Покупка недвижимости в рассрочку

Commer cial Property №12 (16) декабрь 2004

Для приобретения отдельных офисных, торговых и складских помещений, не говоря уже о покупке в целом крупных объектов недвижимости, необходимы значительные объемы финансовых средств. И хотя такого рода вложения считаются достаточно привлекательными, «замораживание» средств на длительный срок снижает общую ликвидность капитала компании. Использование же в качестве источника финансирования банковского кредита не очень выгодно по причине излишней дороговизны и ограниченного срока его предоставления. Одним из вариантов выхода из сложившейся ситуации является применение технологии финансового лизинга, в рамках которого активом, предоставляемым в долгосрочную аренду с правом последующего выкупа, является определенный объект коммерческой недвижимости. В силу многих преимуществ на более развитых рынках США и Европы данный механизм получил достаточно широкое распространение. В Украине же этот финансово-хозяйственный инструмент только начинает проникать на рынок коммерческой недвижимости. О механизмах, особенностях, проблемах и возможностях лизинга при покупке коммерческой недвижимости в Украине мы попросили рассказать Людмилу Золотареву, директора ООО «Украинская лизинговая компания».

Людмила Золотарева, директор ООО «Украинская лизинговая компания»

фото: Олег Герасименко

CP: Что представляет собой лизинг в целом и в коммерческой недвижимости в частности?

Лизинг в целом – это один из современных эффективных финансовых инструментов, позволяющий как юридическим лицам всех форм собственности, так и обычным гражданам приобретать необходимое им имущество, получив его в свое пользование сразу после заключения соответствующего договора лизинга и производя расчеты в течение длительных сроков (от 1 до 10 и более лет).

Финансовый лизинг содержит в себе как элементы аренды, так и элементы купли-продажи и кредита. На мой взгляд, лизинг недвижимости особенно интересен для лизингополучателя, так как, с одной стороны, позволяет сразу начать пользование предметом лизинга, с другой стороны, расчеты производятся в приемлемых для него размерах и в оптимальные сроки.

Предметом лизинга по программе «Лизинг недвижимости», которую предлагает «Украинская лизинговая компания», является коммерческая недвижимость, а именно офисные, торговые и промышленные площади. В последнее время конъюнктура рынка показывает возросший спрос на складские помещения, и я думаю, в ближайшее время мы также начнем рассматривать данные проекты.

CP: Насколько лизинг распространен в Украине и в мире? В каких сферах экономики? Какие активы, как правило, являются объектом лизинга?

Лизинг весьма распространен во всем мире. Приведу такой пример: по данным Ассоциации европейских лизинговых компаний Leaseurop, средний годовой объем лизинговых операций в 25 странах-членах Ассоциации составляет около 85 миллиардов евро. Наибольшее распространение лизинг получил в США и Западной Европе, в меньшей степени – в России и государствах Восточной Европы. При этом у наших ближайших соседей наблюдается значительный темп развития лизинга. Так, доля лизинга в России в 1996 году составляла около 1% суммарного объема инвестиций, в 1997 году – 5%, а к началу 2000 года – 20%.

В Украине финансовый лизинг начал развиваться с 2003 года, после внесения существенных положительных изменений в налоговое законодательство в части финансового лизинга. В этом году продолжилось усовершенствование законодательной базы лизинга (вступили в силу Гражданский и Хозяйственные кодексы, Закон Украины «О финансовом лизинге»). Сейчас объемы сделок по финансовому лизингу стабильно возрастают, лизинговые компании предлагают своим клиентам новые программы.

Механизм финансового лизинга нашел свое применение практически в каждой отрасли экономики Украины. Сегодня подавляющее большинство предметов лизинга составляет движимое имущество, однако доля коммерческой недвижимости в перечне объектов финансового лизинга увеличивается, и с уверенностью можно говорить о том, что он «обречен» на успешное и эффективное внедрение в сферу коммерческой недвижимости.

CP: Какие виды лизинга наиболее распространены в Украине? В чем их отличия? Какие из них применяются в сфере коммерческой недвижимости?

