Проблемы оценки в современных условиях рынка недвижимости Украины
Сommercial Рroperty №12(64), ноябрь 2008
Как известно, достоверная оценка базируется на прогнозах, отражающих представления типичных субъектов рынка. Каким может быть сценарий развития событий на украинском рынке недвижимости? Сегодня любое прогнозирование затруднено, в первую очередь, в силу отсутствия достоверных прогнозов как дальнейшего развития мирового финансового кризиса, так и его влияния на экономику Украины. Необходимым условием такого прогнозирования, тем не менее, является понимание природы происходящих глобальных изменений в мировой экономике. Сегодня вряд ли кто-то решится претендовать на высокую точность подобных умозаключений. Тем не менее, вполне возможно, а для целей объективного оценивания просто необходимо, прогнозировать некоторые тенденции, о которых пойдет речь в статье Артура Огаджаняна, руководителя оценочной практики, партнера, департамент корпоративных финансов компании «Делойт и Туш».
ИСТОКИ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА И СВЯЗЬ С РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ
Последние события на мировых финансовых рынках свидетельствуют не просто о кризисе, а о глобальных явлениях, которые в ближайшие годы, скорее всего, повлекут за собой структурные изменения в мировой экономике. Масштабы этих происходящих в США и в Западной Европе событий свидетельствуют о сложном комплексе причин, породивших их.
Одним из важных факторов, спровоцировавших банкротство крупнейших инвестиционных банков и тяжелый кризис ликвидности банковской системы США и стран Западной Европы, явился ипотечный кризис в США, основными причинами которого эксперты называют серьезные нарушения классической схемы кредитования и широкое распространение следующих явлений:
– кредитование без первого взноса;
– слабый анализ кредитоспособности заемщиков;
– повышение процентной ставки в условиях снижения стоимости недвижимости;
– суммы кредитов, значительно превышающие стоимость недвижимости.
Ситуация усугублялась спекулятивным характером рынка ипотеки и чрезвычайно широким распространением ипотечных ценных бумаг в портфеле инвестиционных банков.
Все это, а также небывало высокий рост объемов ипотечного кредитования в США (почти в 7 раз за последние 5 лет; 70% населения США являются заемщиками по ипотечным кредитам) закономерно привело к массовым невыплатам и обвалу рынка недвижимости. Цены в различных сегментах рынка недвижимости США и Западной Европы упали от 20 до 50%.
Для понимания причин и возможных последствий падения рынка недвижимости имеет смысл обратить внимание на страны, близкие к Украине по уровню развития рынка, в частности, на Казахстан. Известно, что в течение 2007 года цены на большинство категорий недвижимости в Казахстане упали в два раза. Многие специалисты, в том числе и казахстанские эксперты, отмечают следующие причины, которые привели к таким последствиям:
– очень высокие темпы роста нового строительства при относительно невысоком потенциале рынка (население Казахстана составляет около 15 миллионов человек);
– активное ипотечное кредитование при отсутствии жесткой системы оценки рисков при выдаче ипотечных кредитов и при одновременном активном привлечении коммерческими банками Казахстана внешних займов;
– ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов в 2007 году, с началом мирового финансового кризиса, вызвавшего серьезные трудности для казахстанских банков при получении внешних кредитов, удельный вес которых в структуре обязательств банков страны чрезвычайно высок.
Таким образом, резкое ухудшение условий ипотечного кредитования, которое привело к снижению спроса в условиях высокого уровня предложения вызвало обвал рынка недвижимости.
БЛИЖАЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ УКРАИНСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Возможен ли сценарий обвала украинского рынка недвижимости в результате кризиса ипотечного рынка аналогично ситуации в США, некоторых странах Западной Европы и Казахстане? Это весьма маловероятно по следующим причинам.
Рынок ипотеки в Украине находится на начальной стадии развития, о чем свидетельствует простое сопоставление данных: общий портфель ипотечных кредитов в США составляет порядка 70% от ВВП, в Украине же этот показатель находится на уровне 2-3%. С одной стороны, это дает понимание того, почему кризис ипотечного рынка потряс всю финансовую систему США, с другой – свидетельствует о невозможности аналогичных последствий для Украины.
Следующим фактором, заставляющим усомниться в вероятности скорого обвала украинского рынка недвижимости по причине ипотечного кризиса, является политика большинства коммерческих банков в отношении ипотеки. Украинские банки придерживаются в целом достаточно жесткой политики при выдаче кредитов, анализируя кредитоспособность потенциального заемщика и ограничивая сумму кредита в зависимости от стоимости объекта залога.
Свидетельствует ли вышесказанное о полном отсутствии предпосылок для возникновения кризисной ситуации на рынке недвижимости Украины? Такое предположение также не вполне обосновано. Существуют определенные факторы, способные серьезно повлиять на наш рынок недвижимости. Более того – негативное влияние некоторых из них мы наблюдаем уже сегодня.
Мировой финансовый кризис в определенной мере затронул банковскую систему Украины, что немедленно сказалось на политике банков относительно кредитования инвестиций в недвижимость. Сегодня ипотечное кредитование практически заморожено, декларируемые кредитные ставки превышают экономически оправданный порог. Практически приостановлено кредитование проектов зарубежными банками, хотя следует признать, украинский рынок недвижимости по-прежнему рассматривается как потенциально интересный. То есть, основная причина резкого сокращения программы кредитования заключается в проблемах самих банков, а не в ухудшении привлекательности рынка. Финансирование крупных девелоперских проектов, а также приобретение значительной части жилой недвижимости в последние годы осуществлялось в Украине с активным привлечением заемных средств. Поэтому прекращение кредитования проектов уже сейчас привело к значительному уменьшению количества продаж (по разным оценкам, от 30% до 50% по сравнению с сопоставимыми периодами 2007 года) и замораживанию многих проектов.
