Последние изменения в правовом регулировании рынка земли и недвижимости в Украине в 2009 году

Алексей Кот, партнер, кандидат юридических наук юридической фирмы «Салком» Среди наиболее значимых законодательных новелл этого года в сфере земельных отношений необходимо отметить Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» от 05.03.2009 года (далее – «Закон об оформлении прав на землю»), который значительно изменил процедуру оформления права собственности на земельные участки, приобретенные из земель частной собственности по гражданско-правовым соглашениям. Этим законом внесены изменения в соответствующие нормы статей 125 и 126 Земельного кодекса Украины (далее – «ЗК Украины») относительно удостоверения права собственности на земельные участки. В частности новой редакцией ст. 125 ЗК Украины закреплено общее условие возникновения прав на земельный участок, согласно которому право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. При этом право собственности на земельные участки, приобретенные из земель частной собственности, удостоверяется гражданско-правовым договором или завещанием и не требует оформления государственного акта на право собственности на земельный участок при каждой последующей перепродаже, что, безусловно, упрощает механизм оформления прав на землю. Вместе с тем обязательным условием оформления сделок с земельными участками в подобных случаях является предоставление государственного акта, которым ранее подтверждалось право на землю и на котором нотариусом делается отметка о переходе права собственности на землю. Детально механизм фиксации перехода права собственности на земельные участки при заключении гражданско-правовых сделок и оформлении права на наследство, а также регистрации права собственности на землю в случае отчуждения земельных участков частной собственности, урегулирован Постановлением Кабинета Министров Украины «О некоторых вопросах удостоверения права собственности на земельный участок» от 06.05.2009 года № 439. Дмитрий Шевченко, заведующий сектором юридической фирмы «Салком» В случае же приобретения земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности, а также при изменении целевого назначения и границ земельного участка, оформления государственного акта на право собственности на земельные участки является обязательным. При этом более четкой стала последовательность оформления (подписания) государственного акта на право собственности на земельные участки. Так, отныне государственный акт подписывается начальником государственного органа земельных ресурсов, председателем органа местного самоуправления или исполнительной власти и лицом, осуществившим регистрацию акта. Кроме того, указанный Закон определил условия раздела и объединения земельных участков. В частности перед продажей собственником части, принадлежащего ему земельного участка, эту часть необходимо выделить путем разработки отдельной технической документации с последующим оформлением государственного акта на право собственности на земельный участок. Закон также содержит положения о том, какие документы входят в состав технической документации о разделе и объединении земельных участков. На сегодняшний день практика применения Закона об оформлении прав на землю достаточно незначительна, однако радует желание законодателя упростить сложные механизмы приобретения земельных участков. Продолжая реализацию идеи упрощения механизмов приобретения прав на землю, 05.11.2009 года Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю» (далее – «Закон об упрощении приобретения прав на землю»), который на момент подготовки этой статьи был подписан Президентом Украины, но еще не вступил в силу. Согласно заключительным положениям, Закон вступает в силу с момента опубликования, а отдельные его нормы – с 01.01.2010 года. Закон об упрощении приобретения прав на землю содержит ряд положений, которые существенно повлияют как на развитие рынка земли в целом, так и на желание инвесторов осуществлять бизнес в нашей стране. Изменения, произошедшие в правовом регулировании рынка недвижимости в 2009 году, связаны с реализацией идеи упрощения процедур приобретения прав на недвижимость фото: НАЗАР КОГУТ Так, долгое время одним из проблемных вопросов, земельных правоотношений был вопрос о соотношении целевого назначения, категории земли и функционального назначения объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, в частности о том, нарушение какого из перечисленных видов назначения может повлечь за собой нецелевое использование земли. Закон об упрощении приобретения прав на землю впервые дал ответ на этот вопрос следующим образом: «Виды (направления) использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются их владельцем или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации». Не менее важным вопросом земельных отношений, который уже подвергался изменениям, и, несмотря на это, в каждом конкретном случае требовал дополнительных разъяснений, был вопрос о переходе прав на землю при приобретении недвижимости. В Законе об упрощении приобретения прав на землю учтены некоторые проблемные вопросы в этой сфере и предлагается следующий механизм их решения: – В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение у предыдущего владельца прекращается право собственности, пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором эти объекты расположены, без изменения целевого назначения участка. – Если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, находящимся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего землепользователя. – В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение физическими или юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельных участков, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, здание или сооружение, на условиях аренды. – В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), расположенный на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может составлять меньше максимального размера земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 ЗК Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере невозможно). Закон также содержит нормы о существенных условиях договоров об отчуждении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, и касающихся перехода прав на такие участки. Законом об упрощении приобретения прав на землю усовершенствована процедура