Правовой статус улучшений, осуществленных арендатором




Сергей Пионтковский, партнер юридической фирмы Baker & McKenzie
фото: BAKER & MCKENZIE

Согласно общему правилу гражданского права, в случае прекращения договора аренды недвижимости арендатор обязан немедленно вернуть недвижимость арендодателю в состоянии, в котором она была получена арендатором в начале срока аренды с учетом ее нормального износа. Под нормальным понимается износ, который данная недвижимость претерпела бы при ее обычном использовании по целевому назначению в течение всего срока договора аренды. Вместе с недвижимостью арендодателю должны быть переданы все ее принадлежности и относящиеся к ней документы, которые ранее были получены арендатором.
Однако, на практике арендатор зачастую не может вернуть арендодателю помещение в прежнем виде (с учетом его нормального износа), в каком данное помещение было передано ему в силу того, что в течение срока аренды помещения арендатором были произведены определенные строительные работы, которые с правовой точки зрения именуются «улучшения». Улучшением следует считать такие изменения имущества (помещений), в результате которых существенно увеличивается его стоимость и полезные характеристики по сравнению с состоянием, в котором оно находилось до передачи арендатору, но без изменения целевого назначения. Улучшения следует отличать от результатов проведения обычного ремонта, когда полезные качества имущества не изменяются, а происходит лишь возобновление его первоначального состояния.
Согласно статье 778 ГК Украины, арендатор имеет право осуществлять какие-либо улучшения арендуемого имущества только после получения согласия арендодателя. На практике, однако, достаточно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит определенные строительные работы (устанавливает внутренние перегородки, перестраивает внутренние помещения, изменяет планировку помещений и так далее) без получения на то письменного согласия арендодателя или получает согласие в ненадлежащей форме, или от лица, которое не имеет надлежащих полномочий от арендодателя. Следует отметить, что устного согласия арендодателя на проведения таких работ недостаточно.
Кроме получения согласия арендодателя на осуществление улучшений, что фактически означает проведение определенных строительных работ в помещениях, в большинстве случаев (в зависимости от вида и объемов работ) законодательство Украины требует получения согласований (разрешений) на проведение таких работ от соответствующих государственных органов.
Опять же на практике арендаторы не всегда соблюдают вышеуказанное требование украинского законодательства и производят строительные работы без получения соответствующих разрешений. В таких ситуациях между сторонами зачастую возникают конфликты и споры, которые разрешаются либо путем переговоров, либо в судебном (арбитражном) порядке. В любом случае, если улучшение может быть отделено от арендуемого имущества без нанесения ему вреда (так называемое отделимое улучшение), арендатор имеет право на такое отделение улучшений.
В случае, если улучшение не может быть отделено от арендуемого имущества без нанесения ему вреда, арендатор имеет право на компенсацию стоимости необходимых затрат или на зачет их стоимости в счет арендной платы при условии, что такое улучшение осуществлено с согласия арендодателя.
В определенных случаях в результате осуществления определенных значительных улучшений арендуемого имущества арендатором с согласия арендодателя, арендуемое имущество может качественно измениться настолько (например, измениться его полезная площадь), что появятся достаточные правовые основания говорить о создании нового имущества. В таких случаях, согласно статье 778 ГК, возникает совместная собственность, а арендатор и арендодатель становятся совместными собственниками такого имущества. Совершенно очевидно, насколько данная ситуация является опасной для арендодателя. В таких случаях, как правило, доля арендатора в праве собственности на совместное имущество равняется стоимости его затрат на улучшение имущества.
В случае, если улучшение осуществлено арендатором без согласия арендодателя и такие улучшения невозможно отделить от имущества без нанесения вреда, арендатор не имеет оснований требовать компенсации стоимости улучшений имущества. На первый взгляд, данная ситуация представляется выгодной для арендодателя, который бесплатно получает улучшенное имущество. Однако, с точки зрения налогового законодательства Украины, стоимость данных улучшений, переданных арендатором арендодателю на бескомпенсационной основе, должна включаться в состав валовых доходов арендодателя и подлежать налогообложению на общих основаниях. На практике в таких ситуациях для избежания негативных налоговых последствий стороны договариваются не отображать в налоговом учете передачу улучшений, что, однако, не снимает полностью вышеуказанных налоговых рисков, поскольку такие улучшения де-факто существуют и передаются арендодателю.