Позитивное настроение на глобальных рынках недвижимости

Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International (Украина) фото: COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА) В исследовании Colliers Global Investor Sentiment Survey (Глобальное исследование настроений инвесторов), которое проводилось в период с 15 августа по 7 сентября 2010 года, приняли участие 216 респондентов – институциональных и частных инвесторов в сфере недвижимости, общий портфель активов которых составляет порядка $710 миллиардов. Результаты отчета спроецированы на «мировые часы рынка недвижимости» (Global Property Clock), на которых, напомним, рыночные циклы привязываются к определенному времени: 12 часов означают пик развития рынка, 6 часов – его «дно». Каждые шесть часов между ключевыми точками соответствуют этапам подъема (с 6 до 12 часов) или спада (с 12 до 6 часов). По данным исследования, после продолжительного периода «застоя» во всем мире начинается активный рост объемов продаж недвижимости. Движение капитала на мировых рынках недвижимости в первом полугодии 2010 увеличилось на 75% по сравнению с первым полугодием 2009, а количество сделок – до 5600, что в денежном выражении составляет $230 миллиардов. Эти данные, конечно, нельзя сравнить с первой половиной 2007 года, когда объем глобальных трансакций составлял порядка $420 миллиардов, однако тенденция обнадеживает: в первой половине 2010 года в регионе EMEA объем трансакций увеличился на 41% по сравнению с первым полугодием предыдущего года, в Азии объем трансакций увеличился вдвое, в Америке – на 72. У инвесторов появилось гораздо больше уверенности, чем шесть месяцев назад, однако многие все еще ощущают, что рынки недвижимости являются неопределенными и некоторое время будут оставаться в таком состоянии.

«Мировые часы рынка недвижимости» (Global Property Clock)

Текущий цикл

Что показывают часы рынка недвижимости в вашем регионе?

– Большинство инвесторов считают, что их локальные рынки прошли «дно», наибольшая группа респондентов отмечает, что часы рынка недвижимости в их регионе показывают 8 часов, что означает рынки «начинают подниматься»: спрос растет, доступность и вакантность падают, арендные ставки повышаются. Это существенное изменение в сравнении с первым кварталом 2010 года, когда большинство респондентов отмечали свои рынки между 5 и 6 часами.

– Вторая по величине группа респондентов считает, что их рынки находятся на уровне 6 часов (на «дне»), и третья группа отмечает свои рынки на 7 часах (начало подъема).

Цикл через 12 месяцев

Что будут показывать часы рынка недвижимости в вашем регионе через 12 месяцев?

– Большинство респондентов считает, что рынки вряд ли существенно сдвинутся с отметки в 8 часов в перспективе ближайших 12 месяцев, ожидая, что рынки все еще будут на ранних стадиях развития, т.е. будут наблюдаться увеличение спроса, уменьшение доступности и вакантности и увеличение ставок аренды.

