ТЦ предполагает размещение в своем составе супер- или гипермаркета – в зависимости от размера и типа торгового объекта. К примеру, так называемый «французский» тип торгового центра создается на базе гипермаркета (первыми были ТЦ на базе Auchan и Carrefour). В этом случае девелопером и инвестором выступает сама торговая сеть, основная цель которой – повысить поток посетителей гипермаркета за счет большой концентрации товаров и услуг в одном месте. В такой концепции доминирует гипермаркет плюс галерея, которая насчитывает от 30 до 120 магазинов». Что касается истории развития продовольственных супермаркетов в структуре украинских ТЦ/ТРЦ, то, как известно, первые торговые центры – «Квадрат», «Метроград», «Глобус» – не предусматривали их наличия. Определенную роль в этом сыграла специфика их расположения – в самом центре города, под землей, что не давало возможности организовать необходимый для полноценной работы продуктового супермаркета паркинг. Кроме того, по словам Галины Малиборской, «до недавнего времени предложение со стороны торговых операторов в Украине было ограничено. Так, в Киеве были представлены магазины сетей «Фуршет», «Велика Кишеня» и «Сільпо», а также первые и единственные гипермаркеты «Караван» и «Країна». Возрастающий интерес всех без исключения сетей стал проявляться только в последнее время. Сегодня отмечается интерес ритейл-сетей к качественному (новые форматы, в том числе гипермаркеты), количественному (активное увеличение количества торговых точек) и географическому расширению (в качестве вариантов развития рассматриваются не только города-миллионники)».
ОСНОВНОЙ ЭФФЕКТ ПРОДУКТОВОГО СУПЕРМАРКЕТА В украинской и мировой практике продуктовый супермаркет является мощным и эффективным якорным арендатором. На киевском рынке существует ряд примеров удачного использования якорной функции продуктового супермаркета в ТЦ/ТРЦ – ТРЦ «Караван MegaStore» (гипермаркет «Караван»), ТРЦ «Магеллан» (гипермаркет «Країна»), ТЦ «Квадрат на Лукьяновке» (супермаркет «Сільпо»), ТРЦ «Ритм» (супермаркет «Фуршет»), ТЦ «Пирамида» (супермаркет «Сільпо»). Эксперты, ритейл-операторы и собственники ТЦ/ТРЦ называют только позитивные стороны присутствия продуктового супермаркета на площадях ТЦ/ТРЦ. Для ритейл-операторов они проявляются в следующих моментах: – оператор получает торговые площади, не вкладывая деньги в строительство (за исключением тех проектов ТЦ/ТРЦ, в которых ритейл-оператор становится соинвестором строительства). Также, по данным Сергея Хоменко, руководителя департамента аренды и продаж консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия»: – позиционирование продуктового супермаркета как части крупного ТЦ/ТРЦ, возможность популяризации его брэнда за счет имени торгового объекта; проведение рекламных мероприятий в рамках всего ТЦ/ТРЦ; – арендная плата для продуктового супермаркета как якорного арендатора в 3-4 раза ниже, чем для обычных арендаторов. В ТЦ/ТРЦ Киева она составляет около $10-30/м2/в месяц; – использование потоков ТЦ/ТРЦ. При наличии в торговом центре нескольких «якорей» (к примеру, продуктового и супермаркета электроники) наблюдается взаимное использование потоков посетителей. Для собственника ТЦ/ТРЦ самым важным плюсом является потокообразующая функция продуктового супермаркета. В качестве примера можно назвать гипермаркет «Країна» в ТРЦ «Магеллан». На дверях торгово-развлекательного центра «Магеллан» стоят счетчики потока посетителей. В сутки центр посещает около 20 тысяч человек. Из них целенаправленно в гипермаркет идет около 15 тысяч человек, многие из которых посещают другие магазины ТРЦ. Позитивные стороны привлечения крупного ритейл-оператора продуктового супермаркета в структуру ТЦ/ТРЦ отмечают и консультанты/агенты по сдаче в аренду площадей торгового центра. «Наличие популярного супермаркета или гипермаркета в ТЦ, – рассказывает Галина Малиборская, – облегчает сдачу в аренду и переговоры с операторами торговой галереи, поскольку имя ритейл-оператора является залогом успеха ТЦ после его открытия». В то же время, размещение продуктового супермаркета в структуре торгового объекта подразумевает определенные сложности для его собственника. Так, планирование площадей под размещение супермаркета имеет особую специфику, которая не присуща магазинам, например, одежных брэндов. Собственник обязан согласовать проект супермаркета с соответствующими службами – санэпидемстанцией, пожарной инспекцией и т.д. К тому же, супермаркет является самым крупным арендатором ТЦ/ТРЦ, занимая площади по характерной для «якоря» льготной ставке, которая в 3-4 раза ниже, чем для остальных арендаторов торгового объекта. По сути, продовольственный супермаркет – это дополнительные затраты собственника ТЦ/ТРЦ, однако, по словам экспертов, эти затраты с лихвой окупают себя в будущем.
