Подключение объекта недвижимости к сетям
Commercial Property №9 (61) сентябрь 2008
На украинском рынке подключение объекта недвижимости к сетям является наиболее сложным и непредсказуемым аспектом в процессе девелопмента с точки зрения времени и затрат. Сложность ситуации заключается, в первую очередь, в монополии государственных эксплуатирующих организаций, которая приводит к значительному уровню коррупции в данной сфере. Другой насущной проблемой является катастрофическое состояние инженерной инфраструктуры больших городов и особенно украинской столицы. В результате девелоперы вынуждены все больше задумываться о создании собственных автономных объектов инженерии. Примечательно, что, ссылаясь на сложность и коррумпированность вопроса подключения к сетям, большинство игроков рынка отказались предоставить свои комментарии при подготовке данной статьи.
Текст: Оксана Бабенко
ИНЖЕНЕРНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА КИЕВА
В течение нескольких лет в Киеве не проводятся мероприятия по реконструкции существующих сетей и строительству новых объектов инженерной инфраструктуры
фото: Олег Герасименко
Ни для кого не секрет, что инженерная инфраструктура Киева сегодня находится в плачевном состоянии, и, к сожалению, властями города не предпринимаются меры по улучшению сложившейся ситуации. Уже несколько лет не проводятся необходимые мероприятия по реконструкции существующих сетей и строительству новых объектов инженерной инфраструктуры. В большинстве случаев практически без изменений используются сети, которые были проложены еще во времена Советского Союза.
По данным представителей эксплуатирующих организаций АЭК «Киевэнерго» и ОАО «АК «Киевводоканал», застройщиков и представителей киевских властей, инженерная инфраструктура украинской столицы значительно отстает от темпов строительства. Рост объемов строительства в последние несколько лет обусловил увеличение потребления воды, нагрузок на электро- и теплосети. Как отмечают эксперты, сети электро- и теплоэнергии, водопровода и канализации в Киеве практически исчерпали свои резервы мощностей. Как результат, уже сейчас ухудшилась ситуация с энерго- и водоснабжением во многих районах столицы, особенно это касается жилых массивов.
Городские власти заявляют, что на решение первоочередных задач по развитию системы энергообеспечения Киева в ближайшие 4 года понадобится более 750 миллионов гривен, на развитие энергосистемы в целом в ближайшие годы – около 2,7 миллиарда. Что касается киевских водопроводных сетей, то их общая протяженность составляет более 4,1 тысячи километра, из которых около 850 километров или 20,7% исчерпали свой срок эксплуатации, находятся в аварийном состоянии и нуждаются в срочной перекладке. Общая протяженность канализационных сетей составляет свыше 2,6 тысячи километра, из которых более 30,2% полностью исчерпали свой срок эксплуатации и нуждаются в немедленной перекладке.
Наиболее дорогостоящим, по мнению одних экспертов, является подключение к электрическим сетям, по мнению других – к тепловым сетям и сетям водоснабжения
фото: Олег Герасименко
Основная причина сложившейся ситуации заключается в недостаточном финансировании проектов развития инженерных сетей в течение многих лет. Сроки строительства большинства объектов инфраструктуры, крайне необходимых городу, перенеслись на неопределенное время. В частности, это касается Бортнической станции аэрации, второй нитки главного канализационного коллектора, канализационных насосных станций, гидроузлов, районных котельных, газораспределительных станций, электроподстанций.
Как же городские власти планируют решение столь насущных для столицы проблем, и кто обеспечит финансирование? К примеру, в европейских странах распространена практика, согласно которой государство предоставляет девелоперским организациям долгосрочные кредиты на прокладывание новых сетей. Конечно же, в украинских реалиях пока еще трудно представить такой уровень взаимодействия между девелоперами и государством, однако в нашей стране уже сейчас начинают применяться концессионные схемы, при которых изношенные сети на определенных условиях могут передаваться государством инвестору, готовому их обновить, в аренду. По данным экспертов, Министерство ЖКХ готово сегодня, к примеру, отдать в концессию системы водопоставки и водоотвода.
