Правовой анализ паркинга как объекта собственности

Наталия Доценко-Белоус, начальник юридического управления компании «Антал-Сервис»
фото: «Антал-Сервис»

Разрешение вопроса о статусе паркинга как имущества зависит от цели, которую преследует заинтересованное лицо. Так, чтобы упростить процедуру создания объекта, избежать строительства или ввода в эксплуатацию, прибегают к обустройству наземного паркинга как некапитального временного сооружения, не признаваемого объектом недвижимости и, соответственно, не предоставляющего преимущественных прав на земельный участок и на его выкуп. Паркинг же, как объект недвижимого имущества, является результатом строительства со всеми законодательно предусмотренными стадиями прохождения и позволяет застройщику закрепить права на земельный участок, избегая требований о его последующем освобождении.
В решение юридической дилеммы о статусе паркинга как имущества определенные ориентиры привнес ДБН В.2.3-15:2007 «Автостоянки и гаражи для легковых автомобилей», утвержденный Указом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 07.02.2007 №44 и вступивший в силу с 01.08.2007. ДБН урегулировал вопросы проектирования новых и реконструкции существующих автостоянок и гаражей (на выделенном в установленном порядке участке).
Украинские законодатели избегают употребления в ДБН термина «паркинг» как иностранного заимствования и сводят парковочные объекты к двум разновидностям – автостоянкам и гаражам.
Автостоянка – специально оборудованная открытая площадка для постоянного или временного хранения легковых автомобилей и других мототранспортных средств.
К числу основных юридически значимых особенностей автостоянки можно отнести следующие:
1. Открытая площадка (не может состоять из нескольких этажей и быть подземной). Однако ДБН позволяет покрывать такую площадку навесами без нарушения ее функционального назначения.
2. Специально оборудованная площадка. К числу специального оборудования, которое является неотъемлемым атрибутом автостоянок для постоянного хранения автомобилей, относятся следующие объекты: помещения для дежурных и хранения инвентаря; соответствующие элементы инженерного оборудования и благоустройства, а также (при необходимости и технической возможности) посты ТО, ТР и мойки автомобилей, включая пункты-посты самообслуживания, смотровые ямы (эстакады), места чистки салона. Такие автостоянки могут быть оборудованы солнцезащитными навесами, ветрозащитными стенками, декоративным солнцезащитным и шумозащитным озеленением. Очень сложно представить себе помещение как открытую площадку, а состав специального оборудования, приведенный в пункте 5.1. ДБН, свидетельствует о том, что автостоянка, помимо открытой стоянки, содержит здания и сооружения, состоящие, по всей видимости, из некапитальных конструкций. На автостоянках временного хранения автомобилей при необходимости (определяется заказчиком) и технической возможности в специально отведенных местах устраиваются пункты самообслуживания, смотровые ямы (эстакады), устанавливается охранная сигнализация. Соответственно, такие автостоянки могут и не иметь вспомогательных обслуживающих помещений и объектов – они остаются исключительно открытыми площадками.
3. Площадка для временного или постоянного хранения автомобилей. Критерий временного или постоянного хранения автомобилей зависит от изначально определенной разбивки на машиноместа с целью их закрепления за определенными лицами. Постоянным называется длительное круглосуточное хранение автомототранспортных средств на постоянно закрепленных за конкретными владельцами машиноместах. Временное – хранение автомототранспортных средств на автостоянках и в гаражах у разного назначения объектов периодического или эпизодического посещения на незакрепленных за конкретными автовладельцами машиноместах.
Соответственно, в составе автостоянок для постоянного хранения автомобилей появляется новый юридически значимый объект – машиноместо, относительно которого у другого лица возникают вещные права.
1) Минимальная необходимая площадь конкретного участка (территории) для постоянного или временного хранения автомобилей на открытых автостоянках определяется исходя из нормы 25 м² на расчетный автомобиль.