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ И ПЛАНИРОВОЧНЫЕ ОСОБЕННОСТИ Процесс разработки проекта супермаркета в структуре ТЦ начинается еще на этапе формирования концепции, что вызвано целым рядом конструктивных и технологических особенностей размещения объекта ритейла в ТЦ. Помимо этого, супермаркет должен быть размещен так, чтобы максимально выполнять свою основную якорную функцию притяжения потоков покупателей. В целом, как отмечают эксперты, сам продуктовый супермаркет способен генерировать поток посетителей, несмотря на месторасположение – обособленное или в структуре ТЦ/ТРЦ. «Согласно результатам специальных исследований, потребность и частота осуществления покупок в супермаркете, который представляет продовольственные товары и товары повседневного потребления, в несколько раз выше, чем потребность в развлечениях или осуществлении покупок одежды, – объясняет Наталья Рожкова, руководитель отдела маркетинга торговой недвижимости компании «XXI Век». – К примеру, около половины посетителей ТЦ «Квадрат на Лукьяновке» являются посетителями супермаркета». Однако, по словам Галины Малиборской, «тот факт, что такие гиганты, как ритейл-операторы Auchan, Carrefour, REAL, развивают торговую галерею, говорит о том, что ТЦ и супермаркеты/гипермаркеты являются взаимовыгодными и взаимодополняющими партнерами. Так, супермаркеты/гипермаркеты создают основной поток посетителей ТЦ, который, в свою очередь, увеличивает основной поток посетителей супермаркета/гипермаркета». При проектировании супермаркета в структуре ТЦ учитывается ряд особенностей ритейл-оператора. – Формат супермаркета. Согласно сложившейся на рынке практике, продуктовые супермаркеты, как правило, располагаются в микрорайонных (Neighborhood Center) и окружных ТЦ (Community Center). Гипермаркеты чаще всего расположены в региональных (Regional Center), суперрегиональных ТЦ (Super Regional Center), пауэр-центрах (Power Center) и ритейл-парках (Retail Park). – Размер супермаркета. Размер продуктового магазина определяется его форматом. Для каждого формата определено оптимальное процентное соотношение «пятна» продуктового супермаркета и общего периметра ТЦ/ТРЦ. По словам Сергея Хоменко, «размер супермаркета всегда зависит от формата торгового центра: к примеру, в торговом центре формата пауэр центр (Power Center), где якорные арендаторы занимают от 80% площадей, супермаркет может занимать порядка 50% площадей торгового центра, а для окружного ТЦ (Community Center) при общей площади в 15-30 тысяч м2 нормой считается супермаркет 2-5 тысяч м2, в региональном торговом центре (Regional Center) площадью от 40 тысяч м2 гипермаркет будет занимать от 6 тысяч м2». Следует отметить, что большой по площади продуктовый супермаркет – удачное решение не для каждого ТЦ/ТРЦ. Большое количество людей создает массу проблем – от нехватки парковочных мест до неудобств, связанных с распределением человеческих потоков. – Соответствие формата супермаркета позиционированию ТЦ. При планировании формата продуктового магазина необходимо учитывать позиционирование ТЦ/ТРЦ, а также его ценовую политику. Крайне важно, чтобы совпадала целевая аудитория супермаркета и ТЦ/ТРЦ. По словам Сергея Хоменко, примером может служить супермаркет «Фуршет Гурман» в ТЦ «Мандарин Плаза» как более элитный формат магазина, располагающийся в ТЦ премиум-класса. Ценовое позиционирование продуктового магазина должно определяться на основании потребительских возможностей жителей торговой зоны, в которой расположен торговый объект. Рассказывает Наталья Рожкова: «В новом проекте ТЦ «Квадрат на Перова» мы планируем разместить крупный супермаркет, где будет представлен широкий ассортимент товаров по доступным для жителей массива «Воскресенский» ценам. В зоне 10-минутной доступности проживает население со средним и ниже среднего уровнями достатка. В этом случае продовольственный магазин с доступными ценами будет эффективно выполнять потокообразующую функцию». – Особенности концепции ритейл-оператора. Каждый ритейл-оператор имеет свои особенности организации бизнеса, работы с поставщиками, наборе товаров и т.