ПРОЦЕСС ПОДКЛЮЧЕНИЯ ОБЪЕКТА К СЕТЯМ
Сегодня отсутствует утвержденный механизм взаимодействия девелопера с госорганами касательно процедуры согласований подключения объекта к коммуникациям
фото: Олег Герасименко
Подключение объекта недвижимости к сетям осуществляется на основе индивидуальных технических условий, разрабатываемых под конкретный проект и участок. Любой объект недвижимости подключается к четырем основным сетям – электричество, вода, газ, тепло. За каждую сеть отвечает отдельная инстанция, которая после ввода объекта в эксплуатацию принимает его на обслуживание.
О механизме подключения объекта недвижимости к сетям рассказывает Илья Народицкий, директор проектного департамента Группы компаний FIM: «Существует определенная форма, так называемый опросный лист, которая предоставляется специализированной организацией («Киевэнерго», «Киевводоканал» и т.д.). Компания-девелопер заполняет форму, указывая характеристики будущего объекта и необходимые показатели для потребления зданием энергии, газа, воды и т.д. Заполненный опросный лист отправляется обратно, после чего девелопер получает технические условия (ТУ), в которых расписано, как действовать далее. Если в ТУ указано, что необходимо построить тепловой пункт, он должен быть построен, если подключение к существующим сетям возможно, однако необходимо переложить кабель, компания его перекладывает».
По материалам компании «Диалог-Классик»
Возможности подключения к сетям стоит изучать еще на этапе оценки месторасположения участка и его наилучшего использования. Если участок находится в районах с дефицитом мощностей, даже при доступности инженерных сетей необходимо рассмотреть все вопросы, касающиеся подключения и возможных нагрузок. Если объемы строительства и сам участок невелики, необходимо оценить стоимость прокладки коммуникаций и их подключения, а также ее долю в общей структуре затрат, поскольку может значительно снизиться экономическая эффективность проекта. Особого внимания требует геология, поскольку, к примеру, многие участки, интересные для развития рекреационной недвижимости в Крыму или Западной Украине, имеют достаточно сложные условия для прокладки инженерных коммуникаций.
Более того, Артем Новиков, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик», отмечает, что «вопрос «красных линий» и их возможного наличия на участке проверяется в первую очередь, так как это может накладывать существенные ограничения на функциональное развитие и перспективную концепцию. Кроме того, профессиональные консультанты по вопросам оценки месторасположения должны рассмотреть существующую и перспективную ситуацию по окружающим участкам. Так, например, наличие или возможное строительство на одном из соседних участков коллекторной станции, газопровода или АЗС может повлечь существенные коррективы класса и формата будущего объекта недвижимости».
Все схемы подключения объекта недвижимости к коммуникациям должны планироваться еще на этапе предпроектной подготовки. Как правило, проектная документация инженерных сетей готовится на стадиях «Проект» (разрабатывается направление трасс и характеристика сетей) и «Рабочая документация» (подготавливается документация для выполнения строительно-монтажных работ).
Возможности подключения объекта к сетям стоит изучать еще на этапе оценки месторасположения участка и его наилучшего использования
фото: Олег Герасименко
Схемы подключения к сетям разрабатываются, как правило, компанией, осуществляющей общее проектирование здания, или же привлекается специализированная проектная организация в качестве субподрядчика. По информации экспертов, в данный момент на украинском рынке подобные услуги предоставляют в основном частные проектные бюро, организованные бывшими сотрудниками «Киевпроекта» и других крупных проектных институтов. Непосредственное подключение к сетям производится монтажной или эксплуатирующей сети организацией.
Примечательно, что 10 сентября 2008 года Кабинет Министров Украины принял Постановление «О внесении изменений в Порядок предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу». Согласно внесенным изменениям, все объекты инженерного обеспечения, расположенные на земельном участке заказчика (застройщика), являются его собственностью. Если техническими условиями предусматривается необходимость строительства заказчиком (застройщиком) инженерных сетей вне пределов его земельного участка, эти объекты передаются на баланс соответствующим организациям, предоставляющим технические условия, с обязательным осуществлением компенсации рыночной стоимости такого объекта инженерного обеспечения заказчику.
