Правовые механизмы использования объекта недвижимости до регистрации права собственности

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ


Наталья Кочергина, юридический директор компании «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: Татьяна Логвинчук

При реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческой недвижимости (например, торгового, офисного центра или складского комплекса) важным этапом является формирование состава арендаторов, которое начинают на начальном этапе строительства. В связи с этим возникает необходимость оформления арендных отношений с будущими арендаторами. Инвестор строительства заинтересован в том, чтобы арендаторы начали использовать помещения как можно раньше, что, соответственно, приведет к поступлению арендных платежей. Арендаторы, со своей стороны, стремятся также гарантировать будущую аренду помещения, что важно с точки зрения расторжения/прекращения договора с предыдущим арендатором, планирования переезда и т.д.
Интересы собственника недвижимости и арендатора совпадают также в стремлении минимизировать риски при юридическом оформлении арендных отношений. Возможность использования вновь построенного объекта и выбор правового механизма для этого непосредственно зависят от степени завершенности здания, принятия в эксплуатацию и государственной регистрации.


НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Украины (далее – «ГК») к недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) относятся земельные участки, а также расположенные на них объекты, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения. В статье 182 ГК идет речь о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации.
Момент возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество определен в части первой статьи 331 ГК, в соответствии с которой, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, строения, и т.п.) возникает:
1)    с момента завершения строительства (создания имущества);
2)    с момента принятия в эксплуатацию, если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию;
3)    с момента государственной регистрации, если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации.
При комплексном прочтении приведенных положений вместе со статьей 182 ГК очевидным становится противоречие между тремя абзацами части второй статьи 331 ГК. Поскольку практически все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, именно после такой регистрации и возникает право собственности на объекты недвижимости. В то же время положения абзаца первого и второго части второй статьи 331 ГК создают коллизию и неопределенность момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, требующего принятия в эксплуатацию и государственную регистрацию, не совпадающие во времени.
В теории и на практике главенствующими остаются требования статьи 182 ГК, в соответствии с которыми право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. С другой стороны, существует мнение, что указанные в части первой статьи 331 ГК моменты возникновения права собственности касаются разных объектов, т.е. требования государственной регистрации касаются не всех видов недвижимого имущества. Такой подход имеет право на существование, однако неприменим к строительству коммерческой недвижимости.


ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ


Дмитрий Пикалов, юрист компании «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: Татьяна Логвинчук

Обратимся к нормам ГК, регулирующим отношения аренды недвижимого имущества. В соответствии со статьей 761 ГК право на передачу имущества в наем (аренду) имеет собственник или лицо, владеющее имущественными правами. Договор аренды заключается в письменной форме. В случае заключения договора найма на срок более трех лет, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (статьи 793 и 794 ГК).
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, с момента которой инвестор строительства (застройщик) становится полноправным собственником объекта недвижимости, и, соответственно, может передавать этот объект в аренду.
С позиции стремления собственника и арендатора начать использование объекта как можно раньше, интерес составляет правовое положение вновь созданного объекта строительства до момента государственной регистрации права собственности. Правовые решения для использования объектов недвижимости до регистрации прав на них существуют, однако содержат определенные риски.