д. От этих особенностей зависит, как общее зонирование объекта, так и расстановка оборудования, требующего для своей работы наличие различных коммуникаций. – Месторасположение супермаркета в структуре ТЦ, которое обуславливается рядом моментов. Основными являются якорная функция продуктового супермаркета и технологические особенности его работы. Якорная функция супермаркета предусматривает такие его характеристики, как: – общие с ТЦ/ТРЦ входы/выходы; – расположение, которое способствует не только привлечению потоков, но также их направлению и циркуляции внутри ТЦ/ТРЦ; – расположение, которое позволяет покупателям видеть другие магазины ТЦ/ТРЦ. По словам Сергея Хоменко, «удачным считается такое месторасположение, при котором клиенты по пути следования к супермаркету посетят или обратят внимание на другие магазины торгового центра». Как правило, супермаркеты располагаются на первых этажах ТЦ/ТРЦ, что обусловлено необходимостью передвижения с тележками на территорию парковки, а также особенностями технологических процессов супермаркета (работа погрузочно-разгрузочной зоны). Как отмечает Вячеслав Онищенко, директор гипермаркета «Країна», «у нас есть опыт работы с двухуровневыми магазинами. Однако мы заметили, что расположение определенных групп товаров на втором этаже сопровождается обязательным падением уровня продаж. Кроме того, рабочие процессы в гипермаркете предполагают активную подвозку товара, которую наиболее удобно осуществлять на первом этаже». В практике украинского ритейла есть примеры расположения продуктовых супермаркетов в структуре ТЦ/ТРЦ на минус первом этаже («Фуршет Гурман» в ТРЦ «Мандарин Плаза», «Сільпо» в ТЦ «Квадрат на Лукьяновке», «Фуршет» в ТЦ «Променада Центр»).
ПЛАНИРОВАНИЕ СУПЕРМАРКЕТА В СТРУКТУРЕ ТЦ/ТРЦ По данным экспертов, планирование супермаркета в структуре ТЦ/ТРЦ имеет следующую последовательность: – разработка концепции ТЦ, которая предполагает наличие в его составе продуктового супермаркета; – техническое задание на проектирование супермаркета; – разработка эскизного проекта (определяется «пятно» расположения супермаркета в общем периметре ТЦ); – подбор ритейл-оператора; – разработка ритейл-оператором эскизного проекта супермаркета; – разработка проектным институтом проекта супермаркета в ТЦ/ТРЦ и подготовка рабочей строительной документации (на основании эскизного проекта); – доработка ритейл-оператором окончательного проекта супермаркета и подготовка задания на предмонтажные работы; – согласовательные процедуры (санэпидемстанция, пожарная инспекция и др.). К процессу планирования площадей продуктового супер-/гипермаркета могут привлекаться как сторонние компании, так и специализированные подразделения ритейл-оператора. При выполнении архитектурно-планировочного задания по супермаркету специалисты работают с параметрами, которые изначально заложены в проект ТЦ/ТРЦ. О реализации проекта гипермаркета «Країна» рассказывает Вячеслав Онищенко: «Уже на этапе проектирования ТРЦ «Магеллан» учитывалось наличие в его составе гипермаркета. В целом, проектировать гипермаркет должен человек, который знает все процессы, происходящие внутри торгового помещения, планированием расположения групп товаров, в свою очередь, должен заниматься аналитик торговли».