приватизации земельных участков гражданами, а также передачи их в пользование юридическим лицам, в случае, если аукцион не проводится. Застройщикам будет интересно узнать, что указанным Законом значительно расширен перечень случаев, при которых аукцион не проводится. Среди прочих, перечень таких случаев был дополнен положением о неприменимости аукционных процедур при возобновлении (пролонгации) договора аренды. Это положение имеет существенное значение для застройщиков, заключивших краткосрочные договора аренды земли, или в случае, если строительство на арендованных земельных участках не было начато до окончания срока действия договора. Кроме того, предоставление в аренду земельных участков инвесторам на выполнение инвестиционных договоров, заключенных до 1 января 2008 года, согласно решениям органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, условием которых было предоставление этими органами инвесторам земельных участков, осуществляется без проведения аукционов. Законом об упрощении приобретения прав на землю содержит множество изменений процедурного характера, направленных на усовершенствование механизмов приобретения прав на землю всеми субъектами процесса. Еще одним важным событием, произошедшим за последний месяц в сфере правового регулирования операций с землей, стало преодоление 17 ноября 2009 года Верховной Радой Украины вето Президента Украины на Закон «Об отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, расположенных на них и, находящиеся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» (далее – «Закон об изъятии земель»). Закон призван установить механизм решения довольно нашумевших проблем строительства общественно необходимых объектов, например, таких как окружная дорога вдоль г. Киева и иных. С этой целью Закон определяет порядок выкупа земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, порядок определения выкупной стоимости этих объектов, разграничивая случаи выкупа земельных участков для общественных нужд от принудительного отчуждения их по мотивам общественной необходимости; полномочия органов власти касательно такого отчуждения, формы и порядок возмещения стоимости отчуждаемого имущества. Вместе с тем, сам факт принятия Закона в существующей редакции вызывает определенные споры. Указанный Закон пока не вступил в силу, однако согласно его Заключительным положениям данный Закон начнет действовать с момента опубликования. На отдельные положения Закона об изъятии земель следует обратить особое внимание. Так, согласно этому Закону органы исполнительной власти, органы местного самоуправления имеют право выкупа земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, расположенных на них и находящихся в собственности физических или юридических лиц. При этом, определен перечень общественных нужд, при которых органы имеют право принять решение о выкупе указанных объектов. О принятом решении с указанием условий выкупа, сведений о земельном участке и других объектах недвижимости, которые могут быть предложены взамен выкупленных, письменно сообщается собственник недвижимого имущества, подлежащего выкупу. В случае неполучения в течение одного месяца согласия собственника земельного участка или иного объекта недвижимого имущества с выкупом этих объектов для общественных нужд, указанные объекты могут быть принудительно отчуждены в государственную или коммунальную собственность по мотивам общественной необходимости на основании решения суда по обращению органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Безусловным позитивным моментом изменений, произошедших в 2009 году в правовом регулировании рынка земли и недвижимости, является стремление законодателя упростить и усовершенствовать сложные механизмы, применяемые на этом рынке фото: ИВАН РУДЮК Если потребность в использовании выкупленного или принудительного отчужденного имущества отпала, орган, принявший решение о выкупе или принудительном отчуждении земельных участков или иных объектов недвижимого имущества в течение месяца со дня, когда ему стало известно или должно было быть известно о том, что есть соответствующее решение, информирует прежнего владельца или его наследника. Указанные объекты могут быть выкуплены прежним владельцем по цене, установленной на момент возврата таких объектов в собственность. При этом не урегулировано, кто и как будет определять, что необходимость в использовании выкупленного имущества отпала, каким образом соответствующему органу должно стать известно о том, что такая необходимость отпала. Кроме того, спорным остается вопрос об оплате стоимости выкупленного имущества, которая определяется по экспертной оценке. В связи с тем, что инициаторами выкупа будут являться органы власти, оплата стоимости имущества и возмещения убытков собственникам этого имущества должна осуществляться за бюджетные средства, которых в условиях кризиса, очевидно, недостаточно. По этой, а также иным причинам, связанным с несовершенством Закона об изъятии земель эксперты прогнозируют не достаточную его применимость. При этом, как свидетельствует практика ЮФ «Салком», именно осуществления оплаты стоимости изымаемого имущества и возмещения собственнику ущерба, причиненного изъятием, является наиболее проблемным вопросом, требующим первоначального решения. Изменения, произошедшие в правовом регулировании рынка недвижимости, также связаны с реализацией идеи упрощения процедур приобретения прав на недвижимость. Так, в мае этого года претерпел существенных изменений Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, принятый в 2008 году, а 09.09.2009 года Кабинетом Министров Украины был принят Временный порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 09.09.2009 года №1035 (вступил в силу с 15.10.2009 года). Он предусматривает упрощенную процедуру выдачи застройщикам сертификата соответствия – документа, подтверждающего прием в эксплуатацию частного дома. Анализируя в целом изменения, произошедшие в 2009 году в правовом регулировании рынка земли и недвижимости, следует отметить, что не все они однозначны с правовой точки зрения. Однако безусловным позитивным моментом является стремление законодателя упростить и усовершенствовать сложные механизмы, применяемые на этом рынке. Кроме того, уже сейчас можно сказать, что законодательные изменения, особенно в сфере земельных правоотношений, будут иметь продолжение и в 2010 году.