Проблемы ДЕВЕЛОПМЕНТА
Commercial Property №1 (5) январь 2004
22-24 декабря 2003 года Международный Институт Бизнеса провел первый семинар «Девелопмент в Украине: проблемы и перспективы», лекторами которого выступили Ирина Иванова и Александр Драпиковский, эксперты в области землепользования и оценки земли. В ходе семинара был рассмотрен целый ряд вопросов и проблем в области развития коммерческой недвижимости в Украине, краткое изложение которых мы приводим в данном материале.
Текст: Виктор Андриенко
фото: Елена Губанова
В ходе семинара «Девелопмент в Украине: проблемы и перспективы» было, в частности, отмечено, что в нашем государстве до сих пор отсутствует целостное понятие недвижимости. Даже самые релевантные нормативные акты, такие как Земельный и Гражданский кодексы, а также Закон Украины «Об оценке земли», не оперируют целостным понятием недвижимость, размежевывая его на землю и здание/строение. Это, в частности, является первопричиной возникновения двойной базы налогообложения, когда и земля, и здание/строение, расположенное на ней, являются двумя несвязанными объектами налогового права, каждый из которых несет на себе тяжесть налогового бремени. Так, к примеру, при начислении ставки налога на недвижимость по конкретному объекту одним из основных параметров является, наряду с его физическим состоянием, фактор местоположения; в то же время, при калькуляции ставки аренды земельного участка под этим же объектом фактор местоположения учитывается еще раз. Очевидно, что подобная практика не способствует развитию девелоперской деятельности, главной целью которой является создание целостного продукта для рынка недвижимости, направленное, в том числе, и на увеличение стоимости земли.
Исходя из этого было замечено, что любые земельные льготы (в том числе и по арендной плате для крупных промышленных предприятий в городской черте, даже государственной формы собственности) сводят на нет идею экономического регулирования земельных отношений и, по сути, ставят крест на формировании свободного и конкурентоспособного рынка недвижимости. Любые земельные отношения в городах, так или иначе, являются конфликтом.
Острой в работе девелоперов и застройщиков была названа проблема «группового эгоизма местных жителей», особенно в центральной части городов, где развитию проектов недвижимости препятствует уже сложившаяся практика массовых протестов жителей близлежащих домов против новой застройки. К примеру, в Киеве только в последнем квартале 2003 года имели место около 4 случаев прекращения строительства объектов по решению местных органов власти, мотивированных значительным социальным напряжением.
В ходе семинара также были указаны основные составляющие девелоперской деятельности для реализации успешного проекта: сумма затрат труда, привлеченного капитала, земельных ресурсов и менеджмента. Причем, по мнению лекторов семинара, именно менеджмент (при прочих равных условиях) является самой важной составляющей, формирующей будущую инвестиционную ценность объекта, уровень его качества и доходности. Иными словами, в процессе девелопмента самую важную роль, даже несмотря на величину инвестиций и имеющийся в наличии земельный участок, играет «человеческий фактор», который сводится к правильному выбору опытных девелоперов-профессионалов. Еще один важный акцент – успешность девелоперской деятельности определяет не критерий «минимизации расходов», который в Украине во главу угла ставят подавляющее большинство инвесторов в области коммерческой недвижимости, а фактор максимизации итоговой стоимости земельных ресурсов и, в свою очередь, самого создаваемого проекта недвижимости. Только такой сценарий может быть выигрышным в стратегической перспективе. По словам Александра Драпиковского, девелоперская деятельность на украинском рынке пока является сверхрисковой. Во всем мире одной из главных сфер ответственности девелопера является прием на себя рисков по развитию недвижимости – от финансовых и строительных, до государственных. Именно ситуация с последними является в нашем государстве вопиющей. Сроки получения разрешений и прохождения процессов согласований при развитии проектов недвижимости в среднем по Украине составляет 9-12 месяцев, в Киеве – около 30. При этом каждый месяц работы для девелопера на фазе согласования проекта стоит порядка $1000-1500 в месяц без учета «непредвиденных представительских расходов». Тем не менее, Украину нельзя упрекнуть в наличии «узких коридоров» в сфере сотрудничества девелоперов и госорганов. По словам докладчиков семинара, даже в странах Европейского Союза существует норма, согласно которой оценщиком недвижимости в определенном еврорегионе может стать лицо, проработавшее на конкретном региональном рынке 7 лет и более. «Даже в учебных пособиях для девелоперов-профессионалов на Западе прописано золотое правило: девелопер должен знать представителей местных властей «в лицо», – сказал Александр Драпиковский. По его мнению, важной проблемой в Украине остается и небольшое количество юристов, специализирующихся на градостроительном праве, несмотря на то, что специалисты в области земельного права в нашей стране есть.