Источник: Colliers International ОБЗОР НАСТРОЕНИЙ ИНВЕСТОРОВ Согласно результатам исследования, в сравнении с периодом 6-месячной давности, глобальные игроки инвестиционного рынка стали чуть более нерешительны в расширении своих портфелей недвижимости, однако общая тенденция не изменилась. В частности, 60% респондентов планируют расширить свои портфели недвижимости в ближайшие 12 месяцев, в то же время 31% опрошенных планируют сохранить свои портфели на прежнем уровне, 9% намерены их сократить. Предпочтения инвесторов в разных регионах распределились таким образом: 62% респондентов из стран Западной Европы готовы осуществлять международные инвестиции, что является существенным увеличением по сравнению с показателем 30%, зафиксированным в I квартале 2010 года; – 65% игроков инвестиционного рынка США (против 23% в I квартале 2010 года) намерены рассмотреть продажу своих активов в ближайшие 12 месяцев; – 73% азиатских инвесторов готовы расширять свои портфели недвижимости в ближайшие 12 месяцев (в I квартале 2010 года таковых было 65% опрошенных); – 63% инвесторов из Ближнего Востока и Африки намерены активно снижать рисковость своих портфелей недвижимости. 25% инвесторов упомянули диверсификацию портфеля в качестве меры по снижению рисков; – 69% опрошенных инвесторов Латинской Америки не собираются принимать меры по снижению рисков. В то же время инвесторы все еще остаются очень осторожными в выборе объектов для капиталовложений – их инвестиционные предпочтения, как и ранее, сосредоточены в первую очередь на родных рынках. В частности, большинство респондентов (70%) признались, что не готовы осуществлять инвестиции в другие страны, и только 30% игроков рассматривают возможность инвестирования за рубежом. Все же это значительное увеличение по сравнению с 20%, зафиксированными полгода назад. Инвесторы из США, Китая, Австралии, Канады, Германии и Великобритании преимущественно заинтересованы в своих локальных рынках. Среди наиболее привлекательных, по мнению инвесторов, являются рынки таких стран как США (Нью-Йорк, Сан-Франциско, Вашингтон), Великобритания (Лондон), Австралия (Сидней), Сингапур и Китай (Гонконг). Как и в предыдущем опросе, было названо несколько развивающихся рынков для возможного инвестирования. Наиболее упоминаемые из них – Польша, Украина и Бразилия. Согласно данным исследования Colliers International, на разных рынках арендные ставки в офисном и торговом сегментах уже практически достигли своего дна. Что касается арендных ставок на рынках складской недвижимости, они, предположительно, пройдут нижнюю точку в IV квартале 2010 года. Несколько неожиданным было мнение большинства инвесторов о том, что ставки капитализации, вероятнее всего, в последующие 12 месяцев не изменятся. Большинство инвесторов считают, что в офисной и торговой недвижимости ставки капитализации снизятся не более чем на 25 базовых пунктов. Относительно ставок капитализации на рынках складской недвижимости многие инвесторы не имеют сложившегося мнения, однако некоторые из них считают, что ставка капитализации, если и будет снижаться, то также на 25 базовых пунктов. РЫНКИ КАПИТАЛА Согласно результатам исследования, в сравнении с показателями за I квартал 2010 года заемное финансирование воспринимается инвесторами как более доступное. В частности, такого мнения придерживаются 44% респондентов. В то же время 36% опрошенных акцентировали внимание на том, что получить заемное финансирование стало, наоборот, сложнее. 56% респондентов отмечают, что стоимость заемного финансирования по сравнению с 12-месячной ретроспективой осталась такой же или снизилась, в то же время 44% утверждают, что она увеличилась. Касательно прогнозов на будущее, в перспективе последующих 12 месяцев 79% инвесторов ожидают увеличение доступности заемного финансирования или сохранения на том же уровне, и лишь 21% ожидают усложнения его доступности. 44% респондентов сходятся во мнении, что его стоимость возрастет в сравнении с настоящим временем. Этот показатель отображает существенное снижение в сравнении с 6-месячной ретроспективой, когда 52% респондентов ожидали увеличения стоимости финансирования в ближайшие 12 месяцев. Перспективы Несмотря на в целом оптимистичное настроение респондентов, а также на мнение большинства опрошенных (72%) о малой вероятности второй волны кризиса в их регионе/стране и о том, что рынок находится в начальной стадии роста, многие инвесторы также выражают обеспокоенность относительно того, какой будет экономика в «пост-стимулирующий» период. В частности, респонденты из всех регионов, кроме США, продемонстрировали однозначную тревогу относительно умеренного развития, которое наблюдается на данный момент. Также у многих возникают вопросы касательно устойчивости глобального восстановления без участия США. Многие респонденты отметили вероятность того, что дальнейшее ужесточение монетарной политики приведет к медленным темпам восстановления экономики и увеличению внутриполитической напряженности, в частности касательно обменного курса. Также инвесторов продолжает волновать уровень долговой нагрузки во многих регионах мира. Выводы По результатам опроса Colliers Global Investor Sentiment Survey, инвесторы продолжают выборочно пополнять существующие портфели. Они однозначно проявляют повышенную осмотрительность даже по отношению к наиболее здоровым регионам, однако едины во мнении, что глобальная экономика продолжит рост и основные показатели рынка недвижимости улучшатся. Ожидается, что ключевые активы в городах первого порядка продолжат пользоваться высоким спросом, в то время как менее качественные аналоги в городах второго порядка будут вынуждены бороться за покупателя. Несоответствие в востребованности между этими двумя группами является весьма существенным. В целом, уверенность инвесторов значительно возросла в сравнении с результатами опроса, проведенного шесть месяцев назад, однако многие ощущают, что рынки недвижимости все еще являются неопределенными. В дополнение к озвученному оптимизму, 72% опрошенных полагают, что вероятность повторной экономической рецессии крайне низка. ЗАПАДНАЯ ЕВРОПА

