Практика управления строительными проектами

Commercial Property №11 (15) ноябрь 2004

Платежеспособный спрос на профессиональный менеджмент строительных проектов на украинском рынке постоянно растет. Это свидетельствует как о развитии рынка, так и о все большей востребованности профессиональных услуг по управлению проектированием и строительством. О том, каковы особенности проектного менеджмента в недвижимости Украины, насколько оправданы для девелоперов дополнительные расходы по найму таких компаний, мы попросили рассказать Александра Лубенского, директора проектов компании «Savant Украина», имеющего тридцатилетний опыт работы в сфере строительства в США и странах Европы.

Текст: Марина Гелева

Александр Лубенский, директор проектов компании «Savant Украина»

фото: Олег Герасименко

CP: Законодательная база для менеджмента строительных проектов в Украине недостаточно разработана. Что является правовой основой для действий Savant на украинском рынке?

Формально мы принимаем на себя функцию заказчика и выполняем все, что требуется в соответствии с местными законами.

CP: Чем оправдываются для клиентов дополнительные расходы – оплата услуг вашей компании по управлению проектами?

Качеством работ и соблюдением точных сроков. А дополнительные расходы совсем необязательны. Квалифицированная управляющая проектом компания нередко экономит своему клиенту очень большие суммы денег.

Еще на стадии разработки концепции мы определяем стоимость строительства. Это первичная основа бюджета для клиента. По мере разработки проекта мы постоянно работаем над удешевлением сметы. Мы очень детально оцениваем стоимость всех работ и в любой момент времени знаем реальную обоснованную стоимость строительства с погрешностью в 5-7% на начальных этапах проекта и практически точную стоимость после разработке полного пакета строительной документации. Согласно договору между нашей компанией и генподрядчиком, мы получаем право самостоятельно подбирать субподрядчиков или координировать выполнение этого процесса генподрядчиком. Мы не позволяем строителям «осваивать» деньги клиента, составляя «процентовки» на все виды работ, а строго следим, чтобы выполнялись только те работы, которые действительно нужны на конкретном объекте, и чтобы только реально и качественно выполненные работы включались в «процентовки».

Расценки мы предварительно согласовываем с каждым подрядчиком, и его работы оплачиваются по мере их выполнения. Если качество нас не устраивает, то работы оплачиваются с понижающим коэффициентом, а после устранения недостатков вознаграждение выплачивается в полном объеме, но недостатки подрядчик устраняет своими силами, за собственный счет и таким образом, чтобы это не сказалось на сроках и качестве строительства.

Также мы контролируем расчеты генподрядчика с субподрядчиками. Каждый месяц генподрядчик присылает нам форму, подтверждающую, что он рассчитался со всеми субподрядчиками за все работы, выполненные в предыдущем месяце. Это исключает возможности использования генподрядчиком полученных от клиента денег в других целях и отказа подрядчиков выполнять работы из-за того, что с ними не рассчитались за работы, выполненные ранее.

Каждый месяц клиент, то есть инвестор, получает от нас отчет о том, на что были израсходованы его деньги, и обоснованный план расходов на будущий месяц. Все это наглядно свидетельствует о том, что одной девелоперской компании дорого содержать такой штат квалифицированных специалистов и организовывать менеджмент проекта в полном объеме. Следовательно, дешевле прибегать к услугам специализированной управляющей компании.

CP: Каким образом вы участвуете в отборе подрядчиков для выполнения тех или иных работ по проекту?

У нас разработана процедура так называемой предквалификации. Мы используем стандартную форму с достаточно обширным перечнем вопросов, на которые нужно ответить, перед тем, как решить, может ли архитектурная мастерская или строительная фирма участвовать в тендере на получение заказа от нашего клиента. Здесь присутствуют вопросы о финансовом состоянии компании, подтверждение ее платежеспособности, сведения о предыдущих объектах (их стоимость, а если они не завершены, – то основные причины этого) и многое другое. Наши специалисты посещают объекты, в строительстве которых принимали участие эти компании, удостоверяются в наличии у них достаточной материально-технической базы, квалифицированного персонала. Изучается репутация компаний, участвующих в тендере, спектр смежников, которых она привлекает, механизмы организации их работы.

