Приобретение промышленного предприятия: покупка компании или актива

Дмитрий Киселев, юрист международной юридической фирмы «БАЙТЕН БУРКХАРДТ» Исторически сложилось, что большинство городов бывшего Советского Союза, в частности, столицы и крупные областные центры, развивались преимущественно как промышленные центры. Вследствие этого, с приобретением независимости Украине досталось огромное наследие промышленных зон, которые находятся непосредственно в городской черте, а иногда даже и в центральных частях населенных пунктов. В большинстве своем, такие промышленные предприятия в настоящее время не действуют. В свою очередь те, которые продолжают производство, наносят большой вред и без того ослабленной экологии городов. Размещение промышленных предприятий в центральных районах крупных городов также имеет негативный экономический эффект. Как правило, ставки арендной платы в крупных городах выше, чем в мелких, в итоге такие затраты закладываются в себестоимость продукции, производимой предприятиями, и, соответственно, влияют на конкурентоспособность товаров. Кроме того, само расположение промышленных предприятий на дорогих городских землях является неэффективным использованием земельных ресурсов. Приобретение инвестором промышленного предприятия с его последующим перепрофилированием в настоящее время становится все более популярным вложением средств. Многочисленные нефункционирующие предприятия сегодня можно приобрести по привлекательным ценам, и в последующем, вложив в реконструкцию (перепрофилирование) территории, получать постоянный доход. Многие инвесторы выбирают путь приобретения промышленных предприятий также с целью избежать долгой процедуры получения права на земельный участок. Законное приобретение имущественного комплекса предприятия путем покупки корпоративных прав предприятия либо объектов недвижимости дает возможность новым собственникам владеть и использовать земельный участок, который расположен под объектами недвижимости предприятия, и в том числе перепрофилировать (изменить) назначение такого земельного участка. Однако для перепрофилирования промышленного предприятия, например, под торговый центр потребуется время и повлечет финансовые затраты. ПРИОБРЕТЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ ПРАВ Самой распространенной схемой приобретения промышленного предприятия, а зачастую исключительно земельного участка под данным предприятием, является покупка корпоративных прав (акций или доли в уставном капитале хозяйственного общества). При покупке корпоративных прав в предприятии необходимо четко понимать, что с приобретением пакета корпоративных прав к покупателю переходят не только права, которые дает участие в предприятии, но и обязанности, в частности перед работниками предприятия, а также, возможно, часть долговых обязательств. Исходя из существующей практики, перед приобретением корпоративных прав целесообразно провести комплексную юридическую проверку (due dilligence), а также привлечь независимых экспертов в финансовых вопросах, а в случае необходимости – и иных специалистов (технический аудит, экологический аудит и т.п.). Покупая корпоративные права предприятия, необходимо учитывать, какой пакет инвестор собирается приобретать, так как от этого зависит дальнейшее управление предприятием и принятие решений. Приобретение миноритарного пакета корпоративных прав вряд ли позволит влиять на дальнейшую судьбу предприятия, планы по перепрофилированию и реконструкции. В случае покупки контрольного пакета корпоративных прав, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, перед тем как приобрести корпоративные права, необходимо получить разрешение от государственных органов, например, Антимонопольного комитета Украины. В противном случае существует риск признания сделки по покупке корпоративных прав недействительной. Следует отметить, что перед покупкой корпоративных прав следует детально и всесторонне проанализировать возможные перспективы развития приобретаемого промышленного предприятия. В случае принятия решения, что перепрофилирование промышленного предприятия или его ликвидация является единственным приемлемым и наиболее эффективным способом использования предприятия или его территории, необходимо планировать также и отношения с работниками предприятия, поскольку перепрофилирование или же ликвидация производства является социально значимым явлением, которое может повлечь негативные последствия как для отдельного предприятия, так и для города в целом. Следует помнить, что увольнение работников предприятия по инициативе работодателя (т.е. предприятия) возможно только в указанных в законе случаях и при соблюдении довольно сложной процедуры, а также при определенных обстоятельствах влечет за собой выплату выходного пособия увольняемым работникам. В качестве разновидности схемы приобретения корпоративных прав можно отметить схему реорганизации предприятия-собственника объекта недвижимости путем выделения необходимого объекта из активов предприятия на новое юридическое лицо. Такими способами могут быть выделение, разделение или создание нового юридического лица и передача ему объекта недвижимости в качестве взноса в уставный фонд. Данная схема может занять более продолжительное время, поскольку потребует проведения ряда процедур, предусмотренных законодательством: публикация объявления о реорганизации или ликвидации предприятия, а также о сроке принятия претензий от кредиторов, при этом такой срок не может быть меньше обусловленного в законе, подготовка и утверждение разделительного баланса и т.