Привлечение финансирования в недвижимость: законодательные аспекты


ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ПРИВЛЕЧЕНИИ ФИНАНСИРОВАНИЯ
Решающими моментами при подготовке и осуществлении проектов по привлечению финансирования в недвижимость и строительство являются: обеспечение сделок, а также стоимость привлеченных (кредитных) средств. Застройщики, подрядчики и другие коммерческие организации ориентируются в вопросах стоимости кредитов, но зачастую многие проекты так и остаются несостоявшимися по причине неготовности заемщиков удовлетворить требования банкиров по предоставлению обеспечения исполнения кредитной сделки. В соответствии с Гражданским кодексом Украины, исполнение обязательств может быть обеспечено такими средствами: неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, придержанием, задатком. Как правило, финансирование сделок в строительстве и недвижимости обеспечивается, в первую очередь, залогом, то есть сама недвижимость служит обеспечением возврата заемных средств. Наряду с залогом в качестве дополнительных могут применяться иные перечисленные выше средства обеспечения.


ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ НА ПРАКТИКЕ


Владимир Ратушняк
фото: Олег Герасименко

Стороны – кредитор и заемщик – должны действовать в рамках действующего законодательства. Указанные правоотношения регулируются, в том числе, Гражданским, Хозяйственным, Земельным кодексами Украины, Законом «О банках и банковской деятельности», Законом «О залоге», Законом «Об ипотеке», Законом «О нотариате», многими подзаконными актами. В соответствии с Законом «О залоге», в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами.
Разновидностью залога является ипотека. Ипотека представляет собой обеспечение исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки, преимущественно перед другими кредиторами.
Часто возникают проблемы с правоустанавливающими документами на землю и недвижимость, которые не всегда они оказываются в полном порядке. Что касается земли, то, согласно действующему Земельному кодексу, она может находиться в собственности или же в пользовании на условиях аренды. Пользователи земельных участков, которым земля была выделена ранее, обязаны привести документы на право пользования землей в соответствие, то есть заключить соответствующие договора аренды.
Отдельно следует рассмотреть вопросы, возникающие при работе с объектами незавершенного строительства. Действующим Гражданским кодексом Украины предусмотрено, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, строения, сооружения и т.д.) возникает в момент завершения строительства. Если же договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, то право собственности возникает с даты приема в эксплуатацию. Если же право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит регистрации, право собственности возникает с даты государственной регистрации. Статья 182 Гражданского кодекса Украины прямо предусматривает государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, в соответствии с общим правилом, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только с момента его государственной регистрации.
До завершения строительства застройщик является собственником материалов, оборудования и прочее, которые были использованы в процессе строительства. Закон также устанавливает, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать такое лицо собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, которые не выполнены по проекту, является незначительной.
Вышеуказанные нормы Гражданского кодекса не согласуются с нормами закона Украины «Об ипотеке». Статья 16 указанного закона регулирует особенности ипотеки именно незавершенного строительства.


ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
Как мы отмечали, ипотека – это обеспечение исполнения обязательства недвижимым имуществом. Очень часто считается, что ипотека применяется только в строительстве и обороте жилья и, соответственно, ипотекодателями могут быть только граждане, однако это не совсем так. Ипотекодателями также могут быть и организации, а предметом ипотеки, наряду с квартирами и жилыми домами, может выступать коммерческая недвижимость и земля.
Ипотечные кредиты предполагают привлечение более «длинных» денег, то есть на более длительный срок (20 лет и более), и по более низкой ставке в сравнении с обычными краткосрочными кредитами. Многие украинские банки начали активную работу по ипотечным проектам, однако в основном такие проекты сосредоточены в секторе жилой недвижимости.


РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ
Правоотношения, возникающие между кредиторами и заемщиками, значительно отличаются от правоотношений между инвестором и застройщиком, а также между инвестором и участниками инвестиционной деятельности. В соответствии с Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», под инвестицией понимаются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности, в результате которой создается прибыль или же достигается определенный социальный эффект. Такими ценностями закон признает денежные средства, ценные бумаги, движимое и недвижимое имущество и т.д. Инвесторами признаются граждане и юридические лица Украины и других государств.
Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является инвестиционный договор (соглашение). Заключение договоров, выбор партнеров, определение обязательств и всех иных условий хозяйственных отношений является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности.


ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Уже несколько лет ведутся разговоры о введении налога на недвижимость. На сегодняшний день подготовлен проект Закона «О налоге на недвижимое имущество», который предусматривает взимание налога с физических и юридических лиц – собственников и пользователей недвижимого имущества (жилые и нежилые дома, квартиры, гаражи, дачи). Указанный проект болезненно коснется в основном физических лиц, так как, согласно проекту, базой налогообложения определена оценочная стоимость объекта недвижимости, тогда как для юридических лиц – балансовая стоимость. Предполагается, что ставка налога будет установлена в размере 0,5-1% от стоимости недвижимости.
С 1 января 2005 года вступают в силу положения Закона Украины «О налоге на доходы физических лиц», регулирующие налогообложение с недвижимостью и имуществом.
На сегодняшний день действуют положения Декрета КМУ «О подоходном налоге с граждан». В текущем году суммы, полученные гражданами в связи с отчуждением имущества, принадлежащего им на правах собственности, при оформлении сделки с уплатой госпошлины и платы за совершение нотариальных действий, подоходным налогом не облагаются. С 1 января 2005 года предусмотрен специальный порядок налогообложения доходов от имущества и недвижимости.