ОШИБКИ Ошибки могут допускаться как в процессе планирования продуктового супермаркета в структуре ТЦ/ТРЦ, так и на этапе его работы. Все ошибки можно условно классифицировать как планировочные, технические и управленческие. К числу планировочных относят: – Неправильное месторасположение супермаркета в структуре ТЦ/ТРЦ, когда он не связан с торговой галереей, а также имеет отдельный вход, поэтому не выполняет своих якорных функций (например, супермаркет «Фуршет» в ТЦ «Променада Центр», супермаркет «Велика Кишеня» в ТРЦ «Украина», московских торговых центрах «Западный» и «Вэймарт», в которых магазины сети «Седьмой Континент» имеют отдельные входы). – Не учитываются требования ритейл-оператора по форме, размерам отведенных под продуктовый супермаркет площадей, а также системы связи между подсобными, технологическими помещениями и торговым залом. Рассказывает Наталья Гаврилюк, менеджер по работе с VIP клиентами компании «Новый Проект»: «Проблемы возникают, прежде всего, с подсобными, складскими и технологическими помещениями. Разные операторы практикуют разные внешние и внутренние логистические схемы движения товаров. Согласно санитарным нормам, пути движения различных групп товаров не должны пересекаться между собой, а неправильная планировка помещений сильно затрудняет выполнение этих норм. Такая же ситуация наблюдается и с нормами, согласно которым требуется разделять различные производственные цеха. Другая проблема – размер помещений. Если площадь помещений, отведенных под хранение продуктов, недостаточно большая, ритейлеру придется или увеличить частоту завозов товара, или продавать меньшее его количество. Кроме того, если площадь производственных цехов небольшая, в них не поместится необходимое количество технологического оборудования. В данной ситуации придется уменьшить или ассортимент, или количество производимых изделий. При этом прибыль от работы цехов не будет максимально возможной. К трудностям, связанным с планировкой готового помещения, относятся и проблемы завоза оборудования для дальнейшего монтажа. Иногда для этого не предусмотрены пути и дверные проемы необходимого размера. При отсутствии четкого понимания концепции будущего супермаркета мы часто рекомендуем не строить одну из стен на улицу до завоза оборудования». – Не учитывается нагрузка перекрытий. «В некоторых отделах супермаркета, – рассказывает Наталья Гаврилюк, – например, в отделе по продаже напитков, нагрузка товаров может составлять до 1,5 тонны на 1 м2. То есть, при строительстве помещения подрядчик должен четко понимать, в каком месте необходимо усилить конструкцию, чтобы в конечном итоге стеллажи с товаром не проломили пол». К техническим относят следующие ошибки: – Проблема коммуникаций (объем и проведение). Коммуникационные кабели подводятся на этапе строительства ТЦ/ТРЦ. То есть, изначально проектанты должны располагать информацией о необходимых мощностях коммуникационных систем. Такие сведения может предоставить компания, занимающаяся комплексными решениями по подбору и монтажу торгового оборудования. Как правило, проблема коммуникаций проявляется на этапе проведения работ, связанных с установкой торгового оборудования. Рассказывает Наталья Гаврилюк: «Торговое холодильное оборудование, работающее по принципу выносного холода, нуждается в системе дренажа (для слива конденсата), трубопроводе холодильной централи (для которого зачастую требуются штробы в полу и колонах), системе кондиционирования (тут стоит обратить особое внимание на производственные цеха – кулинарный, пекарский, мясной). Перед монтажом необходимо наличие всех перечисленных коммуникаций, которые соответствуют плану расстановки оборудования в супермаркете. Если арендатору предлагается уже готовое помещение, то компании-поставщики оборудования при разработке проекта жестко ограничены существующими возможностями помещения. Результат, как правило, далек от оптимального, поскольку иногда приходится вскрывать положенный кафель, штробить пол, пробивать перекрытия, и, обходя препятствия, удлинять холодильную магистраль, что приводит к удорожанию реализации всего проекта». – Электрические мощности, недостаточные для обеспечения работы всей «начинки» супер-/гипермаркета. «В результате, – говорит Наталья Гаврилюк, – приходится сокращать количество технологического оборудования для производственных цехов. Это приводит к снижению производительности цехов, а, значит, к уменьшению количества (зачастую и ассортимента) продаваемых продуктов, то есть к недополучению прибыли». Управленческие ошибки, в первую очередь, связаны с организацией работы супермаркета в структуре ТЦ/ТРЦ. В их числе: – Несогласованный график работы продуктового супермаркета и ТЦ/ТРЦ. Как правило, торговая и развлекательная зоны ТРЦ имеют разные графики работы. Так, работа развлекательной части (боулинг, кинотеатр, игровые залы и др.) продолжается после закрытия торговой части и продуктового супермаркета, который обязан подчиняться общим правилам