п. Необходимо учитывать также налоговые последствия реорганизации, а также тот факт, что новое предприятие будет являться правопреемниками определенных обязательств предыдущей компании (в случае реорганизации). Как результат приобретения корпоративных прав, новый собственник получает контроль над целым предприятием с уже готовым и оформленным правом собственности на объекты недвижимости и земельный участок под ними. К положительным моментам данной схемы приобретения промышленного предприятия следует отнести невысокую стоимость оформления сделки, а также тот факт, что покупка корпоративных прав освобождается от уплаты НДС. ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ Когда приобретение корпоративных прав по каким-либо причинам является невозможным, либо когда инвестор изначально нацелен на получение конкретного объекта, самой простой схемой является покупка объекта недвижимости, который принадлежит промышленному предприятию. Согласно закону, к лицу, которое приобрело здание или сооружение, переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположен такой объект недвижимости. Поэтому после приобретения объекта недвижимости отличного от земельного участка, будет необходимо должным образом оформить право собственности или право пользования на земельный участок на нового собственника. Перед приобретением отдельного объекта недвижимости необходимо проверить право собственности продавца на отчуждаемый объект. Такое право должно быть зарегистрировано в Реестре прав на недвижимое имущество, также, по возможности, проверить историю объекта недвижимости, чтобы избежать возможных негативных последствий. При данной схеме приобретения промышленного предприятия также рекомендуется проведение юридического анализа документов и проверка объекта недвижимости по существующим государственным реестрам перед заключением сделки. В случае приобретения объекта недвижимости у юридического лица, следует также проверить корпоративные документы на наличие каких-либо ограничений по отчуждению имущества, и в случае необходимости потребовать у продавца необходимые разрешения и согласования. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Следует помнить, что нотариус взимает плату (госпошлину) за удостоверение сделки в размере 1% от стоимости договора, а, в случае, если стоимость договора ниже стоимости, указанной в извлечении из Реестра прав на недвижимое имущество, с суммы указанной в таком извлечении. Также в случае приобретения зданий или сооружений уплачивается сбор в пенсионный фонд (1% от стоимости договора). Право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации. В настоящее время такую регистрацию права собственности проводят местные Бюро технической инвентаризации, однако в соответствии с недавними изменениями в порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, такую деятельности будут осуществлять органы Министерства юстиции Украины. Исходя из вышеизложенного, схема приобретения промышленного предприятия как объекта недвижимости представляется более затратной, также в таком случае будет необходимо не только заново регистрировать право собственности на объект недвижимости, но и заново оформить право пользования земельным участком. Такое оформление требует довольно больших материальных и временных затрат. ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЕ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ Чтобы использовать объекты недвижимости промышленного предприятия не для производства, а в иных целях, необходимо пройти процедуру изменения назначения земельного участка (территории), а также согласовать проект реконструкции либо строительства объекта недвижимости с другим назначением. Изменение целевого назначения земельного участка производится в порядке, предусмотренном Постановлением Кабинета Министров Украины №502 от 11 апреля 2002 года. Для изменения назначения земельного участка в пределах населенного пункта, необходимо внести изменения в генеральный план развития населенного пункта (если таковой был разработан и утвержден). Для этого необходимо разработать и утвердить на градостроительном совете местного органа самоуправления градостроительное обоснование, в котором должны четко обосновываться причины для изменения назначения территории с промышленного на иное (например, общественную застройку). При составлении проекта реконструкции промышленного предприятия для иных целей необходимо учитывать доступность инфраструктуры и инженерных сетей для каждого конкретного объекта. ВЫВОДЫ В заключение отметим, что не существует идеальной и универсальной схемы приобретения промышленного предприятия и его дальнейшего перепрофилирования под коммерческий объект. В каждой конкретной ситуации необходимо разрабатывать и анализировать существующие условия. В конечном итоге выбор схемы приобретения зависит от множества факторов. Чем тщательнее будет подготовка к приобретению и, в частности, проработка плана подготовки к сделке, тем меньше проблем возникнет в будущем при осуществлении самого проекта перепрофилирования промышленного предприятия.