ВОЗМОЖНОСТЬ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ДО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЕ
Исходя из приведенной выше статьи 331 ГК, можно выделить следующие виды вновь построенных объектов до момента государственной регистрации: 1) объекты, строительство которых незавершенно; 2) объекты не принятые в эксплуатацию, строительство которых завершено (завершенные строительством объекты); 3) объекты, которые приняты в эксплуатацию.
Проведем анализ возможности передачи в аренду каждого из объектов и связанные с этим риски.
– Передача в аренду объектов, строительство которых незавершенно. Передача в аренду завершенных строительством объектов, не принятых в эксплуатацию (юридические последствия и риски сдачи в аренду подобных объектов схожи, поэтому их описание дается в одном разделе).
Правовой статус указанных объектов строительства до приема в эксплуатацию в некоторой степени определяется частью третьей статьи 331 ГК, в соответствии с которой до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., использованные в процессе этого строительства (создания имущества). Таким образом, до завершения строительства объект является совокупностью материалов и оборудования с определенной степенью завершенности строительных работ.
В то же время статья 331 ГК устанавливает, что в случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом части первой этой статьи (собственник материалов и оборудования), может заключить договор в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Следует отметить, что государственная регистрация в данном случае проводится в неполном объеме в сравнении с регистрацией объектов недвижимости, завершенных строительством (С целью урегулирования вопроса регистрации прав на объекты незавершенного строительства, Министерство юстиции Украины издало письмо от 10 мая 2006 года №19-32/1, в котором разъясняется порядок государственной регистрации таких объектов. При этом, законные основания для такой регистрации довольно противоречивы: ГК предусматривает возможность регистрации, а Временное положение о порядке регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 27 января 2003 года, позволяет регистрировать только объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию. Кроме того, после регистрации собственнику объекта незавершенного строительства не выдается свидетельство о праве собственности на этот объект, а только извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество).
Таким образом, законодатель признает, что до момента завершения строительства (создания имущества) совокупность материалов и оборудования, названные в первом абзаце части третьей статьи 331 ГК, являются объектом незавершенного строительства. Правовой статус такого объекта законодательно не определен. Если заключение договора в отношении объекта незавершенного строительства возможно, то данный объект следует признать в качестве объекта гражданских правоотношений. Соответственно, существует возможность заключения любого гражданско-правового договора, в том числе договора аренды, в отношении данного объекта.
Однако, с практической точки зрения эффективность договора аренды объекта незавершенного строительства минимальна по следующим причинам:
– объект незавершенного строительства может быть передан в аренду как единый объект. При этом спорной является возможность аренды отдельных помещений в объекте незавершенного строительства, поскольку последние еще индивидуально не определены и не выделялись в процессе технической инвентаризации и государственной регистрации объекта;
– если на объекте продолжаются строительные работы, то до завершения строительства параметры объекта (площадь, этажность и т.д.) будут постоянно изменяться (в сравнении с параметрами, зафиксированными на момент государственной регистрации), что приводит к постоянному «исчезновению» предмета договорных отношений;
– незавершенность строительства противоречит сути арендных отношений – независимое использование арендатором помещения в соответствии с его назначением и извлечение полезных потребительских свойств из такого объекта.
В то же время этот механизм возможно использовать при передаче объекта для обустройства помещения будущим арендатором, чтобы узаконить плату за использование помещения в этот период (фактически, арендную плату).
Что касается завершенных строительством объектов, законодательство четко не определяет юридический факт, после наступления которого объект строительства теряет статус незавершенного.
Учитывая техническую составляющую строительства, можно предположить, что строительство перестает быть незавершенным в момент завершения всех строительных работ в соответствии с проектно-сметной документацией, включая подключение строения ко всем необходимым коммуникациям. Существует мнение, что завершение строительства происходит после полного выполнения (прекращения действия) договора строительного подряда в отношении этого объекта, или же после принятия объекта в эксплуатацию.
Учитывая то, что с точки зрения заключения договора аренды главенствующее значение имеет факт государственной регистрации права собственности на объект, использование и объекта незавершенного строительства, и объекта завершенного строительства до принятия в эксплуатацию, влечет за собой одинаковые юридических последствий и риски.
На практике случаются ситуации, когда строительство объекта завершено, однако по каким-либо причинам процесс принятия в эксплуатацию затягивается. В такой ситуации и застройщик, и арендаторы с целью сокращения простоя объекта и связанных с этим финансовых потерь, рассматривают возможность фактических отношений аренды (использования) построенного объекта. При этом, пользование объектом до приема в эксплуатацию является чрезвычайно рискованным как для застройщика, так и для арендатора.
Для арендатора возможные негативные последствия связаны с тем, что до приема в эксплуатацию не установлено соответствие объекта различным техническим требованиям, в частности, пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим нормам. Поэтому размещение в не принятом в эксплуатацию объекте торговых, офисных, складских или других площадей может привести их к закрытию контролирующими органами и штрафам как для арендатора, так и для застройщика. Так, Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения» устанавливает ответственность за использование зданий и сооружений после завершения строительства без принятия их государственными приемными (техническими) комиссиями в размере 10% стоимости выполненных работ. Установленная ответственность указывает на запрет использования зданий и сооружений при таких обстоятельствах по целевому назначению, например, для размещения магазина или офиса.
К тому же инспекция государственного архитектурно-строительного контроля может приостановить строительство объекта до прекращения любой коммерческой деятельности в объекте, не принятом в эксплуатацию.