Благодаря особенностям украинского законодательства (в том числе налогового) 1990-х – начала 2000-х годов, наибольшее распространение в Украине получил так называемый оперативный лизинг (фактически – это классическая аренда). В последние годы, после принятия существенных законодательных изменений в сфере лизинга, наблюдается явная тенденция снижения объемов оперативного лизинга и одновременно интенсивный рост финансового. Главное отличие этих форм: по окончании срока оперативного лизинга объект просто возвращался лизингодателю. Итогом же окончания срока финансового лизинга является переход к лизингополучателю (арендатору) права собственности на предмет лизинга. Существенно отличаются и правила налогообложения операций финансового и оперативного лизинга. Финансовый лизинг является наиболее интересным инструментом финансирования коммерческой недвижимости с точки зрения условий, налогообложения, долгосрочности и получения в будущем собственности.<

CP: Насколько в Украине и в мире популярен лизинг при приобретении коммерческой недвижимости?

В настоящее время финансовый лизинг недвижимости в нашей стране только начинает набирать обороты. Однако его перспективность и привлекательность для лизингополучателей, создание государством довольно благоприятного климата для развития лизинга, положительные тенденции развития экономики Украины, наработанный международный опыт, а также непосредственно существенная емкость рынка приводят к тому, что использование инструмента финансового лизинга на рынке недвижимости будет увеличиваться. К примеру, по предварительным подсчетам банковских специалистов, арендные платежи украинских предприятий составляют около 200 миллионов гривен в год. Это финансовые расходы компаний, взамен которых с помощью лизинга можно получить недвижимость в собственность.

CP: В чем заключается преимущество финансового лизинга при приобретении коммерческой недвижимости в сравнении с иными существующими механизмами?

К основным инструментам финансирования, наряду с классическим кредитованием, относится и финансовый лизинг. Вот некоторые из его преимуществ:

размер лизинговых платежей сопоставим с размером обычных арендных платежей, но при этом по окончании срока лизинга его объект становится собственностью лизингополучателя;
на предмет лизинга не может быть обращено взыскание, наложены иные отягощения третьих лиц (например, налоговый залог);
все заботы, связанные с оформлением приобретения объекта, его страхования, уплаты земельного налога, обслуживания и т.д. принимает на себя лизингодатель;
условия лизинга являются более гибкими. Так, первоначальный вклад при приобретении коммерческой недвижимости в кредит, как правило, в полтора раза больше, чем при лизинге, срок же кредитования значительно короче.

CP: Каковы отличия лизинга от аренды в сфере коммерческой недвижимости?

С одной стороны, финансовый лизинг – это особый вид аренды, поэтому между ним и простой арендой, в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, существуют общие черты. Однако, финансовый лизинг и обычная аренда имеют принципиальное отличие – по окончании срока финансового лизинга лизингополучатель становится полноправным собственником недвижимости, в отличие от арендатора, который по окончании срока аренды просто «освобождает помещение». При этом основная часть лизинговых платежей является, по сути, оплатой стоимости недвижимости (то есть взамен выплаченных денег лизингополучатель получает объект недвижимости в собственность), а взамен арендных платежей арендатор по окончании срока аренды не получает ничего.

Еще одно отличие – ряд налоговых преимуществ для лизингополучателя по финансовому лизингу, в том числе:

получение налогового кредита на всю стоимость объекта недвижимости в момент принятия объекта в пользование от лизингодателя;
вознаграждение (проценты) по лизингу не облагается НДС и относится на валовые расходы в полном объеме;
лизингополучатель зачисляет на свой баланс в качестве основного средства объект недвижимости и, соответственно, начисляет амортизацию.

CP: Каким требованиям должен соответствовать потенциальный лизингополучатель?