функционирования центра. Пути движения посетителей по ТЦ/ТРЦ после закрытия торговой части должны быть предусмотрены планировочными элементами и подкрепляться управленческими решениями. В ТРЦ «Магеллан» эта проблема решается следующим образом: для того, чтобы перекрыть доступ на территорию гипермаркета и неработающей части центра после 23.00, опускаются металлические «шторы». – Неправильное расположение групп товаров. Это проявляется в неправильном соседстве товарных групп, а также их количественном соотношении. По словам Вячеслава Онищенко, «когда планируется гипермаркет, всем группам товаров отдаются приблизительно равные доли на площади продуктового супермаркета. Только в процессе работы магазина выясняется, присутствие какого товара необходимо сократить, а какого увеличить. К примеру, в гипермаркете «Країна» за счет нерентабельных групп товаров мы увеличили площадь пекарни, которая давала хорошую прибыль, за счет отдела бакалеи расширили мясной цех». – Отсутствие прогнозирования потребительского спроса, а также планирования способов его удовлетворения. Как правило, кроме регулярных исследований потребительских предпочтений, проводится планирование спроса в преддверии праздников. «Менеджеры гипермаркета обязаны следить за сезонностью товаров, – рассказывает Вячеслав Онищенко. – Руководители отделов должны быть предупреждены о необходимости увеличить запас того или иного вида товара, который предположительно будет пользоваться повышенным спросом. При этом заниматься прогнозом потребительского спроса должны аналитики. Приведем такой пример: на Пасху нецелесообразно наращивать объемы выпечки хлебобулочных изделий, в частности, булочек. Необходимо оставить около 10% от обычных объемов, а остальные мощности использовать для выпуска пасхального хлеба. Следует учитывать, что 1 сентября большим спросом будут пользоваться торты, сладкие напитки, шампанское; на Пасху – конфеты, одноразовые скатерти и одноразовая посуда; на Новый год – самые разнообразные продукты, из непродовольственных товаров – фотопленка; на Восьмое марта – женские модели телефонов». Выбор ритейл-оператора необходимо осуществлять на самых ранних этапах развития проекта ТЦ/ТРЦ фото: Олег Герасименко
– Неправильно рассчитан поток покупателей и пропускная способность касс в супермаркете. Такие проблемы возникают в результате несоответствия площади торгового зала и пропускной способности касс. Допустив такую ошибку, некоторые ритейл-операторы выходят из положения посредством установки спаренных касс. Галина Малиборская отмечает, что «якорь», в роли которого выступает продуктовый супермаркет, «должен привлекать достаточное количество потребителей, но не слишком много, чтобы безболезненно для ТЦ пропустить такой объем посетителей, который будет оптимальным для комфортного пребывания в нем». – Продажа площадей продуктового супермаркета в собственность ритейл-оператору. Изначально, по мнению экспертов, такой подход к ведению бизнеса является неправильным, поскольку собственник уже не сможет влиять на работу ритейл-оператора. Кроме того, всегда будет существовать угроза выхода ритейл-оператора из проекта, что означает потерю основного якорного арендатора. В качестве примера можно назвать московский ТЦ «Атриум», в котором ритейл-оператор «Седьмой Континент» свернул деятельность и сдал площади казино.
ВЫБОР РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРА Выбор ритейл-оператора, по единогласному мнению экспертов, необходимо осуществлять на самых ранних этапах развития проекта ТЦ/ТРЦ. Каждый оператор имеет свои особенности и технологии ведения бизнеса, которые, соответственно, требуют особых планировочных решений торговых помещений. Следует отметить, что вопрос привлечения ритейл-оператора важен еще и с временных позиций. Чем позже оператор появится в проекте, тем более глобальными будут работы по перепланировке помещения, что повлечет за собой дополнительные капиталовложения. По словам Вячеслава Онищенко, «определяться с выбором ритейл-оператора необходимо до начала строительства ТЦ. Бывают ситуации, при которых ритейл-оператор становится соинвестором строительства ТЦ и впоследствии, согласно договоренности с собственником, платит меньшую арендную ставку. Если он включается в проект на конечном этапе реализации, ему предлагают торговый зал с уже заданными параметрами, которые приходится адаптировать к торговым процессам». При выборе ритейл-оператора собственник ориентируется на такие качественные характеристики: профессиональное управление сетью, широта ассортимента и уровень сервиса, ценовая политика и др. По словам Натальи Рожковой, «немаловажным фактором является умение оператора адаптироваться к требованиям целевой аудитории торговой зоны и отстроиться от существующих в ней конкурентов. Уверена, что со временем именно эти характеристики станут ключевыми в формировании потокообразующей функции продовольственного супермаркета и, соответственно, выбора оператора в качестве «якоря».
