Правовые формы и налоговые аспекты приобретения земли и недвижимости в Украине




Илья Свердлов, юрист юридической фирмы «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

В зависимости от целей, которые ставит перед собой инвестор, наиболее распространенными правовыми формами инвестирования в недвижимость являются:
– прямое приобретение недвижимости украинским или иностранным предприятием;
– непрямое приобретение недвижимости посредством учреждения/приобретения предприятия, владеющего недвижимостью.
Для иностранного инвестора приобретение недвижимости возможно также посредством учреждения в Украине постоянного (коммерческого или некоммерческого) представительства. Выбор формы инвестирования определяется, прежде всего, налоговыми аспектами и последствиями таких операций.
Вкратце рассмотрим основные налоговые аспекты, применяемые в зависимости от правовой формы инвестирования в недвижимость.
 
1. Прямое приобретение недвижимости украинским предприятием.
Для целей налогового законодательства последствия приобретения земли и здания/сооружения/квартиры будут отличаться.
 
1.1. Приобретение земельного участка.
В соответствии с Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (далее – «Закон о прибыли»), предприятие ведет отдельный налоговый учет операций по продаже или покупке земли как отдельного объекта собственности. Расходы на приобретение такой земли не будут относиться к валовым расходам предприятия. Доход, полученный в результате продажи земельного участка и определяемый в соответствии с установленной формулой, включается в состав валового дохода предприятия.
Формула определения дохода от продажи земли имеет такой вид:
НД = Ц – Р x К, где
НД – налогооблагаемый доход,
Ц – цена продажи земли,
Р – расходы, связанные с приобретением земли,
К – коэффициент индексации.
Если в результате продажи земли предприятие несет убытки, то они не могут включаться в состав валовых расходов и покрываются за счет собственных источников предприятия. Земля как отдельный объект собственности не подлежит амортизации.
В соответствии с Законом Украины «О налоге на добавленную стоимость» (далее – «Закон об НДС»), операции с землей НДС не облагаются.
 
1.2. Приобретение здания/сооружения/квартиры.
В соответствии с Законом «О прибыли», налоговые последствия приобретения здания/сооружения/квартиры будут зависеть от того, приобретена ли такая недвижимость для дальнейшего использования в хозяйственной деятельности предприятия или нет. Если предприятие приобрело недвижимость для дальнейшего использования в собственной деятельности, расходы на ее приобретение относятся к валовым в пределах норм амортизационных отчислений. На данный момент в Украине существует четыре группы основных фондов. К первой, включающей здания/сооружения/квартиры, применяется норма амортизации в размере 2%. На практике это означает, что расходы на приобретение такой недвижимости могут относиться к валовым ежеквартально (отчетный период) в размере 2% их балансовой стоимости.


Лилия Булах, юрист юридической фирмы «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

Если предприятие приобрело недвижимость с целью продажи другим лицам (предприятию, торгующему недвижимостью), такие расходы полностью будут отнесены к валовым. В случае, если приобретенная недвижимость не будет использоваться в хозяйственной деятельности предприятия, расходы на ее приобретение к валовым не относятся.
Купля-продажа зданий/сооружений/квартир является объектом обложения НДС.
Предприятия часто приобретают здание/сооружение вместе с земельным участком, на котором оно расположено, что влечет за собой такие налоговые последствия:
– операция будет облагаться НДС;
– амортизации подлежит совокупная стоимость недвижимости и земли в размере 2% балансовой стоимости.
В случае приобретения недвижимости не стоит забывать об обязательных расходах, связанных с оформлением сделки купли-продажи:
– государственная пошлина в связи с нотариальным удостоверением договора в размере 1% от договорной стоимости недвижимости;
– взнос в Пенсионный фонд Украины в размере 1% от договорной стоимости недвижимости (при купле-продаже земли).
 
2. Прямое приобретение недвижимости иностранным предприятием.
Иностранное предприятие может напрямую приобрести недвижимость в Украине. При этом, если приобретение здания/сооружения/квартиры не вызывает вопросов с юридической точки зрения, то проблема приобретения земли иностранным предприятием должна быть решена с учетом предусмотренных Земельным кодексом Украины ограничений на прямое владение некоторыми категориями земли (ч. 4 ст. 22 и ст. 82).
Прямое приобретение недвижимости иностранным предприятием не является эффективным с налоговой точки зрения в том случае, если такая недвижимость в дальнейшем будет отчуждаться. Законом о прибыли предусмотрено, что доходы (а не чистая прибыль) иностранного предприятия от продажи недвижимого имущества, расположенного на территории Украины, подлежат налогообложению на украинской территории по ставке 15%, если иное не предусмотрено соответствующей конвенцией об избежании двойного налогообложения.
На сегодняшний день нам неизвестна конвенция, которая освобождала бы такой доход от налогообложения в Украине. Следовательно, доходы иностранного предприятия от продажи недвижимости на территории Украины в большинстве случаев будут облагаться по ставке 15%.
 
3. Непрямое приобретение недвижимости посредством учреждения/приобретения украинского предприятия.
Иностранная или украинская организация может учредить в Украине предприятие с целью приобретения последним недвижимости. Налоговые последствия будут такими же, как и в случае с прямым приобретением недвижимости украинским предприятием. Следует учитывать также временные и финансовые расходы, связанные с учреждением нового предприятия.


фото:Олег Герасименко

В случае приобретения предприятия и, следовательно, изменения участника/акционера необходимо провести регистрацию соответствующих изменений в уставных документах предприятия. Государственный регистратор имеет право внести такие изменения на основании нотариально удостоверенного документа, подтверждающего изменения. Зачастую таким документом является договор купли-продажи доли/акций, за нотариальное удостоверение которого взимается государственная пошлина в размере 1% от суммы договора.
Налоговые последствия приобретения долей/акций для украинского предприятия (далее – «Покупатель») будут следующими:
– покупатель обязан вести отдельный налоговый учет финансовых результатов операций с ценными бумагами, к которым относятся доли/акции;
– в соответствии с правилами такого учета, расходы на приобретение долей/акций не входят в состав общих валовых расходов Покупателя, а подлежат отражению в качестве расходов в отдельном «ценнобумажном» учете;
– позитивная разница между расходами на приобретение долей/акций и доходами, полученными в результате продажи акций/долей такого же вида в данном отчетном периоде, будет подлежать налогообложению по ставке 25%.