СОГЛАСОВАНИЕ И СТОИМОСТЬ
Самым сложным вопросом с точки зрения времени и затрат в процессе подключения объекта к сетям эксперты единогласно называют извечную проблему украинского рынка недвижимости – согласование со всеми инстанциями. К тому же, процесс подключения к коммуникациям не урегулирован на законодательном уровне, не существует общих правил подготовки технических условий, отсутствует утвержденный механизм взаимодействия девелопера с госорганами в ходе процедуры согласований. В результате, при отсутствии четко прописанных на государственном уровне общих правил и монополии эксплуатирующих организаций, не удивляет тот факт, что данная сфера чрезвычайно подвержена коррупции.
Из-за отсутствия четко прописанных общих правил со стороны государства и монополии эксплуатирующих организаций, сфера подключения объекта к сетям подвержена коррупции
фото: Олег Герасименко
Следующим проблемным вопросом является уже описанный выше износ инженерных сетей, а также тот факт, что резервы мощностей энерго- и теплоснабжения в Киеве практически полностью исчерпаны. Данный фактор еще более усложняет процедуры согласования и влияет на удорожание всего проекта. Учитывая проблемы с резервом мощностей, «Киевэнерго» и «Киевводоканал» выдают девелоперам технические условия на подключение с большим объемом дополнительных работ, что ведет к увеличению затрат на строительство. К примеру, по данным экспертов, «Киевводоканал» дает на каждый 1м3/в сутки потребляемой воды нагрузку в размере 12 000 гривен дополнительных работ.
Наиболее дорогостоящим, по мнению одних экспертов, является подключение к электрическим сетям, по мнению других – к тепловым сетям и сетям водоснабжения.
Что касается электрических сетей, эксперты объясняют высокую стоимость подключения тем, что они наиболее изношены и перегружены. К тому же, при перегрузке сетей соответствующие инстанции разрабатывают настолько сложные технические условия, что зачастую их просто невозможно выполнить. При этом будущие нагрузки на электросети согласовываются перед строительством объекта. Если же планируемые нагрузки превышают допустимые, девелоперу рекомендуется их уменьшить, а значит, сократить объемы площадей, предложить альтернативный вариант или отказаться от проекта вовсе.
Высокая стоимость процесса подключения к сетям водоснабжения и тепловым сетям обусловлена, в первую очередь, необходимостью проведения работ по замене существующих сетей в связи с износом, а также дороговизной материалов и работ, связанных с прокладкой труб.
Что касается общих затрат на обеспечение объекта инженерными сетями, то Илья Народицкий называет следующие цифры: «Процесс обеспечения объекта инженерными сетями является затратным и составляет от 5% (абсолютный минимум, при очень хороших обстоятельствах) до 35% от общей стоимости проекта, в зависимости от объемов необходимых сетей, месторасположения объекта (района города), состояния существующих коммуникаций».
СОЗДАНИЕ СОБСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
Учитывая вышеперечисленные проблемные вопросы, связанные с подключением к коммуникациям, многие девелоперы намерены идти по пути создания собственных объектов инженерной инфраструктуры, хотя стоимость проекта при этом будет значительно выше, чем при подключении к существующим сетям. По мнению многих экспертов, в ближайшее время на украинском рынке это будет наиболее разумным, а иногда и единственно возможным решением, особенно если речь идет о масштабных девелоперских проектах.
Решение девелоперов о создании собственных инженерных сетей комментирует Артем Новиков: «На подобный шаг их толкают в основном особенности месторасположения объекта и слабо развитая инфраструктура населенного пункта. В ряде случаев девелоперы создают собственные сети, чтобы быть уверенными в результате, гарантированно реализовать проект в запланированный срок и минимизировать риски, связанные с возможными перебоями при работе сетей. В особенности это актуально для проектов категории «де-люкс» и «премиум» (системы отопления, водообеспечения), а также для ряда производственных и коммерческих объектов».