СОБСТВЕННИК ТЦ КАК РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОР Процесс развития ритейл-направления в структуре компании-владельца торгового центра имеет европейские корни. Украина логично переняла эту тенденцию. Сегодня в Киеве можно назвать 2 примера того, как компания-собственник торгового объекта выступает одновременно оператором гипермаркета, расположенного на его площадях – «Караван» и «Країна». Эксперты называют разные причины того, почему собственники ТЦ/ТРЦ начинают развивать ритейл-направление. В их числе – желание получить дополнительный доход в виде выручки от работы продуктового супермаркета; стремление увеличить количество посетителей и, соответственно, поток арендных поступлений от арендаторов торговой галереи. По мнению Сергея Хоменко, «в случае с «Караваном» можно предположить, что у девелоперов было изначальное намерение по оптимальной матрице создать правильный торгово-развлекательный центр со своим собственным гипермаркетом». Видимо, девелоперы принимают во внимание тот факт, что продуктовый супер-/гипермаркет является выгодным бизнесом, если его развивать самостоятельно. «Продуктовый гипермаркет, как правило, является крупнейшим арендатором в ТЦ, который, к тому же, платит гораздо меньшую арендную ставку, чем обычные арендаторы, – рассказывает Вячеслав Онищенко. – В этой ситуации собственнику необходимо задуматься о целесообразности привлечения стороннего ритейл-оператора на огромный объем площадей по низкой арендной ставке. Гипермаркет может стать большой доходной частью всего бизнеса». Сегодня большое распространение получает обратный процесс: развитие ритейл-оператором девелоперского направления бизнеса. По словам представителей ритейл-сетей, на этот шаг их толкает отсутствие качественных торговых площадей для дальнейшего развития, растущий потребительский спрос, а также возможность строительства площадей «под себя», избегая необходимости адаптировать арендованные помещения под формат своего магазина. На сегодняшний день над проектами создания ТЦ/ТРЦ в Киеве и регионах Украины работают: – ОАО «Ритейл Групп» (оператор сети «Велика Кишеня»); – компания Rainford (оператор одноименных сетей продуктовых складов-магазинов, а также магазинов бытовой техники и электроники); – львовская компания «Интермаркет» (оператор сетей супермаркетов «Арсен» и дискаунтеров «Барвiнок»), которая запустила проекты ТЦ «Арсен» (Ивано-Франковск) и ТРЦ «Интермаркет Леополис» (Львов); – одесская ритейлер – компания «Таврия В», открывшая ряд торговых центров в Одессе (ТЦ «Маршал», ТЦ «Аэропортовский», ТЦ «Вузовский», ТЦ «Греческий»); – донецкая компания «Амстор», владеющая сетью одноименных супер- и гипермаркетов. «В любом случае, – говорит Галина Малиборская, – ритейл-операторы, начиная девелоперский бизнес, должны помнить одно очень важное правило: основным источником доходов для собственника ТЦ является не операционная деятельность гипермаркета (это совсем другой бизнес), а именно арендные платежи всех арендаторов. Кроме того, создавать торговый центр необходимо, руководствуясь выгодой не для гипермаркета, а для торговой галереи».
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ В ПРОДУКТОВОМ СУПЕРМАРКЕТЕ В целом, ситуация управления продуктовыми супер-/гипермаркетами отличается в каждом конкретном случае, однако некоторые общие принципы все-таки можно выделить. Так, если продуктовый супер-/гипермаркет принадлежит собственнику ТЦ/ТРЦ, управляющая компания будет единой для обеих структур. Если ритейл-оператор является сторонней организацией, управляющая компания фактически не вмешивается во внутренние дела супермаркета. Процессы, которые она может контролировать в данной ситуации, касаются проведения совместных рекламных акций супермаркета и ТЦ/ТРЦ. Кроме того, «управляющая компания, – как отмечает Сергей Хоменко, – может установить ограничения на некоторые непродовольственные группы товаров продуктового супермаркета, присутствующие в ассортименте других арендаторов торгового центра. Как известно, супермаркет платит меньшую арендную ставку, чем другие операторы ТЦ. Соответственно, стоимость реализуемых на его территории товаров будет ниже, чем на аналогичные в других магазинах. Поэтому обычные арендаторы могут потребовать от собственника снижения арендной ставки, чтобы уравнять стоимость таких групп товаров». В качестве примера работы управленческой структуры можно привести ТРЦ «Магеллан». По словам Вячеслава Онищенко, «уборкой всего ТРЦ «Магеллан», и гипермаркета «Країна» в частности, занимается одна компания, однако ее работу на территории ТРЦ контролирует «Край Проперти», а в гипермаркете – компания «Край». В целом, «Край Проперти» полностью обслуживает здание ТРЦ, в то время как все происходящие внутри гипермаркета процессы – это забота соответствующих служб супермаркета».