После продолжительного периода «застоя» во всем мире начинается активный рост объемов продаж недвижимости фото: IS Западноевропейский регион составляет 12% ответов глобального исследования. В профиле респондентов наибольшую долю занимают институциональные инвесторы (42%). Значительная часть данной группы (50%) управляет портфелем с объемом, равным или превышающим $2 миллиарда, общий объем портфелей респондентов превышает $106 миллиардов. Стратегия В целом, инвесторы Западной Европы выразили намерение нарастить свои портфели недвижимости в ближайшие 12 месяцев. В частности, 73% опрошенных инвесторов утверждают, что они готовы расширить свои портфели, тогда как 4% готовы только продавать. Это указывает на стабильное улучшение в настроении опрошенных инвесторов в сравнении с предыдущим опросом в I квартале 2010 года, когда только 60% респондентов выразили желание расширяться против 11%, готовых продавать. Риск В следующем году большинство западноевропейских инвесторов готовы оставить рисковость портфелей на прежнем уровне. Наибольшее количество инвесторов (46%) сохранят риски портфелей на прежнем уровне, 15% намерены понижать уровень рисковости и 23% выразили намерение диверсифицировать свои активы. Только 15% собираются повысить уровень рисковости. Отсутствие энтузиазма в том, чтобы повышать портфельные риски (и, следовательно, доходность) связано с тем, что в данном регионе сохраняется неопределенность относительно дальнейшей экономической ситуации и возможных последствий политики по «затягиванию поясов». Инвесторы продолжают фокусироваться, прежде всего, на сохранении стабильного дохода, а не на поиске роста путем сокращения ставок капитализации и использования финансового плеча. Покупка недвижимости Западноевропейские инвесторы собираются в следующем году приобретать активы недвижимости на локальных рынках. В частности, 81% опрошенных подтвердили готовность приобретать недвижимость в своих странах в ближайшие 12 месяцев против 74%, зафиксированных во время последнего опроса. Тем не менее, аппетиты инвесторов к осуществлению международных покупок достаточно сильны: уже 62% опрошенных готовы рассматривать такую возможность против прежних 30%. В Западной Европе наиболее привлекательными рынками в офисном сегменте являются Париж (Франция) и Лондон (Великобритания), а в торговом – вся Германия. Из рынков вне региона наибольший интерес вызывает торговая недвижимость Польши. Продажа недвижимости В течение следующего года 42% западноевропейских инвесторов намерены предложить к продаже локальные объекты и аналогичное количество готово продать свои зарубежные активы. Это более высокие показатели, чем были в прошлом исследовании – тогда было зафиксировано 33% и 11% соответственно. Учитывая эти данные в контексте готовности многих инвесторов расширять свои портфели, рынок может ожидать достаточно серьезная перестановка сил. Рыночные индикаторы Большинство инвесторов Западной Европы (77%) полагают, что арендные ставки на высококачественные офисные центры класса А достигнут своего дна и начнут рост с середины следующего года, при этом 42% полагают, что дно будет достигнуто уже к концу 2010 года. Схожая ситуация наблюдается и с ожиданиями по арендным ставкам на высококачественные торговые и складские помещения. Большинство инвесторов едины и во мнении относительно динамики ставок капитализации в регионе. Так, 73% убеждены, что ставки капитализации в офисном сегменте будут колебаться в ту или иную сторону в пределах 25 базовых пунктов от текущего уровня. При этом взгляд инвесторов на диапазон изменения ставок капитализации в торговом и складском сегментах несколько иной: только 50% убеждены, что ставки капитализации на торговую недвижимость будут меняться в пределах ±25 базовых пунктов и 42% ожидают того же в складском сегменте. Общее мнение по арендным ставкам на активы не наивысшего качества несколько пессимистичней: только 42% инвесторов склонны полагать, что они достигнут своего дна к середине 2011 года в офисном сегменте и 50%, что подобное произойдет в торговом и складском сегментах. Финансы Большинство инвесторов (54%) заявили об улучшениях доступности заемного финансирования за прошедшие 6-12 месяцев, и 58% опрошенных отметили, что средняя стоимость заемных денег также снизилась. Тем не менее, инвесторы достаточно консервативны в будущих ожиданиях: только 46% ожидают дальнейших улучшений в доступности заемного ресурса в перспективе 6-12 месяцев, и только 19% ожидают, что процентные ставки будут снижаться. Такие ожидания смотрятся довольно невыгодно ввиду того, что 38% опрошенных прогнозируют увеличение цены заимствований. Прогнозы Только 19% респондентов полагают, что регион ждет очередная волна кризиса. Большинство инвесторов достаточно оптимистичны и ожидают увеличения инвестиционной активности и стабилизации арендных ставок в ближайшие 12 месяцев в прайм-сегменте. Однако следует отметить, что взгляды многих инвесторов на активы не наивысшего качества весьма консервативны на фоне тенденции к повышению рисковости портфелей в ближайшем будущем. Это означает, что активность по-прежнему будет сосредоточена на приобретении ключевых активов с низким уровнем доходности с тенденцией к увеличению разрыва между первичными и вторичными активами. ЦЕНТРАЛЬНАЯ И ВОСТОЧНАЯ ЕВРОПА Восточноевропейский регион составляет 11% ответов глобального исследования, проведенного в III квартале 2010 года. По структуре респонденты являются представителями, прежде всего, частного капитала (43%), институциональных инвесторов (26%), инвестиционных (22%) и государственных инвестиционных организаций (8,7%). В разрезе объема портфеля, институциональные инвесторы представляют наибольшую группу респондентов с общим объемом порядка $8,85 миллиарда (47%), далее с $4,75 миллиарда следуют частные инвесторы (25%). Инвестиционные фонды и государственные инвесторы представляют объем портфеля в размере $3 миллиардов (16%) и $2,35 миллиарда (12%) соответственно. Стратегия Говоря о перспективе ближайших 12 месяцев, 78% всех опрошенных выразили готовность расширить свои портфели недвижимости, и только 9% заявили о желании снизить активы в восточноевропейском регионе. Оставшиеся 13% намерены в той или иной форме реструктурировать портфели. В регионе нет четкого тренда относительно реструктуризации портфелей с изменением структуры капитала, изменением классов активов и рациональности их расположения. Риск Одновременно с амбициями в расширении портфеля, почти половина опрошенных инвесторов Восточной Европы выразила готовность пойти на более высокий риск (26%) или диверсифицировать свой портфель (22%). Большинство инвесторов (39%) выразили желание не выходить за существующий уровень риска, и всего 13% опрошенных заявили о планах по снижению портфельных рисков. Покупка недвижимости В Центральной и Восточной Европе инвесторы отмечают несколько привлекательных стран и городов для инвестиций. Тем не менее, Варшава (Польша) остается наиболее популярным направлением, особенно офисный сегмент. Среди других приоритетных направлений для инвестиций инвесторы называют Киев (Украина), Прагу (Чехия), Москву (Россия) и Бухарест (Румыния). Определенный интерес сохраняется к Балтийским столицам, а именно Риге (Латвия), Таллинну (Эстония) и Вильнюсу (Литва). Далее в списке приоритетов следуют София (Болгария), Любляна (Словения), Белград (Сербия) и Афины (Греция), которые относятся к зоне вторичного интереса в офисном сегменте. Помимо офисного сегмента, повышенное внимание инвесторов было уделено торговым объектам в Польше, Чехии и Украине как наиболее привлекательным направлениям. Далее следовали Венгрия, Румыния и страны Балтии. К другим сегментам рынка интереса проявлено не было, что вполне совпадает с историческим инвестиционным трендом – более 80% объема всех инвестиционных