Таким образом мы отбираем для тендера компании и людей, о которых знаем наверняка, что они способны реализовать проект с высоким качеством и в установленные сроки. Затем мы организуем индивидуальные встречи с руководителями архитектурных мастерских, бюро, строительных компаний для того, чтобы убедиться, что у них такое же видение задачи и такой же подход к работе, как и у нас.

В дальнейшем Savant сотрудничает только с теми компаниями, которые вписываются в разработанную процедуру предквалификации. Рекомендаций «по звонку», «по знакомству» мы не принимаем. Даже рекомендации клиента мы не принимаем во внимание, если рекомендованная им фирма не соответствует нашим требованиям. Только так мы можем гарантировать клиенту успешное завершение проекта.

Подрядчики ознакамливаются с текстом договора и предупреждаем их обо всех условиях работы еще до того, как они принимают решение относительно участия в тендере. Таким образом, подрядчики могут заранее определиться, готовы ли они с нами сотрудничать.

Когда проводится тендер, анализируются предложения, мы указываем участникам тендера, где они ошиблись, например, занизили или завысили сроки выполнения работ или их стоимость. Специалисты нашей компании обладают огромным опытом и точно знают, за какое время можно выполнить те или иные работы и их реальную стоимость. Например, участник тендера пишет, что ему необходимо для выполнения работы 30 дней. Мы же знаем, что за такой срок эту работу не сделать, на нее нужно 45 дней и еще две недели на согласование, и предупреждаем его об этом, чтобы потом не предъявлять штрафные санкции. Другой пишет, что ему для выполнения этой же работы необходимо 75 дней. Мы ему отвечаем, что первые 30 дней он ничего делать не будет, а только потом начнет работать. Он это знает, и мы это знаем. Если нет взаимопонимания, мы работаем с другой компанией. У нас честный подход и к проектировщикам, и к подрядчикам.

CP: Каким образом происходит ваше взаимодействие с участниками проекта?

Наши взаимоотношения со всеми участниками проекта детально регламентированы. Текст стандартного договора с подрядчиком занимает 22-25 листов, в нем в деталях описана вся процедура взаимодействия и предоставления отчетности.

Когда мы заключаем договор с подрядчиком, он получает авансовый платеж на свой расчетный счет в банке. Но сначала банк, через который мы ведем расчеты с подрядчиком, дает нам гарантию возврата денег по нашему требованию. Перечень условий возврата включает несоблюдение сроков, некачественное выполнение работ, прочее – все это оговаривается в договоре.

В нашей практике были случаи, когда мы получили возврат денег за необоснованную задержку работ турецкой строительной компанией на одном из российских объектов. Этому предшествовала определенная процедура, которая также оговаривалась в контракте: предварительно подрядчику были направлены три предупреждающих уведомления, на которые он не отреагировал. В результате, расчеты с подрядчиком произвели за фактически выполненные работы, к качеству которых у нас не было претензий.

На каждом объекте, начиная со стадии разработки концепции, работает своя проектно-менеджерская команда, состоящая минимум из 15-16 человек. Архитекторы, технические специалисты, юрист могут переходить по мере необходимости с объекта на объект, но на каждом из них обязательно присутствует менеджер проекта, который занят только этим объектом и никаким другим.

Уровень квалификации наших специалистов таков, что мы могли бы сами разрабатывать проекты. У многих из них за плечами большой опыт самостоятельной практической работы, много крупных, успешно реализованных проектов. Однако наши эксперты не проектируют, а контролируют ход выполнения работ, причем постоянно. И не просто ждут, пока им предоставят готовую часть проекта, а они ее проверят. Они работают вместе с проектировщиками, не претендуя на авторство. Это – не экспертиза готового проекта, а сотворчество.

У нас есть специалисты по всем видам строительных работ. Наша компания не только участвует в разработке концепции строительного объекта и его проектировании, но и осуществляет технический надзор за строительными работами. Но это не просто подписание актов о выполненных работах. Наши инженеры все время находятся на строительной площадке.

Подрядчики обязаны заранее представлять нам образцы всех материалов, которые будут использованы в строительстве, и сертификаты, мы же проверяем качество этих материалов и соответствие используемых материалов представленным образцам. Также проверяется качество сварки, бетона, гидроизоляции, несущую способность грунта и так далее. Для этого привлекаются независимые лаборатории. Если обнаруживаются дефекты, нарушения, отступления от проекта, они должны быть устранены силами подрядчика и за его счет.