ПЕРСПЕКТИВЫ Все участники рынка говорят о больших перспективах продуктовых супер-/гипермаркетов в структуре ТЦ/ТРЦ. Украинский рынок ритейла еще далек от насыщения, и сейчас является предметом повышенного внимания со стороны отечественных и зарубежных ритейл-операторов. По словам Натальи Рожковой, в Украине возможны два пути развития ритейл-операторов: «Зарубежные ритейлеры будут либо скупать существующие сети (по крайней мере они попытаются это сделать, если договорятся об условиях), либо развиваться органическим путем. Думаю, что операторы гипермаркетов пойдут по второму пути, поскольку в Украине нет сетей, соответствующих их требованиям». Сами ритейл-операторы говорят о планах развития сетей с расположением своих объектов как обособленно, так и в структуре ТЦ/ТРЦ. Рассказывает Роман Лунин, председатель наблюдательного совета ОАО «Ритейл Групп»: «Отдельно стоящие супермаркеты и дискаунтеры – это те форматы, которые будут существовать на протяжении длительного времени. На данном этапе развития рынка ритейла они имеют ряд преимуществ с точки зрения окупаемости, а также возможностей для активной экспансии на рынке. Однако покупатель постепенно становится все более искушенным и требовательным, поэтому следующие, более конкурентные форматы, которые мы будем развивать, – это гипермаркеты и ТЦ/ТРЦ. Часть из 35 супер- и гипермаркетов «Велика Кишеня», заявленных к открытию в течение 2006-2008 годов, будут находиться в составе собственных ТРЦ».
Мнение эксперта Наталья Гаврилюк, менеджер по работе с VIP клиентами компании «Новый Проект»
Решить вопрос с оператором якорного супермаркета стоит еще на этапе проектировки торгового центра. Почему? Дело в том, что торговое и производственное оборудование, которым оснащается супермаркет, накладывает на помещение определенные требования, которые должны быть выполнены до монтажа оборудования. При этом каждая сеть и каждый супермаркет сети имеет свои особенности, так что создать некий универсальный проект попросту невозможно. Наша практика показывает, что оптимальной является следующая схема: Ритейлор, понимая концепцию будущего ТЦ, и в нем супермаркета, обращается к компании-поставщику оборудования. Компания-поставщик на основании зонированного плана участка, предполагаемого ассортимента и объема продаж, частоте завоза различных групп товаров и т.д., разрабатывает эскизный дизайн-проект оснащения торгового зала, производственных цехов, а также комплекса холодильных и морозильных камер. Кроме плана расстановки оборудования, проект включает в себя ориентировочное специальное техническое задание к помещению. Далее план расстановки оборудования и перечень требований к помещению заказчик передает строительной организации, которая выполняет строительный проект с учетом требований налагаемых на помещение особенностями работы оборудования и концепцией будущего магазина. Этот проект также включает в себя план помещения, материалы, стоимость работ, сроки и т.д. После этого, компания-поставщик выполняет окончательный проект уже с учетом плана помещения. Окончательный проект уже содержит точный план расстановки оборудования и техническое задание на предмонтажные работы. Предоставленное разработчиком проекта расстановки оборудования, совмещается со строительным проектом и строительный подрядчик возводя здание (или помещение) прокладывает необходимые коммуникации. Далее поставщик монтирует оборудование и запускает его в работу. После чего на полки выкладывается товар и магазин готов к открытию. Если же оператор якорного супермаркета к моменту начала строительства ТЦ еще не определен, лучше просто оставить работы в данном помещении на последний этап, когда станут понятны задачи и требования уже определенного оператора.