Спектр лизингополучателей нашей компании весьма широк – от физических лиц (в том числе частных предпринимателей), развивающихся предприятий малого и среднего бизнеса, до крупнейших холдингов. Основное требование к потенциальному лизингополучателю – стабильное финансовое положение, понятный и прозрачный бизнес, наличие постоянного источника доходов. Понимание источников и размеров поступления средств лизингополучателю, анализ его финансового состояния и перспектив развития бизнеса позволят нашим финансистам оценить возможность лизингополучателя своевременно оплачивать лизинговые платежи. Весьма желательно и наличие положительного опыта ведения бизнеса свыше 1 года. Подчеркну, что к каждому клиенту, даже потенциальному, сотрудники нашей компании применяют индивидуальный и гибкий подход.

CP: Каковы требования к объекту коммерческой недвижимости, который приобретается на условиях лизинга?

Основные требования к любому потенциальному предмету лизинга просты и понятны: во-первых – возможность отнесения объекта к основным средствам, во-вторых – ликвидность, в-третьих – отсутствие каких-либо отягощений на такой объект (залоги, аресты, судебные споры и прочее), наличие полного пакета документов на объект.

CP: Каковы условия лизинговых программ, обслуживаемых вашей компанией?

Что касается программы «Лизинг недвижимости», которая включает в себя лизинг нежилой (коммерческой) недвижимости и предназначена для юридических лиц, то «Украинская лизинговая компания» предлагает срок лизинга стандартно до 5-7, возможно, и до 10 лет. Первый (авансовый) лизинговый платеж составляет от 20% стоимости имущества, удорожание по лизингу – до 10% в год, включая страхование.

В рамках данной программы мы готовим специальное коммерческое предложение по лизингу жилой недвижимости для юридических лиц, в частности, предложение квартир в Киеве для временного проживания сотрудников иногородних предприятий, находящихся в столице в служебных командировках, на обучении и тому подобное. При этом в качестве дополнительной услуги мы с помощью специализированных сервисных компаний обеспечиваем обслуживание такой недвижимости. Расчеты показывают, что экономия средств предприятия на оплату гостиниц и других необходимых услуг весьма существенна.

В результате лизинговые платежи зачтутся в стоимость квартиры и предприятие получит недвижимость в собственность.

CP: Какие еще преимущества использования лизинговой программы при приобретении коммерческой недвижимости для лизингополучателя и для лизингодателя вы можете отметить?

Дополнительно, кроме вышеперечисленных преимуществ финансового лизинга перед обычным кредитованием и арендой, с учетом налоговых приоритетов, программа «Лизинг недвижимости» предусматривает, что по истечении срока лизинга, либо после погашения существенной доли обязательств перед лизингодателем, финансирующий банк будет готов сохранить для лизингополучателя кредитный лимит, который может использоваться для развития и расширения бизнеса компании, реализации новых проектов.

CP: Какова процедура заключения и реализации лизингового соглашения при приобретении коммерческой недвижимости?

Для получения лизинговых услуг потенциальному лизингополучателю необходимо обратиться в соответствующую компанию (лично, почтой, телефон/факс, e-mail, веб-сайт) и заполнить по форме заявку на лизинг недвижимости. После ее обработки специалисты свяжутся с лизингополучателем, подготовят расчет лизинговых платежей, помогут сформировать пакет необходимых документов для его анализа и предоставят координаты продавца объекта недвижимости. После рассмотрения и принятия компанией решения о реализации лизингового проекта заключаются договора финансового лизинга и купли-продажи лизингодателем объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого лизинговая компания приобретает в собственность объект недвижимости и передает его в лизинг клиенту.

CP: Каковы, по вашему мнению, основные препятствия на пути развития лизинга в сфере коммерческой недвижимости Украины?

Как я уже упоминала, финансовый лизинг коммерческой недвижимости начал развиваться в Украине сравнительно недавно, информированность потенциальных лизингополучателей о таком финансовом инструменте, особенно в регионах (а деятельность нашей компании охватывает всю территорию Украины), еще недостаточна. В результате, многие предприятия, рассматривающие вопрос об источниках финансирования приобретения недвижимости, не знают об этом финансовом инструменте и его преимуществах.