Все решения и согласования строго документируются. Применяется форма «Подтверждение договоренности, достигнутой в устном разговоре». Она составляется в тот же день или, в крайнем случае, на следующий день после того, как состоялась беседа между нашим специалистом и представителем проектной или подрядной фирмы. От всех подрядчиков мы получаем ежедневные письменные отчеты о проделанной работе и сопоставляем их с графиками. Все отчеты заносятся в компьютерную базу данных. Наши специалисты всегда осведомлены о том, на каких участках ведутся те или иные работы, каково число работающих, какие механизмы и оборудование задействованы.

Подрядчики пишут в своих отчетах объяснения по поводу всех несчастных случаев и задержек работ. Если в ежедневных отчетах нет упоминаний о задержке работ, то в конце месяца такую задержку мы не считаем обоснованной. В этом случае подрядчик должен дополнительно за свой счет привлечь людей для сверхурочных работ и ликвидировать отставание. Если в ежедневном отчете говорится о задержке работ, закрепленная за объектом менеджерская группа анализирует причины и совместно с подрядчиком принимает меры по их устранению. Ежедневный отчет – один из инструментов нашего воздействия на подрядчиков.

Мы пользуемся системой кодов, с помощью которой оцениваем степень влияния возникшей проблемы, например, задержки поставки оборудования на сроки завершения работ, их стоимость и качество. Такая кодировка позволяет правильно установить, какие проблемы необходимо решать в первую очередь.

Регулярно проводятся совещания, на которых анализируется ход выполнения работ. При этом в совещаниях имеют право участвовать только те лица, которые уполномочены принимать решения. В целом, у нас очень тщательно разработана процедура управления строительными проектами, и для ее полного освещения понадобится не один час разговора.

CP: При таком строгом подходе к менеджменту берется ли компания Savant за объекты строительства, которые проектировались и начинали строиться без ее участия? Ведь уже многое в проекте изменить невозможно, как и невозможно проверить качество скрытых работ.

В нашей практике такие случаи бывали. Конечно, перед тем, как принять такое решение, мы проверяем всю документацию и качество тех работ, которые можно проверить, и полагаемся на менеджмент проекта, если у нас не вызывают сомнений его качество, качество выполненных работ, квалификация проектировщика и подрядчиков. Если мы видим, что есть необходимость в определенных доработках, ставим об этом в известность клиента, составляем перечень и график выполнения оставшихся работ, смету их стоимости и беремся за завершение строительства объекта, только если достигаем взаимопонимания со всеми участниками проекта.

CP: Возникали ли у вашей компании проблемы во взаимоотношениях с государственными органами экспертизы и архитектурно-строительного контроля?

Я бы не называл это проблемами. С органами государственной экспертизы не спорят, если у них есть замечания, то проекты дорабатываются и замечания снимаются. Иногда мы убеждаем государственных экспертов в своей правоте. Возможны и другие варианты. К примеру, ранее я работал директором строительства коттеджного городка «Покровские Холмы» в Москве. Инвестором проекта выступила американская фирма «Хайнс». Часть домов еще на стадии проектирования решило арендовать американское посольство, но у них было обязательное условие – котлы для отопления и горячего водоснабжения должны располагаться под лестницей. В США это считается нормальным, но российские строительные нормы такой вариант не допускают. Мы убедили пожарных и других специалистов в безопасности такого решения и в порядке исключения получили разрешение на размещение котлов под лестницей. А с органами госархстройконтроля у нас не может быть никаких проблем, поскольку наша компания не допускает некачественных работ.

КОМПАНИЯ «SAVANT УКРАИНА»

Международная компания Savant со штаб-квартирой в Великобритании специализируется на предоставлении услуг по управлению строительными проектами в сфере промышленной, коммерческой и жилой недвижимости, выполняет функции заказчика, осуществляет консалтинг. Среди ее клиентов – правительственные организации и ведущие коммерческие структуры многих стран. Savant имеет региональные отделения в Англии, Чехии, Казахстане, России и с 2004 года в Украине.