В течение ближайшего года существенного улучшения ситуации касательно кредитования ожидать не приходится – заемное финансирование вряд ли станет более доступным для потенциальных субъектов рынка.
На фоне финансового кризиса резко упала активность инвесторов, как внутренних, так и внешних. Вложения собственных средств, как и вхождение инвесторов в проекты с привлеченными ими заемными средствами в ближайшее время, скорее всего, будут рассматриваться как неоправданно рискованные.
Негативное влияние высоких темпов инфляции, удорожание финансовых ресурсов и пассивность инвесторов ощутили на себе украинские строители. Уже сегодня можно прогнозировать, что негативное влияние кризиса на строительную отрасль Украины будет очень сильным. Высокорентабельные проекты в условиях постоянно растущего спроса, компенсация удорожания составляющих стоимости строительства адекватным (а порой и неадекватным) увеличением цен на объекты нового строительства уступили место резкому сокращению спроса на новое строительство. А это, в свою очередь, приведет, как минимум, к прекращению роста цен на первичном рынке недвижимости, режиму экономии на строительных предприятиях (прежде всего к сокращению кадров), возможно – к сворачиванию деятельности некоторых компаний-застройщиков.
Является ли все, отмеченное выше, основанием для прогнозирования обвала цен на рынке недвижимости Украины в ближайшее время? Ответ был бы однозначно утвердительным, если бы не два обстоятельства:
– недостаток альтернативных способов инвестирования средств;
– относительно высокий уровень неудовлетворенного спроса в различных секторах рынка недвижимости.
Таким образом, самой вероятной перспективой для украинского рынка недвижимости в ближайшее время, как минимум, в течение года, будет стагнация, вызванная финансовым кризисом, существенное уменьшение количества сделок купли-продажи, сокращение инвестиций в коммерческую недвижимость, умеренное снижение стоимости квадратного метра. Обвал цен был бы вероятен в случае массового вывода на рынок большого количества объектов недвижимости в течение короткого промежутка времени: вынужденные продажи объектов залога, а также освобождение от недвижимости, приобретенной в качестве способа инвестирования собственных средств. Немногие решаются сегодня прогнозировать такой сценарий развития событий, поскольку серьезных предпосылок для этого действительно нет. Дальнейшее развитие событий будет, по всей видимости, зависеть от длительности мирового финансового кризиса и глубины его воздействия на экономику Украины.
КАК ОТРАЗИТСЯ КРИЗИС НА СЕГМЕНТАХ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ?
Резонно предполагать, что влияние кризиса на разные сегменты рынка недвижимости будет разным.
На рынке жилой недвижимости уже сейчас наблюдается снижение цен на объекты старой постройки и наименее ликвидное, т.е. имеющее невыгодное местоположение, жилье. Согласно самым пессимистичным оценкам, падение цен на такое жилье в Киеве составит 25% относительно «докризисного» уровня. Можно оспаривать саму цифру, но все специалисты рынка недвижимости отмечают явно прослеживаемую тенденцию падения цен, как в столице, так и во всех регионах страны.
В целом, уместно отметить, что изменения цен на недвижимость в течение относительно коротких промежутков времени в условиях резкого снижения количества сделок отследить сложно в силу неоднородности выборки и уникального характера объектов недвижимости (в отличие от котировок ценных бумаг и классических видов биржевых товаров). Поэтому сегодня вызывают некоторое недоверие уверенные заявления о колебаниях цен на недвижимость, измеренных с точностью до 1%.
Вряд ли обосновано предположение о том, что падение цен на рынке жилой недвижимости затронет только объекты невысокого класса.
Косвенным подтверждением умеренно-пессимистичных ожиданий в сегменте офисной недвижимости является факт замораживания новых строительных проектов, хотя объекты незавершенного строительства с высокой степенью готовности даже в условиях кризиса, скорее всего, будут введены в эксплуатацию, поскольку их собственники вряд ли заинтересованы в замораживании значительных средств, вложенных в строительство, на неопределенное время, да к тому же при отрицательной динамике цен. Кроме того, перед большинством из них остро стоит вопрос возвращения кредитных средств, полученных под проекты. Именно поэтому есть все основания полагать, что текущим собственникам недостроенной офисной недвижимости придется пожертвовать доходностью проектов (выход из проекта за компенсацию, меньшую запланированной ранее, и понижение арендных ставок).
Сегментом недвижимости, которого кризис, по всей видимости, коснется в наименьшей мере, является рынок гостиниц. Дефицит номерного фонда гостиниц высокого и среднего класса в Украине наблюдается уже много лет. Именно это обстоятельство позволяет гостиничным операторам удерживать плату за услуги размещения на очень высоком, даже с точки зрения развитых рынков, уровне. Кризис может сказаться только на темпах вывода на рынок новых объектов гостиничной недвижимости. Учитывая то обстоятельство, что даже в Украине срок окупаемости для проектов категории 4-5 звезд достигает 8-10 лет, вряд ли можно ожидать более активного ввода в эксплуатацию новых гостиниц. С высокой степенью вероятности можно утверждать, что исключение составят уже стартовавшие гостиничные проекты.
Важно отметить, что, ввиду сохраняющейся в течение многих лет традиции измерения цен на недвижимость в долларах США, изменение курса национальной валюты также существенно повлияет на цены.
Продолжение статьи читайте в следующем номере «Сommercial Рroperty» №12(64), декабрь 2008.