К примеру, по такому пути идет корпорация MIRAX Group. По улице Глыбочицкой, где она строит многофункциональный комплекс Mirax Plaza, существующих электросетей оказалось недостаточно для обеспечения жизнедеятельности здания. Поэтому было принято решение о создании собственного энергоблока. Сергей Единак, главный инженер проектного отдела MIRAX Group (Украина), рассказывает о технических характеристиках будущего энергокомплекса: «Энергоблок в Mirax Plaza будет производить тепло и электроэнергию по принципу тригенерации. В нем разместятся газовые когенерационные машины, вырабатывающие 36 МВт/ч электроэнергии и 34 МВт/ч тепла. В жаркое время года тепло от энергокомплекса будет преобразовываться абсорбционными холодильными машинами в холод, используемый для климатизации зданий. Абсорбционные холодильные машины расположатся непосредственно в зданиях, и тем самым будет обеспечиваться повышенная гибкость системы климатизации. Учитывая пониженный тариф на электроэнергию в ночное время суток, для снижения затрат по эксплуатации комплекса планируется производить остановку когенерационных машин энергоблока. Электроэнергия на комплекс будет поступать в это время от городских электросетей, а для выработки тепла будут использоваться водонагревательные газовые котлы, расположенные в энергоблоке».
Помимо создания собственных сетей, существует также возможность подключения в аренду. Данный альтернативный вариант комментирует Илья Народицкий: «Предположим, в собственности есть тепловой пункт (ТП). Объект подключается к нему, и компания-девелопер постоянно вносит плату за использование ТП. Арендная плата при этом постоянно растет. Поэтому гораздо эффективнее получить разрешение на создание собственного ТП, даже если он обойдется дороже, девелопер в этом случае будет автономен и ему придется вносить только стандартные платежи за использование энергии. Сроки окупаемости собственного ТП составляют 5-7 лет».
Однако решение о создании автономного обеспечения не упрощает согласовательных процедур, а зачастую даже усложняет их. К примеру, в энергоблоке Mirax Plaza источником энергии будет газ. Соответственно, необходимо оформить разрешение на получение соответствующего объема газа, согласовать документацию с «Киевэнерго», экологами, городской властью. К тому же, при создании собственных сетей общая стоимость подключения к коммуникациям значительно возрастает и составляет 30-35% от стоимости проекта.
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ
К сожалению, альтернативные источники энергии, как один из вариантов решения проблемы износа сетей, в Украине практически не применяются. Одна из основных причин – для использования альтернативных источников необходимы сверхсовременные технологии, которые являются, конечно же, дорогостоящими. К тому же, развитие данной сферы не поддерживается должным образом на государственном уровне. Поэтому закономерно, что украинские девелоперы воспринимают использование альтернативных источников в основном как неразумные траты.
Основные альтернативные источники энергии, используемые, к примеру, в Европе, – солнечная энергия, энергия ветра, недр земли. «Европа уже на 40% перешла на альтернативные источники энергии. Для нас это перспектива, которая может растянуться в лучшем случае на 40-50 лет. Но будущее в любом случае за альтернативными источниками, так как традиционные природные ресурсы иссякают и становятся с каждым годом дороже и дороже. Для нас проблема заключается в том, что отсутствует общий подход к данному вопросу на государственном уровне. Создание индивидуальных коммуникаций для использования альтернативной энергии также является очень дорогостоящим, и не каждый девелопер готов идти на это», – комментирует Илья Народицкий.
Однако есть на украинском рынке и исключения. К примеру, компания HCM Group планирует использование альтернативных источников энергии в своем проекте бизнес-центра по улице Тургеневской. Рассказывает Валентин Иосипенко, руководитель строительства HCM Group: «Альтернативные источники питания на украинском рынке пока практически не внедряются, однако это общемировой тренд, следовать которому начинают и у нас в стране. Так, компания HCM Group в своем проекте офисного комплекса по улице Тургеневской рассматривает возможность использования солнечных коллекторов и тепловых насосов для отопления и охлаждения помещения. Принцип работы тепловых насосов построен на использовании природного тепла Земли. Архитектурное бюро Олега Дроздова, автор бизнес-центра на Тургеневской, называет этот проект «зеленым офисом».
Как один из вариантов решения проблемы сетей эксперты прогнозируют дальнейший рост интереса со стороны девелоперов к применению в строительстве энергосберегающих технологий, поскольку они, с одной стороны, уменьшают нагрузки на городские сети, с другой – способствуют экономии затрат на эксплуатацию здания.