трансакций в регионе с 2000 года приходится на офисный и торговый сегменты. Продажа недвижимости Количество желающих продать недвижимость снизилось, что является логичным ввиду анонсированных намерений большинства инвесторов расширить свой портфель либо сохранить его на прежнем уровне. Исходя из полученных ответов, подавляющее большинство компаний готово рассмотреть возможность продажи части своих активов в Польше, чтобы извлечь выгоду из более низкой ставки капитализации, чем та, по которой активы были приобретены. Ряд инвесторов считает возможным продажу активов в Прибалтике, Украине и Румынии. Индикаторы рынка Мнения участников рынка относительно достижения «дна» арендных ставок в офисном и торговом сегментах разделились пополам: 50% считают, что арендные ставки приближаются к своему минимуму, тогда как другие 50% утверждают, что ставки уже прошли «дно» и перешли к стадии восстановления. При этом очевидно, что ситуация для каждого конкретного рынка является специфической. Так, отмечено начало восстановления арендных ставок на высококачественные помещения в Киеве и Варшаве, тогда как в Софии, Будапеште и Братиславе ставки продолжают снижаться, а уровень вакантности – расти. Аналогичным образом обстоят дела в высококачественном сегменте индустриальных и торговых помещений, где мнения игроков об окончании рецессии также разделяются в зависимости от страны. Касательно помещений вне высококачественного сегмента, 60% участников опроса полагают, что офисный сегмент еще не достиг своего дна, при том, что арендные ставки на торговые и складские помещения, по их мнению, перешли к фазе восстановления. Около половины инвесторов ожидают снижения ставок капитализации на высококачественные офисные и торговые помещения; 70% из них прогнозируют снижение ставок на 1-50 базовых пунктов. Оставшиеся 30% не ожидают изменений ставок капитализации в ближайший год либо склонны полагать, что в дальнейшем ставки могут увеличиться. Касательно сегмента складских помещений, большинство опрошенных (43%) ожидает увеличение ставок капитализации, 30% считает, что они останутся неизменными, и только 27% предполагает, что доходность незначительно снизится. Финансирование Ответы инвесторов по поводу доступности и стоимости заемного финансирования за последние 6-12 месяцев не дают однозначной картины: равное количество опрошенных считает, что доступ к заемному финансированию упростился, усложнился или остался на прежнем уровне. В то же время, большинство (53%) ожидают, что доступ к заемному финансированию упростится в ближайшие 6-12 месяцев, тогда как 35% полагают, что изменений не будет. Только 9% считают, что получить заемное финансирование станет сложнее. Аналогичная ситуация с ответами по поводу стоимости финансирования. Большинство ожидает, что процентные ставки снизятся (30%) либо не изменятся (48%) в течение ближайших 6-12 месяцев. Подобные утверждения несколько противоречат большинству комментариев о том, что текущие условия с заемным финансированием наряду с маленьким предложением качественных объектов на открытом рынке являются основными препятствиями на пути полного восстановления на инвестиционном рынке. Перспективы Подавляющее большинство опрошенных инвесторов считают маловероятным повторение экономической рецессии в Центральной и Восточной Европе. Многие из них думают, что данный регион уже достаточно пострадал во время первой волны, поэтому риски дальнейшего снижения минимальны при условии, что правительства продолжат реализацию стабилизационных программ. Такие факторы как заметно меньшая стоимость производства, сравнительно небольшая задолженность частного сектора и легкость доступа к рынкам для глобальных игроков создают фундаментальные предпосылки для того, чтобы регион Центральной и Восточной Европы продолжал свое восстановление, тогда как в других глобальных регионах восстановление будет более трудоемким.

Версия для печати