Проблемы оценки в современных условиях рынка недвижимости Украины

Commecrial Property №12(64), декабрь 2008

Текущая рыночная ситуация подтвердила истину, гласящую, что профессионально оценкой недвижимости невозможно заниматься эпизодически, от случая к случаю. Только понимание основных ценообразующих факторов и постоянный мониторинг ситуации на рынке может позволить заниматься оценкой успешно в условиях высокой неопределенности. О проблемах оценки в современных условиях украинского рынка недвижимости читайте в статье Артура Огаджаняна, руководителя оценочной практики, партнера, департамент корпоративных финансов компании «Делойт и Туш». (Продолжение статьи. Начало читайте в предыдущем номере журнала «Commecrial Property» №11(63), ноябрь 2008).


  
Артур Огаджанян, руководитель оценочной практики, партнер, департамент корпоративных финансов ООО «Делойт и Туш»
Фото: «ДЕЛОЙТ И ТУШ»

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В НОВЫХ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

Оценщик, хорошо осведомленный об основных рыночных тенденциях, ситуации в различных сегментах рынка и в разрезе регионов, имеет необходимую базу для выполнения оценки конкретного объекта недвижимости. 

Следующий, взятый из реальной практики, пример наглядно демонстрирует сказанное. Крупное предприятие, владеющее объектами недвижимости в разных регионах Украины (преимущественно, в крупных городах), ежегодно проводит оценку их рыночной стоимости силами одной оценочной компании. При этом квалифицированный менеджмент предприятия стремится самостоятельно отслеживать ситуацию на рынке и к анализу результатов работы оценщиков подходит весьма профессионально. Сопоставляя оцененные стоимости одних и тех же объектов по состоянию на две разные даты, специалисты предприятия выявляют странную закономерность. Мало того, что первая оценка некоторых крупных объектов недвижимости была принята только после признания оценщиком ее недостаточной корректности, вследствие чего потребовалось вносить соответствующие изменения. Оценка этих же объектов на следующую дату дала отклонение, абсолютно неадекватное по сравнению с наблюдавшимися в течение года тенденциями. Анализ, проведенный предприятием, выявил две основные причины. 

Первая – исполнители оценки менялись неоднократно, при этом никакой преемственности в реализации методологических подходов не наблюдалось. Вторая причина, гораздо более серьезная, заключалась в следующем: ввиду того, что оценке подлежала недвижимость во многих регионах Украины, а сроки ее выполнения были сжатыми (впрочем, как всегда), исполнители действовали по простой схеме: оценка строилась на базе тех рыночных данных, которые они смогли найти в соответствующих регионах за короткое время. 

В таком подходе к работе кроется причина большинства проблем оценочных фирм. Мало того, что выборка данных (цены предложений, арендные ставки), попавшаяся под руку оценщику, не обременяющему себя детальным изучением этой информации, может быть нерепрезентативной, оценщик, базирующий свои расчеты на таких данных, обычно не знает реальной ситуации в соответствующих сегментах регионального (а порой и столичного) рынка недвижимости. Поэтому результат, полученный им путем математически корректного расчета, ни о чем ему не говорит; оценщик не способен и не стремится проверить его разумность. 

Однако этот результат может очень многое сказать неспециалисту, собственнику или потенциальному инвестору, которые не жалеют времени на детальный анализ рыночной ситуации, если крайне заинтересованы в получении объективной картины. 

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ В ИЗМЕНИВШИХСЯ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ 

В заключение – несколько моментов методологического характера. Как известно, наиболее адекватными подходами к оценке рыночной стоимости доходной недвижимости являются доходный и сравнительный подходы. При условии их корректного использования применение обоих подходов в нынешних условиях украинского рынка недвижимости является обоснованным. Более того – в большинстве случаев их одновременное использование просто необходимо, т.к. они являются взаимодополняющими. Поэтому трудно согласиться с отказом специалиста использовать доходный подход для оценки недвижимости, цена на которую в рыночных условиях формируется исходя из ожидаемой типичным инвестором доходности. Тем более вызывает сомнение достоверность оценки, содержащей промежуточные результаты расчетов сравнительным и доходным подходами, отличающиеся в два раза. Никакими другими причинами, кроме использования некорректных исходных данных и необоснованных ожиданий, использованных в оценке, объяснить такие результаты невозможно. 

Важно учитывать, что изменившиеся рыночные условия требуют корректировки методов оценки недвижимости и применяемых оценочных процедур. 

Ключевыми факторами достоверной оценки в условиях нестабильного рынка является хорошая осведомленность о текущих рыночных тенденциях и корректная база систематически актуализируемых рыночных данных. Как это, в общем понятное и мало кем оспариваемое, положение должно реализовываться на практике? 

Типичные приемы, используемые сейчас большинством украинских оценщиков, практически не изменились по сравнению с оценкой в условиях растущего рынка и заключаются в следующем. Метод прямого сравнения продаж – подбор текущих цен продаж и предложений аналогичных объектов и внесение корректировок в эти цены с учетом отличий между аналогами и объектом оценки. В рамках доходного подхода используется метод прямой капитализации дохода. Показатель дохода чаще всего рассчитывается на основе подбора текущих арендных ставок, показатель ставки капитализации – путем выявления соотношения между чистыми операционными доходами и ценами на недвижимость (метод общего коэффициента капитализации).

 

Ключевыми факторами достоверной оценки в условиях нестабильного рынка является хорошая осведомленность о текущих рыночных тенденциях и корректная база систематически актуализируемых рыночных данных Фото: ИВАН РУДЮК 

В условиях активного рынка, наблюдавшегося в течение последних 4-5 лет, такие подходы при условии корректного исполнения давали в целом приемлемые результаты оценки, поскольку рыночная информация, использовавшаяся добросовестным оценщиком, была актуальной, т.е. и цены продаж/предложений и показатели доходности были максимально близки к реальным. 

В принципиально иной ситуации находится оценщик, работающий в условиях стагнации рынка, падения цен и доходности. Декларируемые, зачастую «застывшие», цены предложений недвижимости далеко не всегда отражают их реальные текущие цены продаж, а это означает, что оценщику следует, как минимум: 

–  проверить надежность источника информации, 

–  тщательно проверить историю экспонирования объекта на рынке 

– длительность экспонирования, изменение цены предложения и условий продажи и т.п., 

–  используя собственные знания о текущих рыночных тенденциях, внести необходимые корректировки в расчеты. 

По этой же причине, а также в силу игнорирования тенденций на снижение доходов, генерируемых недвижимостью, показатель общего коэффициента капитализации может быть серьезно искажен. Необходимо отметить, что применение общего коэффициента капитализации теоретически (т.е. при максимально корректном исполнении) дает показатель, содержащий в себе как текущую ставку дохода, так и норму возврата, учитывающую ожидаемое изменение стоимости недвижимости. Но в условиях расчета данного показателя на основе: 

а) неактуальной на дату оценки, искаженной информации, 

б) усредненных, т.н. «среднерыночных» данных, а не данных, взятых для конкретных объектов-аналогов, что чаще всего и наблюдается на практике, показатель ставки капитализации превращается в нечто абстрактное и малопригодное для оценки. 

Альтернативным, более точным в условиях изменений на рынке недвижимости методом оценки, является метод дисконтирования денежных потоков. Его применение обосновано именно в ситуациях, когда прогнозируемые доходы не являются постоянными. Разумеется, применение данного метода требует от оценщика как понимания не только ожидаемых типичными субъектами рынка изменений денежных потоков в будущем, но и текущей нормы доходности. Игнорирование этих моментов дает результат, далекий от реального положения на рынке недвижимости.