2) Автостоянки должны проектироваться с твердым покрытием (асфальто-бетонным, бетонным, гравийным, щебеночным). Такое покрытие у автостоянки является существенным признаком недвижимости, согласно статье 181 Гражданского кодекса Украины, позволяющее создать неразрывную связь с земельным участком и обусловить невозможность ее перенесения без изменения целевого использования.
На основании приведенных характеристик автостоянку для постоянного хранения автомобилей можно определить как объект недвижимости, имеющий в своем составе машиноместа. Что касается автостоянок для временного хранения автомобилей, то их довольно сложно отнести к недвижимому имуществу.
При этом вид автостоянки не дает возможности однозначно определиться с ее статусом, поэтому остается давать определение, исходя из обратного. То есть, любая автостоянка будет считаться объектом недвижимости, если она является результатом выполнения строительных работ, принята в эксплуатацию, подвергнута технической инвентаризации и зарегистрирована в БТИ.
Гараж как разновидность украинского паркинга представляет собой здание (сооружение), часть здания (сооружения) либо комплекс зданий (сооружений) с помещениями для постоянного либо временного хранения, а также элементами технического обслуживания легковых автомобилей и других мототранспортных средств.
В отличие от автостоянок, гаражи могут быть как наземные (здания, сооружения, в которых отметка пола основных помещений не ниже уровня спланированной поверхности земли), так и подземные (сооружения, в которых отметка потолка основных помещений ниже уровня спланированной поверхности земли). Промежуточным звеном между наземными и подземными гаражами являются гаражи в цокольных и подвальных этажах – сооружения, встроенные в здания другого назначения, где отметка пола основных помещений ниже уровня спланированной поверхности земли на высоту, соответственно, не более и более половины высоты помещений.
Особо актуальными в условиях столичной застройки являются подземные паркинги, которые могут размещаться (с учетом требований норм проектирования соответствующих зданий и сооружений):
– под общественными зданиями, кроме зданий здравоохранения, физкультуры, соцобеспечения, общеобразовательных школ, детских дошкольных учреждений, детских домов, учреждений культуры, искусства, общественного питания;
– под жилыми зданиями (только для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам). Странно, что законодатель забыл о юридических лицах, занимающих первый и второй нежилые этажи в многоквартирных жилых домах;
– под производственными зданиями не ниже II степени огнестойкости с категориями помещений В, Г и Д по пожарной опасности;
– на незастроенной территории – под проездами, дорогами, площадями, газонами и другими участками (при соответствующем обосновании).
Правовой статус гаража в строительных нормах можно охарактеризовать следующими особенностями:
1) Высота наземных гаражей может составлять не более 9 этажей, подземных – не более 5 этажей.
2) В гаражах, кроме помещений для хранения автомобилей, допускается организация:
– служебных (для дежурного и административно-обслуживающего персонала) и складских помещений;
– объектов и технических помещений для инженерного оборудования (трансформаторной подстанции, теплового пункта, насосных пожаротушения, очистных сооружений и т.д.);
– постов ТО, ТР и моек автомобилей, включая посты самообслуживания и места уборки (чистки) салона пылесосом.
3) Минимальные размеры мест хранения автомобилей должны составлять: длина места стоянки – 5 метров, ширина – 2,5 метра (для инвалидов, пользующихся креслами-колясками, – 3,5 метра).
4) В гаражах с количеством этажей 6 и более допускается использование специальных подъемников (лифтов) при условии выполнения норм уровня допустимого шума.


фото: Олег Герасименко

5) По своим типам гаражи подразделяются на гаражи манежного (автомобили размещаются в общем зале с выездом на общий внутренний проезд), боксового (автомобили хранятся в отдельных боксах, выезд из которых осуществляется непосредственно наружу или на внутренний проезд), манежно-боксового типа (отдельные места для хранения автомобилей изолированы от общего проезда ограждающими перегородками или сетками).
Гаражи и их составляющие, то есть машиноместа, являются отдельными объектами недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации в БТИ.