– Передача в аренду объектов, принятых в эксплуатацию до регистрации права собственности на них.
Практический интерес представляет также возможность использования объекта недвижимости в период с момента принятия его в эксплуатацию и до регистрации права собственности на такой объект. После завершения строительства объекта и принятия его в эксплуатацию, арендаторы заинтересованы в проведении ремонтных работ в помещениях, которые будут арендоваться.
Процедура государственной регистрации права собственности на объект недвижимости является довольно длительной и на практике может занимать несколько месяцев. Столь длительный срок обусловлен, в частности, необходимостью проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта после приема объекта в эксплуатацию и последующей процедурой регистрации права собственности на объект. Как показывает практика, БТИ может неоднократно отказывать в регистрации объекта. В таком случае понуждение к регистрации возможно только в судебном порядке.
На сегодняшний день распространена практика заключения договоров аренды помещений в объекте, введенном в эксплуатацию, право собственности на который не зарегистрировано. Следует отметить, что фактически заключение подобного договора до регистрации права собственности на объект противоречит требованиям ГК. Из рассматриваемых положений ГК следует, что договор аренды может быть заключен и действовать только в отношении объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в соответствующем государственном реестре. Договор аренды на срок более трех лет подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, для которых необходимо, в частности, свидетельство о право собственности на объект недвижимости – документ, который выдается в результате регистрации права собственности на объект.
В то же время стороны договоров аренды помещений в объектах, которые введены в эксплуатацию, но право собственности на которые не зарегистрировано, используют положения статьи 793 ГК, в соответствии с которой договор найма здания или другого капитального строения на срок до трех лет может быть заключен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения и государственной регистрации. Таким образом, соблюдая требования ГК в отношении формы договора аренды и основываясь на презумпции действительности договора (статья 204 ГК), подобный договор аренды будет считаться действительным, пока его недействительность не будет установлена в судебном порядке.
Таким образом, заключение договора аренды помещения в объекте, который введен в эксплуатацию, однако право собственности на который не зарегистрировано, возможно на практике. Вместе с тем, необходимо учитывать, что такая сделка является оспоримой, и может быть признана недействительной в суде, что наиболее вероятно. В таком случае сделка признается недействительной с момента ее заключения, что требует полной реституции (возвращения сторонами всего полученного по договору). Учитывая это, подобный договор аренды может быть только краткосрочным, с последующим заключением долгосрочного договора аренды после регистрации права собственности на объект.
Помимо этого, для начала какой-либо экономической деятельности (например, открытие магазина, офиса и т.д.), ее инициатор должен получить разрешения от органов пожарной безопасности и органов санитарно-эпидемиологического контроля. Для получения подобных разрешений необходимо предоставить в разрешительный орган документ, подтверждающий право на использование помещения, например, договор аренды. Существует вероятность, что разрешительные органы не примут договор аренды помещения, заключенный только на основании акта принятия здания в эксплуатацию. В такой ситуации арендатор не сможет начать свою деятельность в арендуемом помещении, что, соответственно, нарушает его интересы и обесценивает саму аренду. Начало деятельности без указанных разрешений может привести к наложению штрафа на арендатора и приостановление его деятельности в арендуемом помещении. Кроме того, в случае проверок арендатора органами налоговой службы возможны негативные последствия в виде отнесения арендных платежей на валовые затраты.
– Предварительный договор аренды недвижимости.
Наилучшим решением для оформления отношений застройщика и арендатора по использованию помещения является предварительный договор аренды.
В соответствии со статьей 635 ГК, предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор аренды может быть подписан на любой стадии строительства объекта недвижимости.
С точки зрения проведения ремонтных работ, как описано выше, в предварительном договоре аренды можно предусмотреть условия допуска арендатора в помещения для ремонтных работ сразу после принятия объекта строительства в эксплуатацию. В данной ситуации застройщики хотят получать плату за использование помещений арендатором для проведения ремонтных работ. Однако, такая оплата не может быть предусмотрена в предварительном договоре как обязательный платеж, аналогичный арендной плате.
Плата за пользование помещением для ремонтных работ может быть предусмотрена в предварительном договоре в качестве части гарантийного платежа, который будет зачтен в арендную плату после заключения основного договора аренды. С налоговой точки зрения, гарантийный платеж не является доходом арендодателя по предварительному договору аренды. Как правило, гарантийный платеж составляет сумму будущей арендной платы за несколько месяцев аренды. На практике надо учитывать, что средства, полученные в качестве гарантийного платежа не должны использоваться арендодателем в его операционной деятельности, иначе налоговые органы могут расценить такой гарантийный платеж как доход с соответствующими налоговыми последствиями.
При таких условиях возможны следующие решения по оформлению оплаты за пользование помещением в период действия предварительного договора.
1. Договор на выполнение ремонтных работ, в котором арендатор выступает заказчиком, а застройщик – исполнителем. Ремонт проводится в соответствии с требованиями и стандартами арендатора, который возмещает застройщику стоимость ремонтных работ и вознаграждение за эти работы. Как вариант реализации данного решения применяется также агентский договор (по агентскому договору одна сторона (агент, в качестве которого выступает застройщик) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала, в лице арендатора) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала). Однако, на практике застройщики не желают иметь дело с ремонтом помещения, предпочитая чтобы этот вид работ выполнял непосредственно арендатор.
2. Проведение ремонтных работ без заключения договора между застройщиком и арендатором. Случае существует риск отказа застройщика от заключения договора аренды в будущем и отказа возместить расходы арендатора на проведение ремонтных работ.