Первая сделка INVESTMENT sale на рынке офисной недвижимости Украины




Юрий Нартов, консультант по инвестициям, Colliers International
фото: Александр Микула

Сторонами сделки выступили американский инвестиционный фонд и группа иностранных инвесторов. Юридическое сопровождение, включая юридический аудит прав на здание и земельный участок, а также аудит структуры сделки обеспечивала группа юристов фирмы «Шевченко, Дидковский и партнеры» во главе с партнером фирмы Рысбеком Токтомушевым. Менеджмент проекта и общий консалтинг обеспечивали консультанты по недвижимости компании Colliers International. Для продажи объекта компания предоставила владельцам здания оценочный отчет и осуществила подготовку инвестиционных материалов. После этого специалисты Colliers International осуществили работы по поиску и определению потенциальных покупателей, провели с ними ряд переговоров, в результате чего был достигнут позитивный результат.
Прокомментировать факт продажи бизнес-центра «Артем», а также ответить на некоторые вопросы, касающиеся состояния рынка офисной недвижимости, мы попросили консультанта по инвестициям, Colliers International Юрия Нартова.
CP: Известно, что на развитых рынках недвижимости сделки investment sale довольно распространены. Каковы их перспективы в Украине?
Сейчас киевский рынок невелик, на нем очень мало качественного продукта, «готовых» проектов офисной недвижимости, которые приносят доход в виде арендных потоков. Качество офисных центров повышается, но пока что объектов, которые мы бы могли предложить инвесторам, очень мало. Стоит отметить, что в дефиците определенные характеристики объектов, например, технические параметры, соответствующие классу офисных помещений, профессиональное управление, высоконадежные арендаторы, а особенно долгосрочные договора аренды, предусматривающие защиту владельцев от всяческих рисков. Существует очень мало объектов, в которых достигаются эти условия. Если же говорить о желании инвестора, то его интересует стабильность доходов, чтобы «финансовый поток» средств от предоставления арендных услуг был максимально защищен.
Поэтому такое явление как инвестиционная продажа (investment sale) в сфере коммерческой недвижимости в Украине пока еще пребывает в зародышевом состоянии. Сделка по бизнес-центру «Артем» является первой как для нашей компании, так и для Украины. Это здание полностью заполнено арендаторами, которые стабильно выплачивают арендную плату и имеют долгосрочные договора аренды. Мы начали с «Артема» и будем стараться дальше развивать этот сегмент.
CP: Каким образом удалось привлечь в «Артем» таких арендаторов как коммерческий отдел посольства США и визовый отдел посольства Великобритании?
Посольство США очень долго искало помещение для размещения своего коммерческого отдела, так как для них первоочередными являлись вопросы безопасности. Немаловажным требованием было наличие офисных помещений с открытой планировкой в отдельно стоящем здании со своей собственной охраняемой территорией и большим количеством парковочных мест. Офисных зданий, которые соответствовали бы вышеперечисленным требованиям, – единицы. Процесс заключения данной сделки длился долго, специально приезжали многочисленные эксперты из США для всестороннего исследования объекта и площадей. Заказчику необходимы были большие площади, порядка 4000 м2, чтобы на них мог разместиться весь отдел.
В итоге сделка была подписана, став одной из крупнейших в истории киевского рынка аренды офисных площадей. Согласно условиям договора, владелец выполнил работы по усовершенствованию уровня безопасности всего центра: возвел специальное ограждение по периметру земельного участка, а также осуществил особую отделку помещений. Все эти работы были довольно дорогостоящими, однако теперь «Артем» – одно из самых безопасных зданий в городе, где, помимо всего прочего, при въезде автомобили проверяют на наличие взрывных устройств. К слову, еще одним из преимуществ «Артема» является наличие одной из самых больших в городе парковок (140 машиномест, из расчета 1 место на 71 м2 арендуемой площади) для обслуживания бизнес-центра.
CP: Как вы можете охарактеризовать ситуацию с инвестициями в коммерческую недвижимость Украины?
Интерес со стороны инвесторов к нашему рынку, безусловно, существует. Доходность объектов коммерческой недвижимости в Киеве пока значительно выше, чем в Центральной Европе и Москве, где рынки более развиты. Уже в течение продолжительного периода времени профессиональные инвесторы активно вкладывают средства в страны Центральной Европы (Чехия, Венгрия, Польша), где рынки довольно стабильны, а потенциал еще не исчерпан. В ближайшем будущем и особенно после вступления в Евросоюз, для Польши, Чехии, Венгрии и других стран данного региона инвестиционные риски еще более сократятся.
Исходя из этого, многие инвесторы, вкладывающие средства в проекты стран Центральной Европы, начинают присматриваться к Украине как стране с еще недостаточно развитым рынком, на котором существует огромный потенциал роста. В течение 2003 года мы провели переговоры со многими потенциальными инвесторами и девелоперами, профессиональными застройщиками. Мы надеемся, что вскоре, по завершению изучения локального рынка и принятию стратегического решения, многие из них смогут приступить к реализации проектов коммерческой недвижимости в Украине. Применительно к Украине, мы пока имеем в виду киевский рынок недвижимости как наиболее продвинутый в своем развитии.
