Правовые проблемы инвестирования в недвижимость Украины и средства их судебного разрешения

ПРОБЛЕМА ПРОЛОНГАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ


Андрей Кузнецов, директор департамента юридической фирмы «Салком»
фото: Олег Герасименко

Субъекты, ведущие строительство на территории Украины или владеющие коммерческой недвижимостью в стране, довольно часто оказываются в ситуации, когда местные органы государственной власти отказываются заключать договор аренды земельного участка на новый срок. Эта проблема становится особенно острой, если застройщик сталкивается с нежеланием органа местного самоуправления передать участок в долгосрочную аренду после окончания строительства на земле, предоставленной для этих целей.
Согласно части 1 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года №161-XIV, содержание которой зачастую переносится в договор аренды, арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им условий договора. Несмотря на недвусмысленное требование закона, местные органы власти (арендодатель) часто отказываются подписывать договор аренды, либо по разным причинам уклоняются от его заключения.
Следует отметить, что помимо экономических проблем, связанных с окончанием срока действия договора аренды, в данной ситуации застройщик либо собственник недвижимости становится еще и нарушителем закона, поскольку теперь использует земельный участок без достаточного правового основания. Указанные обстоятельства зачастую приводят к тому, что застройщик прибегает к распространенному методу решения подобных проблем, который, к сожалению, не всегда соответствует закону. В то же время, существует иной, более длительный путь выхода из сложившейся ситуации – обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.
Правовые основания для обращения в суд, в данном случае, предоставляет часть 1 статьи 777 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины), устанавливающая общее для договоров найма правило. Согласно этому правилу, наниматель, надлежащим образом исполняющий обязательства по договору найма, после окончания срока его действия имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок. При этом наниматель, желающий воспользоваться преимущественным правом, обязан сообщить об этом арендодателю до момента окончания срока действия договора в установленный договором срок или же (в случае, если этот пункт не прописан в договоре) в разумный срок.
Как указывалось ранее, статья 33 Закона 161-XIV, в свою очередь, содержит специальную (по отношению к соответствующей норме ГК Украины) норму, в соответствии с которой арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды на новый срок при условии надлежащего выполнения условий договора.
В соответствии со статьей 124 Земельного кодекса Украины (ЗК Украины), передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления путем заключения договора аренды.
Согласно пункту 34 статьи 26 Закона «О местном самоуправлении в Украине», разрешение вопросов регулирования земельных отношений входит исключительно в компетенцию сельских, поселковых или городских советов.
Пунктом 12 Переходных положений ЗК Украины до размежевания земель государственной и коммунальной собственности установлено, что полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов – соответствующие органы исполнительной власти.
Часть 1 статьи 16 Закона 161-XIV, в свою очередь, устанавливает, что лицо, желающее получить в аренду участок из земель государственной либо коммунальной собственности, подает в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления по месту нахождения земли ходатайство (заявление).
Согласно статье 4 Закона 161-XIV, арендодателями земельных участков коммунальной собственности выступают сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определяемых законом.


Дмитрий Гадомский, юрист юридической фирмы «Салком»
фото: Олег Герасименко

Наряду с вышеизложенными правовыми вопросами необходимо также обеспечить наличие и изложить в исковом заявлении ряд фактов, подтверждающих первоочередное право застройщика на заключение договора аренды на новый срок.
Прежде всего, арендатор обязан предоставить суду, рассматривающему спор, доказательства направления арендодателю соответствующего заявления о перезаключении договора на новый срок в порядке и способом, предусмотренном прежним договором.
Не менее важно установить, надлежащим ли образом выполнялись условия договора аренды. Исходя из практики представительства интересов арендатора в различных судебных спорах, связанных с отказом заключения договора аренды на новый срок, можно сделать вывод, что основными нарушениями, которые допускают арендаторы, является использование земельного участка вопреки его целевому назначению, либо же передача в субаренду без разрешения арендодателя.
Кроме того, существенное значение для суда имеет надлежащее выполнение арендатором условий оплаты.
Эффективность судебной защиты прав арендатора была неоднократно подтверждена соответствующей судебной практикой. При условии правильной формулировки исковых требований арендатор имеет возможность получить на руки решение суда, в котором, наряду с понуждением заключить договор аренды земельного участка, будет изложен и текст соответствующего договора со всеми его существенными условиями.


ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ПОДЗЕМНЫЙ ПЕШЕХОДНЫЙ ПЕРЕХОД
Среди законодательных «пробелов» отдельно следует выделить проблему, так или иначе сопровождающую процесс инвестирования в строительство подземных торговых центров и связанную со строительством в составе ТЦ подземного пешеходного перехода.
Очевидно, что вопрос права собственности на пешеходный переход, являющийся неотъемлемой частью ТЦ, имеет ключевое значение. Несмотря на явную экономическую и социальную выгоду подземных объектов, некоторые государственные органы, равно как и органы местного самоуправления, ограничивают инвестиционную привлекательность такого строительства, безапелляционно настаивая на переходе подземного перехода в коммунальную собственность города.
Необходимо отметить, что требования государственного органа в данном случае основываются на недостаточно четкой правовой регламентации такого объекта недвижимости, как подземный переход. Комплексный анализ норм гражданского и земельного законодательства, а также позитивная практика разрешения подобных дел в судебных органах позволяют прийти к заключению о необоснованности такой позиции государственных органов и о возможности нахождения перехода в частной собственности инвестора.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 325 ГК Украины, физические и юридические лица могут быть собственниками любого имущества, за исключением отдельных его видов, которые, согласно закону, не могут им принадлежать.
Таким образом, вопрос правомерности нахождения подземного перехода в частной собственности следует рассматривать с точки зрения наличия в законе прямого на то запрета. Однако, комплексный правовой анализ норм указывает на его отсутствие.
Что касается применения к данным правоотношениям статьи 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества», то указанной нормой действительно запрещена приватизация автомобильных дорог (за некоторыми исключениями). Технические характеристики автомобильных дорог и подземных переходов свидетельствуют об их самостоятельности как объектов права собственности.
Согласно части 2 статьи 71 ЗК Украины, к землям дорожного хозяйства относятся участки под проезжей частью, обочиной, земляным полотном, декоративным озеленением, резервами, кюветами, мостами, тоннелями, транспортными развязками, водопропускными сооружениями, подпорными стенками и другими дорожными сооружениями и оборудованием, расположенными в границах полос отвода. К этому перечню также относятся земли, находящиеся за пределами полос отвода, если на них размещены сооружения, обеспечивающие функционирование автомобильных дорог.
В соответствии со статьей 79 ЗК Украины, земельный участок определяется как часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в ее отношении правами. При этом право собственности распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и глубину, необходимую для возведения жилых, производственных и иных строений. Земли, находящиеся вне границ, необходимых для возведения соответствующих сооружений, следует относить к иной категории.
Учитывая это, есть основания полагать, что право собственности на участок, относящийся к землям транспорта, действительно распространяется не только на поверхность, но и на определенную глубину. В то же время, эта глубина в вертикальной плоскости ограничивается уровнем, где пропадает необходимость использования земли для возведения, использования и обслуживания объектов, находящихся на землях дорожного хозяйства, в том числе автомобильной дороги. Вполне очевидно, что таким уровнем следует считать именно верхнюю границу подземного пешеходного перехода, сооруженного под автомобильной дорогой.
Таким образом, правовой анализ данной проблемы указывает на то, что подземный переход выступает как самостоятельный объект гражданско-правовых соглашений и может находиться не только в государственной либо коммунальной, но и в частной собственности физических и юридических лиц.


БЛОКИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ
В последнее время в разных городах Украины на строительных площадках достаточно часто возникают массовые протесты жителей соседних домов. При этом указанные лица своими, зачастую неправомерными действиями, могут заблокировать строительство объектов на длительный срок .
Следует отметить, что правила «игры» в сфере строительства в столице, как и вообще в Украине, недостаточно прозрачны. Несогласованность, а иногда и явное противоречие нормативных актов приводят к тому, что орган государственной власти может по собственной инициативе отменить свое как незаконное, так и вполне правомерное решение.
Социальные волнения по поводу строительства жилого дома и связанный с этим общественный резонанс вполне могут стать причиной отмены абсолютно законного решения.
Разумеется, что застройщику необходимо обжаловать неправомерные действия субъекта властных полномочий и инициировать подачу иска о возобновлении своих прав на участок. Обширный опыт ведения подобных дел подсказывает, что, наряду с обжалованием соответствующих актов, не лишним будет проанализировать действия самих жильцов на предмет их соответствия закону. И если жильцы своими действиями нарушили права застройщика, то он имеет право на обращение в суд с иском о прекращении незаконных действий или о возмещении причиненного ущерба.
В связи с этим необходимо отметить случаи беспорядков, инициируемых жильцами. Так, в одном из случаев, при строительстве жилого дома в одном из крупных городов Украины жильцы соседнего дома неоднократно ломали ограждения строительной площадки, блокировали движение строительного транспорта и механизмов по ее территории и избивали строителей. Застройщик инициировал судебный процесс о взыскании с указанных лиц причиненного неправомерными действиями ущерба.
Ввиду популярности темы строительства жилых домов в средствах массовой информации, судебный процесс по делам подобного характра усложняется психологическим фактором. Так, в судебном заседании может принимать участие большое количество лиц, имеющих прямое или косвенное отношение к причинению ущерба.
Еще большая их часть оккупирует помещение суда, блокируя проход на судебное заседание адвокатам и представителям застройщика. Кроме того, процесс, как правило, проходит под наблюдением со стороны средств массовой информации.
Несмотря на указанные аспекты, следует отдать должное суду, который, как правило, старается пресекать проявление эмоций и рассматривает спор строго в рамках закона. При этом эмоциональной позиции жильцов следует противопоставлять точное и недвузначное правовое обоснование требований о возмещении ущерба, а также их объективный расчет.
В рассматриваемом выше примере судом было принято решение о взыскании с лиц, по вине которых был нанесен материальный ущерб, соответствующей компенсации. Удовлетворение требований застройщика, в свою очередь, стало дополнительным аргументом в процессе признания незаконной отмены местным советом решения о выделении земельного участка под застройку.
Правовые проблемы, к сожалению, этим не ограничиваются. На сегодняшний день существует немало примеров всяческих злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в иных сферах.
Так, никого не удивляет ситуация, когда, выиграв инвестиционный конкурс на строительство, инвестор в процессе оформления земельного участка узнает, что участок или его часть принадлежит иному лицу или даже нескольким лицам. В этой ситуации инвестор, вместо того чтобы сосредоточиться на выполнении принятых инвестиционных обязательств, вынужден получать согласие указанных лиц на отвод ему земельного участка.
Необходимо отметить, что не последнюю роль в эффективном разрешении подобных проблем играет профессиональная правовая помощь.
Как свидетельствует практика, привлечение юриста является обоснованным уже на начальном этапе реализации инвестиционного проекта. А наличие у юриста опыта судебной практики в подобных делах станет дополнительной гарантией того, что, в случае возникновения судебного спора, выбранная правовая позиция будет позитивно воспринята судом.