Порядок оформления права собственности на объекты недвижимости




Виталий Синиченко, президент «Международной адвокатской компании «Жариков и Синиченко»
фото: «Жариков и Синиченко»

Согласно части 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает:
– с момента завершения строительства;
– с момента принятия объекта в эксплуатацию (если договором или законом предусмотрено принятие недвижимости в эксплуатацию);
– с момента государственной регистрации (право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, согласно части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Украины).
В сжатом виде процесс получения права собственности на недвижимое имущество выглядит следующим образом: окончание строительства – акт рабочей комиссии – акт государственной комиссии – свидетельство о праве собственности – регистрация в БТИ.
Как показывает практика, каждый десятый объект недвижимости в Украине сталкивается с проблемами оформления права собственности. В большинстве случаев проблема возникает в связи с тем, что объекты недвижимости строятся без необходимых данных, технических условий и проектной документации, а подобным образом осуществленное строительство классифицируется как самовольное.
Хотя, необходимо заметить, что эта проблема тоже разрешима, поскольку, исходя из содержания статьи 376 Гражданского кодекса Украины, такое строительство может быть легализировано. Легализация самовольного строения осуществляется в судебном порядке, в случае если оно произведено на принадлежащем лицу земельном участке или при условии предоставления земли под уже построенное недвижимое имущество.


ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Процесс ввода объекта в эксплуатацию довольно трудоемкий и длительный, к тому же, возможен только при наличии архитектурно-планировочного задания, исходных данных, проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке. Оформление права собственности с момента введения объекта в эксплуатацию избирают в основном при строительстве многоэтажных жилых домов и масштабных объектов, поскольку строительство данных сооружений требует обязательного соответствия действующим строительным нормам и государственным стандартам, а также наличия проектной документации, без которой к строительству невозможно будет приступить. Строительство частных объектов недвижимости происходит в самовольном порядке, без соответствующих разрешений и проектной документации. Статья 19 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» предусматривает возможность регистрации прав собственности на основании акта приема недвижимого имущества в эксплуатацию.
Письмом Министерства юстиции Украины № 19-32/1 от 10 мая 2006 года определено, что до создания единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество их регистрация осуществляется органами БТИ в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года.
В пункте 1.5. Временного положения обозначено, что обязательной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество юридических и физических лиц, строительство которого закончено и объект введен в эксплуатацию, при наличии материалов технической инвентаризации. На практике же принятие объекта недвижимости в эксплуатацию осуществляется с составлением соответствующего акта. Объект считается введенным в эксплуатацию с момента утверждения акта государственной комиссии органом государственной исполнительной власти или органом местного самоуправления и регистрации в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. Этот порядок утвержден Постановлением КМУ № 1243 от 22 сентября 2004 года и Законом Украины «Об архитектурной деятельности».
Кроме утверждения акта государственной комиссии, органами БТИ проводится инвентаризация, согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госкомитета по строительству, архитектуре и жилищной политике Украины № 127 от 24 мая 2001 года.
Уже на основании акта и материалов технической инвентаризации органы БТИ регистрируют право собственности на объект недвижимого имущества и выдают правоустанавливающий документ, позволяющий собственнику распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Правда, на практике все намного сложнее. В частности, может возникнуть ситуация, когда к моменту окончания строительства меняются требования к определенному строительному материалу.
Например, строительство складов из специальных металлических профилей началось в 1997 году, однако их ввод в эксплуатацию был отсрочен на 8 лет в связи с реорганизациями и сменой собственников. За это время МЧС ввело новое требование, по которому огнестойкость металла с 15 минут увеличена до 1 часа. В такой ситуации всю конструкцию необходимо покрывать специальным составом, а это – довольно дорогостоящие работы.


ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Признание права собственности в судебном порядке на вновь созданный объект в законодательстве отражен поверхностно. Тем не менее, есть много случаев, найти выход из которых можно только в судебном порядке.
Простейший и распространенный пример: наследник вступает в наследство и среди наследственного имущества есть объект недвижимости, в котором есть не предусмотренные проектом изменения, пристройки, самовольно возведенные строения и т.д. Получить свидетельство о праве на наследство практически невозможно: БТИ не выдаст справку-характеристику, пока изменения не будут надлежащим образом оформлены (либо уничтожены), а наследник не имеет права это делать, поскольку он не собственник.
Кроме того, вышеуказанная 376 статья Гражданского кодекса Украины позволяет в судебном порядке при наличии земельного участка с соответствующим целевым использованием легализировать любое строение, если оно соответствует строительным нормам, независимо от его функционального назначения.
Абзац 2 статьи 124 Конституции Украины распространяет юрисдикцию судов на все правоотношения, возникающие в государстве. Дополнение № 1 к пункту 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество в пункте 10 называет решение судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества как правоустанавливающий документ, на основании которого проводится регистрация права собственности.
К тому же отказ органов БТИ провести регистрацию права собственности на основании вступившего в законную силу решения суда достаточно просто обжалуется в административном порядке.
Порядок регистрации прав собственности юридических лиц на коммерческую недвижимость в основном мало чем отличается от регистрации физическими лицами жилого фонда. Если последним необходимо при обращении в БТИ предоставить удостоверяющие личность документы, то юридическим лицам необходимо предоставить правоустанавливающие документы, подтверждающие государственную регистрацию.
Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежат решения судов (общих и хозяйственных), третейских судов о признании права собственности на объект, а также об установлении юридического факта права собственности. Такое решение, зарегистрированное в органах БТИ, будет являться правоустанавливающим документом.
Вопрос принятия заявления к рассмотрению, судебный процесс и формулировка решения во многом зависят от четкого определения основания иска и формулировки исковых требований.
Сотрудники органов БТИ проявляют завидную изобретательность в поиске оснований для отказа в регистрации подобных решений. Причем основания отказа достаточно профессиональны. Так, расхождение в площади объекта, отраженное в решении с фактической площадью является основанием для отказа в регистрации. Изменить решение после его вступления в силу невозможно.
Но каждый объект и связанные с ним проблемы уникальны, поэтому дать точные рекомендации можно лишь детально ознакомившись с ситуацией. При этом всегда следует помнить, что суд – крайнее средство решения проблем.
Следует также учитывать тот факт, что некоторые коммерческие банки под объекты недвижимости, находящиеся в собственности по решению суда, дают кредиты очень неохотно либо не дают вообще.