CP: В недалеком будущем в Киеве должен появиться новый офисный центр на стыке бульвара Л. Украинки и ул. Мечникова. Насколько его ввод отразится на состоянии рынка офисной недвижимости Киева?
С вводом данного объекта в эксплуатацию рынку будут предложены 30 000 м2 офисных площадей. Однако процесс строительства офисного центра (рабочее название «Эльсбург Плаза» или «Парус» – ред.) может занять довольно длительный период времени, и на рынке он появится не ранее, чем через два года. Для Киева это очень большой объем площадей, так как рынок, повторюсь, сам по себе очень мал. Безусловно, своим появлением, качеством и количеством площадей он буквально всколыхнет рынок. Я полагаю, что при правильной ценовой политике в этот бизнес-центр начнут перетекать арендаторы из других бизнес-центров города. Данный проект будет успешным: здание расположено в хорошей инфраструктурной зоне города, имеет четкую концепцию, в разработке которой мы принимали непосредственное участие, вели этот проект с самой ранней стадии его развития.
CP: Что вы думаете о таком распространенном явлении как перепрофилирование объектов, имевших ранее иное целевое назначение, под офисные помещения?
Мы работаем и с такими проектами, ведь они занимают определенную нишу на рынке. У таких объектов есть и, безусловно, будут свои арендаторы. Например, такие проекты как бизнес-городок «Форум» довольно популярны. В них предлагаются хорошее качество и более низкие арендные ставки по сравнению с офисными новостройками. В реконструированных объектах, в прошлом промышленного назначения, очень часто можно встретить применение открытой планировки помещений, создание достаточного количества парковочных мест. К тому же, по нашим наблюдениям, для офисных проектов класса А порой не так просто найти арендаторов, которыми зачастую выступают лишь западные компании. В основной массе местный арендатор в своем выборе слишком зависит от уровня арендных ставок для офисных площадей различных классов, что не оставляет реконструированные объекты пустовать.
Если говорить про разделение между западными и отечественными арендаторами, то сейчас наблюдается явный рост интереса и количества сделок с отечественными компаниями. Украинские компании растут, они переходят в помещения лучшие, большие по размерам. Появляются и украинские компании с мощными ресурсами, которые стремятся занять офисные площади высокого уровня. Однако западные компании пока все же остаются основными потребителями помещений класса А.
CP: Как вы можете прокомментировать намерение American Chamber of Commerce разработать классификатор офисных помещений?
Я считаю идею создания подобной классификации чрезвычайно необходимой и своевременной. Это дало бы позитивный толчок для единого понимания рынка офисных помещений профессиональными девелоперами, инвесторами и прочими игроками рынка. Ведь сейчас на рынке каждый игрок понимает классы офисных помещений, как и критерии для них, по-разному. Почему это плохо, потому что здания позиционируются неправильно, аналитическая информация, которая выходит на рынок, отличается. Мы, например, говорим, что на рынок вышло столько-то помещений класса А, в то время как другая компания может назвать иную цифру. В итоге приходит инвестор и не может получить объективную информацию о рынке, что не дает ему понимания развитости рынка. Это один из минусов того, что до сих пор нет единой классификации.
Единая классификация поможет правильно позиционировать объекты на рынке. Особенно на протяжении последних лет мы наблюдаем ситуацию, когда некоторые девелоперы офисных центров пользуются своим собственным пониманием того, к какому классу будет относиться их здание. В результате класс объектов, введенных в эксплуатацию, не соответствует ожиданиям потребителей и других игроков рынка.
Классификация – дело субъективное. Даже на западных рынках недвижимости, при наличии единого понимания классов офисных помещений, компании, которые работают с офисной недвижимостью, зачастую имеют свои собственные небольшие расхождения применительно к классам. По моему мнению, классификацию должен формировать лишь сам рынок как целостность, только на основе его требований можно создавать какую-то классификацию. Классификация не статичная модель, она не стоит на месте. Время от времени нужно пересматривать ее так, чтобы она адекватно отображала трансформации и изменения рынка недвижимости.
Какое-то время в Центральной Европе уже существует Исследовательский форум (Research Forum) по офисной недвижимости. Как правило, данная инициатива является результатом стабилизации тех развивающихся рынков, которые изначально были подвержены слабой прозрачности. Объединяются ведущие агентские компании по недвижимости, которые сначала договариваются по различным дефинициям и параметрам, проводят совместные исследования рынка и выдают единую информацию, с которой потом все соглашаются. Я знаю, что в этом году такая инициатива появилась и в Москве. Там объединились четыре крупнейших международных консультанта по недвижимости. К слову, в Москве инициатива также исходила от Американской торговой палаты. Однако данная организация не является специалистом-практиком в области недвижимости, и не сможет создать адекватную классификацию самостоятельно. Я считаю, что в данном случае будет очень полезным привлечение в качестве консультантов для разработки классификатора специалистов Colliers International и DTZ, как ведущих компаний на рынке профессиональной офисной недвижимости.