К сожалению, существуют и некоторые нестыковки в законодательном обеспечении лизинга недвижимости. Общаясь с руководителями ряда предприятий, приходится сталкиваться с такой ситуацией, когда многие считают, что сфера применения лизинга – это только легковые автомобили, какое-либо технологическое оборудование, сельхозтехника. О том, что в Украине возможно предоставление в лизинг и коммерческой недвижимости, многие просто не знают.

ФИНАНСОВЫЙ ЛИЗИНГ В НЕДВИЖИМОСТИ

Лизинг – это вид инвестиционной деятельности, представляющий собой долгосрочную аренду, при которой лизингодатель (лизинговая компания) приобретает у поставщика тот или иной актив (оборудование, объект недвижимости) и затем сдает его лизингополучателю (клиенту) в аренду за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях с последующим переходом права собственности. В соответствии с законодательством Украины, предметом финансового лизинга может быть имущество, отнесенное к основным фондам.

Субъекты лизинговой сделки

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств в ходе реализации лизинговой сделки приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязуется принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование в соответствии с договором лизинга.

Продавец (поставщик) – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем, продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

По оценкам экспертов, финансовый лизинг в целом представляет собой инструмент, в наибольшей степени соответствующий нынешнеему этапу развития отечественного рынка коммерческой недвижимости. Популярность на рынке офисных помещений Украины сделок по купле-продаже определяет достаточно большой потенциал роста спроса на услуги финансового лизинга, выгодно отличающегося по ряду указанных выше параметров от кредита. Однако, по мере развития рынка коммерческих (в частности офисных) помещений и повышения уровня его профессионализма структура сделок постепенно будет смещаться в сторону аренды. На Западе купля-продажа отдельных помещений (в отличие от целостной купли продажи офисных центров) считается нонсенсом. За рубежом о финансовом лизинге в сфере коммерческой недвижимости можно говорить лишь в аспекте долгосрочной аренды с последующим правом выкупа офисного или торгового комплекса в целом, что обуславливает значительно большую масштабность сделок и оборачиваемых финансовых ресурсов, чем могут на сегодняшний день предложить отечественные лизинговые компании. Однако это – ответ на требования рынка с учетом ограничений финансово-денежной сферы Украины, для которого крупные источники «длинных» и «дешевых» денег, необходимых для предоставления услуг финансового лизинга в его западном понимании, просто отсутствуют.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЛИЗИНГА ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

более продолжительный срок финансирования, чем при кредитовании: на сегодняшний день максимальный срок банковского кредитования в Украине составляет порядка 5-ти лет, программа же финансового лизинга рассчитана на срок до 10 лет;
стоимость использования финансовых ресурсов при лизинге составляет около 10%, при кредитовании – 20-25%;
ежемесячные затраты лизингополучателя на выплату лизинговых платежей сопоставимы с текущими арендными платежами, однако объект недвижимости при этом становится собственностью лизингополучателя;
лизингополучателю предоставляется налоговый кредит сразу на всю стоимость лизингового имущества;
имущество ставится на баланс лизингополучателя и амортизируется, что позволяет оптимизировать базу налогообложения;
все расходы, связанные с вознаграждением (процентами) по привлечению финансирования, страхования и так далее, включены в лизинговые платежи и в полном объеме относятся на валовые расходы;
лизинговое имущество не может являться налоговым залогом;
предмет финансового лизинга не может быть конфискован, арестован или быть объектом взыскания по долгам лизингополучателя в связи с какими-либо его действиями или бездеятельностью. Это обусловлено тем, что предмет лизинга продолжает оставаться в собственности лизингодателя;
лизингополучателю предоставляется бесплатная рассрочка на весь период лизинга по страховке и другим платежам;
учитывая тот факт, что по окончании договора лизингополучатель приобретает недвижимость в собственность, предприятие имеет возможность производить реконструкцию и ремонт зданий и помещений, избегая при этом риска утери вложенных средств по причине прекращения арендных отношений.

Версия для печати